Cour de cassation, 15 novembre 2018. 17-31.400

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 15 novembre 2018 Rejet non spécialement motivé M. X..., conseiller doyen faisant fonction de président Décision n° 10581 F Pourvoi n° H 17-31.400 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Studio Swing, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 10 octobre 2017 par la cour d'appel de Reims (chambre civile, 1re section), dans le litige l'opposant à la société Ban de Murigny, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 9 octobre 2018, où étaient présents : M. X..., conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Y..., conseiller référendaire rapporteur, M. Parneix, conseiller, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Studio Swing, de la SCP Ortscheidt, avocat de la société Ban de Murigny ; Sur le rapport de Mme Y..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Studio Swing aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Studio Swing ; la condamne à payer à la société Ban de Murigny la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze novembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Studio swing IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Studio Swing de ses demandes tendant à voir juger que les travaux de mise en conformité imposés par l'arrêté ministériel du 22 juin 1990 étaient à la charge de la SCI Ban De Murigny, et tendant à voir ordonner, en conséquence, à titre principal à la SCI Ban De Murigny de mettre en conformité, avec la destination contractuelle, les locaux loués, et tendant, à titre subsidiaire, à voir juger que la SCI Ban De Murigny n'a jamais donné à la SARL Studio Swing l'autorisation d'exécuter les travaux conformément au contrat de bail lui permettant d'exercer son activité conformément à la destination contractuelle, et tendant, en toute hypothèse, à obtenir la condamnation de la SCI Ban De Murigny à payer à la SARL Studio Swing des dommages et intérêts pour le préjudice d'exploitation subi, une indemnisation mensuelle au titre de la perte d'exploitation à compter du 1er janvier 2015 jusqu'à la réalisation effective des travaux, d'abaisser le loyer trimestriel à la somme de 647,72 € compte tenu de l'impossibilité d'exploiter normalement les locaux en conformité avec la destination contractuelle et ordonner, en conséquence, à la bailleresse de restituer les trop perçus au titre des loyers depuis l'origine de la location ; AUX MOTIFS QU' il résulte de l'article 3 paragraphe 1 du bail que les parties ont convenu que le locataire prendra les lieux dans leur état au moment de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état, réparation ou réfection, ni lui faire aucune réclamation quelconque à ce sujet et sans pouvoir exercer aucun recours contre lui pour toute cause concernant l'état des locaux ; la locataire a donc accepté de prendre les lieux en l'état, nonobstant l'activité indiquée dans le bail et elle ne saurait le contester à présent en estimant qu'ils n'étaient pas conformes à ce qui avait été convenu entre les parties ; elle ne saurait non plus, sans mauvaise foi, soutenir que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance en ne lui livrant pas des locaux parfaitement adaptés dans leur structure à l'activité qu'elle entendait exercer ; il résulte des dispositions de l'article 3 paragraphe 3 du bail que les parties ont convenu que tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre l'immeuble loué en conformité avec les dispositions légales ou réglementaires existantes relatives notamment à la sécurité, hygiène, salubrité, accès handicapé seraient supportés exclusivement par le locataire, qu'il en sera de même si cette réglementation vient à se modifier et que de ce fait, l'immeuble n'est plus conforme aux règles légales ou réglementaires et des dispositions de l'article 8 du bail que le locataire fera son affaire personnelle de toute modification, installation et en général de toute obligation qui pourrait être prescrite en cours de bail par l'administration (hygiène, sécurité, législation du travail) de manière à ce que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet, ainsi que toute autorisation administrative ou autre concernant son installation dans les lieux loués et de l'exercice de l'activité autorisée ; il devra exercer son activité en se conformant aux lois, règlements et prescriptions administratives pouvant s'y rapporter et particulièrement concernant les obligations dues à l'environnement et à la sécurité ; le locataire a donc accepté de prendre à sa charge les modifications des lieux rendues nécessaires par les dispositions en vigueur, et par les dispositions administratives venant à les modifier, or tel est le cas de l'arrêté cité par l'appelante ; il résulte ensuite des dispositions de l'article 5 du bail que les parties ont convenu que l'autorisation donnée au locataire d'exercer une telle activité n'implique, de la part du bailleur, aucune garantie ni exigence pour l'obtention des autorisations administratives ou autres nécessaires à quelque titre que ce soit pour l'utilisation des locaux en vue de cette activité ; il résulte des mails échangés entre les parties que des rendez-vous ont été fixés entre les parties pour étudier les propositions de travaux fournies par la locataire qui n'ont pas abouti sans que la responsabilité de l'absence d'accord ne puisse être imputée à l'une ou l'autre des parties car il ne saurait être reproché au bailleur d'avoir demandé à examiner précisément les descriptifs techniques des modifications prévues à apporter au local avant de donner son autorisation ; d'autre part, la locataire n'établit pas avoir mis en demeure la bailleresse de donner son autorisation avant l'assignation introductive d'instance, or la bailleresse a indiqué dans ses écritures de première instance consentir aux travaux sous réserve qu'ils soient entrepris dans les règles de l'art et conformément aux stipulations de l'article 8 du bail commercial et aux normes et à la législation en vigueur ; en conséquence, la SARL Studio Swing n'établit pas que la SCI BAN DE MURIGNY ait manqué à ses obligations locatives ni de faute du bailleur ayant un lien de causalité avec le préjudice d'exploitation allégué ; ALORS, D'UNE PART, QUE le bailleur ne peut, par le biais d'une clause relative à la prise par le locataire des lieux dans l'état où ils se trouvent, s'affranchir de son obligation de délivrance lui imposant de délivrer le local en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué, notamment en conformité avec les normes de sécurité applicables ; qu'ainsi le propriétaire d'une salle de 360,50 m2 destinée à recevoir du public, qui la loue à un organisateur de soirées dansantes, dans le but d'y exercer cette activité, est tenu, au titre de son obligation de délivrance, de fournir au preneur une salle respectant les règles de sécurité en vigueur, de façon à lui permettre d'obtenir l'autorisation de pratiquer son activité ; qu'en décidant au contraire, que le bailleur pouvait échapper à son obligation de délivrance d'un bien conforme à sa destination par une stipulation contractuelle contraire, la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1719 du Code civil ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE à supposer que les travaux nécessaires à la mise en conformité du local loué avec la destination de celui-ci, soient à la charge du preneur, le bailleur a l'obligation compte-tenu du caractère obligatoire de tels travaux, de les autoriser sans délai ; qu'en déboutant la locataire de ses demandes aux motifs inopérants pris de l'absence de preuve de la cause des tergiversations du bailleur et d'une prétendue nécessité de mettre en demeure ce dernier de donner son accord, la Cour d'appel qui a constaté que le bailleur avait attendu d'être convoqué devant le juge pour donner son accord à la réalisation de travaux conformes à la destination du bail, a méconnu les dispositions de l'article 1719 du Code civil.