Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'ORLÉANS
JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2024
Minute n° :
N° RG 24/00960 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GUNF
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEUR :
Monsieur [T] [V]
demeurant 128 Route de Pithiviers - 45300 DADONVILLE
représenté par Me Sandra SILVA, avocat au barreau d'ORLEANS
DÉFENDEURS :
Monsieur [K] [D]
demeurant 1 rue des Quatre Vents - 41320 MENNETOU SUR CHER
comparant en personne
Madame [B] [R] épouse [D]
demeurant 1 rue des Quatre Vents - 41320 MENNETOU SUR CHER
comparante en personne
UDAF DE PITHIVIERS
dont le siège social est sis Place Camille Caudel - B.P. 254 - 45300 PITHIVIERS
représentée par Mme [P] [A], curatrice de Madame [B] [R] épouse [D]
A l'audience du 25 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS
Par acte sous seing privé du 2 novembre 2017, à effet rétroactif au 1er novembre 2017, Monsieur [T] [V] a donné en location à Monsieur [K] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] un bien à usage d’habitation situé 4 Carrefour de la Groue - 45300 DADONVILLE, pour un loyer mensuel de 750 euros, payables d'avance.
Le 2 mars 2023, Monsieur [T] [V] a fait délivrer à Monsieur [K] [D] et Madame [B] [R] épouse [D], ainsi qu’à l’UDAF du LOIRET, en sa qualité de curateur pour Madame [B] [D], un congé pour reprise.
Par acte de commissaire de justice respectivement signifié à étude et à personne morale, le 29 janvier 2024, Monsieur [T] [V] a fait assigner Monsieur [K] [D] et Madame [B] [R] épouse [D], ainsi que l’UDAF du LOIRET, en sa qualité de curateur pour Madame [B] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :
Déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré le 2 mars 2023 à Madame [B] [R] épouse [D] et Monsieur [K] [D] pour le 31 octobre 2023 ;Déclarer Madame [B] [R] épouse [D] et Monsieur [K] [D] occupant sans droit ni titre des locaux qu’ils occupent situés au 4 Carrefour de la Groue – 45300 DADONVILLE et, d’ordonner en conséquence leur expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de leur chef ;Condamner solidairement Madame [B] [R] épouse [D] et Monsieur [K] [D] au paiement depuis le 1er novembre jusqu’au départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale ;Condamner solidairement Madame [B] [R] épouse [D] et Monsieur [K] [D] au paiement de la somme de 8.417,98 euros correspondant aux loyers et charges dus au 31 octobre 2023 ;Supprimer le délai de 2 mois qui suit le commandement de quitter les lieux en applications des dispositions de l’article L.412-1 du Code de procédure civile d’exécution ;Condamner solidairement Madame [B] [R] épouse [D] et Monsieur [K] [D] à payer à Monsieur [T] [V] une somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile ;Condamner solidairement Madame [B] [R] épouse [D] et Monsieur [K] [D] à tous les dépens qui comprendront le coût du congé délivré ainsi que le coût de l’assignation et ce conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure civile.
L’affaire a été appelée à une audience qui s’est tenue le 25 juin 2024.
A cette audience, Monsieur [T] [V], représenté par son avocat, a précisé que le congé pour reprise a été délivré le 2 mars 2023. Il a ajouté que le congé était valable. Il a indiqué que les locataires restent redevables d’une dette locative à hauteur de 13.692,20 euros, et qu’un seul règlement a eu lieu en février 2024. Il sollicite la validation du congé, l’expulsion des locataires et leur condamnation au titre des arriérés de loyer.
Monsieur [K] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] ont comparu. Madame [B] [R] épouse [D] était assistée de sa curatrice, Madame [A] [P].
La curatrice de Madame [B] [D] a précisé que le couple a obtenu une attribution de logement pour le 4 juillet 2024, et qu’ils vont donc quitter le logement.
Monsieur [K] [D] a indiqué qu’il y a eu des paiements, et conteste le montant de la dette. Il indique que le propriétaire a rejeté les paiements. Il ajoute qu’ils n’ont plus d’eau chaude depuis le mois de janvier 2024. Monsieur [K] [D] indique que le propriétaire refuse le paiement du loyer car celui-ci estime qu’ils doivent partir. Il précise qu’en 2023, tous les loyers ont été réglés. Les locataires sollicitent des délais de paiement.
Madame [B] [R] épouse [D] a transmis un courrier à l’audience, attestant de l’attribution du nouveau logement à compter du 4 juillet 2023, vu par Maître [C], représentant Monsieur [T] [V]. Également, les locataires ont fourni à l’audience des récépissés de demande de virement, ainsi que des quittances de loyer, vus par Maître [C].
La décision a été mise en délibéré à la date du 24 septembre 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.
I. Sur la validité du congé pour reprise :
Aux termes de l’article L.412-1 alinéa 2 du Code de procédure civile d’exécution, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
En l’espèce, le congé a été signifié par voie de commissaire de justice à Monsieur [K] [D] et Madame [B] [R] épouse [D], ainsi qu’à l’UDAF du LOIRET, en sa qualité de curateur pour Madame [B] [D] le 2 mars 2023, soit au moins six mois avant le terme du bail fixé le 31 octobre 2023.
En conséquence, le congé est valable en sa forme.
Le congé contient l’indication générale qu’il est fondé sur la reprise du logement. Il est ensuite indiqué, de manière précise, que ce congé est justifié par la volonté du demandeur de reprendre le logement au bénéfice de Madame [V] [U] [S], née le 5 janvier 1979 à PITHIVIERS, qui est la fille de Monsieur [T] [V], et qui habite provisoirement 21 rue Philippe Le Hardi – 21000 DIJON, jusqu’au jour de la reprise.
Il s'ensuit que le congé en date du 2 mars 2023 est valide.
En conséquence, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et les locataires se trouvent occupants sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2023, le bail ayant pris fin le 31 octobre 2023 à 24 heures.
Il a été constaté que les époux [D] étaient encore présents dans le logement.
Etant devenus occupants sans droit ni titre, Monsieur [K] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] devront quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui leur sera délivré, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
En effet, il ne sera pas fait droit à la demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux sollicité par Monsieur [T] [V], la mauvaise foi des locataires n’ayant pas été constatée, et ceux-ci n’étant pas entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Aussi, les locataires ont fourni à l’audience un courrier attestant de l’attribution d’un nouveau logement à compter du 4 juillet 2024.
Faute pour les locataires de quitter les lieux dans le délai précité, Monsieur [K] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] pourront être expulsés, ainsi que tout occupant de leur chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Les locataires devenus occupants sans droit ni titre à l’issue de la résiliation du bail sont redevables au créancier non plus d’un loyer mais d’une indemnité d'occupation. Cette indemnité cesse d’être due seulement lorsque les locataires ont remis les clefs à une personne habilitée.
Les indemnités d'occupation ont une nature compensatrice et indemnitaire en ce qu’elles constituent la contrepartie de la jouissance des locaux mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu'il est privé de la libre disposition des lieux.
En l’espèce, il n’est pas contestable que Monsieur [K] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] se sont maintenus dans les locaux appartenant à Monsieur [T] [V], malgré la prise d’effet du congé.
Cette occupation sans droit ni titre a directement causé un préjudice au bailleur qui n’a pu disposer à sa guise du bien, malgré les effets du congé.
La solidarité des époux est prévue contractuellement au bail.
En conséquence, en réparation de ce préjudice, Monsieur [K] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] seront condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l'occupation indue du logement pour la période courant du 1er novembre 2023, conformément à la demande contenue dans l'assignation, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Le montant de celle-ci sera fixé au montant des loyers et charges contractuellement dus, conformément également à la demande formulée dans l'assignation.
II. Sur la condamnation au titre des impayés de loyer :
Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».
En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Monsieur [K] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] restent redevables des loyers jusqu’au 31 octobre 2023 et, à compter du 1er novembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.
Monsieur [T] [V] produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] restent devoir, la somme de 13.692,20 euros à la date du 24 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse.
De cette somme, il convient de soustraire la somme de 753,46 euros, correspondant au montant du loyer du mois d’octobre 2021, celui-ci ayant fait l’objet d’une quittance de loyer, et ayant été par conséquent réglé.
En conséquence, Monsieur [K] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] restent redevables d’une somme de 12.938,74 euros.
Présents à l’audience, Monsieur [K] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] contestent le montant de cette dette. Ils ont fourni à l’audience, des récépissés de demande de virement, afin de justifier des virements effectués. Toutefois, ces récépissés étant des récépissés de « demande » de virement, ceux-ci ne permettent pas de justifier de l’effectivité des virements au profit de Monsieur [T] [V].
Monsieur [K] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] seront donc condamnés solidairement à verser à Monsieur [T] [V] une somme de 12.938,74 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la présente décision.
III. Sur la demande de délais de paiement :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [K] [D] et Madame [B] [R] épouse [D], assistée à l’audience par sa curatrice, Madame [A] [P], sollicitent des délais de paiement pour régler cette dette locative.
La lecture du relevé de compte actualisé, daté du 24 juin 2024, produit par le bailleur à l'audience, fait apparaître que les locataires n’ont pas repris le versement du loyer courant.
Il y aura donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [K] [D] et Madame [B] [R] épouse [D].
IV. Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [K] [D] et Madame [B] [R] épouse [D], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [K] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DIT que le congé pour reprise délivré à Monsieur [K] [D] et Madame [B] [R] épouse [D], ainsi qu’à l’UDAF en sa qualité de curateur de Madame [B] [R], épouse [D], le 2 mars 2023 avec effet au 31 octobre 2023 est valide et a été régulièrement délivré, concernant le logement situé 4 Carrefour de la Groue - 45300 DADONVILLE et pris à bail le 2 novembre 2017, à effet rétroactif au 1er novembre 2017 ;
DIT que le contrat de location conclu le 2 novembre 2017, à effet rétroactif au 1er novembre 2017 entre Monsieur [T] [V], d’une part, et Monsieur [K] [D] et Madame [B] [R] épouse [D], d’autre part, se trouve par conséquent résilié, par l’effet du congé, à compter du 1er novembre 2023 ;
DIT que Monsieur [K] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] se trouvent occupants sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2023 ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, Monsieur [T] [V] pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tout autre occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] à verser à Monsieur [T] [V], la somme de 12.938,74 euros (selon décompte en date du 24 juin 2024, incluant la mensualité du mois de juin 2024) relative aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
REJETTE la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [K] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] à payer à Monsieur [T] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE Monsieur [K] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] aux entiers dépens de la présente instance ;
CONDAMNE Monsieur [K] [D] et Madame [B] [R] épouse [D] à payer à Monsieur [T] [V] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
REJETTE toutes autres demandes ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.
La Greffière, Le Juge,
