Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 23/02363

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 23/02363 N° Portalis DB3S-W-B7H-YM4B Minute : 702/24 Madame [C] [D] Représentant : Me Olivier BERNABÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0753 C/ Société OPH DE [Localité 8] Représentant : Maître Anne SEVIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05 Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Olivier BERNABÉ Copie délivrée à : Me Anne SEVIN Le 03 Juillet 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 Juin 2024 ; par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 25 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : Madame [C] [D], demeurant [Adresse 4], Représentée par Me Olivier BERNABÉ, Avocat au barreau de Paris D'UNE PART ET DÉFENDEUR : OPH DE [Localité 8] - GRAND PARIS EST, Etablissement public, dont le siège social est sis [Adresse 3] Représentée par Maître Anne SEVIN, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis D'AUTRE PART Par acte sous seing privé en date du 18 novembre 2015, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 8] a donné en location à Madame [C] [D] un logement situé [Adresse 4], à [Localité 8] moyennant le versement d'un loyer de 312,38 euros, outre les provisions sur charges mensuelles, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer. Madame [C] [D] a fait assigner, par acte de commissaire de justice délivré le 20 septembre 2023, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 8], devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny afin d'obtenir : - sa condamnation, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, à réaliser les travaux nécessaires pour supprimer la fuite et réparer les désordres affectant l'appartement de la demanderesse, causé par le dégât des eaux, - sa condamnation à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance, - sa condamnation à lui payer la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, - sa condamnation aux dépens et à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles. Après un renvoi, l'affaire a été en état d'être plaidée à l'audience du 25 mars 2024. A cette audience, Madame [C] [D], représentée, s'est désistée de sa demande de condamnation à procéder à des travaux, ayant quitté les lieux en novembre 2023. Elle a expliqué qu'elle a averti son bailleur le 9 juin 2021 d'une infiltration d'eau au plafond de sa salle de bain, qu'un constat amiable de dégât des eaux a été établi le 25 juin 2021 entre elle et son bailleur, le sinistre étant dû à une fuite de colonne d'évacuation d'eau située dans l'appartement de la locataire de l'étage au-dessus. Les rapports d'expertise respectifs des assureurs des parties ont indiqué que la cause de la fuite a été supprimée. Les désordres affectant le logement de Mme [D] n'ont toutefois pas été réparés, et de nouvelles infiltrations d'eau sont apparues en décembre 2021. Une mise en demeure a alors été adressée au bailleur, restée infructueuse, et les infiltrations n'ont jamais cessé depuis cette date. La demanderesse estime que le bailleur n'a pas rempli les obligations auxquelles il est tenu en vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et 1720 du code civil. Elle conteste formellement être à l'origine de la forte dégradation du mur mitoyen séparant la salle de bain et de la cuisine, qui a cédé en raison des infiltrations d'eau. Elle conteste également être à l'origine du retard de l'intervention du bailleur pour remédier aux causes des infiltrations n'ayant refusé qu'une seule intervention en août 2021 car elle était en vacances. Elle expose que le bailleur n'a tenté de réparer la fuite qu'en juillet 2023 mais qu'un nouveau dégât des eaux est intervenu dès août 2023. Elle est par conséquent fondée à obtenir, sur le fondement des articles 1217 et 1231-1 du code civil, la réparation de son préjudice de jouissance ayant vécu dans un appartement dégradé, humide et insalubre pendant plus de deux ans. L'Office Public de l'Habitat de [Localité 8], représenté, s'est référé à ses conclusions aux termes desquelles il sollicite que Madame [C] [D] soit déboutée de l'ensemble de ses demandes et condamnée à lui régler la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'Office Public de l'Habitat de [Localité 8] expose avoir effectué l'ensemble des diligences nécessaires en vue d'une intervention rapide et efficace d'entreprises compétentes lorsqu'il lui a été signalé une difficulté par la demanderesse, que cette dernière a manifestement participé à l'aggravation des désordres, comme cela a été relevé par les assureurs, que les délais de travaux de reprise dans son appartement ne résultent que des conventions entre compagnies d'assurance, les dommages ayant été chiffrés par l'assureur de la locataire dans le cadre de la convention RSI et le montant accepté par elle doit lui être versé directement par son assureur. L'affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2024. MOTIFS Sur les demandes principales L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il impose également au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat. L'article 1719 du code civil fait obligation au bailleur de délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale un logement décent. Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions. Sur l'indemnisation d'un trouble de jouissance Les parties s'accordent sur la survenance d'un dégât des eaux dans l'appartement occupé par Madame [C] [D] à compter du 9 juin 2021, date à laquelle cette dernière a prévenu son bailleur. Elles s'accordent également sur le fait que l'origine de ce dégât des eaux provient de fuites de l'étage supérieur, également propriété de l'OPH de [Localité 8]. Il résulte des pièces produites aux débats par les parties qu'une intervention a été programmée le 9 juillet 2021, mais que l'entreprise intervenante ne s'est finalement pas présentée, qu'un nouveau rendez-vous a été proposé le 2 août 2021, décliné par Madame [C] [D], alors en congés ; qu'à son retour, à compter du 18 août 2021, cette dernière a relancé le bailleur afin qu'une nouvelle intervention permettant de mettre fin à l'origine de la fuite soit programmée, qu'elle a alerté le bailleur le 9 septembre 2021 que le mur séparant la salle de bains et la cuisine s'enfonçait sous la pression de ses doigts, que ce mur s'est finalement partiellement écroulé dans la nuit du 24 au 25 septembre 2021. Même si aucune facture n'est produite par le bailleur aux débats, il apparait qu'une intervention ("traversée de plancher ") soit intervenue le 27 septembre 2021. Les assureurs des deux parties ont pu constater sur place l'étendue des dégâts le 15 octobre 2021 et le 3 novembre 2021 et ont mentionné tous deux que la cause du sinistre était réparé. Des mesures conservatoires sur la cloison BA 13 ont été entreprises par le bailleur et facturées le 10 novembres 2021. Le 15 décembre 2021, Madame [C] [D] justifie avoir de nouveau informer son bailleur d'un nouvel écoulement d'eau le long de la colonne des eaux usées. Un plombier a alors été mandaté par le bailleur (courriel du 16 décembre 2021) afin d'accéder au logement situé à l'étage supérieur. Madame [C] [D] indique qu'il s'est effectivement déplacé le 23 décembre 2021 et qu'il lui a été indiqué que le dégât proviendrait d'une mauvaise utilisation de la baignoire par les locataires de l'étage supérieur. Le 1er juin 2022, Madame [C] [D] justifie avoir de nouveau informer son bailleur d'un nouvel écoulement d'eau. L'OPH de [Localité 8] lui a répondu le même jour qu'elle demande qu'il soit procédé à une recherche de fuite et lui a de nouveau confirmé une future intervention par courrier électronique du 8 juin 2022. Madame [C] [D] a indiqué ne pas avoir procédé à une nouvelle déclaration de sinistre estimant qu'il s'agit du même sinistre qui persiste depuis le 9 juin 2021. L'OPH de [Localité 8] ne justifie toutefois d'aucune intervention au cours de cette période, ce que déplore d'ailleurs Madame [C] [D] dans son courrier électronique du 23 août 2022. Puis le 12 avril 2023, le défendeur démontre avoir fait procéder à une intervention chez les locataires dont l'appartement est situé au-dessus de celui de Madame [C] [D] pour le remplacement de la vidange de la baignoire, et une recherche de fuite. Le plombier a préconisé à cette occasion de remplacer la baignoire, le mitigeur, et l'habillage. Le 24 juin 2023, la demanderesse a de nouveau signalé à son bailleur un écoulement d'eau et son appel au gardien d'astreinte aux fins de constatation de l'écoulement. Le bailleur justifie ensuite, sans toutefois produire de factures mais seulement des bons d'intervention et des programmations d'intervention, du changement de la baignoire du locataire du dessus le 3 mai 2023, puis le remplacement du tablier de ladite baignoire et de la faïence de la salle de bain des locataires de l'étage supérieur les 5 et 6 septembre 2023. L'assureur de Madame [C] [D] dans son rapport d'expertise en date du 19 septembre 2023 a constaté que la fuite semble avoir été réparé aux frais du bailleur chez les locataires dont l'appartement est situé au-dessus de celui de la requérante. Il indique toutefois que ce sinistre persiste depuis 2021 et qu'en réalité il ne s'agit pas d'un nouveau dégât des eaux. Force est de constater que malgré une intervention en septembre 2021, le dégât des eaux a persisté dans la salle de bains de la requérante, que des écoulements ont été signalés au bailleur en décembre 2021, en juin 2022 et en juin 2023, et que les interventions entreprises par l'OPH de [Localité 8] pour mettre fin définitivement à l'origine du sinistre ne sont intervenues qu'en septembre 2023. Pendant cette période Madame [C] [D], même si elle a été indemnisée par son assureur en vue de procéder aux réparations des désordres de son appartement, n'a pas été mise en mesure de faire procéder aux dites réparations, l'origine du dégât des eaux n'étant en réalité pas stoppée. Elle a en conséquence subi un trouble de jouissance du mois de juin 2021 jusqu'à son départ des lieux en novembre 2023, aucune réparation n'ayant pu intervenir avant son départ, la dernière intervention du bailleur ayant lieu en septembre 2023. Il ne pourra être considérée que la requérante est l'origine du retard dans l'intervention en réparation du bailleur, dans la mesure où ce dernier ne justifie que d'un seul refus d'intervention de cette dernière en aout 2021, justifié par le fait qu'elle était en congés. De même, le fait qu'il y ait eu ou non une intervention humaine dans la formation du trou sur le mur mitoyen entre la cuisine et la salle de bains est sans incidence sur le fait que Madame [C] [D] a vécu au cours de la période indiquée dans un appartement dont au moins deux pièces rencontraient de forts problèmes d'humidité en lien avec une fuite non réparée. Il lui sera donc alloué une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ce trouble de jouissance. Sur l'indemnisation d'un préjudice moral Madame [C] [D] estime avoir subi un préjudice moral du fait d'avoir été contrainte de faire de nombreuses démarches auprès de l'OPH de [Localité 8] pour lui demander de remédier à la situation, et d'avoir été contrainte d'engager une procédure en justice pour faire valoir ses droits, ce qui est pour elle source de stress et de tracas. Elle s'estime en conséquence bien fondée à solliciter le paiement d'une indemnité de 4000 euros en réparation de son préjudice moral. En l'espèce, l'OPH de [Localité 8] ne conteste pas la récurrence des écoulements d'eau dans l'appartement de la demanderesse. Ce désordre a duré plus de deux ans et a pesé sur les épaules de la locataire, qui s'est vue dans l'obligation d'engager des poursuites judiciaires à l'encontre de son bailleur afin de faire cesser ces désordres et a même pris la décision de quitter son appartement. Ce préjudice sera réparé en lui allouant la somme de 500 euros. Sur les demandes accessoires Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Madame [C] [D], l'Office Public de l'Habitat de [Localité 8] sera condamné à lui verser une somme de 700€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 8], qui perd le procès, est condamné aux dépens. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort : CONDAMNE l'Office Public de l'Habitat de [Localité 8] à payer à Madame [C] [D] la somme de : - 3 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; - 500 euros en réparation de son préjudice moral, CONDAMNE l'Office Public de l'Habitat de [Localité 8] à régler à Madame [C] [D] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE l'Office Public de l'Habitat de [Localité 8] aux dépens ; RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Le Greffier Le Juge