Cour d'appel, 25 septembre 2024. 21/00811

Chambre civile Section 1 ARRÊT N° du 25 SEPTEMBRE 2024 N° RG 21/811 N° Portalis DBVE-V-B7F-CCOV TJ-C Décision déférée à la cour : Jugement, origine TJ d'AJACCIO, décision attaquée du 2 Septembre 2021, enregistrée sous le n° 19/672 [R] S.C.I. U NOSTRU PAESE C/ CONSORTS [M] Copies exécutoires délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE BASTIA CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU VINGT-CINQ SEPTEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-QUATRE APPELANTS : M. [H] [R] né le 25 février 1987 à [Localité 16] (Bouches-du-Rhône) [Adresse 9] [Localité 1] Représenté par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocate au barreau de BASTIA S.C.I. U NOSTRU PAESE prise en la personne de son gérant M. [H] [C] [R] en exercice domicilié ès qualités audit siège [Adresse 15] [Localité 13] Représentée par Me Alexandra MOUSSET-CAMPANA, avocate au barreau de BASTIA INTIMÉES : Mme [T] [M] épouse [W] née le 24 septembre 1964 à [Localité 19] [Adresse 17] [Localité 19] - ITALIE Représentée par Me Marc MONDOLONI, avocat au barreau d'AJACCIO Mme [X] [M] née le 21 août 1966 à [Localité 14] (Haute-Corse) [Adresse 20] [Localité 2] Représentée par Me Marc MONDOLONI, avocat au barreau d'AJACCIO Mme [L] [M] épouse [F] née le 8 mars 1969 à [Localité 19] [Adresse 18] [Localité 19] - ITALIE Représentée par Me Marc MONDOLONI, avocat au barreau d'AJACCIO COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 mai 2024, devant la cour composée de : Thierry JOUVE, président de chambre Emmanuelle ZAMO, conseillère Guillaume DESGENS, conseiller qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Vykhanda CHENG Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2024 ARRÊT : Contradictoire, Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Thierry JOUVE, président de chambre, et Cécile BORCKHOLZ, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE : Le 26 janvier 2018, Monsieur [E] [M] et Monsieur [H] [R] ont signé un compromis de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 15] à [Localité 13] et cadastré section C n°[Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] d'une superficie totale de 3 085 m² au prix de 240'000 €. Par la suite, l'acheteur a utilisé sa faculté de substitution au profit de la SCI U nostru paese. Un projet d'acte de vente a ensuite été établi le 12 septembre 2018 par Maître [O] [U], notaire à [Localité 2], à l'initiative du promettant, portant sur les parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 6], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], d'une superficie totale de 2 737 m² au même montant. Le 4 octobre 2018, Monsieur [E] [M] est décédé, laissant pour lui succéder ses trois filles, [X], [T] et [L]. Par courrier recommandé en date du 18 décembre 2018, le notaire a mis en demeure la SCI U nostru paese venir signer l'acte ainsi établi. Sur procès-verbal de difficultés dressé le 8 janvier 2019, l'officier public a constaté l'impossibilité de régulariser la vente par acte authentique au motif que l'acquéreur persistait dans sa demande d'acquérir le bien tel que désigné et décrit dans le compromis de vente. Par exploits en date des 26 avril et 6 mai 2019, la SCI U nostru paese et Monsieur [R] ont assigné Mesdames [X] [M], [T] [M] épouse [W] et [L] [M] épouse [F] devant le tribunal judiciaire d'Ajaccio. Lequel, par jugement contradictoire en date du 2 septembre 2021, a : - prononcé la résolution du compromis de vente signé le 26 janvier 2018 entre Monsieur [E] [M] et Monsieur [H] [R] aux torts exclusifs du promettant, - condamné in solidum Mesdames [X] [M], [T] [M] épouse [W] et [L] [M] épouse [F], en leur qualité d'ayants droit à la succession de Monsieur [E] [M], à payer à la SCI U nostru paese et à Monsieur [R], la somme de 5 000 € au titre de la clause pénale, - condamné in solidum la SCI U nostru paese et Monsieur [R] à payer à Mesdames [X] [M], [T] [M] épouse [W] et [L] [M] épouse [F], en leur qualité d'ayants droit à la succession de Monsieur [E] [M], la somme de 20 992,40 € à titre de dommages-intérêts, - dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. PROCÉDURE D'APPEL : La SCI U nostru paese et Monsieur [R] ont interjeté appel le 23 novembre 2021 critiquant partiellement le jugement déféré. Par arrêt mixte en date du 8 novembre 2023, la cour d'appel de Bastia a notamment : - reçu l'appel formé par la SCI U nostru paese et par Monsieur [H] [R], - confirmé le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résolution du compromis de vente signée le 26 janvier 2018 entre Monsieur [E] [M] et Monsieur [H] [R] aux torts exclusifs du promettant et pour le surplus, - ordonné la réouverture des débats afin que les parties concluent sur le périmètre de la saisine de la cour, - révoqué l'ordonnance de clôture rendue le 1er mars 2023, - reçu les écritures et les pièces déposées par les parties postérieurement à cette date et jusqu'au 12 janvier 2024 inclus, - renvoyé la présente procédure à l'audience collégiale du 22 janvier 2024 à 8 heures 30, - réservé les dépens. La SCI U nostru paese et Monsieur [R] ont notifié de nouvelles conclusions par voie électronique le 15 janvier 2024. Les consorts [M] en avait fait de même le 11 janvier 2024. Après un renvoi contradictoire, la cour a retenu l'affaire à l'audience du 27 mai 2024 et a fixé la date du délibéré au 25 septembre 2024. PRÉTENTIONS DES PARTIES La SCI U nostru paese et Monsieur [R] sollicitent : - la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a : condamné in solidum Mesdames [X] [M], [T] [M] épouse [W] et [L] [M] épouse [F], en leur qualité d'ayants-droits à la succession de Monsieur [E] [M], au paiement de la clause pénale, - l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a : condamné in solidum Mesdames [X] [M], [T] [M] épouse [W] et [L] [M] épouse [F], en leur qualité d'ayants-droits à la succession de Monsieur [E] [M] à la seule somme de 5 000 € en application de la clause pénale, condamné in solidum la SCI NOSTRU PAESE et Monsieur [H] [R] à payer à Mesdames [X] [M], [T] [M] épouse [W] et [L] [M] épouse [F], en leur qualité d'ayants-droits à la succession de Monsieur [E] [M], la somme de 20 992,40 € à titre de dommages et intérêts, dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens, débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, en conséquence : * à titre principal : - qu'il soit dit et jugé que le montant de la clause pénale contenue dans l'acte du 26.01.2018 est manifestement dérisoire, - qu'il soit dit et jugé que le préjudice subi par eux, du fait de la perte du projet d'acquisition objet du compromis, s'élève à la somme de 71 111,76 €, - en conséquence, la condamnation solidaire de Madame [T] [M] épouse [W], de Mademoiselle [X] [M] et de Madame [L] [M] épouse [F], venant aux droits de feu [E] [M], à payer la somme de 71 111,76 € au titre la clause pénale contenue dans le compromis du 26.01.2018, * à titre subsidiaire, - la condamnation solidaire de Madame [T] [M] épouse [W], de Mademoiselle [X] [M] et de Madame [L] [M] épouse [F], venant aux droits de feu [E] [M], à payer la somme de 5 000 € au titre de la clause pénale contenue dans le compromis du 26.01.2018, - la condamnation solidaire de Madame [T] [M] épouse [W], de Mademoiselle [X] [M] et de Madame [L] [M] épouse [F], venant aux droits de feu [E] [M], à payer la somme de 71 111,76 € en réparation du préjudice subi en conséquence du comportement fautif du promettant, * en tout état de cause : - qu'il soit dit et jugé que Madame [T] [M] épouse [W], de Mademoiselle [X] [M] et de Madame [L] [M] épouse [F], venant aux droits de feu [E] [M], irrecevables et pour le moins infondées en leurs demandes, fins et prétentions, - la condamnation solidaire de Madame [T] [M] épouse [W], de Mademoiselle [X] [M] et de Madame [L] [M] épouse [F], venant aux droits de feu [E] [M], à payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont ceux d'appel distraits au profit de leur conseil, sur son offre de droits et conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Mesdames [X] [M], [T] [M] épouse [W] et [L] [M] épouse [F] sollicitent : - l'infirmation de la décision déférée en ce qu'elle a prononcé la résolution du compromis aux torts exclusifs du promettant et les a condamnées au paiement de la somme de 5 000 € au titre de la clause pénale, - l'infirmation de la décision déférée en ce qu'elle a condamné in solidum la SCI U NOSTRU PAESE et M. [R] à payer la somme de 20 992,40 € à titre de dommages-intérêts, statuant à nouveau - le rejet de l'intégralité des demandes adverses, reconventionnellement/incidemment [SIC] vu les dispositions de l'article 1240 du code civil - la condamnation solidaire de Monsieur [R] et de la SCI U NOSTRU PAESE au paiement de la somme de 30 000 € à titre de dommages intérêts en lieu et place de la somme de la somme de 20 992,40 € allouée par la décision déférée qui sera au besoin infirmée sur ce point, - leur condamnation au paiement de la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie aux conclusions et aux pièces déposées et soutenues à l'audience, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION : PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Dans leurs écritures auxquelles la cour renvoie pour un exposé complet des moyens et prétentions, la SCI U nostru paese et Monsieur [R] sollicitent : - la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a : prononcé la résolution du compromis de vente signé le 26 janvier 2018 entre Monsieur [E] [M] et Monsieur [H] [R] aux torts exclusifs du promettant, condamné in solidum Mesdames [X] [M], [T] [M] épouse [W] et [L] [M] épouse [F], au paiement de la clause pénale, - la réformation du jugement déféré en ce qu'il : a fixé à 5 000 € le montant de la clause pénale, les a condamnés in solidum à payer aux consorts [M] la somme de 20 992,40 € au titre des dommages mobiliers, a dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens, a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et statuant à nouveau, * à titre principal, - qu'il soit dit et jugé que le montant de la clause pénale contenue dans l'acte du 26 janvier 2018 est manifestement insuffisant, - qu'il soit dit et jugé que le préjudice subi par la perte du projet d'acquisition, objet du compromis, s'élève à la somme de 71 111,76 €, - la condamnation solidaire des consorts [M] à leur payer cette somme au titre de la clause pénale, * à titre subsidiaire, - la condamnation solidaire des consorts [M] à leur payer la somme 5 000 € au titre de la clause pénale, - la condamnation solidaire des consorts [M] à leur payer la somme de 71 111,76 € en réparation du préjudice subi en conséquence du comportement fautif du promettant, * en tout état de cause, - le rejet de l'ensemble des demandes adverses, - la condamnation solidaire des consorts [M] à la payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de leur conseil. Dans leurs écritures, les consorts [M] sollicitent : - l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résolution du compromis aux torts exclusifs du promettant et les a condamnés au paiement de la somme de 5 000 € au titre de la clause pénale, - l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné solidairement les appelants à payer la somme de 20 992,40 € à titre de dommages-intérêts, et statuant à nouveau, vu les dispositions de l'article 1240 du code civil, - la condamnation solidaire des appelants au paiement de la somme de 30'000 € à titre de dommages-intérêts en lieu et place de la somme de 20 992,40 €, - la condamnation des appelants au paiement de la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie aux conclusions et pièces déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur le fondement de la demande indemnitaire présentée par les appelants : Initialement devant la cour, la somme de 71 111,76 € a été sollicitée très précisément dans le dispositif des conclusions des appelants, sur la base de l'application de la clause pénale prévue au contrat pour un montant forfaitaire de 5 000 € mais qu'il conviendrait d'augmenter en raison des circonstances de l'espèce, considération prise du fait que le montant est insuffisant au regard des conséquences dommageables subies, correspondant au coût des travaux de rénovation du bien vendu, engagés à fonds perdus par l'acquéreur avant la date prévue pour la passation de l'acte définitif. Dans le cadre de l'arrêt avant-dire droit du 8 novembre 2023, il a été rappelé que, d'une part, pour éventuellement majorer le montant de la pénalité, il faut prendre en compte non un montant 'insuffisant' mais un montant 'dérisoire', et d'autre part, que le but principal d'une clause pénale est d'abord être comminatoire (c'est-à-dire de nature à inciter le débiteur de l'obligation qu'elle assortit, à la respecter) puis de fixer par anticipation, une réparation forfaitaire du préjudice futur envisageable, découlant directement de l'inaction qu'elle sanctionne civilement. Il en a ensuite été déduit que dans ce cadre, le champ étendu de l'intervention du juge ainsi spécialement autorisé à modifier la loi des parties, est forcément limité à la prise en compte d'éléments évidents. Il a alors été indiqué en premier lieu, qu'en l'espèce force était de constater que le préjudice effectif allégué ne découle pas directement et exclusivement de la non-réitération fautive de l'acte authentique mais plutôt du fait que des travaux de rénovation ont été prématurément entrepris par l'acquéreur et qu'ils n'ont pu finalement lui profiter. En second lieu, il a été observé que la cour n'était pas saisie par les appelants d'une action en responsabilité ou pour enrichissement sans cause qui permettrait d'apprécier précisément les responsabilités éventuelles, réciproques ou non, totales ou partielles, notamment en déterminant si Monsieur [R] a agi imprudemment à ses risques et périls et en appréciant si les propriétaires du bien concerné avaient ou non donné leur accord à son intervention prématurée, le cas échéant, dans quelles conditions et selon quelles modalités. En conséquence, la réouverture des débats a été ordonnée afin que ce moyen soulevé d'office soit discuté contradictoirement par les parties. Dans leurs dernières conclusions, la SCI U nostru paese et Monsieur [R] soutiennent que leur demande d'indemnisation est principalement fondée sur la mise en jeu de la clause pénale dont le montant dérisoire peut être augmenté par le juge, et subsidiairement sur la responsabilité contractuelle du promettant. Ils ajoutent que leur prétention d'obtenir une réparation intégrale n'est pas nouvelle et qu'ils sont recevables à la soutenir à tout moment par tout moyen. Les consorts [M] considèrent que la demande adverse concernant un préjudice distinct de celui demandé au titre de la non réitération de l'acte authentique, ne pouvait valablement être modifié en cours d'instance. Le compromis de vente litigieux signé le 26 janvier 2018 mentionne en page 5 : 'STIPULATION DE PÉNALITÉ Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des PARTIES ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du Code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie. ../..' Cette clause est la stricte mise en application de l'article 1231-5 qui dispose dans ces deux premiers alinéas : 'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire' Il résulte de ce texte et de la clause qui fait loi entre les parties, que la demande de dommages-intérêts formée par les appelants, ne peut être examinée que dans le cadre, la logique et les modalités de la clause pénale, à l'exclusion du régime général de la responsabilité contractuelle. En conséquence, l'appréciation du caractère prétendument dérisoire de son montant doit se faire en considération de sa finalité telle que voulue et définie par les parties. Aux termes de la clause, la pénalité financière qu'elle instaure, est destinée à sanctionner uniquement le manquement consistant pour un contractant à ne pas régulariser l'acte authentique et à ne pas satisfaire à ses obligations subséquentes de promettant ou de bénéficiaire. Le champ de l'indemnisation forfaitaire conventionnellement prévue est donc limité à ce périmètre et l'éventuelle réparation du préjudice allégué au titre de travaux effectués sur le bien litigieux n'a pas à être prise en compte. Dans cette optique, la somme de 5 000 € n'est pas dérisoire. Le jugement déféré qui l'a accordée sera également confirmé sur ce point. Sur la demande d'indemnisation présentée par les consorts [M] : Sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil, le premier juge a fait partiellement droit, à hauteur de 20 992,40 €, à la demande d'indemnisation des consorts [M]. Monsieur [R] conclut au rejet total de cette demande, contestant la valeur probante des justificatifs produits par la partie adverse et expliquant qu'au contraire, avec l'accord des propriétaires du bien, il a effectué ou fait effectuer, désormais à fonds perdus, des travaux nécessaires à sa rénovation. Les consorts [M] réclament de façon incidente l'allocation d'une somme de 30'000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des agissements de l'intimé suite à une violation de domicile, à l'exécution dommageable de travaux non autorisés et la vente des meubles garnissant l'immeuble litigieux. À l'appui de leurs prétentions, ces derniers fournissent d'abord, une série de photos du bien prises du vivant de leur père qui permettent de voir que le logement qu'il occupait, était en bon état, parfaitement meublé et aménagé avec des équipements modernes et de bon goût. Ils versent ensuite aux débats un procès-verbal dressé par huissier le 2 avril 2019 dont le seul examen des clichés figurant en annexe, permettent de constater la réalité d'un bâtiment en état de chantier, complètement dévasté par les travaux en cours d'exécution et totalement inhabitable en l'état. Le devis d'un montant total TTC de 20'992,40 € établi par la SARL MMA CONSTRUCTIONS désormais produit contradictoirement constitue de façon convaincante, une base d'indemnisation sachant que quoi qu'on dise Monsieur [R], l'état du bâtiment nécessite incontestablement une rénovation complète pour retrouver son habitabilité. Ensuite, il résulte des déclarations faites à la gendarmerie le 25 octobre 2018 par Madame [A] [Y], occupant à titre gratuit depuis octobre 2015 d'un des appartements de l'immeuble litigieux, que sous la pression, elle a été amenée à verser à Monsieur [R], en liquide et sans reçu, la somme de 800 € pour les mois de juin, juillet et août et septembre. Ces loyers ayant été perçus, il y a lieu que leur montant soit restitué aux légitimes propriétaires des lieux. En outre, les intimées font valoir pour justifier de leur demande d'indemnisation d'un montant de 30 000 €, la perte du mobilier garnissant autrefois l'immeuble litigieux et évalué dans le compromis à la somme de 20 000 €. En considération de ces éléments, il convient de faire droit à leur demande. Le jugement sera réformé en ce sens. Sur les frais irrépétibles et les dépens : Succombant, Monsieur [R] et la SCI U nostru paese sont condamnés à verser à leurs adversaires la somme de 5 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. De même, ils supporteront les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, vu l'arrêt mixte en date du 8 novembre 2023, - confirme le jugement déféré également en ce qu'il a condamné in solidum Mesdames [X] [M], [T] [M] épouse [W] et [L] [M] épouse [F], en leur qualité d'ayants droit à la succession de Monsieur [E] [M], à payer à la SCI U nostru paese et à Monsieur [R], la somme de 5 000 € au titre de la clause pénale, - infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné in solidum la SCI U nostru paese et Monsieur [R] à payer à Mesdames [X] [M], [T] [M] épouse [W] et [L] [M] épouse [F], en leur qualité d'ayants droit à la succession de Monsieur [E] [M], la somme de 20 992,40 € à titre de dommages-intérêts, et statuant à nouveau sur le point réformé, - condamne in solidum la SCI U nostru paese et Monsieur [R] à payer à Mesdames [X] [M], [T] [M] épouse [W] et [L] [M] épouse [F], en leur qualité d'ayants droit à la succession de Monsieur [E] [M], la somme de 30 000 € à titre de dommages-intérêts, et y ajoutant, - condamne in solidum la SCI U nostru paese et Monsieur [R] à payer à Mesdames [X] [M], [T] [M] épouse [W] et [L] [M] épouse [F], la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne in solidum la SCI U nostru paese et Monsieur [R] aux dépens d'appel. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT