Tribunal judiciaire, 06 août 2024. 24/00469

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français Tribunal judiciaire d’EVRY Pôle des urgences civiles Juge des référés Ordonnance du 6 août 2024 MINUTE N° 24/______ N° RG 24/00469 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QCNA PRONONCÉE PAR Carol BIZOUARN, Première vice-présidente, Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 5 juillet 2024 et lors du prononcé ENTRE : S.C.I. SCI DE L’ANCIENNE FERME dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Daniel BERT, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : C 1491, et par Maître Jérémy ANTIPPAS, avocat postulant au barreau de PARIS, vestiaire : A0635 DEMANDERESSE D'UNE PART ET : S.A.S. AGORA CRETOIS dont le siège social est situé [Adresse 1], avec élection de domicile dans les lieux loués au [Adresse 2] représentée par Maître Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P0378 DÉFENDERESSE D'AUTRE PART ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort. ************** EXPOSE DU LITIGE Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, la SCI DE L'ANCIENNE FERME a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SAS AGORA CRETOIS, au visa des articles 514, 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 1103, 1193, 1194, 1728 2° et 1760 du code civil et de l'article L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir : - Dire que la clause résolutoire du bail commercial en date du 7 novembre 2022 est acquise par l'effet du commandement de payer en date du 27 février 2024 ; - Prononcer la résiliation du bail commercial en date du 7 novembre 2022 avec effet rétroactif au 27 mars 2024 par application de la clause résolutoire ; - Condamner la SAS AGORA CRETOIS à payer à la SCI DE L'ANCIENNE FERME à titre de provision : - la somme de 6.480 euros TTC sauf à parfaire au titre des loyers et charges dus par elle au 1er avril 2024, - la somme de 648 euros sauf à parfaire au titre des pénalités de retard dues par elle au 1er avril 2024, - la somme de 16.200 euros correspondant à 3 mois de loyer au titre de l'indemnité de relocation augmenté des charges, - la somme de 679,80 euros correspondant au remplacement de la pompe de relevage ; - Autoriser la SCI DE L'ANCIENNE FERME à conserver le dépôt de garantie d'ores et déjà en sa possession, d'un montant de 5.400 euros en raison de la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la SAS AGORA CRETOIS ; - Ordonner l'expulsion de la SAS AGORA CRETOIS et de tous occupants de leur chef avec au besoin l'assistance de la force publique et/ou d'un serrurier ; - Dire que la SAS AGORA CRETOIS devra libérer les lieux occupés par elle-même ainsi que par tous occupants de son chef dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir ; - Condamner la SAS AGORA CRETOIS à verser une indemnité d'occupation à la SCI DE L'ANCIENNE FERME d'un montant équivalent à celui du loyer en cours, soit la somme trimestrielle de 6.480 euros TTC, et ce à compter de la résiliation du bail ; - Assortir l'obligation de quitter les lieux et de remettre les lieux en état d'origine d'une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la décision à intervenir et jusqu'à la libération complète des lieux, de leur remise en état et de remise des clés à la SCI L'ANCIENNE FERME ; - Ordonner l'enlèvement des biens de toute nature se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la SAS AGORA CRETOIS qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice en charge de l'exécution, et à défaut d'enlèvement dans le mois précité, attribuer à la SCI DE L'ANCIENNE FERME la propriété de ces biens ; - Condamner la SAS AGORA CRETOIS au paiement provisionnel de la somme de 1.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile y compris les frais de signification de la présente assignation et le coût du commandement de payer en date du 27 février 2024 ; - Rappeler que la décision à intervenir est assortie de l'exécution provisoire de droit. Au soutien de ses prétentions, la SCI L'ANCIENNE FERME expose que, par acte du 7 novembre 2022, elle a donné à bail commercial à la SAS AGORA CRETOIS des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer trimestriel de 5.400 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d'avance. Elle précise que sa locataire ne payant pas de manière régulière ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer le 27 février 2024 un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer en principal la somme de 6.480 euros. Elle estime la clause résolutoire acquise depuis le 27 mars 2024 et précise que sa locataire a procédé au règlement de ses impayés le 2 avril 2024, soit après la date d'acquisition de la clause résolutoire de sorte que le commandement de payer est demeuré infructueux dans le délai imparti. S'agissant des frais exposés pour le changement de la pompe de relevage, elle soutient que ces frais sont à la charge de sa locataire, laquelle est à l'origine de la défectuosité et du changement de ladite pompe. Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024, la présente procédure a été dénoncée à la société TOYOTA FRANCE FINANCEMENT en sa qualité de créancier inscrit. Appelée à l'audience du 4 juin 2024, l'affaire a été utilement renvoyée à l'audience du 5 juillet 2024 au cours de laquelle la SCI DE L'ANCIENNE FERME, représentée par son conseil, a soutenu ses prétentions et moyens exposés à son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation. Se référant à ses conclusions écrites régulièrement déposées à l'audience, elle maintient ses demandes et sollicite également du juge des référés de constater que le versement de la somme de 6.480 euros par le preneur est intervenu le 2 avril 2024, soit après l'expiration du délai d'un mois, et relève que la SAS AGORA CRETOIS ne règle pas son loyer selon les modalités prévues au bail liant les parties. Elle souligne que la pompe de relevage a été détériorée par le preneur et qu'elle relève en conséquence d'un mauvais entretien par ce dernier de sorte que le coût des frais exposés incombe à son preneur. En défense, la SAS AGORA CRETOIS, représentée par son conseil, s'est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite du juge des référés de : - Se déclarer incompétent au profit du juge du fond, c'est à dire du tribunal judiciaire d'Évry, du fait de contestations sérieuses ; - Débouter purement et simplement la SCI DE L'ANCIENNE FERME de sa demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire ; - Constater que les sommes dues en vertu du premier commandement ont été réglées dans un délai de 29 jours, et en tout état de cause, avant délivrance de l'assignation ; - Constater qu'aucun commandement n'a été délivré concernant les sommes pouvant rester dues au titre du 2d trimestre ; - Constater qu'au jour de l'audience, l'intégralité des sommes dues ont été réglées ; A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où le tribunal estimerait que la résiliation est encourue du fait de l'expiration d'un délai d'un mois en cas de calcul calendaire, il est sollicité : - La suspension des effets de la clause résolutoire, du fait même de la bonne foi du preneur et de la toute particulière mauvaise foi du bailleur ; - Le débouté pur et simple de la demande du bailleur formulée au titre de la pompe de relevage ; A titre reconventionnel, il est sollicité que : - Le bailleur conserve à sa charge le paiement de cette facture correspondant au remplacement de la pompe de relevage et donc, à l'obligation de délivrance et de sécurité dues par le bailleur, le preneur ne pouvant en aucun cas, assumer les conséquences de la vétusté ; - Condamner la SCI DE L'ANCIENNE FERME au versement d'un montant de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SAS AGORA CRETOIS soutient qu'elle a réglé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à savoir le 28 mars 2023, date d'émission du virement. Elle précise qu'elle a également procédé au règlement des loyers postérieurs à la délivrance du commandement de payer, à savoir ceux dus au titre du second trimestre 2024. Elle explique que le 1er janvier 2024, les locaux objet du bail ont été inondés, ce qui a entraîné la casse de la pompe de relevage selon les conclusions de son plombier intervenu à cette occasion. Ainsi, elle fait valoir que la prise en charge du remplacement d'une pompe de relevage relève de l'obligation de délivrance qui incombe au bailleur pour permettre à son preneur d'assurer l'exploitation des lieux loués conformément à leur destination. Elle estime dès lors qu'il existe des contestations sérieuses puisque l'origine des désordres est contestée. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 6 août 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la procédure Les demandes des parties tendant à voir "dire et juger" ou "constater" ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, le contrat de bail prévoit en page 18 qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. La SCI DE L'ANCIENNE FERME a fait délivrer à la SAS AGORA CRETOIS un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 27 février 2024 d'avoir à payer la somme, en principal, de 6.480 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés au 3 janvier 2024. Pour s'opposer à l'application de la clause résolutoire, la SAS AGORA CRETOIS fait valoir qu'elle a procédé au règlement des causes du commandement de payer dans le délai imparti contrairement à ce que soutient la SCI L'ANCIENNE FERME. Or, en application des dispositions prévues à l'article 641 du code de procédure civile, lorsqu'un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois. Ainsi, le délai prévu par le commandement de payer signifié le mardi 27 février 2024 a pris fin le mercredi 27 mars 2024 à minuit, la défenderesse ayant eu jusqu'à cette date pour régler les causes du commandement de payer. Il ressort des pièces versées aux débats que la SAS AGORA CRETOIS a procédé au règlement de la somme de 6.480 euros réclamée par le commandement de payer par virement émis le 28 mars 2024, soit le lendemain de la date d'expiration du délai d'un mois. Dès lors, les causes du commandement de payer n'ayant pas été réglées dans le délai imparti, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 28 mars 2024. En outre, la défenderesse justifie avoir procédé au paiement de ses loyers jusqu'au 30 septembre 2024, terme du 3e trimestre 2024 inclus, ce que ne conteste pas la demanderesse qui ne forme aucune demande provisionnelle en paiement à ce titre. Il convient de souligner que le juge des référés, saisi d'une demande d'acquisition de clause résolutoire, ne dispose pas du pouvoir de constater que le preneur ne règle pas ses loyers à bonne date, ni de prononcer la résiliation d'un contrat, mais seulement de constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 28 mars 2024. Par conséquent, il n'y a pas lieu à référé sur les demandes tendant à voir prononcer la résiliation du bail ou constater le non-paiement du loyer à bonne date. Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire Au regard de la bonne foi manifeste de la SAS AGORA CRETOIS qui s'est acquittée avant l'introduction de la présente instance des causes du commandement de payer et pendant la durée de la procédure de ses loyers courants, il convient de suspendre les effets de clause résolutoire, à condition que la partie défenderesse procède au règlement des loyers courants à leur échéance, soit tous les 1ers de chaque trimestre (1er janvier, 1er avril, 1er juillet, 1er octobre), et ce conformément aux dispositions prévues par le bail liant les parties. A défaut de respect des modalités fixées, la clause résolutoire produira son plein et entier effet et il pourra être procédé à l'expulsion de la SAS AGORA CRETOIS et de tous occupants de son chef hors du local commercial loué situé [Adresse 2] à [Localité 3] (91), et ce sans qu'il soit nécessaire de prononcer une astreinte l'expulsion sera garantie par le recours à la force publique. Il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il y ait lieu de prononcer, à ce stade, d'astreinte. Il convient de fixer à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SAS AGORA CRETOIS à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SCI L'ANCIENNE FERME aurait perçus si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter de la date de l'acquisition effective de la clause résolutoire. Sur la clause pénale, l'indemnité de relocation et la demande de conservation du dépôt de garantie La clause pénale, même prévue au contrat, étant susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il en va de même des autres indemnités contractuelles assimilées à une clause pénale. De même, la demande de conservation du dépôt de garantie s'analysant comme une clause pénale étant susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur ces demandes. Sur la demande de provision au titre des frais de remplacement de la pompe de relevage Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, de déterminer l'origine du dysfonctionnement de la pompe de relevage et d'apprécier si les frais exposés au titre du remplacement de ladite pompe relèvent de l'obligation de délivrance du bailleur ou s'ils relèvent des frais d'entretien incombant au preneur. Par conséquent, en présence d'une contestation sérieuse, il n'y a pas lieu à référé sur ce point. Sur les dépens et les frais irrépétibles La SAS AGORA CRETOIS qui succombe partiellement à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Les frais irrépétibles ne sauraient être accordés à titre provisionnel. Dès lors, la défenderesse est condamnée à payer à la SCI DE L'ANCIENNE FERME la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, conformément à l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort : CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et concernant les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 28 mars 2024 ; CONSTATE que les causes du commandement de payer ont été réglées avant l'introduction de la présente procédure ; DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail ; DIT n'y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à voir constater le non-paiement des loyers à bonne date ; SUSPEND les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle ; DIT qu'à défaut de règlement d'un seul des loyers courants à leur échéance : - La clause résolutoire produira son plein et entier effet ; - Il pourra être procédé à l'expulsion de la SAS AGORA CRETOIS et de tous occupants de son chef hors du local commercial loué situé [Adresse 2] à [Localité 3] (91) et ce, sans que le prononcé d'une astreinte soit nécessaire, l'expulsion étant garantie par le recours à la force publique ; - La SAS AGORA CRETOIS devra payer mensuellement à la SCI DE L'ANCIENNE FERME, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ; RAPPELLE que le paiement des loyers courants devra intervenir tous les 1ers de chaque trimestre (1er janvier, 1er avril, 1er juillet, 1er octobre) conformément aux dispositions du bail du 7 novembre 2022 liant les parties ; RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; DIT n'y avoir lieu à référé sur le prononcé d'une ou plusieurs astreintes ; DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale, de l'indemnité de relocation et de conservation du dépôt de garantie ; DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle en paiement formée au titre des frais exposés par la SCI DE L'ANCIENNE FERME s'agissant du remplacement de la pompe de relevage ; DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; CONDAMNE la SAS AGORA CRETOIS aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice ; CONDAMNE la SAS AGORA CRETOIS à payer à la SCI DE L'ANCIENNE FERME la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 6 août 2024, et nous avons signé avec le greffier. Le Greffier, Le Juge des Référés,