Cour de cassation, 14 mars 2019. 18-13.637

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 mars 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10098 F Pourvoi n° V 18-13.637 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires [...], [...] , représenté par son syndic la société Sogea, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 14 décembre 2017 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. P... I..., domicilié [...], [...] [...], 2°/ à la société Saint-Esteve, société civile immobilière, dont le siège est [...] , [...], défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 5 février 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jessel, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Boullez, avocat du syndicat des copropriétaires [...], de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. I... ; Sur le rapport de M. Jessel, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires [...] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires [...] ; le condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. I... ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mars deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires [...]. PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement entrepris, en ce qu'il avait, constaté l'état d'enclave relative des parcelles cadastrées [...] et [...] , et octroyé aux parcelles cadastrées [...] et [...] un droit de passage sur les parcelles [...] et [...] , dans les conditions préconisées en annexe 5 du rapport d'expertise judiciaire de M. X... en date du 23 octobre 2012, et D'AVOIR, ajoutant au jugement, dit que le tracé de désenclavement des parcelles section [...] et [...] devait être fixé, outre l'annexe 5 du rapport de M. X... du 23 octobre 2012, suivant l'annexe 8 du complément d'expertise du 17 mars 2017 ; AUX MOTIFS QUE sur le désenclavement des parcelles [...] et [...], la cour a d'ores et déjà confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'état d'enclave relative des parcelles de M. I... de sorte qu'il ne peut à nouveau être discuté de ce point ; que s'agissant des possibilités de désenclavement, l'article 683 du code civil dispose que « Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique ; que néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé » ; que l'article 684 du code civil prévoit pour sa part que « Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes ; que toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable » ; qu'en l'espèce, il ressort du rapport de M. X... en date du 23 octobre 2012 que : / - comme il a été démontré dans une affaire similaire (SCI Prediletta), le bien de M. I... provient avec les parcelles [...] et [...] de la division d'un fonds plus grand dit propriété [...] ce qui conduit à l'application de l'article 684 ; / - qu'est donc proposé de préférence un passage sur lesdites parcelles figurant en annexe 5 qui emprunte la voie existante de la copropriété [...] depuis le boulevard [...] puis une voie nouvelle à créer ; qu'au surplus, l'expert, dans le cadre du complément d'expertise en date du 17 mars 2017 a examiné les quatre solutions de désenclavement proposées par le syndicat des copropriétaires: / - que la solution n°1 qui passe à l'aval du bâtiment D ne peut être retenue pour plusieurs raisons : passage sur une dalle au-dessus des garages sans connaître la résistance de cette dalle, risques de dégradations de l'étanchéité, impossibilité ensuite de développer un tracé de pente acceptable au-delà de l'angle est du bâtiment ; / - que la solution n°2 (440 mètres) qui implique des propriétaires non attraits à la cause nécessite un élargissement et l'obtention des rayons de giration impossibles à réaliser ainsi que la transformation et l'élargissement d'un escalier trop étroit ; / - que la solution n° 3 est très difficile à réaliser du fait de l'élargissement d'un chemin privé qui toucherait six propriétés et serait très préjudiciable à deux d'entre elles en passant à proximité immédiate d'habitations et de piscine ; / - que la solution n° 4 (310 mètres) touche 5 parcelles, est techniquement très difficile à réaliser et son tracé fortement dommageable pour trois d'entre elles ; / - que les solutions n° 2 à 4 sont plus longues que celle préconisée dans le rapport initial ; que M. I... entend voir adopter le tracé annexe 5 du rapport du 23 octobre 2012 complété par l'annexe 8 du rapport du 17 mars 2017 ; que le syndicat des copropriétaires [...] s'y oppose formellement ; qu'il argue en premier lieu du non-respect par M. X... des règles d'urbanisme ; que celui-ci dans son rapport complémentaire a cependant précisé que les dispositions du PLU (espaces boisés classés et plan de prévention des risques) n'interdisent pas d'utiliser la parcelle [...] ; que c'est donc à tort que le syndicat des copropriétaires invoque notamment l'article UD 7 selon lequel les constructions doivent être implantées à 5 mètres des limites séparatives ; qu'en outre, la SCI Prediletta propriétaire d'un terrain voisin également enclavé a déposé le 10 mai 2017 une déclaration de travaux pour la réalisation d'une voirie de désenclavement selon le même tracé que celui de M. I... ; que cette dernière déclaration, a fait l'objet d'un arrêté municipal de non opposition en date du 20 juin 2017 visant une étude géologique et géotechnique du 29 mars 2017 qui est versée aux débats et qui prescrit d'exécuter les travaux conformément à cette étude ; que le syndicat a certes déposé un recours contre cet arrêté mais dont la cour n'a pas à apprécier le bien-fondé ; que dès lors, ce premier moyen doit être écarté ; qu'en deuxième lieu, le syndicat des copropriétaires argue d'une absence d'exhaustivité dans la recherche par l'expert d'autres passages ; qu'il n'apporte cependant aucun élément justificatif venant contredire l'examen par M. X... des autres solutions de désenclavement, qui sont ou plus longues ou plus dommageables que le tracé préconisé par lui de sorte qu'il était par ailleurs inutile de mettre en cause les propriétaires concernés ; qu'en troisième lieu, le syndicat reproche à l'expert des incohérences et en particulier de ne pas répondre à sa mission, de reproduire un autre rapport dans la procédure contre la SCI Prediletta, de fournir des informations floues et hypothétiques, et de ne pas s'être fait assister d'un sapiteur s'agissant des travaux à réaliser ; qu'il ressort toutefois des rapports que l'expert a visité les lieux, examiné les diverses pièces fournies par les parties, envisagé plusieurs passages possibles et, après analyse, retenu le meilleur tracé en annexe, a répondu à tous ses chefs de mission notamment au regard de la réglementation en vigueur ; qu'il a certes évoqué rapidement les travaux à exécuter par M. I..., mais qu'il n'était nullement obligé de recourir à un sapiteur sur ce point et que les travaux ont fait l'objet de l'étude géotechnique susdite non critiquée ; que par ailleurs, la procédure opposant le syndicat des copropriétaires [...] à la SCI Prediletta qui est un voisin immédiat porte sur une action similaire en désenclavement du fonds de celui-ci de sorte qu'il ne peut être sérieusement reproché à M. X... également désigné dans cette affaire d'avoir pris les mêmes conclusions ; qu'enfin, le fait que le syndicat des copropriétaires [...] produise une nouvelle pièce consistant en un acte notarié établi le 6 juin 2014 contenant notoriété acquisitive, aux termes duquel il a acquis par prescription trentenaire la parcelle [...] de la SCI Saint Estève promoteur qui avait procédé à l'aménagement de la résidence, ne permet pas de remettre en cause les constatations de l'expert ; que dès lors, les rapports de M. X... étant détaillés, circonstanciés, sans que le syndicat ne prouve en quoi ils seraient erronés, doivent être retenus et le désenclavement des fonds de M. I... fixé selon le tracé figurant en annexe 5 ainsi que l'a jugé le tribunal, complété par l'annexe 8 du complément d'expertise ; 1. ALORS QUE le propriétaire qui entend voir constituer à son profit une servitude de désenclavement, doit appeler à la cause tous les propriétaires voisins intéressés, sans pouvoir se borner à attraire ceux d'entre eux sur les fonds desquels il entend obtenir un droit de passage ; qu'en ayant admis que M. I... avait pu se borner, pour obtenir une servitude de passage résultant de l'état d'enclave de son fonds, à appeler à la cause le syndicat des copropriétaires et la SCI Estève et non tous les propriétaires voisins concernés, la cour d'appel a violé les articles 682, 683, 684 du code civil et l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'Homme ; 2. ALORS QUE les règles de fixation d'une servitude de désenclavement ne s'appliquent que si l'état d'enclave résulte de la division d'un fonds plus grand ; qu'en s'étant bornée, pour appliquer ces règles spécifiques, à constater que le bien de M. I... et celui du syndicat des copropriétaires l'[...] provenaient de la division d'un ancien fonds, sans constater que l'état d'enclave du fonds de M. I... provenait de cette division, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 684 du code civil ; 3. ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en s'étant bornée à relever, pour dire que l'assiette de la servitude de passage de désenclavement déterminée par l'expert X... respectait les prescriptions de l'article UD 7 du PLU, qu'elle était la même que celle accordée à une propriétaire voisine qui avait fait l'objet d'un arrêté municipal de non-opposition, sans répondre aux conclusions de l'exposant (p. 4), ayant fait valoir que, par arrêté du 5 avril 2017, le projet de la SCI Prediletta avait été refusé, la cour d'appel a méconnu les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile ; 4. ALORS QU'une servitude de désenclavement ne peut être accordée qu'en conformité avec la réglementation d'urbanisme ; qu'en se bornant à relever qu'elle n'avait pas à apprécier les mérites du recours déposé par le syndicat des copropriétaires contre l'arrêté de non-opposition à travaux accordé le 20 juin 2017 à la SCI Prediletta et que l'expert X... avait précisé que les dispositions du PLU n'interdisaient pas d'utiliser la parcelle [...] comme assiette de passage, sans rechercher effectivement si le tracé fixé par l'expert X... était effectivement conforme aux règles d'urbanisme, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué D'AVOIR condamné M. I... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [...] la somme de 6.000 € à titre d'indemnité de désenclavement ; AUX MOTIFS QUE, sur l'indemnité due au syndicat des copropriétaires ; qu'en application de l'article 682 du code civil, le propriétaire du fonds enclavé doit en contrepartie du droit de passage verser une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; qu'en l'occurrence, il ressort de l'expertise que le projet emprunte pour partie le sol de la copropriété ([...]) et pour une grande partie la parcelle de la SCI Saint Estève ([...]) qui est une voie existante ; qu'il estime que la réparation due par le fonds dominant doit dans ces conditions être fixée à 5000 € pour le syndicat et 1000 € pour la SCI Saint Estève ; que le syndicat sollicite pour sa part la somme de 300000 € ; que compte tenu de l'acte de notoriété dressé relativement à la parcelle [...] usucapée par le syndicat, celui-ci fait en effet valoir en premier lieu qu'il sera privé de quatre emplacements de parking au bénéfice des copropriétaires, d'une valeur globale de 140000 € ; mais que les avis de valeur fournis sont inopérants comme portant sur des garages à Nice ; qu'en outre, l'expert mentionne d'une part que cette parcelle [...] à l'origine était destinée à recevoir une voie de desserte publique et d'autre part que ces quatre places parkings peuvent être déplacées sur un espace libre ; qu'aucune indemnisation ne saurait donc être retenue de ce chef ; que l'appelant argue en second lieu de la disparition d'une partie de l'espace boisé classé, d'un empêchement à la libre circulation des personnes, de la dégradation environnementale au plan visuel sans cependant produire le moindre justificatif venant étayer sa demande d'indemnisation sur ces points ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, l'indemnité proportionnée au dommage causé par le passage doit être fixée à la somme globale de 6000 € revenant au syndicat bénéficiant de la prescription acquisitive suivant acte de notoriété ; qu'étant précisé que le montant de l'indemnité ne peut être égale à la valeur vénale du terrain servant d'assiette. 1. ALORS QUE l'indemnisation du propriétaire du fonds servant sur lequel une servitude de désenclavement doit être constituée, ne peut être inférieure au préjudice qu'il subit ; qu'en se bornant à retenir, pour accorder l'indemnisation symbolique de 6.000 € au syndicat des copropriétaires l'[...], que les avis de valeurs fournis par l'exposant étaient inopérants, pour porter sur des garages situés à Nice, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 682 du code de procédure civile ; 2. ALORS QU'il n'appartient pas au propriétaire du fonds dominant sur lequel une servitude de désenclavement doit être constituée, d'agir lui-même pour diminuer son préjudice ; qu'en fixant l'indemnisation due par M. I... au syndicat des copropriétaires au montant symbolique de 6.000 €, au motif que les quatre emplacements de parking amenés à disparaître pourraient être déplacés ailleurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 682 du code civil ; 3. ALORS QUE les juges ne peuvent écarter des pièces produites par les parties sans même les examiner ; qu'en énonçant que l'appelant arguait, sans en justifier, de la disparition d'un espace boisé du fait de la constitution de la servitude de désenclavement sur la parcelle [...] , d'un empêchement à la libre circulation des personnes et d'une dégradation environnementale au plan visuel, sans produire le moindre justificatif (arrêt, p. 6, § 9), quand l'exposant avait produit des photos (pièce n°8), ainsi que les plans de masse (pièces nos 14 et 15) étayant ses demandes, la cour d'appel a méconnu les prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile.