Cour de cassation, 04 juillet 2019. 18-15.180

CIV.3 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 4 juillet 2019 Cassation partielle M. CHAUVIN, président Arrêt n° 646 F-D Pourvoi n° X 18-15.180 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par Mme F... J..., domiciliée [...] , contre l'arrêt rendu le 6 mars 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 4), dans le litige l'opposant à la société Foncière Chambiges, société en nom collectif, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 4 juin 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boullez, avocat de Mme J..., de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société Foncière Chambiges, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 mars 2018), que Mme J... a été locataire de deux appartements situés au 5e étage et au rez-de-chaussée du même immeuble selon conventions des 15 janvier 1973 et 23 décembre 1978 soumises à la loi du 1er septembre 1948, accessoires à son contrat de travail ; qu'elle s'est maintenue dans les lieux à la suite de son départ à la retraite ; que la SNC Foncière Chambiges, ayant acquis ces appartements, a demandé qu'il soit enjoint à Mme J... de régulariser un bail écrit soumis à la loi du 6 juillet 1989, à titre subsidiaire, qu'elle soit expulsée des deux appartements ; Attendu que, pour dire que les rapports locatifs des parties sont soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et que celles-ci devront régulariser un bail écrit soumis à cette loi pour l'appartement du rez-de-chaussée, prononcer la résiliation du bail de l'appartement du 5e étage et ordonner l'expulsion de Mme J... de ce seul appartement, l'arrêt retient que les baux portant sur les logements de fonction ont pris fin et que deux baux verbaux nécessairement soumis à la loi du 6 juillet 1989 ont régi les relations entre les parties jusqu'à ce jour, que la sous-location ou la cession de bail non autorisée par le bailleur est prohibée par l'article 8 de cette loi, que l'occupation par la fille de Mme J... de l'appartement du 5e étage, avec laquelle elle ne cohabite pas puisque cette dernière habite l'appartement du rez-de-chaussée, ne constitue pas un hébergement de sa famille, qu'en revanche Mme J... occupe régulièrement le studio du rez-de-chaussée et qu'en conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail de l'appartement du 5e étage pour défaut d'occupation et cession du bail ; Qu'en statuant ainsi, sans préciser sur quel élément elle se fondait pour retenir que Mme J..., qui le contestait, n'habitait plus l'appartement du 5e étage mais celui du rez-de-chaussée, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que les parties devront régulariser un bail écrit soumis aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 portant sur l'appartement du rez-de-chaussée et en ce qu'il prononce la résiliation à compter de ce jour du bail de l'appartement du 5e étage occupé par la fille de Mme F... J... et ordonne l'expulsion de Mme F... J... et de tous occupants de son chef de ce seul appartement, l'arrêt rendu le 6 mars 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ; Condamne la SNC Foncière Chambiges aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SNC Foncière Chambiges et la condamne à payer à Mme J... la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juillet deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour Mme J.... Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que les rapports locatifs des parties sont soumis, depuis le 6 avril 2012, aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, et que les parties devront régulariser un bail écrit soumis aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 portant sur l'appartement du rez-de-chaussée et aux conditions antérieures convenues entre elles depuis le 6 avril 2012 avec un loyer dont le montant sera fixé au montant payé par Mme F... Lucie J... selon les quittances délivrées concernant ce seul appartement ; D'AVOIR prononcé la résiliation à compter du jour de son arrêt du bail de l'appartement du 5ème étage occupé par la fille de Mme F... J... et ordonné l'expulsion de Mme F... J... et de tout occupant de son chef de ce seul appartement avec la force publique si besoin est, dans le respect des délais légaux prévus à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; AUX MOTIFS QUE la SNC FONCIERE CHAMBIGES SNC soulève en premier lieu que le second appartement n' est pas habité par Mme F... J..., qu'il n' est pas vacant mais sous loué et occupé par des personnes tierces sans autorisation du bailleur ; que la sous-location ou le prêt illicite constituent des violations du contrat de bail qui autorisent l'expulsion du locataire, peu important l'empire de la loi sous lesquels se trouvent les baux et que la circonstance que les personnes tierces fassent partie de la famille de Mme F... J... est inopérante ; que, pour solliciter de la cour le rejet de la demande d'expulsion, Mme F... J... nie totalement une sous-location et indique que les locaux sont occupés personnellement par elle et sa famille comme l'autorisent les baux initialement conclus et que des lors la demande d'expulsion est sans fondement et doit être rejetée ; que cependant les baux étant soumis à la loi du 6 juillet 1989, la sous-location ou la cession de bail non autorisée par le bailleur est prohibée par l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 ; que l'occupation par sa fille de l'appartement du 5ème étage, avec laquelle elle ne cohabite pas puisqu'elle habite au rez-de-chaussée, ne constitue pas un hébergement de sa famille ; qu'en conséquence il convient de prononcer la résiliation du bail de l'appartement du 5ème étage pour défaut d'occupation et cession du bail ; que les délais légaux prévus à l'article L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution devront être respectés puisqu'il n'y a pas eu voie de fait : qu'en revanche Mme F... J... occupe régulièrement le studio du rez-de-chaussée et l'appelante sera déboutée de sa demande d'expulsion ; 1. ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les parties qui sont en mesure d'introduire une hiérarchie entre leurs diverses prétentions ; qu'il s'ensuit que le juge doit respecter la hiérarchie des demandes établie par les parties et qu'il ne peut statuer sur les demandes présentées à titre subsidiaire que s'il décide de ne pas faire droit aux demandes principales ; qu'il résulte des dernières conclusions de la société FONCIERE CHAMBIGES qu'elle a demandé, à titre principal, que Mme F... J... soit condamnée à régulariser les baux , et qu'il lui soit donnée injonction de conclure un bail écrit soumis à la loi du 6 juillet 1989, et que ce n'est qu'à titre subsidiaire, « si la Cour venait à considérer que le régime de la loi du 1er septembre 1948 était applicable aux contrats de bail » (conclusions, p. 27, § 64) qu'il lui était demandé d'ordonner l'expulsion de Mme F... J... de l'appartement qu'il lui était loué au 5ème étage de l'immeuble ; qu'en statuant sur la demande subsidiaire tendant à l'expulsion de Mme F... J..., après avoir accueilli la demande principale tendant à assujettir les contrats de bail à la loi du 6 juillet 1989, la Cour d'appel a méconnu l'objet du litige, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 2. ALORS QUE tout jugement devant être motivé, le juge ne peut procéder par voie de simple affirmation sans préciser sur quelle pièce il appuie ses appréciations ; qu'en affirmant que Mme F... J... avait mis l'appartement du 5ème étage à la disposition de sa fille, Sandrine, et qu'elle s'était établie dans le studio du rez-de-chaussée, sans préciser de quelle pièce elle tirait une telle affirmation contestée par Mme F... J... dans ses propres conclusions, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 3. ALORS QU'il est interdit aux juges du fond de dénaturer les documents de la cause ; que Mme F... J... a soutenu, dans ses conclusions, qu'elle occupait l'appartement du 5ème étage et que sa fille s'était installée dans le studio situé au rez-de-chaussée, conformément aux clauses du bail du 23 décembre 1978 qui permettait d'employer le studio à son habitation personnelle et à celle de sa famille ; qu'en affirmant que « Madame F... J... nie totalement une sous-location et indique que les locaux sont occupés personnellement par elle et sa famille comme l'autorisent les baux initialement conclu », la Cour d'appel de Paris a dénaturé les termes des conclusions de Mme F... J..., en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 4. ALORS subsidiairement QUE la cession du bail est une convention par laquelle un tiers est mis à la place du locataire qui aliène à son profit le droit au bail dont il est titulaire ; qu'elle se caractérise donc par la transmission, sans exceptions ni réserves, des droits du cédant et par le transfert au cessionnaire de l'obligation de payer le loyer et d'exécuter les conditions de la location ; qu'en retenant l'existence d'une sous-location prohibée par cela seul que Mme F... J... avait mis l'appartement du 5ème étage à la disposition de sa fille, Sandrine, sans expliquer en quoi Mme F... J... avait entendu substituer sa fille dans le règlement des loyers et lui transférer les droits et obligations découlant du contrat de bail, la Cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser l'existence d'une cession de bail prohibée par l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard de la disposition précitée ; 5. ALORS QU'aucune clause du bail d'habitation ne peut avoir pour effet de priver le preneur de la possibilité d'héberger ses enfants qui est garantie par l'article de la Convention européenne des droits de l'homme ; qu'en décidant qu'à défaut de cohabitation, l'occupation de l'appartement du 5ème étage par la fille de Mme F... J... ne constitue pas un hébergement de sa famille, dès lors qu'elle occupe le studio situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, sans expliquer d'où il résulte que Mme F... J... avait quitté l'appartement du 5ème étage pour s'établir au rez-de-chaussée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme et de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989. 6. ALORS QUE le juge doit respecter le principe du contradictoire ; qu'en relevant de sa propre initiative le moyen tiré de ce que l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prohibe la sous-location ou la cession de bail non autorisée par le bailleur sans inviter les parties à en débattre, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile.