Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 23/03909

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 13 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : S.A. CDC HABITAT SOCIAL 33 Avenue Pierre Mendès France 75013 PARIS représenté par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [T] [S] Porte A201 Etage 2 17 Rue du Docteur Janvier 44220 COUËRON comparant en personne D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 18 avril 2024 date des débats : 18 avril 2024 délibéré au : 13 juin 2024 RG N° N° RG 23/03909 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MVWX COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART CCC à Monsieur [T] [S] + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 31 août 2022, ayant pris effet le 7 septembre 2022, la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [T] [S] un logement lui appartenant sis, 17 rue du Docteur Janvier - 2ème étage - Porte A201 - 44220 COUERON, moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 307,19 €, outre 23,38 € pour les annexes et 85,04 € au titre de la provision sur charges. Le 9 août 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 2.025,97 € au titre des loyers échus et impayés au 27 juillet 2023. Ce même commandement, visant l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le mettait également en demeure d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs par la production d’une attestation délivrée par son assureur. Par acte de Commissaire de Justice du 24 novembre 2023, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 4 décembre 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [T] [S] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir : À titre principal : - constater à compter du 09/09/2023 pour défaut de justification d'une assurance, ou depuis le 09/10/2023 pour défaut de paiement, la résiliation du bail en date du 31/08/2022 entre les parties ; À titre subsidiaire : - prononcer à compter du jugement à intervenir, la résiliation du bail en date du 31/08/2022 entre les parties ; Dans tous les cas : - ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [T] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ; - condamner Monsieur [T] [S] à lui payer la somme de 2.967,58 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 30/09/2023 avec intérêts de droit à compter du 09/08/2023 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ; - condamner Monsieur [T] [S] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 09/09/2023 ou du 09/10/2023 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux ; - assortir tous délais d'une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d'une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l'expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrrurier et ce, sans qu'il soit besoin de revenir devant le juge ; - condamner Monsieur [T] [S] à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ; - rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du Code de procédure civile. L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 avril 2024 lors de laquelle la société CDC HABITAT SOCIAL, valablement représentée par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 2.037,60 € selon le décompte arrêté au 11 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse. Monsieur [T] [S] a comparu et actualisé sa situation personnelle et financière. Il a déclaré n’avoir pas d’assurance locative. En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Monsieur [T] [S] a déclaré qu’il existait un plan ancien de surendettement, précisant que la dette de loyers ne faisait pas partie de ce plan. Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis par les services sociaux jusqu’au jour du délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que « le locataire est obligé : […] g) de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ». En l'espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de défaut de souscription par le locataire d’une assurance le garantissant contre les risques locatifs. Le 9 août 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Monsieur [T] [S] un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance locative. Ce commandement respecte les prescriptions légales. Monsieur [T] [S] ne conteste pas n’avoir pas justifié d'une assurance locative dans le mois suivant la délivrance de ce commandement, étant précisé qu’il a déclaré, lors des débats, n’avoir pas d’assurance locative. En conséquence, il y a lieu de constater que la clause résolutoire pour défaut d'assurance locative est acquise depuis le 10 septembre 2023, de résilier le bail avec effets à cette date et de prononcer l'expulsion du locataire. Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, Monsieur [T] [S], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Monsieur [T] [S] sera en outre condamné à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL, en lieu et place du loyer prévu au contrat, une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer, augmenté des charges, et ce à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. En l’espèce, la créance principale de la société CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe et son montant en vertu des deux contrats de bail. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2.037,60 € au 11 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse. Il convient toutefois de déduire de ce décompte une somme de 126,44 € imputée au locataire, cette somme correspondant à des frais de procédure (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens. Apparaissent également au décompte, à compter du mois de janvier 2024, des surloyers d’un montant de 799,23 € par mois, des pénalités d’enquête sociale de 7,62 € chacune, ainsi que des frais de dossier de 25 €. Toutefois, le bailleur ne produit aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 441-3 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition, de sorte que ces sommes seront retirées du décompte. Dans ces conditions, déduction faite des surloyers non justifiés, il ressort du décompte, arrêté au 11 avril 2024, que Monsieur [T] [S] est à jour du règlement de ses loyers et charges et que la somme réclamée est uniquement constituée du supplément de loyer solidarité. En conséquence, il convient de débouter la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande en paiement, devenue sans objet. Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l’espèce, Monsieur [T] [S] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 9 août 2023. Sur l'article 700 du code de procédure civile En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation. En l'espèce, l’équité commande de débouter la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL à l’encontre de Monsieur [T] [S] ; CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance, la résiliation, à la date du 10 septembre 2023, du bail portant sur le logement situé 17 rue du Docteur Janvier - 2ème étage - Porte A201 - 44220 COUERON ; DIT que Monsieur [T] [S] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE, à défaut, l'expulsion de Monsieur [T] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux ; RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; CONDAMNE Monsieur [T] [S] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 416,28 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois d’avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ; DÉBOUTE la société d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de la dette locative ; DÉBOUTE la société d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE Monsieur [T] [S] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 9 août 2023 ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits. Le Greffier La Présidente M.HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET