Tribunal judiciaire, 21 mars 2024. 23/04860

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 23 Mai 2024 Président : Madame FATY, Vice-présidente Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 21 Mars 2024 GROSSE : Le 23 mai 2024 à Me François GISBERT Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 23 mai 2024 à Mme [N] [I] épouse [F] Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/04860 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3X56 PARTIES : DEMANDERESSE S.C.I. FMN, domiciliée : chez SOCIETE SAINT CHARLES IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSE Madame [N] [I] épouse [F] née le 13 Février 1988 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1] comparante Par acte de Commissaire de Justice en date du 28 juin 2023, la SCI FMN a assigné Madame [N] [I] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille pour voir : • constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat; • ordonner l’expulsion sans délais de Madame [I] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 5], au besoin avec le concours de la [Localité 3] Publique et d'un serrurier; • condamner Madame [I] à lui payer : -la somme provisionnelle de 1858,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 juin 2023; -une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation euros jusqu'à libération complète des lieux; -la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens. La SCI FMN a en outre sollicité que dans l'hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un Huissier, le montant des sommes retenues par l'Huissier par application de l'article A 444-32 du code de commerce devra être supporté par le débiteur en sus de l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. A l'audience, la SCI FMN a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s'élève à la somme de 4731,41 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 mars 2024 dont elle sollicite le paiement. Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SCI FMN a sollicité le paiement d'une indemnité d'occupation. Madame [I], citée par procès-verbal de recherches infructueuses doublé d'une lettre recommandée avec accusé de réception, a comparu à l'audience. Elle a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. La SCI FMN s'est opposée à ces demandes MOTIFS DE LA DECISION En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande: L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que "à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience". L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. La SCI FMN produit la notification à la CCAPEX en date du 4 avril 2023 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à la locataire le 4 avril 2023, soit deux mois au moins avant l'assignation en date du 28 juin 2023. Elle produit par ailleurs la dénonciation de l'assignation à la Préfecture en date du 30 juin 2023, soit six semaines au moins avant l'audience en date du 26 octobre 2023. L'action de la SCI FMN est donc déclarée recevable. Sur la résiliation du bail: Par acte sous seing privé en date du 20 août 2019, la SCI FMN a consenti un bail d’habitation à Madame [I] pour un logement situé à [Adresse 5], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois. Madame [I] ne règlant pas régulièrement ses loyers, la SCI FMN lui a fait délivrer le 4 avril 2023 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 1350,76 euros hors frais. Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 avril 2023, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai. Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 4 juin 2023. Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [I] et celle et de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de la condamner à payer à la SCI FMN la somme provisionnelle de 4731,41 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 1er mars 2024. Madame [I] sera en outre condamnée à payer à la SCI FMN une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire. La SCI FMN ne justifie d'aucun motif particulier autorisant que le délai de deux mois prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution afin que le locataire quitte les lieux soit réduit. Il n'y a donc pas lieu de faire exception au principe posé par ledit article. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire: L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Il ressort du décompte versé aux débats que Madame [I] n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date d'audience. Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de remboursement ne peut être prononcée. Sur les frais d'exécution forcée: La SCI FMN n'explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge des sommes prélevées par le Commissaire de Justice sur le débiteur. Elle ne saurait dès lors prospérer en cette demande. Sur l'exécution provisoire: Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile. Sur les frais et dépens: En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [I] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer. En outre, Madame [I] sera tenue de payer à la SCI FMN la somme de 200,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS Nous, Mme Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé, Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, DECLARONS RECEVABLE l'action de la SCI FMN; CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 4 juin 2023 ; ORDONNONS l’expulsion de Madame [I] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 5], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice; CONDAMNONS Madame [I] à payer à la SCI FMN: • la somme provisionnelle de 4731,41 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 1er mars 2024; • une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire; DEBOUTONS Madame [I] de sa demande en délais de paiement; DEBOUTONS Madame [I] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire; DEBOUTONS la SCI FMN du surplus de ses demandes; CONDAMNONS Madame [I] à payer à la SCI FMN la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision; CONDAMNONS Madame [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 4 avril 2023; AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ, LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,