Tribunal judiciaire, 17 octobre 2024. 24/02180

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE Service de proximité ORDONNANCE DE REFERE du 17 Octobre 2024 Minute n° [E], [P] c/ [S] DU 17 Octobre 2024 N° RG 24/02180 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PWXJ - Exécutoire : à Me Audrey CHIOSSONE - copie certifiée conforme : à Monsieur [O] [S] le: DEMANDEURS: Monsieur [C] [E] né le 10 Septembre 1968 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 1] Rep/Assistant : Me Audrey CHIOSSONE, avocat au barreau de Nice Madame [R] [P] épouse [E] née le 05 Novembre 1961 à [Adresse 2] [Localité 1] Rep/Assistant : Me Audrey CHIOSSONE, avocat au barreau de Nice DEFENDEUR: Monsieur [O] [S] [Adresse 3] [Localité 4] non comparant, ni représenté COMPOSITION DE LA JURIDICTION: Lors des débats et du délibéré : JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame, Monsieur Madame Stéphanie LEGALL, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, greffier qui a signé la minute avec le président DEBATS : A l’audience publique du 02 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024 DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024 EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [C] [E] et Madame [R] [E] née [P] ont, selon acte sous seing privé du 12 septembre 2017, donné à bail d’habitation à Monsieur [O] [S], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un logement sis à [Localité 4], [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel indexé de 460,00 euros et une provision mensuelle sur charges de 60,00 euros, soit un total mensuel de 520,00 euros. Vu l’acte du commissaire de justice en date du 30 avril 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 6 mai 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, par lequel Monsieur [C] [E] et Madame [R] [E] née [P] ont fait assigner Monsieur [O] [S], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 2 septembre 2024 à 9h15 aux fins notamment, au visa des dispositions des articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile et des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de constater la résiliation du contrat de bail susvisé liant les parties et statuer sur ses conséquences, Vu l’article 455 du code de procédure civile, À l’audience du 2 septembre 2024, Monsieur [C] [E] et Madame [R] [E] née [P] représentés maintiennent l’intégralité de leurs prétentions formulées dans leur assignation, qu’ils soutiennent expressément. Ils précisent à titre d’information que le montant au titre de l’arriéré a augmenté et s’élève à la somme de 2 889,00 euros arrêtée au mois d’août 2024. Toutefois, par respect du principe du contradictoire cette somme actualisée ne sera pas retenue par la juridiction en raison de l’absence du défendeur à l’audience. Monsieur [O] [S] n’a pas comparu, ni personne pour lui bien que régulièrement assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice. Le délibéré a été fixé au 17 octobre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.a Sur la procédure de référé et sa recevabilité A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Les demandeurs, bailleurs personnes physiques qui sollicitent la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifient de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Ils produisent en effet, à peine d’irrecevabilité de leur demande, d’une part, la dénonce de l’assignation du 30 avril 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 6 mai 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 2 septembre 2024, et d’autre part, à titre d’information, la notification à la CCAPEX du commandement de payer et d’avoir à justifier de la souscription une assurance locative du 25 octobre 2023, en date du 26 octobre 2023. Leur action est donc déclarée recevable. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Le bail liant les parties stipule une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois ainsi qu’en cas de défaut d’assurance des risques locatifs dans un délai d’un mois. Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l’action, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux. L’article 7g de la même loi prévoit que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ainsi que la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance un mois après un commandement demeuré infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête des bailleurs à Monsieur [O] [S] par acte du commissaire de justice en date du 25 octobre 2023 pour un arriéré locatif de 2 080,00 euros selon décompte locatif arrêté au mois d’octobre 2023 et le coût de l’acte pour 134,14 euros. Ce même acte faisait commandement au locataire d’avoir à justifier de la souscription une assurance locative. Les causes du commandement, que le défendeur ne conteste pas, n’ont pas été intégralement réglées dans les six semaines pour le commandement de payer et dans le mois pour le commandement et d’avoir à justifier de la souscription une assurance locative. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 25 novembre 2023, d’ordonner l’expulsion du locataire et celle de tous les occupants de son chef. Les bailleurs sollicitent dans leur assignation la condamnation de Monsieur [O] [S] à une indemnité d‘occupation quotidienne en application de la clause pénale convenue au bail. Or, L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 énonce : « Est réputée non écrite toute clause : (i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ; Fixer l’indemnité d’occupation quotidienne supérieure au montant journalier du loyer et charges, reviendrait à enfreindre les dispositions légales susvisées. Les demandeurs seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre. Monsieur [O] [S] sera donc condamné à une indemnité d‘occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 520,00 euros à compter du 26 novembre 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés aux bailleurs. Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 et de l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution. En application des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et compte tenu de l’objet du dépôt de garantie, il ne sera pas fait droit à la demande prématurée du bailleur en conservation du dépôt de garantie en l’absence de départ des lieux du locataire et de remise des clés. Sur le paiement de sommes à titre provisionnel Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction. Le demandeur produit au soutien de sa demande en paiement le bail d’habitation, le commandement de payer et d’avoir à justifier de la souscription une assurance locative visant ainsi qu’un relevé de compte locatif non contesté et non contestable duquel il ressort que Monsieur [O] [S] reste devoir la somme de 1 329,00 euros arrêtée au mois d’avril 2024 inclus au titre de l’arriéré locatif. Monsieur [O] [S] ne démontre pas avoir soldé sa dette locative au jour où le juge statue. L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 1 329,00 euros, il convient de condamner Monsieur [O] [S] à payer à Monsieur [C] [E] et Madame [R] [E] née [P] cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts légaux à compter du 25 octobre 2023, date de signification du commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier de la souscription une assurance locative. Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile Monsieur [O] [S], qui succombe au sens de l'article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance dont le coût du commandement de payer et et d’avoir à justifier de la souscription une assurance locative du 25 octobre 2023 et sera condamné à payer à Monsieur [C] [E] et Madame [R] [E] née [P] une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : DECLARONS l’action de Monsieur [C] [E] et Madame [R] [E] née [P] recevable, CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation en date du 12 septembre 2017 à effet au 25 novembre 2023, ORDONNONS, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Monsieur [O] [S] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés sis à [Localité 4], [Adresse 3], conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles R 433-1 et L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNONS Monsieur [O] [S] à payer à Monsieur [C] [E] et Madame [R] [E] née [P] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 520,00 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 26 novembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés aux bailleurs, DÉBOUTONS Monsieur [C] [E] et Madame [R] [E] née [P] de leur demande visant à conserver le montant du dépôt de garantie pour sûreté de leur créance, CONDAMNONS Monsieur [O] [S] à payer à Monsieur [C] [E] et Madame [R] [E] née [P] la somme de 1 329,00 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts légaux à compter du 25 octobre 2023, date de signification du commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier de la souscription une assurance locative, CONDAMNONS Monsieur [O] [S] à payer à Monsieur [C] [E] et Madame [R] [E] née [P] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, REJETONS le surplus des demandes de Monsieur [C] [E] et Madame [R] [E] née [P], CONDAMNONS Monsieur [O] [S] aux entiers dépens de l'instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer et d’avoir à justifier de la souscription une assurance locative du 25 octobre 2023, RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,