Cour d'appel, 21 décembre 2023. 21/05332

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 21/12/2023 **** N° de MINUTE : N° RG 21/05332 - N° Portalis DBVT-V-B7F-T455 Jugement (N° 19/01432) rendu le 30 août 2021 par le tribunal judiciaire de Lille APPELANTE L'association Assemblée Chrétienne Evangélique la Cité de Gloire prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège social [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Me Florent Mereau, avocat au barreau de Lille, avocat constitué INTIMÉS Monsieur [H] [W] né le 25 janvier 1944 à [Localité 9] (Algérie) Madame [I] [V] née le 10 août 1947 à [Localité 8] (Algérie) [Adresse 2] [Localité 5] représentés par Me Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, avocat constitué La SARL Finaïva prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège social [Adresse 3] [Localité 7] représentée par Me Olivier Berne, avocat au barreau de Lille, avocat constitué assistée de Me Céline Lemoux, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant substitué par Me Valentin Gervais, avocat au barreau de Paris DÉBATS à l'audience publique du 2 octobre 2023, tenue par Bruno Poupet magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Bruno Poupet, président de chambre Samuel Vitse, président de chambre Céline Miller, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 septembre 2023 **** Par acte sous seing privé du 8 février 2018, M. [H] [W] et Mme'[I]'[V], son épouse, ont promis de vendre à l'Association chrétienne évangélique La Cité de la Gloire (ci-après « l'association'»), qui s'est engagée à l'acquérir, un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10] moyennant 300 000 euros. Cette dernière a versé un dépôt de garantie de 5 000 euros entre les mains du notaire ayant instrumenté et la réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le 15 juin 2018. L'association a fait appel à la société Finaïva, courtier en prêts bancaires, afin de trouver le financement nécessaire à son acquisition mais ce sans succès. Mise en demeure, par plusieurs lettres recommandées non réclamées, de régulariser la vente par acte authentique, l'association ne s'est pas présentée aux rendez-vous. Par acte du 21 février 2019, les vendeurs l'ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Lille afin, principalement, d'obtenir sa condamnation à leur payer la somme prévue par la clause pénale insérée dans la promesse de vente et l'association a appelé en garantie la société Finaïva. Par jugement du 30 août 2021, le tribunal judiciaire de Lille a : - condamné l'association à payer aux époux [W] la somme de 30 000 euros au titre de la clause pénale avec intérêts aux taux légal à compter du 17 janvier 2019, - dit que la SELARL Jonville-Dhaene se libérerait du dépôt de garantie de 5 000 euros versés entre ses mains sur présentation d'une copie exécutoire du jugement et après déduction des frais et débours en paiement partiel de la condamnation précitée, - débouté l'association de son appel en garantie formé à l'encontre de la société Finaiva, - condamné l'association aux dépens ainsi qu'à payer 2'500 euros aux époux [W] et 1'500 euros à la société Finaiva au titre de leurs frais irrépétibles. L'association a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 31 mai 2022, demande à la cour, au visa des articles 1231-5 et 1231-1 du code civil, de l'infirmer et de : - débouter les époux [W] de l'ensemble de leurs demandes, - à titre subsidiaire, réduire le montant de la clause pénale à un euro symbolique ou, à défaut, à 15 000 euros, - dans tous les cas, juger que la société Finaïva devra la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, en ce compris les dépens et indemnités allouées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, de première instance et d'appel, - condamner les époux [W] ainsi que la société Finaïva à lui verser la somme de 7'500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions remises le 13 avril 2022, les époux [W] demandent pour leur part à la cour, au visa des articles 1304-3, 1103 et 1231-5 du code civil, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de condamner l'appelante aux dépens ainsi qu'à leur verser 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Enfin, la société Finaïva, par conclusions remises le 28 juillet 2023, demande à la cour de': - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté l'association de sa demande en garantie formulée à son encontre, - à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour viendrait à juger que la condition suspensive a défailli du fait de l'association, juger que le dépôt de garantie de 5 000 euros devra être déduit des 30 000 euros dus par l'association au titre de la pénalité prévue par le compromis de vente, - en tout état de cause, condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Il est renvoyé aux conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. MOTIFS DE LA DÉCISION La promesse synallagmatique de vente conclue par les parties comporte la clause pénale suivante : «'Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 30'000 euros à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil'».' Préalablement, elle stipule comme condition suspensive l'obtention, par l'acquéreur, d'un ou plusieurs prêts bancaires d'un montant maximum de 257 000 euros remboursable sur une durée maximale de 18 ans à un taux d'intérêt nominal n'excédant pas 2% l'an hors assurances et ajoute que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil'». Ledit article 1304-3 dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Il est établi - notamment par le document rédigé par la société Finaïva exposant le projet considéré et les besoins en financement correspondants - que l'association, par l'intermédiaire de son courtier, a sollicité de divers établissements bancaires un prêt de 270'000 euros, donc légèrement supérieur au montant mentionné par la condition suspensive, remboursable en revanche dans les conditions et au taux prévus, mais n'a essuyé que des refus. C'est pourquoi les vendeurs, lui reprochant le dépôt de demandes de prêts non conformes aux stipulations de la condition suspensive, font valoir que celle-ci doit être considérée comme accomplie conformément aux clauses précitées du contrat et, après avoir vainement mis l'association en demeure de réitérer la vente par acte authentique, se sont prévalus de la clause pénale devant le tribunal judiciaire de Lille qui a fait droit à leur demande. Or, il ressort des réponses des banques aux demandes du courtier que la Banque Populaire et la Caisse d'Epargne ont expliqué leur décision par le fait qu'elles ne finançaient pas « ce type d'opération'» ou « ce type d'objet'», le courrier de cette dernière évoquant l'absence d'origine probante des fonds, ce qui se comprend comme l'incertitude pesant sur les fonds dont peut disposer l'association (dons et offrandes au vu du dossier), tandis que les motifs des refus de la Société Générale et du Crédit Lyonnais ne sont pas précisés. Dès lors, il n'est pas démontré que la très légère différence, quant au montant du prêt sollicité, entre ce que prévoyait la condition suspensive et les demandes effectives de financement soit la cause du défaut d'obtention d'un prêt et l'on ne peut donc tenir pour acquis que l'association, en demandant un prêt de 270'000 euros au lieu de 257'000, a empêché l'accomplissement de la clause suspensive, pour reprendre les termes de l'article 1304-3 précité auquel se réfère expressément le contrat. Si les vendeurs relèvent en outre que dans la promesse de vente, il est mentionné que «'l'acquéreur déclare qu'il n'existe à ce jour aucun obstacle de principe à l'obtention des financements qu'il envisage de solliciter'» et considèrent cela comme mensonger, et si la méfiance des banques à l'égard des facultés financières d'une association cultuelle apparaît comme le motif de leurs refus de crédit et peut-être même, aux yeux desdites banques, comme un « obstacle de principe'», il n'est pas certain que l'association, dont on ne connaît pas au demeurant les ressources exactes, ait eu conscience de ce que son statut risquait, à lui seul, de lui attirer des refus de prêt et l'on ne saurait considérer qu'elle a de mauvaise foi laissé inscrire dans le contrat la déclaration précitée. Dans ces conditions, la condition suspensive doit être considérée comme ayant défailli sans que cela soit imputable à l'association, de sorte que la clause pénale ne trouve pas à s'appliquer et que le jugement doit être infirmé de ce chef. L'appel en garantie de la société Finaïva, par conséquent, n'a pas d'objet. Au vu des articles 696 et 700 du code de procédure civile, il incombe aux époux [W], parties perdantes, de supporter la charge des dépens de première instance et d'appel mais il n'est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses autres frais. PAR CES MOTIFS La cour infirme le jugement et, statuant à nouveau, déboute M. et Mme [W]-[V] de leurs demandes, constate que les demandes dirigées contre la société Finaïva n'ont pas d'objet, déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, condamne solidairement M. et Mme [W]-[V] aux dépens de première instance et d'appel. Le greffier Delphine Verhaeghe Le président Bruno Poupet