Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 4]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil
MINUTE n°
N° RG 24/01166 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IZLO
Section 3
République Française
Au Nom du Peuple Français
JUGEMENT
DU 26 septembre 2024
Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :
Société 3F GRAND EST SAHLM, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 6] - [Localité 3] prise en son Agence de [Localité 8] [Adresse 2] - [Localité 5]
représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49
PARTIE DEFENDERESSE :
Monsieur [Y] [H], demeurant [Adresse 1] - [Localité 5]
non comparant
Madame [P] [H], demeurant [Adresse 1] - [Localité 5]
non comparante
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :
Nadia LARHIARI : Président
Virginie BALLAST : Greffier
DEBATS : à l’audience du 30 Mai 2024
JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 13 février 2019, la SOCIETE 3F GRAND EST SAHLM a loué à Mme [P] [H] et M [Y] [H], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 445,11 € outre une provision pour charges.
Par acte d'huissier du 23 août 2023, la SOCIETE 3F GRAND EST a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 336,42 € au titre des loyers et charges échus au mois de juillet 2023 inclus.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 23 août 2023.
Par acte d’huissier en date du 19 janvier 2024, la SOCIETE 3F GRAND EST a fait assigner Mme [P] [H] et M [Y] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, dans le mois de décision à intervenir, et ce sous astreinte d’un montant de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,condamner solidairement les locataires à payer, à compter du 23 octobre 2023 ou à compter du jugement à intervenir une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges dus au jour de la résiliation, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 387,75 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de 8 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 336,42€, et à compter de l'assignation pour le surplus,condamner solidairement les locataires aux entiers frais et dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 23 août 2023 pour un montant de 66,98 €, ainsi que les frais et honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution amiable dudit jugement par la partie débitrice,condamner les locataires in solidum à payer la somme de 850 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 19 janvier 2024.
L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 30 mai 2024.
A cette audience, la SOCIETE 3F GRAND EST, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 619,49 €, au titre des loyers et charges échus au 27 mai 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus.
Cités par actes délivrés à étude, Mme [P] [H] et M [Y] [H], ceux-ci ne comparaissent pas.
L’affaire est mise en délibéré au 26 septembre 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 23 août 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.
Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 19 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 30 mai 2024.
La demande formée par la bailleresse est donc recevable.
Sur les demandes principales
Sur le paiement des loyers et charges impayés
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, la SOCIETE 3F GRAND EST verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.
Il ressort des pièces fournies qu'au 8 janvier 2024, la dette locative de Mme [P] [H] et M [Y] [H] s’élève à la somme de 387,75 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de janvier 2024 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 23 août 2023 pour la somme de 336,42, et à compter de l’assignation pour le surplus.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9.1 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.
Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 23 août 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 24 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
L’expulsion de Mme [P] [H] et M [Y] [H] sera ordonnée, en conséquence.
Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Mme [P] [H] et M [Y] [H] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Mme [P] [H] et M [Y] [H] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer et avec les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Mme [P] [H] et M [Y] [H] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.
Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SOCIETE 3F GRAND EST et en l'absence d'éléments sur la situation financière des défendeurs, Mme [P] [H] et M [Y] [H] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 600 € en application de l’article précité.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE l'action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 février 2019 entre la SOCIETE 3F GRAND EST, d'une part, et Mme [P] [H] et M [Y] [H], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] à [Localité 5] sont réunies à la date du 24 octobre 2023 ;
ORDONNE en conséquence à Mme [P] [H] et M [Y] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Mme [P] [H] et M [Y] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SOCIETE 3F GRAND EST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE Mme [P] [H] M. [Y] [H] solidairement à verser à la SOCIETE 3F GRAND EST la somme de 387,75 € (trois cent quatre-vingt-sept euros et soixante-quinze centimes) (décompte arrêté au 8 janvier 2024, mois de janvier 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 août 2023 sur la somme de 336,42 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;
CONDAMNE Mme [P] [H] et M [Y] [H] solidairement à verser à la SOCIETE 3F GRAND EST une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois d’octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, avec intérêt au taux légal à compter de chaque échéance ;
DÉBOUTE la SOCIETE 3F GRAND EST du surplus de ses prétentions ;
CONDAMNE Mme [P] [H] et M [Y] [H] in solidum à verser à la SOCIETE 3F GRAND EST une somme de 600 € (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [P] [H] et M [Y] [H] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;
AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 septembre 2024, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .
Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,
