Tribunal judiciaire, 30 avril 2025. 24/04082

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 7] [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 2] NAC: 5AA N° RG 24/04082 N° Portalis DBX4-W-B7I-TO23 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B 25/ DU : 30 Avril 2025 [S] [K] [N] [Y] épouse [K] C/ [V] [H] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 30 Avril 2025 à M. [S] [K] et à Mme [N] [Y] épouse [K] Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le mercredi 30 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 07 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEURS Monsieur [S] [K] demeurant [Adresse 3] représenté par Monsieur [F] [K], son petit-fils, muni d’un pouvoir spécial Madame [N] [Y] épouse [K] demeurant [Adresse 3] comparante en personne, assistée de son petit-fils, Monsieur [F] [K] ET DÉFENDEUR Monsieur [V] [H] demeurant [Adresse 5] comparant en personne lors de l’appel des causes, mais non comparant ni représenté lors des plaidoiries RAPPEL DES FAITS Par contrat du 31 août 2018, M. [S] [K] et Mme [N] [K] ont donné à bail à M. [V] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], avec garage, pour un loyer mensuel de 600 € et 10 € de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, M. [S] [K] et Mme [N] [K] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 juillet 2024 pour un montant de 3306,94€. M. [S] [K] et Mme [N] [K] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 juillet 2024. Par acte de commissaire de Justice en date du 25 octobre 2024, M. [S] [K] et Mme [N] [K] ont ensuite fait assigner M. [V] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin : - de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés ; - d'ordonner l’expulsion de M. [V] [H], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier en tant que de besoin, - dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - et de condamner ce dernier : * au paiement de la somme de 4196,94 €, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, somme à parfaire au jour de l'audience, * au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à complète libération des lieux d'un montant égal au loyer et charges actuels avec indexation, outre une somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonce à la Ccapex, de l'assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières. Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 octobre 2024. Après un renvoi contradictoire, l'affaire a été retenue à l’audience du 07 mars 2025 à laquelle M. [S] [K], valablement représenté, et Mme [N] [K], valablement assistée, reprennent les termes de leur assignation et actualisent leur demande en paiement à la somme de 5456,94 €. Bien que convoqué par acte de commissaire de Justice signifié à personne le 25 octobre 2024 et présent à la première audience ainsi qu’à l'appel des causes de l’audience de renvoi, M. [V] [H] a quitté la salle avant que le dossier ne soit évoqué et n'a donc formé aucune demande, précisant toutefois avoir repris le paiement du loyer courant. L'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. I. SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité. L’action est donc recevable. Par ailleurs, M. [S] [K] et Mme [N] [K] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 juillet 2024. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 31 août 2018 contient une clause résolutoire (VIII) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 23 juillet 2024 pour la somme en principal de 3306,94 €, conformément à la clause résolutoire. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 septembre 2024. En outre, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, en ce que celui-ci a quitté l'audience avant que son dossier ne soit évoqué. En tout état de cause, contrairement à ses affirmations lors de l’appel des causes, il n’a pas repris le paiement du loyer courant, le dernier règlement remontant au mois de janvier 2025. Il ne pouvait donc être fait application de l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Dans ces conditions, l’expulsion de M. [V] [H], devenu occupant sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d'un serrurier en tant que de besoin. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. En l'espèce, M. [S] [K] et Mme [N] [K] produisent un décompte démontrant que M. [V] [H] reste devoir la somme de 5456,94 € à la date du 06 mars 2025, incluant une dernière facture de loyer et provision sur charges de mars 2025. M. [V] [H], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera, par conséquent, condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5456,94 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3306,94 € à compter du commandement de payer (23 juillet 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Par ailleurs, M. [V] [H], devenu occupant sans droit ni titre, sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l'audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M. [V] [H] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : M. [V] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives et de l’assignation en référé. M. [S] [K] et Mme [N] [K] seront toutefois déboutés de leur demande concernant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires sur les biens et valeurs mobilières, lesquelles restent hypothétiques à ce jour. Compte tenu du fait que M. [V] [H] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [S] [K] et Mme [N] [K], M. [V] [H] sera condamné à leur payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2018 entre M. [S] [K] et Mme [N] [K], d'une part, et M. [V] [H], d'autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], avec garage, sont réunies à la date du 24 septembre 2024 ; ORDONNE en conséquence à M. [V] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ; DIT qu’à défaut pour M. [V] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [S] [K] et Mme [N] [K] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux ; CONDAMNE M. [V] [H] à payer à M. [S] [K] et Mme [N] [K] à titre provisionnel la somme de 5456,94 € au titre de l’arriéré locatif(décompte arrêté au 06 mars 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du loyer et provision sur charges de mars 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2024 sur la somme de 3306,94 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ; CONDAMNE M. [V] [H] à payer à M. [S] [K] et Mme [N] [K] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l'arriéré entre le 24 septembre 2024 et le 31 mars 2025 étant déjà comprise dans la somme ci-avant ordonnée ; FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, révisables selon stipulations contractuelles ; CONDAMNE M. [V] [H] à payer à M. [S] [K] et Mme [N] [K] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [V] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives et de l’assignation en référé ; DEBOUTE M. [S] [K] et Mme [N] [K] de leur demande concernant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires sur les biens et valeurs mobilières ; REJETTE les demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. La greffière La vice-présidente