Cour de cassation, 15 juin 2010. 09-67.956

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, que l'acte de vente du 12 septembre 1994 ne mentionnait pas de sous-sol ou cave correspondant au local litigieux existant pourtant côté rue Rampe Belieu, ni davantage la propriété du sol de la parcelle cadastrée AD 234, la cour d'appel, qui en a déduit à bon droit que les époux X... ne pouvaient invoquer les dispositions de l'article 552 du code civil, a, par une appréciation souveraine des éléments de preuve soumis à son examen, retenu que la SCI Orion disposait d'un titre suffisant à établir que la propriété du sous-sol de la parcelle AD n° 234 était acquise au lot n° 7 de l'immeuble en copropriété situé sur la parcelle AD 235 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ; les condamne à payer à la SCI Orion la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils pour les époux X... ; Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir décidé que la propriété du sous-sol de la parcelle cadastrée section AD n° 234 était acquise au lot n° 7 de l'immeuble en copropriété situé sur la parcelle section AD n° 235 et d'avoir constaté que l'intégration de ce sous-sol dans ledit lot résultait de la surface retenue pour ce lot dans le paragraphe intitulé «lot numéro 7», page 12, de l'acte de division du 22 février 1993, déboutant ainsi les propriétaires de la parcelle AD 234 (M. et Mme X..., les exposants) de leur demande de libération du local situé au sous-sol de leur terrain et occupé par le propriétaire (la SCI ORION) du lot n° 7 dépendant de l'immeuble en copropriété édifié sur la parcelle AD 235 ; AUX MOTIFS QUE, au vu des constatations matérielles de l'expert, le local litigieux était situé sur la parcelle AD 234 et correspondait côté rampe Bélieu à un sous-sol situé sous le rez-de-chaussée de l'immeuble des époux X... (cf. rapport d'expertise, p. 9) ; que les époux X... avaient acheté aux héritiers Z..., par acte eu 12 septembre 1994, «une propriété bâtie située rampe Bélieu consistant en une maison d'habitation élevée de deux étages sur rez-de-chaussée » ; que cet acte décrivait précisément les rez-dechaussée , premier et deuxième étages mais ne mentionnait pas de sous-sol (ou cave) correspondant au local litigieux existant pourtant côté rampe Bélieu ; qu'il ne mentionnait pas davantage la propriété du sol de la parcelle cadastrée AD 234 ; que les époux X... ne pouvaient donc pas invoquer les dispositions de l'article 552 du code civil ; que l'acte par lequel la SCI ORION avait acheté le 17 mai 1996 à la SCI CASSIOPE, qui l'avait elle-même acquis des héritiers Z... le 10 mars 1994, le lot n° 7 dépendant d'un immeuble cadastré section AD 235, portait sur un local commercial de 88,49 m² «tel que désigné aux termes de l'état descriptif de division ci-après énoncé», c'est-à-dire le 5 mai 1971 et modifié les 18 juin 1991 et 22 février 1993 ; que, certes, au vu du croquis annexé à cet acte modificatif qui partageait le lot 5 en lots 6 et 7, ce dernier n'intégrait pas le local revendiqué (cf. annexe 2 et rapport page 14) ; que cela résultait de sa délimitation, de celle de la cour et de la parcelle AD 234 mitoyennes exactement figurées sur le croquis ; que le sous-sol litigieux était de même exclu du lot n° 5 sur le plan annexé à l'acte du 18 juin 1991 qui modifiait déjà l'état descriptif par la division du lot n° 1 (rez-de-chaussée de l'immeuble cadastré AD 235) ; que, toutefois, même s'il existait une légère différence avec la surface vérifiée par l'expert, la superficie de 88,49 m² comprenait incontestablement le local litigieux ; que le texte de l'acte modificatif de l'état descriptif de division du 22 février 1993 créant le lot n° 7 précisait qu'il avait une superficie de 88,49 m² ; que la SCI ORION avait donc un titre identique à celui de son auteur, la SCI CASSIOPE ; que la volonté des héritiers Z..., propriétaires des parcelles AD 234 et AD 235 et des immeubles vendus aux parties, de céder une surface de 88,49 m² à la SCI CASSIOPE résultait non pas d'une erreur mais d'une volonté non équivoque, sans que la distorsion constatée entre les termes des actes de vente des 10 mars 1994 et 17 mai 1996 portant sur cette surface, et celle du lot n° 7 telle que ressortant du plan annexé à l'acte descriptif, qui résultait des circonstances expliquées par l'expert, ne démontrât le contraire ; qu'en effet, bien avant les ventes susvisées, le lot n° 7 était à usage de local commercial ; que ce dernier englobait depuis le mois de mars 1969 la totalité du rez-de-chaussée dont le local en cause qui avait été loué à M. A... par Mme Z..., auteur des parties et propriétaire des deux parcelles ; que cela résultait de nombreuses attestations concordantes et du contrat de bail du 25 mars 1969 ; que, d'un côté, un escalier d'accès au sous-sol litigieux depuis le rez-de-chaussée de l'immeuble construit sur la parcelle AD 234 avait été démoli et n'existait plus en 1969, de telle sorte que ce sous-sol était inaccessible au propriétaire du rez-de-chaussée et des étages ; que l'escalier ne figurait pas dans le rapport estimatif de M. B... en 1992 et les époux X... avaient dû demander l'autorisation de passer par le lot n° 7 pour accéder au local litigieux ; que, de l'autre, il n'était pas démontré que la SCI ORION avait fait démolir un mur porteur séparant ce local du reste du local commercial ; que ce mur ne pouvait, au vu de la structure des immeubles, se situer que sur une ligne AB (cf. annexe 4 du rapport) ; que toutes les vérifications de l'expert démontraient qu'il n'existait plus depuis très longtemps entre les points AB, probablement avant même que le bail de 1969 eût été conclu ; que lorsque la copropriété de l'immeuble situé sur la parcelle AD 235 avait été créée, ce bail courait depuis deux ans ; que c'était bien au vu de ce qui était effectivement et matériellement occupé, exposé dans un rapport de M. B..., que la propriétaire des deux parcelles avait entendu intégrer dans la surface du lot n° 7 la partie située sous le rez-de-chaussée de la maison voisine et en tout cas la vendre à la SCI CASSIOPE ; que l'expert observait que M. A... faisait partie de cette SCI qui avait dès le 29 mars 1993, avant même de l'avoir acquis, obtenu un permis de construire portant sur tout le sous-sol ; que cela démontrait bien que l'objet de la vente du 14 mars 1994 portait également, dans la volonté des parties, sur le sous-sol litigieux ; que la SCI ORION disposait dans ces conditions d'un titre suffisant à établir sa propriété sans qu'il fût besoin de retenir une prescription acquisitive ; que, en conséquence, le jugement déféré était confirmé, mais pour les motifs susvisés (arrêt attaqué, pp. 4 à 6) ; ALORS QUE, d'une part, au chapitre «désignation», l'acte de vente du 12 septembre 1994 indiquait «une propriété bâtie sise sur le territoire de la commune de Port-Vendres (Pyrénées-Orientales) figurant au cadastre de ladite commune sous les références suivantes : section AD n° 234, lieudit Rampe Bélieu, contenance 00ha 00a 41ca»; qu'en affirmant que ledit acte n'emportait pas vente du sol, quand ladite vente avait pour objet une parcelle bâtie cadastrée section AD n° 234, la cour d'appel l'a dénaturé en violation de l'article 1134 du code civil ; ALORS QUE, d'autre part, la présomption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre ou de la prescription acquisitive ; qu'en déclarant que la preuve de la propriété du local situé sous la parcelle AD 234 résultait tant de l'absence de mention de ce local dans l'acte de vente du 12 septembre 1994 que de la superficie du lot n° 7 mentionnée dans l'acte modificatif de l'état descriptif de division de l'immeuble cadastré section AD 235 intégrant ledit local, de son occupation depuis 1969, de la volonté de l'auteur commun aux parties de l'annexer au lot n° 7 ainsi que de la disparition d'un mur et d'un escalier, et ce quand bien même l'immeuble cadastré AD 234 avait été expressément exclu de l'état descriptif de division concernant l'immeuble AD 235, retenant ainsi un faisceau de présomptions qui n'étaient pas de nature à combattre la présomption de propriété du dessous attachée à la propriété du sol, la cour d'appel a violé l'article 552 du code civil.