Cour d'appel, 17 mai 2023. 22/05914

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 17 MAI 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05914 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PT2Y Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 27 OCTOBRE 2022 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE CARCASSONNE N° RG 22/00187 APPELANT : Monsieur [K] [B] né le [Date naissance 3] 1983 à [Localité 5] de nationalité Arménienne [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me Jean-luc BIDOIS, avocat au barreau de CARCASSONNE substitué par Me AUCHE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/012956 du 11/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER) INTIMEE : E.P.I.C. HABITAT AUDOIS [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me David SARDA de la SELARL SAINTE-CLUQUE - SARDA - LAURENS, avocat au barreau de CARCASSONNE Ordonnance de clôture du 14 Mars 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 MARS 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Myriam GREGORI, Conseiller Madame Nelly CARLIER, Conseiller Mme Virginie HERMENT, Conseillère Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Virginie HERMENT, Conseiller, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet au 6 février 2018, l'office public de l'habitat de l'Aude, dénommé 'Habitat Audois', a donné à bail à M. [K] [B] un appartement portant le numéro 38, situé bâtiment [Adresse 4], pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction, moyennant le paiement d'un loyer d'un montant de 316, 90 euros par mois, outre une provision mensuelle pour charges de 39, 38 euros. Le 12 mai 2021, l'office public de l'habitat de l'Aude a fait délivrer à M. [K] [B] un commandement de payer la somme de 1 469, 70 euros au titre des loyers et charges, visant la clause résolutoire figurant au contrat de location. Puis, par acte d'huissier en date du 27 janvier 2022, l'office public de l'habitat de l'Aude a fait assigner en référé M. [K] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carcassonne afin de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et condamner ce dernier au paiement de la somme provisionnelle de 1 947, 82 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 janvier 2022, au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel, jusqu'à libération effective des lieux, au paiement des éventuelles réparations locatives fixées à la suite de son départ, ainsi qu'au paiement d'une somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Aux termes d'une ordonnance rendue le 27 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carcassonne statuant en référé a : - constaté que la clause de résiliation de plein droit du contrat de location avait entraîné la résiliation du bail à la date du 12 juillet 2021, - ordonné par conséquent à M. [K] [B] de libérer les lieux de son corps, de ses biens et de tous occupants de son chef, et à défaut ordonné son expulsion, - condamné M. [K] [B] à payer à l'office public de l'habitat de l'Aude la somme de 1 978, 48 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 12 juillet 2021, ainsi que la somme mensuelle de 369, 67 euros à titre d'indemnité d'occupation provisionnelle, à compter du 13 juillet 2021 et jusqu'à libération effective des lieux, - rejeté toutes autres demandes, - condamné M. [K] [B] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 12 mai 2021. Par déclaration en date du 24 novembre 2022, M. [K] [B] a relevé appel de cette ordonnance en critiquant chacune de ses dispositions. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 19 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [K] [B] demande à la cour de : - infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, - octroyer à M. [K] [B] un délai de paiement de trois ans, sous la forme d'un report de paiement à trois ans, - ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, - rejeter la demande d'expulsion du logement social, - rejeter toutes autres demandes. Il indique qu'il est atteint de graves troubles psychiatriques dus aux violences dont il a été victime lors de la guerre entre l'Arménie et l'Azerbaïdjan. Il ajoute qu'il ressort des certificats médicaux produits que compte tenu de son état de santé, il a besoin de stabilité et de calme, ainsi que d'une prise régulière de médicaments, et que ses conditions de vie conditionnent son équilibre. Il fait valoir qu'il est un débiteur de bonne foi et malheureux. En outre, il explique qu'il a été privé du bénéficie de l'allocation aux adultes handicapés suite au non-renouvellement de son titre de séjour à partir de l'année 2020, mais que la régularisation de sa situation est en cours et qu'il est en attente d'un renouvellement de son titre de séjour. Il expose qu'il vient de recevoir une autorisation provisoire de séjour et que le bénéfice de l'allocation aux adultes handicapés lui a été accordé avec effet rétroactif au 1er mai 2022. Il précise qu'il est donc en mesure de régler sa dette locative et qu'il sollicite à cette fin un échéancier de paiement sur trois ans. Enfin, il souligne qu'il a absolument besoin de conserver son logement social de type T3 pour loger sa compagne, leur fille scolarisée en maternelle et lui-même, et soutient que son expulsion aurait pour sa famille et lui des conséquences d'une exceptionnelle gravité. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 28 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, l'office public de l'habitat de l'Aude demande à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carcassonne le 27 octobre 2022, En conséquence, - constater que par la suite du non paiement de l'intégralité des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois de sa signification, le bail s'est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire, - condamner M. [K] [B] à lui payer la somme de 6 322, 65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 30 novembre 2022, - condamner M. [K] [B] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 369, 67 euros, à compter du 1er décembre 2022 et jusqu'à complète libération définitive des lieux et restitution des clés, - débouter M. [K] [B] de l'ensemble de ses demandes, - condamner M. [K] [B] à lui verser la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SELARL Sainte-Cluque Sarda Laurens, avocats, en application de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de ses demandes, il expose qu'au cours du mois de janvier 2021, M. [K] [B] a été défaillant dans le paiement de son loyer et de ses charges et qu'en dépit de nombreuses relances et propositions amiables, il n'a pas régularisé sa situation. Il ajoute que le commandement de payer qui lui a été délivré est resté sans effet et a entraîné la résiliation de plein droit du bail. Il précise également que M. [K] [B] est toujours dans les lieux, qu'il n'a réglé ni l'arriéré locatif, ni l'indemnité mensuelle d'occupation mis à sa charge, et qu'il reste devoir une somme de 6 322, 65 euros selon un décompte actualisé au 30 novembre 2022. Du reste, il explique que si en application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, l'obtention de l'allocation aux adultes handicapés ne permettra pas en l'espèce à M. [K] [B] de faire face à sa dette locative qui ne cesse de s'accroître. Il indique qu'en effet, ce dernier n'a effectué aucun versement depuis le 25 novembre 2021, que sa dettes s'élève à la somme de 6 322, 65 euros et qu'il n'a formulé aucune proposition concrète pour rembourser sa dette et n'a pas donné de suite aux propositions de règlement qu'il lui a soumises. Enfin, il souligne que les troubles psychologiques invoqués par M. [K] [B] ne l'empêchent pas de procéder au règlement de son loyer et de ses charges. MOTIFS DE LA DECISION L'appel interjeté dans les formes et délai de la loi est recevable. En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il ressort des pièces versées aux débats que le 12 mai 2021, l'office public de l'habitat de l'Aude a fait signifier à M. [K] [B] un commandement de payer la somme totale de 1 469, 70 euros au titre des loyers et charges et visant la clause résolutoire figurant au contrat de location, que l'arriéré n'a pas été régularisé dans les deux mois de la délivrance du commandement et qu'en conséquence, les conditions d'acquisition de clause résolutoire figurant au bail étaient réunies au 12 juillet 2021. C'est donc à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause étaient réunies à cette date, a ordonné en conséquence à M. [K] [B] de quitter les lieux et a dit qu'à défaut, il pourrait être procédé à son expulsion. La décision déférée sera confirmée sur ces points. Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. En l'espèce, il ressort du décompte versé aux débats, arrêté au 1er décembre 2022, qu'à cette date, M. [K] [B] était redevable de la somme de 6 322, 65 euros au titre de l'arriéré locatif incluant le terme de novembre 2022. Au vu de ce décompte, et à défaut de toute contestation et de toute preuve de paiement non pris en compte par l'appelant, l'arriéré locatif doit être arrêté cette somme. Postérieurement au 1er décembre 2022, M. [K] [B] doit être tenu au paiement à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges dus, tant qu'il occupe les lieux. La décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a condamné M. [K] [B] au paiement à titre provisionnel de l'arriéré locatif et d'une indemnité mensuelle d'occupation, sauf à actualiser l'arriéré locatif à la somme de 6 322, 65 euros, terme de novembre 2022 inclus, et à condamner M. [K] [B] au paiement à titre provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation, d'un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, à compter du 1er décembre 2022 et jusqu'à complète libération des lieux. Enfin, en application de l'article 24V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. De plus, il ressort de l'article 24VII que pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus, que si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, M. [K] [B] justifie, certes, de problèmes de santé importants, puisqu'il présente un trouble délirant dans un contexte de stress post-traumatique et qu'il bénéficie d'un suivi ambulatoire dans le cadre d'un programme de soins sous contrainte. Toutefois, en application des dispositions légales ci-dessus rappelées, l'octroi de délais de paiement suppose que le locataire soit en situation de régler sa dette locative. Or, l'appelant ne rapporte pas la preuve que tel serait le cas. Au contraire, il ressort du décompte produit par le bailleur que M. [K] [B] n'a fait aucun versement depuis le mois de novembre 2021, et ce alors qu'il indique dans ses conclusions que le bénéfice de l'allocation aux adultes handicapés lui a été octroyé avec effet rétroactif au 1er mai 2022. Au surplus, M. [K] [B] ne justifie pas de manière exhaustive de sa situation puisque s'il indique vivre avec Mme [X] [O] et leur fille, âgée de trois ans, il ne verse aux débats aucune pièce susceptible de justifier de la situation de sa compagne et des ressources de cette dernière. Dans ces conditions, au vu de sa situation, et en l'absence de tout paiement de sa part nonobstant l'octroi de l'allocation aux adultes handicapés, M. [K] [B] ne justifie pas qu'il est raisonnablement en mesure de s'acquitter de sa dette, ainsi que des loyers courants, dans les délais sollicités. Par conséquent, la cour ne peut que confirmer la décision déférée en ce qu'elle a rejeté sa demande de délais de paiement. Sur les frais irrépétibles et les dépens M. [K] [B], partie succombante, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. Au vu de la situation respective des parties, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de l'office public de l'habitat de l'Aude les frais par lui engagés en marge des dépens. Il sera donc débouté de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR Reçoit M. [K] [B] en son appel, Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions, sauf à réactualiser à la somme de 6 322, 65 euros le montant de la dette locative et à condamner M. [K] [B] au paiement de cette somme à l'office public de l'habitat de l'Aude, par provision à valoir sur l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 1er décembre 2022 (terme de novembre 2022 inclus), ainsi qu'au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, à compter du 1er décembre 2022 et jusqu'à complète libération des lieux, Y ajoutant, Déboute l'office public de l'habitat de l'Aude de sa demande d'indemnité formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [K] [B] aux dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL Sainte-Cluque Sarda Laurens, avocats, en application de l'article 699 du code de procédure civile. Le Greffier Le Président