Texte intégral
CIV. 1
MY1
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 9 décembre 2020
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10596 F
Pourvoi n° Q 19-15.292
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 9 DÉCEMBRE 2020
La société Juan, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° Q 19-15.292 contre l'arrêt rendu le 7 février 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-3), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. F... I..., domicilié [...] ,
2°/ à la société MMA IARD, société anonyme, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Mornet, conseiller, les observations écrites de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société Juan, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. I... et de la société MMA IARD, après débats en l'audience publique du 20 octobre 2020 où étaient présents Mme Batut, président, M. Mornet, conseiller rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Juan aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf décembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat aux Conseils, pour la société Juan.
Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté la société Juan de l'ensemble de ses demandes formées contre M. I...et la société MMA Iard, et notamment celle tendant à la condamnation in solidum de ces derniers à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre du fait des désordres allégués par les époux H..., la [...] et la [...], liés au glissement de matériaux de remblais dans la nuit du 15 au 16 mars 2011 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE
« Sur la demande de sursis à statuer
La demande de sursis à statuer constituant une exception de procédure au sens de l'article 771 du code de procédure civile, doit, sous peine d'irrecevabilité, être soumise au magistrat de la mise en état ;
En l'espèce, la SCI Juan a présenté sa demande tendant au prononcé d'un sursis à statuer dans l'attente des décisions à intervenir dans les instances l'opposant aux époux H... (ses voisins), à la [...] et à la [...], par conclusions formées devant le juge du fond ;
Dès lors, sa demande doit être déclarée irrecevable ;
Sur la responsabilité professionnelle de Maître I... :
La SCI Juan reproche à Maître I... un manquement à son devoir de conseil en ce qu'il n'aurait pas suffisamment attiré son attention sur les conséquences de l'absence de syndic de copropriété, seul habilité à souscrire une police multirisques immeuble à même de garantir les dommages effondrement et la responsabilité civile de la copropriété, et d'avoir omis de l'alerter sur le fait que la garantie incendie ne constituait pas le seul risque devant être couvert ;
Il appartient au notaire de veiller à l'utilité et à l'efficacité de l'acte qu'il reçoit, il est donc tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde envers les parties afin que les droits et obligations réciproquement contractés par elles répondent aux finalités révélées de leur engagement et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité ;
En l'espèce, au-delà de l'absence d'un syndic, le préjudice subi par la SCI Juan résulte du fait que la copropriété n'était pas assurée pour certains risques, la SA Generali ayant refusé sa garantie au motif que la parcelle concernée par le glissement de terrain est une partie commune, alors que cette société n'assure pas la copropriété ;
Ainsi, si le notaire a, dans l'acte dressé le 8 octobre 2004, clairement notifié à la SCI Juan qu'aucun syndic n'est chargé de l'administration et de la gestion de l'immeuble en copropriété sans qu'il puisse lui être imposé de donner une liste exhaustive des prérogatives d'un syndic comportant entre autres, celle de souscrire, pour le compte de la copropriété, diverses assurances, il lui appartenait d'informer la SCI Juan de l'existence des polices d'assurance souscrites par la copropriété ;
Or la mention l'immeuble en copropriété dont dépend le bien immobilier est couvert contre le risque d'incendie informe de façon claire et accessible même à un profane que le seul risque pour lequel est couvert la copropriété est celui concernant l'incendie sans qu'il puisse, là encore, être reproché au notaire de ne pas avoir listé de façon précise tous les risques existants et pouvant faire l'objet d'une garantie, hors celui concernant le risque incendie ;
La SCI Juan était donc informée que la seule garantie dont bénéficiait la copropriété était celle contre l'incendie ;
Enfin, la SCI Juan reproche également au notaire d'avoir manqué à son devoir de conseil en ne l'informant pas sur les risques de l'opération en ce que "la déclaration de conformité des travaux délivrée par l'architecte le 14 mars 1991 avait reçu un ensemble d'avis défavorables de différents services de l'urbanisme", information qui aurait pu la faire renoncer à l'achat du bien ;
Sur ce point la SCI Juan, qui agit à l'encontre du notaire suite aux désordres engendrés par les travaux réalisés par la société Les Jardins d'Azur ne démontre pas l'existence d'un lien de causalité entre le manquement reproché et son préjudice actuel ;
De même sur la base de manquements au devoir de conseil reprochés à Maître I... la SCI Juan sollicite sa condamnation, in solidum avec la SA MMA Iard, son assureur, à "la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre du fait des désordres allégués par Mme U... H... et M. L... H... , la [...] et de la [...] et liés au glissement de matériaux de remblais dans la nuit du 15 au 16 mars 2011" ;
Aucun manquement n'ayant été retenu à l'encontre du notoire, et en tout état de cause, l'action en responsabilité à l'encontre du notaire ne pouvant se résoudre que par l'allocation de dommages et intérêts, et non par une condamnation en relevé et garantie, la décision du premier juge sera donc confirmée » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE
« Sur le principe de la responsabilité professionnelle de Maître F... I...
Le notaire a l'obligation d'informer et d'éclairer les parties, mais également d'assurer l'efficacité des actes qu'il instrumente ; Il est par ailleurs tenu d'un devoir général de loyauté, de prudence et de diligence dans les actes qu'il accomplit ;
Par application des dispositions combinées des articles 1382 et 1383 du code civil, le notaire est responsable de la faute qu'il commet dans l'accomplissement de sa mission lorsqu'elle cause un préjudice à son client de manière certaine et directe ;
En l'espèce, la SCI JUAN invoque à l'encontre de Maître F... I... un manquement à son devoir de conseil lors de l'instrumentation de l'acte de vente en date du 8 octobre 2004 ;
La SCI JUAN fait ainsi valoir qu'en tant que commanditaire des travaux ayant concouru au sinistre, sa responsabilité est recherchée alors que les travaux prévus contractuellement n'ont rien de commun avec les déversements de remblais opérés ; Elle poursuit en indiquant qu'une grande partie des remblais déversés l'a été sur la parcelle [...] appartenant à la copropriété ;
Or, il apparaît que cette parcelle est incontestablement une partie commune au regard du règlement de copropriété ;
La SCI JUAN soutient qu'indépendamment de la souscription d'une assurance multirisque habitation par chaque propriétaire, la copropriété se doit d'être couverte par une police multirisque immeuble, souscrite par le syndic représentant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, laquelle devrait normalement garantir les dommages d'effondrement et la responsabilité civile de la copropriété ;
La SCI JUAN constate qu'aux termes de l'acte authentique dressé le 8 octobre 2004, il apparaît qu'aucun syndic ne représente les copropriétaires, et qu'au surplus, l'immeuble en copropriété n'est assuré que contre le risque d'incendie, à l'exclusion de tous les autres sinistres ;
La SCI JUAN reproche ainsi à Maître F... I... de n'avoir à aucun moment attiré son attention d'une part sur les conséquences de l'absence d'un syndic, se bornant simplement à rappeler son rôle et les modalités de sa désignation à défaut de nomination, et d'autre part sur le caractère limité de l'assurance dite collective contre l'incendie ;
La SCI JUAN soutient ainsi que Maître F... I... a commis une faute en ne satisfaisant pas à son obligation de conseil, alors que celui-ci était parfaitement conscient, en sa qualité de notaire, des difficultés occasionnées par l'absence de syndic en précisant les modalités judiciaires de désignation du syndic défaillant, et n'ignorait pas qu'il entrait dans les prérogatives du syndic de souscrire les contrats d'assurance afférents à la copropriété ;
La SCI JUAN rappelle qu'il incombe au notaire rédacteur d'un acte de vente de lot de veiller à l'efficacité des conventions qu'il reçoit ; Elle estime que pour assurer cette efficacité, Maître F... I... aurait dû attirer son attention sur les risques encourus du fait de l'absence de syndic notamment en terme d'assurance des parties communes ;
En réponse, Maître F... I... et la société MMA IARD contestent tout manquement s'agissant du devoir de conseil du notaire ;
Ils entendent rappeler que cette obligation consiste à fournir aux parties les informations nécessaires afin qu'elles soient aptes à prendre en toute connaissance de cause la décision la plus appropriée, en fonction du but de l'opération tel qu'il a été contractuellement défini ;
Ils font valoir que si le notaire est tenu de s'assurer de la validité et de l'efficacité de l'acte qu'il instrumente, cette obligation n'inclut pas celle d'informer les parties de circonstances dont elles ont déjà connaissance ;
Ils poursuivent en rappelant que Maître F... I... a incontestablement informé la SCI JUAN du fait que la copropriété n'avait pas désigné de syndic et qu'elle bénéficiait d'une assurance collective contre le risque d'incendie, ce qui résulte de la lecture de l'acte de vente ;
Ils contestent le raisonnement de la SCI JUAN consistant à reprocher au notaire de ne pas lui avoir fourni une information plus précise s'agissant des risques encourus du fait de l'absence de syndic en termes d'assurance des parties communes ;
Les défendeurs soutiennent ainsi que la SCI JUAN ne pouvait ignorer qu'une assurance contre l'incendie ne couvre que les risques inhérents à ce type de sinistre et que pour obtenir des garanties complémentaires, il lui fallait se rapprocher de l'assureur, dont les coordonnées figuraient à l'acte de vente, afin de souscrire un avenant au contrat ;
Ils rappellent en ce sens que le devoir de conseil ne constitue qu'une obligation de moyens et qu'il n'appartient pas au notaire d'assurer les fonctions de courtier en assurances.
Sur ce, le tribunal relève que le devoir de conseil pesant sur le notaire rédacteur de l'acte est essentiellement constitué par l'obligation d'informer et d'éclairer les parties au regard du but poursuivi par elles et ce, conformément au droit positif en vigueur ;
Aux termes de l'acte de vente en date du 8 octobre 2004, Maître F... I... a précisément informé la SC1 JUAN en ces termes au titre des conditions afférentes à la copropriété :
"ABSENCE DE SYNDIC
Le nouveau propriétaire reconnaît avoir été informé par le Notaire soussigné :
- Qu'aucun syndic n'est chargé de l'administration et de la gestion de l'immeuble en copropriété,
- Qu'en application du troisième Alinéa de l'Article 27 de la Loi du 10 juillet 1965, un syndic peut être désigné par le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble à la requête d'un ou de plusieurs copropriétaires." (page 14) ;
"ASSURANCE COLLECTIVE CONTRE L'INCENDIE
L'immeuble en copropriété dont dépend ce bien est couvert contre le risque d'incendie par une police collective souscrite auprès de la Compagnie LA BPCA par l'intermédiaire de son agent bpca dont l'adresse est [...] ." (page 15) ;
Il résulte de ces mentions que Maître F... I... a expressément informé la SCI JUAN de l'absence de syndic en charge de l'administration et de la gestion de l'immeuble en copropriété, des modalités de désignation éventuelle d'un tel syndic par le Président du tribunal de grande instance du ressort de l'immeuble ainsi que de la souscription d'un contrat d'assurance contre les risques d'incendie s'agissant des parties communes ;
Il s'en déduit nécessairement que Maître F... I... n'a pas manqué d'informer la SCI JUAN de :
- l'importance du rôle d'un syndic dans le fonctionnement de la copropriété, s'agissant d'une mission générale de gestion et d'administration,
- la possibilité d'envisager la désignation judiciaire du syndic ce qui ne pouvait que conforter son rôle prépondérant dans les rouages de la copropriété,
- la seule couverture de la copropriété contre les risques d'incendie, ce qui de facto excluait toutes les autres garanties et devait inciter les copropriétaires, le cas échéant, à solliciter l'assureur dont les coordonnées étaient expressément visées afin de souscrire des garanties supplémentaires ;
En conséquence, il ressort de l'ensemble de ces constatations que la SCI JUAN a été suffisamment éclairée sur les éléments essentiels de l'acte de vente et qu'aucun manquement ne saurait être imputé à Maître F... I... dans l'instrumentation de l'acte, dont l'efficacité ne peut être remise en cause ;
La SCI JUAN sera dès lors déboutée de l'ensemble de ses demandes » ;
1°) ALORS QUE tenu de respecter le principe du contradictoire, le juge ne peut relever un moyen d'office sans inviter les parties à formuler leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que la demande tendant au prononcé d'un sursis à statuer dans l'attente des décisions à intervenir dans les instances opposant la société Juan aux époux H... , à la [...] et à la métropole Nice Côte d'Azur, formée par conclusions devant le juge du fond, aurait dû l'être devant le magistrat de la mise en état en application de l'article 771 du code de procédure civile, de sorte qu'elle était irrecevable, sans inviter les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention sur les conséquences et les risques de l'acte auquel il est requis de donner la forme authentique ; qu'en décidant que M. I... n'avait pas manqué à son devoir de conseil à l'égard de la société Juan, motif pris de ce que l'acte de vente qu'il avait instrumenté mentionnait l'absence de syndic chargé de l'administration et de la gestion de la copropriété et qu'il indiquait que l'immeuble en copropriété dont dépendait le bien immobilier est couvert contre le risque incendie, cependant qu'il appartenait à M. I... d'attirer l'attention de la société Juan sur les conséquences découlant de l'absence de syndic, notamment l'absence d'assurance de responsabilité civile de la copropriété, ainsi que sur le caractère limité de l'assurance contre l'incendie, se traduisant par un défaut de couverture des sinistres d'une autre nature, ce qu'il s'était abstenu de faire, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
3°) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention sur les conséquences et les risques de l'acte auquel il est requis de donner la forme authentique ; qu'en décidant que M. I... n'avait pas manqué à son devoir de conseil à l'égard de la société Juan, motif pris de ce que l'acte de vente qu'il avait instrumenté mentionnait l'absence de syndic chargé de l'administration et de la gestion de la copropriété et qu'il indiquait que l'immeuble en copropriété dont dépendait le bien immobilier est couvert contre le risque incendie, cependant que le contrat d'assurance en cause, dont la lecture aurait permis à la société Juan de mesurer par elle-même le caractère limité, n'avait pas été annexé à l'acte, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
4°) ALORS QUE tenu de respecter le principe du contradictoire, le juge ne peut relever un moyen d'office sans inviter les parties à formuler leurs observations ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de ce que l'action en responsabilité engagée par la société Juan à l'encontre de M. I... ne pouvait se résoudre que par l'allocation de dommages-intérêts, et non par une condamnation en relevé et garantie, sans avoir préalablement invité les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
5°) ALORS QUE la garantie des condamnations qui pourraient être prononcées contre une personne dont la responsabilité est recherchée par la victime finale d'un dommage constitue une modalité légalement possible de réparation du préjudice causé, du fait de telles condamnations, à cette personne par celui qui est à l'origine de ce dommage ; qu'en jugeant, en méconnaissance de ce principe, que l'action en responsabilité engagée par la société Juan à l'encontre de M. I... ne pouvait se résoudre que par l'allocation de dommages-intérêts, et non par une condamnation en relevé et garantie, la cour d'appel a violé l'article 1382 devenu 1240 du code civil.
