Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 30 SEPTEMBRE 2024
Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/03228 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XO37
N° de MINUTE : 24/01267
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE [6] SIS [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la société ESSET PROPERTY MANAGEMENT, SAS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0107
C/
DEFENDEUR
S.C.I. JOHK IMMO
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Joseph SUISSA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1795
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 17 Juin 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.
EXPOSÉ DU LITIGE
La SCI JOHK IMMO est propriétaire des lots 1043, 1163, 1259, 1337 à 1340, 1343, 1344, 1522, 1523, et 1641 à 1643 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte en date du 30 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI JOHK IMMO devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal sa condamnation au paiement de son arriéré de charges de copropriété.
Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 8 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :
-débouter la SCI JOHK IMMO de l’ensemble de ses demandes
-condamner la SCI JOHK IMMO à lui payer la somme de 132 453,90 euros au titre des appels impayés au 15 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation
-condamner la SCI JOHK IMMO à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts
-condamner la SCI JOHK IMMO à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de la SELARL CABINET ELBAZ GABAY COHEN
-rappeler l'exécution provisoire de droit.
Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 12 mars 2024, la SCI JOHK IMMO sollicite du tribunal de :
-Ordonner la compensation du préjudice d’exploitation subi par la SCI JOHK IMMO avec le montant de l’arriéré de charges dont le paiement est sollicité
A titre subsidiaire,
-Réduire le montant de l’arriéré de charges à la somme de 115 944,98 euros
-Lui accorder des délais de paiement à hauteur de 24 mois à compter du jugement à intervenir
En tout état de cause,
-Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,
-Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
-Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.
La clôture est intervenue le 15 mai 2024 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été fixée à l’audience du 17 juin 2024 et mise en délibéré au 30 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI JOHK IMMO à lui payer la somme de 132 453,90 euros au titre de son arriéré de charges de copropriété.
La SCI JOHK IMMO s’oppose à cette demande, faisant valoir à titre principal qu’elle n’a pu exploiter ses lots car l’état de l’immeuble l’empêchait de réaliser des travaux d’aménagement tant que le système de désenfumage n’aurait pas été mis en conformité. Elle indique à ce titre avoir sollicité le syndicat des copropriétaires afin qu’il convoque une assemblée générale en application de l’article 8 du décret du 17 mars 1967, ce qu’il n’a pas fait.
A titre subsidiaire, elle soutient que le montant sollicité par le syndicat des copropriétaires est erroné en ce qu’il inclut des charges antérieures à l’acquisition par elle de ses lots, intervenue le 8 novembre 2021. Se fondant sur les articles 14-1 et 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 et sur l’article 43 du décret du 17 mars 1967, elle ajoute que le budget prévisionnel de l’exercice 2020 n’a pas été voté dans le délai légal de six mois.
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 prévoit qu’à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot,
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.
L’article 8 du même texte prévoit que la convocation de l'assemblée de l’assemblée générale est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
L’article 1347-1 du code civil prévoit que la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.
En l’espèce, il sera rappelé qu’il est de principe que le propriétaire d’un logement insalubre reste redevable de ses charges de copropriété. Au demeurant, il n’est pas démontré que la convocation d’une assemblée générale extraordinaire relative à la mise en place de travaux de conformité aurait eu une quelconque utilité dans la mesure où il ressort des pièces produites par la SCI JOHK IMMO, et notamment du courrier de la préfecture en date du 9 décembre 2022, que des travaux de désenfumage avaient été approuvés par la préfecture le 22 juillet 2022. La SCI JOHK IMMO n’apporte pas la preuve que ces travaux n’aient pas été réalisés ni que ses lots soient inexploitables, les seules pièces qu’elle produit datant de décembre 2022 et étant relatifs à une demande d’aménagement intérieur de ses lots. Au surplus, la convocation d’une assemblée générale relève des obligations du syndic et non du syndicat des copropriétaires. Les moyens relatifs à une prétendue faute du syndicat des copropriétaires doivent donc être écartés.
En tout état de cause, faute pour la SCI JOHK IMMO de solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer des dommages et intérêts, aucune compensation ne saurait être opérée par le tribunal, la SCI JOHK IMMO ne justifiant pas de l’existence d’une quelconque créance.
La demande de compensation formée par la SCI JOHK IMMO ne pourra donc qu’être écartée.
S’agissant du délai prévu à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, il doit être rappelé que ce délai ne concerne pas l’approbation des comptes mais le vote du budget prévisionnel. La SCI JOHK IMMO ne démontre pas que ce délai n’ait pas été respecté et ce moyen sera également écarté.
Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
-la matrice cadastrale
-les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date des 3 juillet 2020, 18 décembre 2020, 15 décembre 2021, 13 avril 2022, 30 juin 2022, 30 juin 2023 et 27 octobre 2023
-un décompte des impayés arrêté au 15 février 2023 à la somme de 132 405,90 euros
-des appels de provisions et régularisations de charges.
Il y a lieu d’exclure du décompte la somme de 6 266,42 euros appelée le 31 décembre 2020 au titre d’un « appel liquidation solde budget » dans la mesure où la SCI JOHK IMMO n’avait pas à cette date la qualité de copropriétaire.
Doivent également être déduits du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 48 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.
En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner la SCI JOHK IMMO à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 126 091,48 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 15 février 2023.
La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2023, date de l’assignation.
Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965
En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.
Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.
Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de la somme de 48 euros appelée le 24 novembre 2022 au titre d’une lettre de mise en demeure.
Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.
Le syndicat des copropriétaires produit une lettre de mise en demeure datée du 24 novembre 2022 ainsi que son accusé de réception.
Il lui sera attribué la somme de 48 euros au titre de cette mise en demeure.
Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive
En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, il ressort du décompte produit que la SCI JOHK IMMO, propriétaire non occupant, ne s’est jamais acquittée de la moindre somme au titre de ses charges de copropriété, depuis l’acquisition de ses lots le 8 novembre 2021. Il s’évince de ses propres explications qu’elle a délibérément choisi de ne pas payer ses charges dans l’attente de pouvoir effectuer des travaux d’amélioration de ses lots. Ce refus délibéré caractérise sa mauvaise foi.
Son refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance. La SCI JOHK IMMO sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur la demande de délais de paiement
L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, faute pour la SCI JOHK IMMO de produire la moindre pièce susceptible d’éclairer le tribunal quant à sa situation financière, elle sera déboutée de sa demande de délais.
Sur les mesures de fin de jugement
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La SCI JOHK IMMO, partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance. Il sera fait application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL CABINET ELBAZ GABAY COHEN.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 2 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit, sans qu'il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
-Condamne la SCI JOHK IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7](93) les sommes de :
-126 091,48 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 15 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2023
-48 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,
-15 000 euros à titre de dommages et intérêts,
-Déboute la SCI JOHK IMMO de sa demande de compensation,
-Déboute la SCI JOHK IMMO de sa demande de délais de paiement,
-Condamne la SCI JOHK IMMO aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par la SELARL CABINET ELBAZ GABAY COHEN en application de l'article 699 du code de procédure civile,
-Condamne la SCI JOHK IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7](93) la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Fait au Palais de Justice, le 30 septembre 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.
LA GREFFIERE LA JUGE
Madame AIT Madame CORON
