Cour de cassation, 23 septembre 2020. 19-11.961

CIV. 1 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 23 septembre 2020 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10330 F Pourvois n° U 19-11.961 F 19-12.248 JONCTION R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 23 SEPTEMBRE 2020 I - 1°/ M. A... FK..., domicilié [...] , 2°/ Mme T... SV... , épouse B..., domiciliée [...] , 3°/ M. F... L..., domicilié [...] , 4°/ M. P... H..., domicilié [...] , 5°/ M. Y... G..., domicilié [...] , 6°/ M. D... J..., domicilié [...] , 7°/ Mme C... M..., épouse L..., domiciliée [...] , 8°/ Mme Q... N..., épouse FK..., domiciliée [...] , 9°/ Mme ZE... I..., épouse H..., domiciliée [...] , 10°/ Mme E... O..., épouse J..., domiciliée [...] , 11°/ la société Sanama, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , 12°/ la société FGD, société à responsabilité limitée, 13°/ la société IBEC, société à responsabilité limitée, ayant toutes deux leur siège [...] , ont formé le pourvoi n° U 19-11.961 contre un arrêt rendu le 6 décembre 2018 par la cour d'appel de Douai (3e chambre), dans le litige les opposant à la société XP... V..., société civile professionnelle, dont le siège est [...] , venant aux droits de la société [...] , défenderesse à la cassation. II - La société GPMCF, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° F 19-12.248 contre le même arrêt rendu, dans le litige l'opposant à la société XP... V..., société civile professionnelle, défenderesse à la cassation. Les dossiers ont été communiqués au procureur général. Sur le rapport de M. Mornet, conseiller, les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de MM. FK..., L..., H..., G... et J..., de Mmes SV... , M..., N..., I... et O..., des sociétés Sanama, FGD, IBEC et GPMCF, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société XP... V..., et l'avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l'audience publique du 16 juin 2020 où étaient présents Mme Batut, président, M. Mornet, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre, la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. En raison de leur connexité, les pourvois n° U 19-11.961 et F 19-12.248 sont joints. 2. Le moyen unique de cassation du pourvoi n° U 19-11.961 et celui du pourvoi n° F 19-12.248, rédigés en termes identiques, annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 3. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces pourvois. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE les pourvois ; Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférent à son pourvoi ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen identique produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour MM. FK..., L..., H..., G..., et J..., de Mmes SV... , M..., N..., I... et O... et des sociétés Sanama, FGD et IBEC, demandeurs au pourvoi n° U19-11.961 et pour la société GPMCF, demanderesse au pourvoi n° F 19-12.248. Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les exposants de leurs demandes dirigées contre la SCP XP...-V..., venant aux droits de la SCP [...] ; Aux motifs propres qu'« aux termes de l'article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Ce texte a été repris dans les mêmes termes dans l'article nouveau 1240 nouveau du code civil. Lorsqu'il est reproché au notaire d'enfreindre une obligation tenant à sa qualité d'officier public, dans l'exercice strictement entendu de sa mission légale, sa responsabilité ne peut être que délictuelle ou quasi délictuelle. Ce fondement trouve sa justification dans la considération que ce professionnel est investi d'une mission définie par un statut d'ordre public, et que son intervention ne s'inscrit pas véritablement dans une relation contractuelle librement consentie. Il appartient en conséquence aux appelants de rapporter la preuve d'une faute de la SCP [...] aux droits de laquelle vient la SCP XP... V..., d'un préjudice, et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice. En l'espèce, la mission de service public confiée au notaire a consisté en la rédaction de baux commerciaux entre les appelants qui avaient la qualité de bailleurs et la SARL Au bon Accueil locataire, ces actes authentiques faisant suite à des promesses de baux commerciaux sous seing privé. Or, il résulte de la lecture des promesses de bail commercial de locaux meublés et prêt à usage conclus avec la société Aloha Gestion en qualité de preneur et en qualité de bailleur par M. D... J... et Mme E... O..., son épouse, M. A... FK... et Mme Q... N..., son épouse la société FGD Mme T... SV... épouse B... la société GPMCF M. F... L... et Mme C... M..., son épouse la société 1BEC M. Y... G... M. S... W... M. P... H... et Mme ZE... I..., versés aux débats, que ces baux étaient consentis et acceptés pour une durée de onze années entières et consécutives et neuf mois commençant à courir à compter de l'acte authentique, qu'à défaut de résiliation de la part des parties, le bail sera reconduit de plein droit et que le preneur conformément aux dispositions de l'article L. 145-3 du code de commerce (article 3-1 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953) renonçait à la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale. Par ailleurs, si les promesses de bail commercial de locaux meublées et prêt à usage conclus par M. R... K... et la société SANAMA ne sont pas versées aux débats, la société intimée ne conteste pas qu'elles comportaient une clause identique relative à la durée du bail et à la renonciation par le preneur à la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale. Or, les baux commerciaux établis par acte authentique dressé par Maître R... U... notaire associé au sein de la SCP Patrick Delacourt et R... U... titulaire d'un office notarial à Valenciennes entre la S.A.R.L. Au Bon Accueil et M. D... J... et Mme E... O..., son épouse, le 31 décembre 2008 M. A... FK... et Mme Q... N..., son épouse le 19 décembre 2008 la société FGD le 19 décembre 2008 Mme T... SV... épouse B... le 19 décembre 2008 la société GPMCF le 22 décembre 2008 M. F... L... et Mme C... M..., son épouse le 22 décembre 2008 la société IBEC le 19 décembre 2008 M. Y... G... le 31 décembre 2008 M. S... W... M. R... K... le 30 décembre 2008 M. P... H... et Mme ZE... I..., le 11 mai 2009 prévoient tous au contraire que le preneur a conformément aux dispositions de l'article L. 145-4 et L. 145-9 du code de commerce, la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale et ce par exploit d'huissier adressé au bailleur au moins six mois avant la fin de la période triennale. La lecture de ces actes authentiques nous apprend qu'aucun des bailleurs n'étaient pas présents lors de la signature, tous étant représentés par un clerc de notaire auquel ils avaient donné procuration, de sorte qu'ils n'ont pu consentir à cette modification des conditions du bail, dont ils n'ont pas été avisés avant la signature par leur mandataire, précision faite que ces modifications étaient substantielles dès lors pour tous les bailleurs, il s'agissait d'un investissement locatif dont ils attendaient des avantages fiscaux et une rentabilité certaine qui étaient liés à une durée longue de location, la spécificité des lieux destinés à un EHPAD rendant plus difficile la recherche de nouveaux locataires. Maître KW... V... a d'ailleurs reconnu dans le courriel adressé à M. FK... le 27 mars 2009 que l'acte authentique régularisant le bail commercial au profit de la société Au Bon Accueil comportait des discordances avec la promesse de bail et se prenait l'engagement d'adjoindre par avenant notamment un paragraphe indiquant que le preneur renonçait à la faculté de résiliation triennale, engagement qu'il n'a pas tenu, ne justifiant même d'aucune démarche en ce sens. Le fait d'avoir rédigé des actes authentiques de baux commerciaux avec des clauses défavorables aux bailleurs et différentes de celles qui avaient été prévues dans les promesses de baux commerciaux dont le notaire avait eu communication constitue une faute engageant sa responsabilité. Dans la mesure où le bail authentique en date du 11 mai 2009 signé par la société Au Bon Accueil au profit de M. P... H... et Mme ZE... I..., son épouse, est conforme à la promesse de bail commercial qui avait été signée, aucune faute ne peut être reprochée au notaire lors de la rédaction de cet acte. Les époux H...-I... entendent toutefois faire juger qu'ils ont subi un préjudice par ricochet à raison de la faute commise par la société intimée à l'égard des autres appelants ; cette demande sera examinée dans le cadre de l'analyse de leur préjudice. 2° Sur le préjudice et le lien de causalité avec la faute Les appelants réclament en réparation de leur préjudice la condamnation de la SCP intimée à leur payer l'intégralité des loyers qui auraient dû leur être payés jusqu'au terme de leur bail, arguant du fait que la délivrance d'un congé avant l'expiration du bail est sanctionné par le paiement des loyers et des charges jusqu'à la fin de la période et que la faute du notaire les a privés du droit de créance de percevoir les loyers jusqu'au terme des baux. La présente juridiction note toutefois qu'avant même la délivrance des congés en mai et juin 2014, la société Au Bon Accueil avait cessé de régler les loyers dus aux appelants, et ce depuis le 4° trimestre 2012 vis à vis des SARL Sanama, lbec, FGD et de M. S... W..., du 1° trimestre 2013 vis à vis des époux H..., J..., K..., de Mme T... B..., du 2° trimestre 2013 vis à vis des époux L..., du 3° trimestre 2013 vis à vis des époux FK... et du 4° trimestre 2013 vis à vis de M. G..., ce qui avait d'ailleurs conduit ces bailleurs à assigner la société Au Bon Accueil en redressement judiciaire devant le tribunal de commerce de Nice faisant valoir qu'elle se trouvait en état de cessation de paiement, avant que cette société ne prenne l'initiative de se déclarer en cessation de paiement devant le tribunal de commerce de Toulouse qui connaissait déjà depuis le 10 juillet 2014 de la procédure de redressement judiciaire de la SARL Cantou dont elle était une filiale. Ce sont donc les difficultés financières de la société Au bon Accueil qui ont conduit à la cessation du paiement des loyers jusqu'au prononcé du redressement judiciaire, les appelants ayant été ensuite réglés des loyers et indemnités d'occupation dus du jour du redressement judiciaire jusqu'au 19 février 2015, date à compter de laquelle ils ont renoncé à la perception des loyers jusqu'à décision ordonnant la cession, tel que cela résulte du courrier adressé par leur avocat au liquidateur judiciaire le 26 juin 2015 et qu'il verse eux-mêmes aux débats, les sommes qu'ils déduisent au titre des versements reçus de Maître X... liquidateur correspondant aux sommes dont ils réclamaient paiement dans ce courrier. Pour ce qui concerne les loyers dus postérieurement au 17 mars 2015, date de la décision de cession, les appelants justifient certes que le tribunal de commerce de Toulouse a ordonné la cession du fonds de commerce de la société Au Bon Accueil au profit de la société Orpea qui bénéficiait d'un compromis de cession signé le 28 juillet 2014 préalablement à l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire avec la société Au Bon Accueil après que cette société ait adressé ses congés aux bailleurs, la société Orpea n'étant pas intéressée par les baux puisqu'elle ne souhaitait pas continuer l'exploitation dans les locaux donnés à bail. Ils justifient également que la société Bel Age qui avait déposé une offre concurrente à celle déposée par la société Orpea entendait reprendre les baux. Il sera précisé néanmoins que la société Bel Age avait obtenu des bailleurs la promesse d'une diminution des loyers soit 223 136,07 euros au lieu de 296 122,99 euros et que la société Bel Age ne s'engageait que dans le cadre de baux avec résiliation triennale, de sorte que les bailleurs sont en tout état de cause mal fondés à réclamer réparation d'un préjudice à hauteur du montant des loyers initiaux jusqu'à la fin initiale des baux. Surtout, contrairement à ce que soutiennent les appelants, il résulte de la motivation expresse du jugement de cession, que le choix de la société Orpea au préjudice de la société Bel Age ne s'est pas fait à raison de la promesse de cession du 28 juillet 2014 dont bénéficiait la société Orpea, promesse qui avait été rendue possible à raison de la faute du notaire qui avait laissé à la société Au Bon Accueil la possibilité de donner congé après une première période triennale, mais bien sur le fondement des dispositions des articles L. 642-1 et suivants du code de commerce. Le tribunal comparant les offres respectives des sociétés Orpea et Bel Age a retenu que l'offre d'Orpea était la plus satisfaisante au regard : du maintien de l'activité et de l'emploi, dès lors que la société Bel Age ne garantissait le maintien de l'activité sur le site a minima que pendant trois ans, alors que la société Orpea avait déjà obtenu le droit au bénéfice des arrêtés des 9 avril et 7 août 1994 portant autorisation de création et d'exploitation d'un EHPAD de 41 lits, de l'apurement du passif, la société Orpea proposant 1 800 000 euros au lieu de 1 300 000 euros pour la société Bel Age. La perte de chance d'une perception des loyers postérieurement au jugement de cession n'est pas donc pas consécutive à la faute du notaire, mais au choix du cessionnaire opéré par le tribunal de commerce. Seront en conséquence rejetées les demandes d'indemnisation formées par les appelants. Parties perdantes, les appelants seront condamnés au paiement des dépens d'appel, la décision de première instance étant confirmée en ce qu'elle les a condamnés au paiement des dépens de première instance. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCP XP...-V... les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre tant de la procédure de première instance que de la procédure d'appel, la décision de première instance étant infirmée du chef de l'indemnité d'article 700 du code de procédure civile ; que les appelants seront déboutés de leur demande d'indemnité d'article 700 du code de procédure civile formée en cause d'appel » ; Et aux motifs, à les supposer adoptés des premiers juges, qu' « il résulte des dispositions de l'article 1382 du code civil alors en vigueur que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » Attendu qu'il résulte de l'aveu même de l'étude notariale qu'une erreur s'est insérée dans le contrat de bail puisque l'avant-contrat prévoyait que « le présent bail est consenti et accepté pour une durée de onze années entières et consécutives et neuf mois commençant à courir à compter du jour de la signature de l'acte authentique. À défaut de résiliation de la part des parties le bail sera reconduit de plein droit. Conformément aux dispositions de l'article L 145-4 du code de commerce..., le preneur renonce à la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale » et que figure dans le contrat de bail « le présent bail est conclu pour une durée de onze années entières et consécutives et neuf mois qui commenceront à courir le 22 décembre 2008 pour se terminer le 22 septembre 2020.... Toutefois, conformément aux dispositions des articles L. 145-4 et L. 145-9 du code de commerce, le « preneur » à la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale et ce par exploit d'huissier adressé au « bailleur » au moins six mois avant la fin de la période triennale » ; que les notaires ne contestent pas l'existence de cette faute. ; que cependant qu'il apparaît que le preneur a cessé de régler les loyers à compter du quatrième trimestre 2012 ; que suivant différents exploits entre le 19 mai et le 6 juin 2014 le preneur a donné congé à l'ensemble des copropriétaires suivants les dispositions de l'article L 145-4 du code de commerce ; que le 6 juin 2014 les demandeurs ont mis le preneur en demeure de payer les sommes dues ; qu'il ressort des pièces produites et plus précisément du jugement du 23 octobre 2014 du tribunal de Commerce de Toulouse que la SARL AU BON ACCUEIL est en état de cessation des paiements notamment suite à un contrôle fiscal à compter de septembre 2009 avec une mise à recouvrement le 28 septembre 2012 d'une somme de 1 052 501,42 euros, outre la créance des bailleurs estimés à 220 679 euros. Attendu que les demandeurs en assignant la société AU BON ACCUEIL le 19 septembre 2014 devant le tribunal de commerce de Nice en redressement judiciaire ont conscience de cet état de cessation des paiements ; qu'il n'est donc pas démontré que le non-respect de la durée du bail tel que voulu par les demandeurs (à l'exception de l'acte concernant les époux H...) ait entraîné cette difficulté de trésorerie et les suites qui en ont découlé ; que dès lors qu'il n'est pas démontré le lien de causalité entre la faute de l'étude notariale et le préjudice subi par les défendeurs ; qu'ils seront de fait déboutés de leurs demandes. Attendu qu'ayant succombé les demandeurs seront condamnés in solidum aux dépens outre au paiement à la SCP XP... V... la somme de 10 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile » ; Alors 1°) que le manquement du notaire à son devoir d'assurer l'efficacité des actes qu'il instrumente cause à son client un préjudice résultant de la perte de chance de ne pas subir les conséquences négatives de l'acte en cause ; que la cour d'appel a retenu la responsabilité de la SCP XP...-V..., venant aux droits de la SCP [...], pour ne pas avoir reproduit dans les baux commerciaux notariés qu'ils avaient conclus en 2009 avec la société Au Bon Accueil la clause mentionnée dans les promesses de bail prévoyant la renonciation du preneur à la faculté de donner congé à l'expiration de chaque période triennale ; que pour dire que cette faute n'avait causé aucun préjudice aux exposants, la cour d'appel a retenu, d'une part, que la société locataire, qui avait donné congé aux bailleurs entre les mois de mai et juin 2014 en application de la clause du bail leur ouvrant cette faculté, avait connu des difficultés financières et cessé progressivement d'honorer les loyers entre le quatrième trimestre 2012 et le quatrième trimestre 2013, avant d'être placée en redressement judiciaire le 23 octobre 2014 et, d'autre part, que si l'offre de reprise formulée par la société Bel Âge prévoyait la continuation des baux pour un loyer réduit, c'est en définitive l'offre de la société Orpea, qui ne prévoyait pas la continuation de l'exploitation sur le site appartenant aux exposants, qui avait été choisie par le tribunal par jugement du 17 mars 2015, ce dont elle a déduit que la perte de chance de percevoir les loyers était due non à la faute du notaire, mais au choix du cessionnaire par le tribunal ; qu'en statuant par de tels motifs, impropres à établir que la faute du notaire n'avait causé aucun préjudice aux exposants, lesquels avaient en tout état de cause perdu leur droit de créance sur la société Au Bon Accueil au titre des loyers qui auraient dû courir jusqu'au terme des baux, du fait de la résiliation par le preneur rendue possible par la malfaçon affectant la clause des baux instrumentés par le notaire, créance qu'ils pouvaient faire valoir contre la liquidation judiciaire de la société locataire, la cour d'appel a méconnu l'article 1382 (devenu 1240) du code civil ; Alors 2°) en tout état de cause que la faute retenue à l'encontre du notaire, pour ne pas avoir inséré dans les actes notariés de bail commercial la clause de renonciation du preneur à la faculté de résiliation triennale, avait à tout le moins fait perdre aux exposants une chance de voir les baux se poursuivre et être repris dans le cadre de la cession des actifs de la société Au Bon Accueil ; qu'en jugeant que dès lors que l'offre de reprise de la société Orpea, choisie par le tribunal de la procédure collective de la société Au Bon Accueil comme la plus satisfaisante, ne prévoyait pas la poursuite de l'activité dans les locaux appartenant aux bailleurs, la perte de chance de ces derniers de percevoir les loyers postérieurement au jugement de cession n'était pas consécutive à la faute du notaire, mais au choix du cessionnaire opéré par le tribunal, la cour d'appel, qui aurait dû rechercher quelle aurait été la situation des bailleurs en l'absence de faute du notaire et en particulier, comme elle y était invitée (conclusions des exposants, p. 15 ; p. 20-21), la probabilité que les baux se poursuivent jusqu'à leur terme dans ce cas de figure, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 (devenu 1240) du code civil.