Cour de cassation, 09 juillet 2019. 18-17.343

COMM. LM COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 9 juillet 2019 Rejet non spécialement motivé M. RÉMERY, conseiller doyen faisant fonction de président Décision n° 10317 F Pourvoi n° Y 18-17.343 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. O... I..., domicilié [...] , 2°/ M. U... I..., domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 12 avril 2018 par la cour d'appel d'Orléans (chambre commerciale, économique et financière), dans le litige les opposant à la société W..., société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , prise en la personne de M. L... W..., en qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société CMT (enseigne L'Entracte), défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 28 mai 2019, où étaient présents : M. Rémery, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Vaissette, conseiller rapporteur, Mme Vallansan, conseiller, Mme Guinamant, avocat général référendaire, M. Graveline, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de MM. O... et U... I..., de la SCP Zribi et Texier, avocat de la société W..., ès qualités ; Sur le rapport de Mme Vaissette, conseiller, l'avis de Mme Guinamant, avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne MM. O... et U... I... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à la société W..., ès qualités, la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour MM. O... et U... I... PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a condamné messieurs I..., sous astreinte de 100 € par jour de retard trois jours après la signification du présent arrêt et pendant un délai d'un mois, à régulariser l'acte de cession des éléments subsistants du fonds de commerce de la société CMT tel qu'annexé à la sommation qui leur a été signifiée le 29 août 2016, qu'il a condamné solidairement messieurs I... à payer entre les mains de la société W... la somme de 5 310 € correspondant aux droits d'enregistrement provisoirement arrêtés, et qu'il a dit qu'à l'issue du délai d'un mois suivant la signification de la présente décision et faute pour les cessionnaires d'avoir procédé à la régularisation, le présent arrêt vaudra acte de cession. AUX MOTIFS QUE « les intimés ne produisent aucune pièce démontrant qu'ainsi qu'ils le soutiennent la canalisation de la pompe à bière passe par une partie privative dont le propriétaire réclame la remise en état ; que le conseil de la SCI du BOUL'MART a adressé à Maître W... le 30 mars 2015 (pièce n° 7 des intimés) un courrier ainsi rédigé : "(..) Nous avons appris que la société CMT qui exploite le fonds de commerce l'Entracte avait été placée en liquidation judiciaire et que vous avez reçu mandat dans ce cadre. Par la présente, nous entendons porter officiellement à votre connaissance les difficultés dont nous avons déjà informé le propriétaire, la société INVESTIPIERRE, et le syndic de la copropriété. Précisément, vous trouverez en copie en annexe des derniers courriers qui avaient été envoyés ... sans réponse à ce jour. Vous voudrez donc bien porter ces difficultés à la connaissance des candidats à la reprise du fonds. Plus précisément, aucune activité ne saurait être reprise sans que les lieux n'aient été préalablement remis en état, en stricte conformité avec le règlement de copropriété. De même les problèmes récurrents. d'odeurs devront avoir été réglés" ; Qu'étaient joints à cette lettre les courriers adressés les 15 janvier 2014 et 3 février 2015 d'une part à CITYA, syndic de copropriété, d'autre part à la société INVESTIPIERRE, propriétaire des locaux donnés à bail à l'Entracte, pour se plaindre que les lots dont cette société est propriétaire ont été modifiés de façon unilatérale et de l'accaparation de certaines parties communes pour un usage privatif ; Qu'il résulte de ces courriers, non que la SCI BOUL'MART se prévaut de la propriété d'une partie des locaux exploités et revendique la libération d'un espace de 90 places assises sur les 160 que compte le restaurant ainsi que l'a retenu le tribunal, ce dernier point ne résultant d'aucune des pièces communiquées devant la cour, mais qu'un des copropriétaires soutient que la société INVESTIPIERRE s'est accaparé des parties communes de l'immeuble sans préciser la nature et l'étendue exacte de cette accaparation ; Que, dans le courrier adressé le 4 mai 2015 par le syndic au conseil de la SCI du BOUL'MART, CITYA ne fait état que d'une demande de remise en état du sous-sol adressée par elle à la société INVESTIPIERRE mais non d'une demande concernant une emprise de la salle de restaurant ou/et d'une petite cour sur les parties communes ; Qu'aucune précision n'est apportée quant à cette remise en état du sous-sol et qu'il est même impossible de savoir si elle concerne la douche et les toilettes qui y sont -installées ou des dégradations causées dans les parties communes par la société INVESTIPIERRE ou le simple passage de tuyauteries ; Que tous les courriers adressés par la SCI du BOUL'MART font référence, pour démontrer l'existence d'une emprise, à un rapport "AXIS" qu'aucune des parties n'a jugé utile de joindre aux débats, et qu'il est donc impossible de vérifier si ce rapport est établi au contradictoire de la société INVESTIPIERRE et quelles sont les parties communes dont cette dernière ferait un usage privatif ; Que les pièces 14 et 15 des intimés, s'agissant d'un plan dressé à mainlevée par un auteur inconnu et d'un constat d'huissier relatif à des infiltrations d'eau, ne démontrent pas plus l'existence de réclamations portant sur la libération de la douche, des toilettes, de la cour ou d'une partie de la salle de restaurant ; Que, si l'existence d'une contestation concernant les parties communes est ainsi démontrée, la nature et l'étendue de cette contestation demeurent inconnues, les pièces émanant du syndic, seul habilité à gérer les parties communes, visant une "remise en état du sous-sol" mais en aucun cas une douche et des toilettes, une cour et/ou une partie des locaux dans lesquels se trouvent les tables de restaurant ; Que par ailleurs il doit être relevé que, si les écritures des consorts I... font état de la déloyauté du liquidateur qui ne les aurait pas informés des réclamations formées par la SCI du BOUL'MART, elles ne concluent pas à l'annulation de la vente pour dol, pour manquement à une obligation d'information loyale ou pour tromperie puisque les demandes des intimés tendent exclusivement à obtenir l'autorisation de ne pas signer l'acte de cession et à voir prononcer la résolution de la vente au seul motif que Maître W... se trouve dans l'impossibilité de délivrer les éléments du fonds vendus et aurait procédé à la vente de la chose d'autrui en cédant un droit au bail portant en réalité sur des parties communes ; Qu'au regard de l'articulation de telles prétentions, il. n'y a donc pas lieu, de rechercher ici si le liquidateur a rempli entièrement les obligations d'information qui lui incombaient mais uniquement de vérifier s'il pouvait remplir son obligation de délivrance ; Que c'est à raison que Maître W... a répondu à la SCI du BOUL'MART qu'il convenait qu'elle s'adresse au bailleur pour toute question relative au respect du règlement de copropriété ; Que c'est encore à raison qu'il a souligné qu'il ne dispose pas plus de droits que la S.A.R.L. CMT, mais pas moins non plus, et que cette société détient un fonds de commerce de restaurant, bar, pizzeria comprenant un droit au bail qu'il entendait céder ; Qu'il ne peut qu'être souligné que tant la douche que les toilettes figurant au sous-sol que la cour a l'intégralité du restaurant figurent sur le bail consenti par la société INVESTIPIERRE à la S.A.R.L. CMT qui disposait de cet actif dans son patrimoine ; Que la société CMT, et donc son liquidateur, peut en conséquence régulièrement céder le droit au bail concernant l'intégralité des locaux donnés en location, sauf au propriétaire des locaux commerciaux de garantir son locataire de toute éviction ; Qu'enfin il est constant que, depuis près de deux ans, les consorts I... sont entrés dans les lieux, tels qu'ils sont décrits à l'acte de cession et qui sont strictement conformes au droit au bail, acquis, et qu'ils les exploitent depuis lors entièrement sans être privés d'une partie de la salle de restaurant, du sous-sol ou de la cour ; Que, s'il semble qu'il existe toujours, deux ans après la cession, une revendication de "remise en état", celle-ci n'a pas fait l'objet de l'engagement d'une instance et que les consorts I... n'en démontrent pas le bien fondé, lequel n'a été reconnu ni par leur propriétaire ni par une décision de justice ; Que les intimés n'apportent donc pas la preuve qui leur incombe que Maître W... a procédé à une cession d'actifs sans les leur délivrer tandis que l'appelant justifie au contraire avoir rempli son obligation de délivrance ; Qu'il résulte de cet exposé que la Selarl W... a bien délivré aux acquéreurs les locaux commerciaux dont ils avaient acquis le droit au bail puisqu'à la date à laquelle la cour statue, soit près de deux années depuis la cession que les consorts I... se refusent à réitérer par acte authentique, l'exploitation du fonds se fait sans empêchement sur tous les locaux mentionnés dans le bail, qu'aucune instance n'est engagée contre le propriétaire des locaux litigieux ou contre les locataires et que, si des difficultés subsistent, les acquéreurs devront en être garantis par leur propriétaire ; Que l'ordonnance du juge commissaire à la liquidation de la société CMT est devenue définitive ; Que par infirmation de la décision déférée, les intimés ne peuvent dès lors qu'être déboutés de l'intégralité de leurs contestations et demandes et être condamnés sous astreinte à régulariser la cession d'actifs annexé à la sommation qui leur a été signifiée le 29 août 2016 » ; ALORS, premièrement, QUE selon l'arrêt attaqué, par des courriers annexés à celui du 30 mars 2015 adressé à la société W... ès qualités, un copropriétaire, la société Boul'mart, se plaignait auprès du syndic de copropriété et de la société Investpierre, propriétaire des locaux pris à bail par la société CMT, de ce que la société Investpierre s'était illégalement accaparée des parties communes ; que par le même courrier du 30 mars 2015 la société Boul'mart demandait à la société W... ès qualités d'informer de cette difficulté les candidats à l'acquisition du fonds de commerce de la société CMT tout en affirmant que le fonds ne pourrait être exploité sans une remise en état des lieux ; qu'il en résultait que la société CMT avait manqué à son obligation de délivrance et que messieurs I... justifiaient d'un motif légitime de ne pas régulariser la cession du fonds de commerce devant notaire ; qu'en décidant le contraire, au prétexte qu'il n'y avait pas de réclamation aux fins de restitution de la douche, des toilettes, de la cour ou d'une partie de la salle de restaurant, que la nature ou l'étendue de la contestation de la société Boul'mart n'étaient pas précisées, que la société W... a répondu à la société Boul'mart que le fonds de commerce était cessible qu'elle devait se rapprocher du bailleur, que ce dernier garantissait les cessionnaires contre l'éviction, et que depuis deux ans le fonds de commerce était exploité dans les lieux sans qu'un procès ait été engagé et sans que le bien-fondé de la contestation de la société Boul'mart fût démontrée, la cour d'appel a violé l'article L. 642-19 du code de commerce ; ALORS, deuxièmement, QU'à supposer même qu'il n'y eût pas défaut de délivrance, la mise en jeu de la garantie d'éviction de la société CMT et partant la légitimité du refus de messieurs I... de régulariser la vente s'évinçaient des constatations de l'arrêt attaqué selon lesquelles par des courriers annexés à celui du 30 mars 2015 adressé à la société W... ès qualités, un copropriétaire, la société Boul'mart, se plaignait auprès du syndic de copropriété et de la société Investpierre, propriétaire des locaux pris à bail par la société CMT, de ce que la société Investpierre s'était illégalement accaparée des parties communes, tandis que par le même courrier du 30 mars 2015 la société Boul'mart demandait à la société W... d'informer de cette difficulté les candidats à l'acquisition du fonds de commerce de la société CMT tout en affirmant que le fonds ne pourrait être exploité sans une remise en état des lieux ; qu'en jugeant néanmoins que les exposants devaient régulariser la cession du fonds de commerce devant notaire, la cour d'appel a violé l'article L. 642-19 du code de commerce ; ALORS, troisièmement, QU'en retenant, pour exclure le manquement de la société CMT à son obligation de délivrance et condamner messieurs I... à régulariser la cession du fonds de commerce devant notaire, que le bailleur était tenu de les garantir contre l'éviction, quand cette circonstance n'excluait nullement le manquement de la société CMT à son obligation de délivrance, la cour d'appel a violé l'article L. 642-19 du code de commerce ; ALORS, quatrièmement, QU'en reprochant à messieurs I... de ne pas rapporter la preuve qui leur incombait du manquement de la société CMT à son obligation de délivrance faute d'établir le bien-fondé de la contestation de la société Boul'mart, quand il incombait à la société W... ès qualités de prouver le respect de l'obligation de délivrance et donc le mal-fondé de la contestation de la société Boul'mart, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1353 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a rejeté les demandes de messieurs I... tendant à ce que la société W... ès qualités soit condamnée à leur restituer la somme de 200 000 € ; AUX MOTIFS QUE « par infirmation de la décision déférée, les intimés ne peuvent dès lors qu'être déboutés de l'intégralité de leurs contestations et demandes et être condamnés sous astreinte à régulariser la cession d'actifs annexé à la sommation qui leur a été signifiée le 29 août 2016 » ; ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen entraînera, par voie de conséquence et application de l'article 624 du code de procédure civile, la censure du chef de l'arrêt attaqué ayant rejeté la demande de messieurs I... de restitution de la somme de 200 000 €, ce rejet étant fondé sur l'infirmation du jugement entrepris et la condamnation des exposants à régulariser l'acte authentique de cession du fonds de commerce par des motifs qui sont justement critiqués par le premier moyen.