Texte intégral
N° RG 24/03550 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MWFF
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
11ème civ. S1
N° RG 24/03550
N° Portalis DB2E-W-B7I-MWFF
Minute n°24/
Copie exec. à :
- Me Steeve WEIBEL
- défendeur
Copie c.c à la Préfecture
Le
Le Greffier
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU
22 NOVEMBRE 2024
DEMANDERESSE :
OPHEA - Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 3] (anciennement CUS HABITAT)
pris en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253
DEFENDEUR :
Monsieur [F] [S]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 3]
comparant en personne
OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH, Greffier
En présence de [U] [M], auditeur de justice
DÉBATS :
A l'audience publique du 24 Septembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Novembre 2024.
JUGEMENT
Contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier
N° RG 24/03550 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MWFF
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous-seing privé du 1er août 2021, l’OPHEA, a donné en location à Monsieur [F] [S] un logement situé porte 3, étage 1, au [Adresse 4], moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 489,21 euros par mois, payable à terme échu, le premier jour du mois suivant le terme échu.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 août 2023, signée le 23 août 2023, l’OPHEA a notifié à Monsieur [F] [S] un congé pour le 30 novembre 2023 pour « non-paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 1 061,57 euros jusqu’au 17 août 2023, ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.
C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné le défendeur, par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :
* CONSTATER que le congé délivré est régulier,
* PRONONCER la déchéance du défendeur de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,
* CONDAMNER le défendeur ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par lui,
* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
* CONDAMNER le défendeur à payer la somme de 1 322,68 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,
En tout état de cause,
* CONDAMNER le défendeur à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,
* CONDAMNER le défendeur à payer à l’OPHEA, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 566,28 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures, et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,
* CONDAMNER le défendeur à payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* CONDAMNER le défendeur aux entiers dépens,
* DECLARER le jugement à intervenir exécutoire par provision conformément à l'article 514 et suivants du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi du locataire est démontrée en ce qu’il n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.
Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 30 janvier 2024.
La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 24 août 2023.
Une enquête sociale a été réalisée en date du 18 septembre 2024 selon laquelle le locataire présente une situation financière fragile. Il perçoit l’allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa) d’un montant de 1 047,37 euros. Le montant de ses charges mensuelles s’élève à 1 054,06 euros. Suite à un voyage en Guinée il a été hospitalisé dans une clinique privée. Le système de santé guinéen ne prenant pas en charge les frais de santé, Monsieur [F] [S] a dû payer les soins dont il a fait l’objet. Cela a engendré un retard de paiement des loyers auprès d’OPHEA. Un plan d’apurement a été signé le 30 avril 2022 par lequel Monsieur [F] [S] s’est engagé à verser 50 euros par mois pour apurer la dette locative. Il s’est par ailleurs engagé à reprendre le paiement du loyer et a procédé à plusieurs versements. Au regard de ces éléments, et dans l’hypothèse où Monsieur [F] [S] n’aurait pas soldé sa dette locative à la date de l’audience, le travailleur social préconise la mise en place d’un plan d’apurement à hauteur de 50 euros par mois.
À l’audience du 24 septembre 2024, l’OPHEA, représenté par son conseil, se réfère à son assignation du 25 janvier 2024 et actualise la dette locative à 972,53 euros au 18 septembre 2024. Il indique que le loyer courant est réglé. Il déclare être favorable à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois sous réserve d’une « clause cassatoire » en cas d’absence de règlement.
Monsieur [F] [S], comparant, indique avoir versé 460 euros en septembre. Il a payé 400 euros le 17 septembre 2024 et pense être redevable de la somme de 570 euros. Il indique avoir mis en place un règlement de 50 euros par mois afin d'apurer sa dette. Il s'engage à régler le solde de la dette locative grâce à de l'aide financière qui serait apportée par sa fille.
Le Tribunal a autorisé le demandeur à produire une note en délibéré afin de transmettre un décompte actualisé suite au paiement de 400 euros effectué par Monsieur [F] [S]. Ladite note en délibéré a été transmise au Tribunal le 2 octobre 2024 avec un décompte actualisé au 27 septembre 2024 suite au versement par Monsieur [F] [S] de la somme de 400 euros en date du 17 septembre 2024. Le montant de la dette locative s’élève ainsi à 905,14 euros selon ce décompte qui inclus l'échéance du mois de septembre 2024.
L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Sur le congé
En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.
L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :
« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.
Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.
(…) »
Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.
En l’espèce, le congé a été notifié au défendeur pour le 30 novembre 2023 au vu des impayés de loyers existant au 17 août 2023 ; il l'invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour lui de faire le nécessaire avant le 30 novembre 2023, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.
Le locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 30 novembre 2023 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.
Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux
Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.
La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.
L’appréciation doit être faite au jour de la demande.
En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 25 janvier 2024.
À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 962,68 euros selon les extraits de compte produits.
Compte tenu de ce montant et de l'ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l’occupant.
Il sera donc déchu de son droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d’octroi de délais de paiement.
Sur la demande en paiement
Au vu du dernier décompte actualisé, le défendeur doit être condamné au règlement en deniers ou quittances de la somme de 572,53 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 27 septembre 2024 (dernière échéance incluse : août 2024, l'échéance du mois de septembre 2024 n'étant pas échue à la date du 27 septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.
Il doit être également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié et ce, à compter du 1er octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 à payer à terme échu) jusqu’à parfaite évacuation des lieux, matérialisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire. Cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges.
Sur les délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, compte tenu de la situation financière de Monsieur [F] [S] et de ses efforts pour rembourser la dette locative, et de la non opposition du bailleur, il sera accordé, en application des dispositions susvisées, des délais de paiement à Monsieur [F] [S] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Si l’intéressé apure sa dette en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, il sera réputé ne pas avoir été déchu du droit au maintien dans les lieux et considéré comme un occupant de bonne foi, maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.
Dans le cas contraire en revanche, son expulsion sera ordonnée.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Monsieur [F] [S], succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.
PAR CES MOTIFS
La Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :
DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;
CONSTATE la résiliation au 30 novembre 2023, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’OPHEA, d’une part, et Monsieur [F] [S] d’autre part, portant sur un logement situé porte 3, étage 1, au [Adresse 4] ;
PRONONCE la déchéance de Monsieur [F] [S] de son droit au maintien dans les lieux,
CONDAMNE Monsieur [F] [S] à payer à l’OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite évacuation des lieux matérialisé par la remise des clefs au bailleur ou son mandataire ;
CONDAMNE Monsieur [F] [S] à verser à l’OPHEA la somme de 572,53 euros (cinq cent soixante-douze euros et cinquante-trois centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 27 septembre 2024, échéance du mois d'août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDE à Monsieur [F] [S] un délai de 12 mois (sauf meilleur accord) pour s’acquitter de sa dette et dit qu’il devra le faire en 11 mensualités de 50 euros chacune et une 12ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement ;
DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;
DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;
DIT qu’en revanche faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue, en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement :
- la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;
- l’OPHEA sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [S], des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;
- les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [F] [S] aux dépens de la présente procédure ;
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;
ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.
Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.
Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH Gussun KARATAS
