Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
C.C.C. + C.C.C.F.E.
délivrées le :
à
C.C.C.
délivrées le :
à
■
18° chambre
2ème section
N° RG 22/00458
N° Portalis 352J-W-B7G-CV3M2
N° MINUTE : 1
Assignation du :
07 Janvier 2022
JUGEMENT
rendu le 07 novembre 2024
DEMANDEURS
Monsieur [B] [R]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Société de droit suisse AGIR IMMOBILIER SA (RCS du canton de GENEVE n°CHE-318 420 891)
[Adresse 11]
[Localité 3]
S.A.R.L. SARL ELAN (RCS de PARIS n°440 297 570)
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentés par Me Rochfelaire IBARA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0923
DÉFENDEURS
Monsieur [E] [J], agissant en son nom propre et es-qualités de membre de l’indivision successorale de M. [L] [J] (ci-après dénommée « l’indivision [J] »)
[Adresse 5]
[Localité 4]
Décision du 07 Novembre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 22/00458 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV3M2
Madame [H] [K] épouse [J]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Monsieur [T] [J], par voie d’intervention forcée,
[Adresse 1]
[Localité 7]
Monsieur [A] [J], par voie d’intervention forcée,
[Adresse 6]
[Localité 9]
Madame [V] [J] épouse [W], par voie d’intervention forcée,
[Adresse 2]
[Localité 8]
représentés par Me David LUSSIGNY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0131
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Maia ESCRIVE, Vice-présidente, assistée de Henriette DURO, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.
DÉBATS
Lors de l’audience publique du 05 septembre 2024 tenue devant, Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 novembre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [V] [J] épouse [W], ainsi que messieurs [T], [A] et [E] [J], sont propriétaires indivis d'une chambre n°19, sise [Adresse 5] à [Localité 10].
Par acte sous seing privé du 18 décembre 2018, monsieur [E] [J], agissant en qualité de représentant de « l'indivision [J] », a consenti à la société suisse AGIR IMMOBILIER SA, représentée par monsieur [B] [R], en qualité d’« administrateur » une convention de location portant sur ladite chambre et l’a autorisée à y domicilier ses filiales à compter du 1er janvier 2019, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 230 €, avant le 5 de chaque mois.
Par lettre du 17 novembre 2021, monsieur [E] [J], agissant en qualité de représentant de « l'indivision [J] », évoquant l'occupation de la chambre par des personnes inconnues s'y succédant, ainsi que le règlement d'une somme de 2 760 € « correspondant de toute évidence au paiement de l'intégralité du loyer dû pour l'année 2022 » « en provenance d'une société dénommée « Élan » » « totalement inconnue », en déduisant qu'il s'agissait d'une sous-location et d'un manquement de la locataire à ses obligations contractuelles, la situation ne répondant pas « aux exigences d'une occupation paisible d'un local d'habitation » et concluant qu'il était justifié qu'il soit mis fin à la location « au plus tard le 22 janvier 2022 », a réitéré une demande, déjà formée par lettre du 20 octobre précédent, de procéder à l'état des lieux de sortie, afin de restitution du dépôt de garantie et de la somme payée par la société Élan ainsi que des clés de ladite chambre.
Par acte du 07 janvier 2022, monsieur [B] [R], la SA AGIR IMMOBILIER et la SARL ÉLAN ont assigné monsieur [E] [J] et son épouse madame [H] [K] devant le tribunal judiciaire de PARIS, sollicitant notamment qu'il constate que la convention de location constitue un bail commercial, qu'il prononce la nullité du congé et ordonne la régularisation d'un bail commercial au bénéfice de la société ÉLAN, en ce qu'elle viendrait aux droits de la société AGIR IMMOBILIER.
Par acte du 25 mai 2022, monsieur [B] [R], la SA AGIR IMMOBILIER et la SARL ÉLAN ont assigné madame [V] [J] épouse [W], ainsi que messieurs [T] et [A] [J] devant ce même tribunal, lui demandant l'extension à ces trois défendeurs de l'instance aux fins de contestation du congé.
Les deux procédures ont été jointes le 15 juin 2022.
Par ordonnance du 07 décembre 2022, le juge de la mise en état a rendu la décision suivante :
« Déclare nulle l'assignation délivrée le 7 janvier 2022 par la société AGIR IMMOBILIER à l'encontre de Monsieur [E] [J] et de Madame [H] [K] épouse [J],
Déclare irrecevables les demandes de Monsieur [B] [R] et de la société SARL ELAN réputée AGIR IMMOBILIER à l'encontre de Madame [H] [K] épouse [J] au titre du défaut de qualité à défendre,
Déclare irrecevables les demandes de Monsieur [B] [R] et de la société SARL ELAN réputée AGIR IMMOBILIER à l'encontre de Monsieur [E] [J] pour défaut d'intérêt à agir,
Déclare irrecevable comme prescrite la demande de requalification de la "convention de location" en bail commercial conclu entre Monsieur [T] [J], Monsieur [A] [J], Madame [V] [J] épouse [W] et Monsieur [E] [J] et la société AGIR IMMOBILIER,
Déboute Monsieur [B] [R], la société AGIR IMMOBILIER et la société SARL ELAN réputée AGIR IMMOBILIER de l'ensemble de leurs demandes,
Condamne in solidum Monsieur [B] [R], de la société AGIR IMMOBILIER et de la société SARL ELAN réputée AGIR IMMOBILIER à verser au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de :
- 2.000 euros à Monsieur [E] [J],
- 2.000 euros à Madame [H] [K] épouse [J],
Condamne in solidum Monsieur [B] [R], de la société AGIR IMMOBILIER et de la société SARL ELAN réputée AGIR IMMOBILIER aux entiers dépens,
Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du 15 mars 2023 à 11h30 pour les conclusions des défendeurs. »
Dans leurs dernières conclusions au fond du 10 mars 2023, monsieur [B] [R], la SA AGIR IMMOBILIER et la SARL ÉLAN demandent au tribunal de :
« RECEVOIR Monsieur [B] [R], la Société ELAN Sarl et AGIR IMMOBILIER SA en leur demandes fins et conclusions en les jugeant bien fondées.
DONNER acte à Monsieur [B] [R], la Société ELAN Sarl et AGIR IMMOBILIER SA en leur désistement partiel d’instance et mise hors de cause de madame [H] [J].
JUGER ET DIRE que le congé d’échéance du terme du bail commercial dérogatoire notifié le 20 octobre 2021 et le 17 novembre 2021 pour le 22 janvier 2022 par Monsieur [E] [J] à la société Agir Immobilier sans justifier d’un pouvoir spécial de la collectivité des membres de l’indivision [J] est irrégulier et non conforme aux dispositions impératives des articles 815-3 du Code civil, L.145-38 et R145-38 du Code de commerce
JUGER ET DIRE que la convention de location conclue le 18 décembre 2018 entre Monsieur [B] [R] et l’indivision [J] en la personne de monsieur [E] [J] dans l’intérêt de la société AGIR IMMOBILIER SA et sa filiale ELAN Sarl ne répond pas aux conditions légales des baux commerciaux dérogatoire de l’article L145-5 du Code de commerce.
JUGER ET DIRE que la convention de location conclue le 18 décembre 2018 entre Monsieur [B] [R] et l’indivision [J] en la personne de monsieur [E] [J] dans l’intérêt de la société AGIR IMMOBILIER SA et sa filiale ELAN Sarl constitue un bail commercial éligible au statut des baux commerciaux de l’article L145-1 et suivants du Code de commerce
PRONONCER la nullité du congé notifié le 20 octobre 2021 et réitéré le 17 novembre 2021 à Agir Immobilier par monsieur [E] [J] agissant au nom de l’indivision [J] pour violations des dispositions impératives d’ordre publique des articles 1104 du Code civil, L.145-38 et R145-38 du Code de commerce régissant le formalisme du congé dans les baux commerciaux.
ORDONNER en conséquence à la succession [J] et Monsieur [E] [J] de régulariser un bail commercial conforme aux dispositions de l’article L145-1 et suivants du Code de commerce au bénéfice de la société ELAN Sarl venant aux droits de la société AGIR IMMOBILIER SA dans le mois suivant le prononcé du jugement à intervenir.
JUGER et DIRE qu’à défaut de la régularisation d’un commun accord entre les parties d’un bail commercial conforme au statut impératif des baux commerciaux au terme du mois suivant le prononcé du jugement à intervenir les termes dudit jugement vaudront bail commercial à compter du 1er janvier 2019 jusqu’au 31 décembre 2027.
JUGER et DIRE à titre subsidiaire que la convention de location du 18 décembre 2018 entre Monsieur [B] [R] et l’indivision [J] à défaut de satisfaire aux exigences de l’article L145-1 du code de commerce accède à la qualification du bail d’habitation conformément aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs.
JUGER ET DIRE que monsieur [E] [J] a consenti le 18 décembre 2018 à la société AGIR IMMOBILIER SA une convention de location d’une chambre à usage d’habitation dans son état au 1er janvier 1970 sans justifier d’une autorisation de changement d’usage subordonnée à compensation réelle dûment délivrée par la mairie de la ville de Paris.
PRONONCER, en conséquence, à titre très subsidiaire, la nullité absolue de la convention de location conclue le 18 décembre 2018 entre monsieur [E] [J] et la société AGIR IMMOBILIER SA pour violation des dispositions d’ordre public de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation.
CONDMANER in solidum les consorts [E], [T] et [V] [J] à payer monsieur [B] [R], la Société ELAN Sarl et AGIR IMMOBILIER SA la sommes de 15 000 € sauf à parfaire au titre des restitution des loyers et charges de la période du 1er janvier 2019 jusqu’au 31/12/2023.
CONDMANER in solidum les consorts [E], [T] et [V] [J] à payer monsieur [B] [R], la Société ELAN Sarl et AGIR IMMOBILIER SA la sommes de 10.000 euros au titre des impenses correspondant au coût des travaux d’embellissement de la chambre indûment réalisés par les demandeurs.
CONDMANER in solidum les consorts [E], [T] et [V] [J] à payer monsieur [B] [R], la Société ELAN Sarl et AGIR IMMOBILIER SA la sommes de 25.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice d’éviction et de sa perte de chance de contracter un bail commercial ainsi que son droit au renouvellement dudit bail commercial.
CONDMANER in solidum les consorts [E], [T] et [V] [J] à payer monsieur [B] [R], la Société ELAN Sarl et AGIR IMMOBILIER SA la somme de 5.000 euros au titre d’indemnité compensatrice des frais de déménagement, de commercialisation et d’emménagement à l’identité dans des locaux commerciaux situés dans le [Localité 4].
ORDONNER autant que nécessaire toute compensation à due concurrence entre la créance de restitution des loyers et charges de la société AGIR IMMOBILIER SA agissant au nom de son administrateur et actionnaire unique monsieur [B] [R] d’une part et la créance éventuelle d’indemnisation de la jouissance de la chambre des consorts [E], [T] et [V] [J].
ORDONNER, en prévention de la récidive, l’affichage à la diligence du président du conseil syndical des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10] du jugement à intervenir dans le hall d’entrée dudit immeuble ce pendant une période d’affichage continue de douze mois consécutifs à compter de sa signification à partie nonobstant appel.
DEBOUTER la succession [J] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions contraires.
CONDAMNER in solidum les consorts [E], [T] et [V] [J] aux entiers dépens d’instance avec distraction au bénéfice de maître rochfelaire IBARA qui pourra en effectuer directement le recouvrement en application de l’article 699 du code de procédure civile.
CONDAMNER in solidum les consorts [E], [T] et [V] [J] à porter et payer à monsieur [B] [R], la Société ELAN Sarl et AGIR IMMOBILIER SA la somme de 15.000,00€ à titre d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. »
Dans leurs dernières conclusions au fond du 16 mars 2023, monsieur [E] [J] et son épouse madame [H] [K], madame [V] [J] épouse [W], ainsi que messieurs [T] et [A] [J] sollicitent du tribunal de :
« Recevoir M. [E] [J], l’indivision successorale de M. [L] [J] et le Dr. [H] [J] en leurs écritures et les dire bien-fondés ;
• A titre liminaire :
- Ecarter l’ensemble des demandes formulées par [B] [R], Agir Immobilier et Elan dont ils ont été déboutés aux termes de l’Ordonnance du Juge de la mise en état près le Tribunal judiciaire de Paris ;
- Condamner in solidum M. [B] [R], la société Agir Immobilier SA et la société Elan SARL à verser la somme de 10.000 € à l’indivision successorale de M. [L] [J] à titre de dommages-intérêts pour abus du droit d’ester en justice ; et
- Condamner in solidum [B] [R], Agir Immobilier et Elan au paiement de l’amende civile qu’il plaira au Tribunal judiciaire de Paris de fixer ;
• A titre incident, après avoir procédé sur-le-champ à la vérification d’écriture de l’original de la pièce n°3 :
- Juger que la pièce n°3 a été signée par M. [B] [R] ;
- Condamner in solidum M. [B] [R], la société Agir Immobilier SA et la société Elan SARL à verser la somme de 5.000 € à M. [E] [J] à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ; et
- Condamner M. [B] [R] au paiement de l’amende civile qu’il plaira au Tribunal judiciaire de Paris de fixer ;
• A titre reconventionnel :
- Ordonner l’expulsion de la société Agir Immobilier SA, ainsi que celle de tout occupant de son chef, de la chambre n°19 sise au 7ème étage du [Adresse 5], sous astreinte journalière d’un montant de 1.000 € à compter du huitième jour calendaire qui suivra la signification de la décision à intervenir, et préciser qu’un commandement de quitter les lieux pourra être signifié au requis dès la signification de la décisions à intervenir ; dire que ce commandement sera conforme aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412- 1, L. 412-2, L. 412-5 et R. 411-1 et R. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et que l’expulsion pourra avoir lieu à l’expiration d’un délai de deux mois suivant ce commandement ;
- Dire que l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique si besoin ;
- Condamner in solidum M. [B] [R], la société Agir Immobilier SA et la société Elan SARL à verser à l’indivision successorale de M. [L] [J] la somme de 460 € par mois à titre d’indemnité d’occupation sans droit ni titre de la chambre n°19 sise au 7ème étage du [Adresse 5] à compter du 21 janvier 2022 et jusqu’à la libération des lieux ;
- Ordonner à l’indivision successorale de M. [L] [J] de restituer à la société Elan SARL, au jour de la libération effective de la chambre n°19 sise au 7ème étage du [Adresse 5], la somme de 3.450 € correspondant au loyer qui lui a été versé au titre de l’année civile 2022 et du premier trimestre 2023, sous déduction des sommes qui sont et seront dues à ladite indivision successorale de M. [L] [J] en application de l’ordonnance du Juge de la mise en état près le Tribunal judiciaire de Paris du 7 décembre 2022 et du jugement à intervenir ; et
- Ordonner à l’indivision successorale de M. [L] [J] de remettre à la société Agir Immobilier SA, au jour de la libération effective de la chambre n°19 sise au 7ème étage du [Adresse 5], sous réserve de la pleine et entière exécution de toutes les obligations de payer qui ont été ou qui seront mises à la charge de M. [B] [R], la société Agir Immobilier SA et la société Elan SARL, les quittances de loyer correspondant à la période d’occupation de ladite chambre n°19 jusqu’au 20 janvier 2022 ;
- Condamner in solidum M. [B] [R], la société Agir Immobilier SA et la société Elan SARL à verser la somme de 15.000 € à l’indivision successorale de M. [L] [J] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner in solidum M. [B] [R], la société Agir Immobilier SA et la société Elan SARL à verser la somme de 100 € au Dr. [H] [J] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Dire n’avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; et
- Condamner M. [B] [R], la société Agir Immobilier SA et la société Elan SARL aux entiers dépens.
Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile.
L'affaire est venue à l'audience du 05 septembre 2024, à laquelle le conseil des défendeurs a présenté à l'examen du président d'audience une pièce, expliquant qu'il s'agissait de l'original de sa pièce numérotée 3, comportant une signature de monsieur [R] similaire à celle apposée sur sa pièce numérotée 2 (acte du 18 décembre 2018).
MOTIFS DE LA DÉCISION
À titre liminaire, il convient de relever que les demandes figurant au dispositif des conclusions des parties aux fins de voir « dire », « juger » et « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens, si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.
Sur les effets de la décision du juge de la mise en état
Aux termes de l'article 794 du code de procédure civile, les ordonnances du juge de la mise en état n'ont pas, au principal, l'autorité de la chose jugée à l'exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir et sur les incidents mettant fin à l'instance.
Selon l'article 795 du même code, ces ordonnances ne peuvent être réformées que par la voie de l'appel, dans les quinze jours suivant leur signification, lorsque, notamment, elles statuent sur une exception de nullité ou une fin de non-recevoir mettant fin à l'instance.
En l'espèce, les demandeurs, reprochent au juge de la mise en état d'avoir, dans une ordonnance du 07 décembre 2022 mettant fin à l'instance, « outrepassé ses pouvoirs, tranché la question préjudicielle de la qualification du contrat de bail commercial, dénaturé la convention de location litigieuse, omis de statuer sur la validité du congé donné par monsieur [E] [J] à la société AGIR IMMOBILIER en violation des dispositions des articles 1192 et 1844-7 du code civil », maintiennent leurs demandes initiales et présentent de nouvelles demandes et de nouveaux moyens, en sollicitant en conséquence du tribunal « la réformation de l'entier dispositif de l'ordonnance ».
Toutefois, en vertu des textes précités, il leur appartenait, pour obtenir la réformation de cette décision, d'en interjeter appel devant la cour d'appel de PARIS dans le délai légal.
À défaut d'exercice de la voie de recours appropriée dans le délai légal, l'ordonnance contestée a autorité et force de chose jugée au principal et le tribunal ne peut plus revenir sur ce qui a été jugé.
Il n'y a donc pas lieu à « réformation » de l'ordonnance.
En conséquence, les demandes tendant à remettre en cause cette ordonnance sont irrecevables et il sera statué sur les demandes présentées dans la mesure où elles ne seront pas en contradiction avec cette décision.
Notamment, le tribunal ne pourra faire droit à des demandes :
-à l'encontre de monsieur [E] [J] et de son épouse [H] [K] (nullité de l'assignation et irrecevabilité des demandes à leur encontre),
-tendant à la qualification de la convention de location litigieuse en bail commercial, étant précisé qu'il en sera tiré toutes conséquences sur les demandes subséquentes, fondées sur les règles spécifiques applicables aux baux commerciaux.
Par ailleurs, l'instance engagée à l'encontre de monsieur [E] [J] étant nulle, il est noté que ses demandes reconventionnelles sont formées par voie d'intervention volontaire dans l'instance engagée envers ses coïndivisaires.
Sur les contestations portant sur le congé daté du 17 novembre 2021
Il est soutenu que ce congé est nul :
-au visa de l'article L.145-5 du code de commerce relatif aux baux dérogatoires au statut des baux commerciaux, en ce qu'il a été délivré pour échéance alors qu'il n'a pas été convenu d'une échéance du contrat ni des modalités et forme du préavis, l'absence de fixation d'un terme excluant la qualification de bail dérogatoire,
-au visa de l'article 1104 alinéa 2 du code civil, en ce qu'il est fondé sur de prétendus manquements de la locataire qui ne sont pas justifiés,
-au visa de l'article 815-3 du code civil, en ce qu'il a été délivré par un indivisaire seul alors que la résiliation anticipée d'un bail commercial exige le consentement unanime de tous les indivisaires,
-au visa des articles L.145-4, L.145-9 et R.145-48 du code de commerce, en ce qu'il ne respecte pas le formalisme applicable en matière de bail commercial.
Les défendeurs soutiennent que ce congé est valable, dès lors qu'il a été délivré pour le terme prévu dans un acte signé par monsieur [R], dont la vérification de la signature est demandée au tribunal, et que monsieur [E] [J] a bien agi au nom et pour le compte de l'indivision, dont les membres seuls peuvent se prévaloir, dans leurs rapports entre eux, de l'application de l'article 815-3.
Ils ajoutent à titre subsidiaire que la convention de location a valablement été résiliée pour faute de la locataire.
À l'audience du 05 septembre 2024, la pièce numéro trois des défendeurs a été présentée en original pour qu'il soit constaté que la signature de monsieur [R], ès qualités de représentant de la SA AGIR IMMOBILIER, n'était pas une reproduction numérique.
En tout état de cause, si son authenticité a été contestée dans des conclusions d'incident antérieures, elle ne l'est plus dans les dernières conclusions en demande.
Cette pièce, dont la présentation est similaire à la convention du 18 décembre 2018, et qui est signée par les mêmes parties, précise en son article 8) « Le contrat vaut pour une durée initiale de 3 ans (renouvelable par tacite reconduction) avec préavis de 3 mois. »
Il y a donc lieu de constater que les parties sont bien convenues de compléter la convention du 18 décembre 2018, qui prévoyait une location « à compter du 1 janvier 2019 » en précisant un terme, sauf tacite reconduction, de trois années, ainsi que la faculté de donner préavis trois mois avant celui-ci, sans formalisme particulier.
Dès lors, le congé ne saurait être invalidé au motif qu'il n'a pas été délivré pour l'échéance contractuelle.
Par suite, il ne peut davantage être invalidé au motif que les griefs pour lesquels il a été délivré n'étaient pas fondés, puisque leur constat n'est pas nécessaire pour qu'il produise valablement ses effets.
En outre, l'acte accompli au mépris des dispositions de l'article 815-3 du code civil n'étant pas nul mais simplement inopposable aux indivisaires qui n'y consentent pas, lesquels, au demeurant, ne contestent nullement le congé litigieux mais s'en prévalent au contraire, le congé ne peut donc pas non plus être invalidé de ce chef.
Enfin, le moyen tiré du non respect du formalisme du congé mettant fin à un bail commercial ne peut pas plus prospérer, l'impossibilité de qualifier l'acte litigieux de bail commercial excluant de faire application des règles spécifiques aux baux commerciaux.
Il y a lieu en conséquence de rejeter l'ensemble des moyens de nullité du congé du 17 novembre 2021 et de constater que celui-ci a valablement produit ses effets en mettant fin à la convention de location.
Ledit congé sollicitant une fin de location « au plus tard le 22 janvier 2022 », il sera constaté qu'il a produit effet à cette date.
Sur la demande de régularisation d'un bail commercial
Le tribunal ne peut, sans entrer en contradiction avec l'ordonnance du juge de la mise en état du 07 décembre 2022, reconnaître l'existence d'un bail commercial alors que la demande de qualification en ce sens a été déclarée irrecevable, et ce, d'autant plus que cette prétention est formée au profit de la société ÉLAN, dont les demandes ont également été déclarées irrecevables.
Dans ces conditions, la demande de régularisation d'un bail commercial au profit de la société ÉLAN sera rejetée.
Sur les demandes de qualification en bail d'habitation au profit de monsieur [R] et d'annulation du bail
Outre le respect de l'ordonnance du juge de la mise en état du 07 décembre 2022, qui exclut qu'il soit fait droit à des demandes au profit de monsieur [R] ou à l'encontre de monsieur [E] [J], il est relevé que la demande de qualification en bail d'habitation, au demeurant en totale contradiction avec les développements antérieurs des demandeurs, qui n'avaient de cesse d'évoquer son caractère commercial, n'est pas une véritable prétention, dont ils entendraient tirer un bénéfice propre, mais uniquement un moyen, destiné à fonder la demande, subsidiaire, d'annulation de l'acte litigieux sur le fondement de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation.
L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation, dispose que :
« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. »
En l'espèce, il est manifeste, et non contesté, que la chambre louée est destinée à l'usage d'habitation.
Toutefois, outre le fait que la demande d'annulation d'un acte contraire à ce texte n'est recevable que si elle est présentée à l'encontre de l'ensemble de ses parties, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisqu'aucune demande ne peut plus être présentée à l'encontre de monsieur [E] [J] dont l'assignation a été déclarée nulle, force est de constater que cette demande est fondée sur l'existence d'un bail d'habitation au profit de monsieur [R] dont les lieux constitueraient le domicile personnel en France, où il aurait installé un ballon d'eau chaude et serait titulaire, personnellement, du contrat d'électricité.
Cet usage d'habitation est confirmé par les explications des défendeurs, non discutées, qui font état de l'aménagement dans ladite chambre d'une douche, ainsi que de la présence d'un canapé-lit.
Dans ces conditions, il ne peut qu'être constaté que monsieur [R], occupant les lieux à titre de logement et se prévalant d'un bail d'habitation, ne peut prétendre à la nullité de la convention de location en ce qu'elle serait contraire aux dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation.
La demande d’annulation de la convention ainsi que les demandes subséquentes d’affichage destinées à « prévenir une récidive » et de remboursement des loyers payés depuis le 1er janvier 2019, seront donc également rejetées.
Sur les demandes d'indemnité au titre de dépenses de travaux dans les lieux et en réparation d'un préjudice d'éviction, de déménagement et de réaménagement à l'identique, ainsi que de perte de chance de contracter un bail commercial
Outre le caractère partiellement irrecevable, ici encore, des demandes, il n'est pas fait état ni justifié d'un fondement juridique de la demande de remboursement au titre de travaux réalisés dans les lieux ni, surtout, fourni un quelconque élément de preuve démontrant la réalisation effective desdits travaux et leur coût.
La demande d'indemnisation du préjudice d'éviction (lequel inclut notamment le coût d'un déménagement et d'un réaménagement à l'identique) et de perte de chance de contracter un bail commercial ne peut davantage prospérer alors que les demandeurs ne peuvent prétendre à la qualification de la convention litigieuse en bail commercial et, par suite, aux droits que le statut des baux commerciaux confère au locataire titulaire d'un tel contrat.
Les demandes à ce titre ne peuvent donc qu'être rejetées.
Sur la demande reconventionnelle d'indemnisation pour procédure abusive
Selon l'article 1240 du code civil, quiconque par sa faute cause un dommage à autrui lui en doit réparation.
L’action ou la défense en justice constituent un droit et ne dégénèrent en abus justifiant, si elles causent un préjudice, une condamnation à des dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou légèreté blâmable.
Il appartient à celui qui réclame la réparation d'un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l'origine et le lien de causalité entre ceux-ci.
Force est de constater que les écritures des défendeurs ne comportent aucun développement, dans leurs motifs, expliquant en quoi consiste le préjudice dont ils demandent réparation à hauteur de 10 000 €, et qui serait distinct de la nécessité d'exposer des frais de procédure, lesquels seront traités ci-après.
Si le simple fait de succomber en ses prétentions ne suffit pas à caractériser un abus du droit d'agir en justice, il est en revanche excessif, de la part des demandeurs, d'avoir maintenu l'ensemble de leurs prétentions sans tirer les conséquences légales de l'ordonnance du juge de la mise en état dont ils n'ont pas fait appel, et même en ajoutant de nouvelles prétentions, non sans se contredire, pour tenter de contourner ses effets et obtenir quand même gain de cause.
Néanmoins, les défendeurs n'ont fourni aucune explication, ni aucun élément de preuve permettant au tribunal de déterminer en quoi aurait consisté leur préjudice et d'en constater la réalité.
Or, le tribunal ne saurait sanctionner un comportement abusif par l'allocation d'une indemnité sans caractériser le dommage que cette indemnité est censée réparer.
Dans ces conditions, leur demande d'indemnisation sera rejetée.
Sur la demande de condamnation au paiement d'une amende civile
L'article 32-1 du code de procédure civile prévoit que :
« Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »
L'attitude procédurale fautive des demandeurs ci-avant caractérisée justifie la condamnation des demandeurs, in solidum, à payer une amende civile de 3 000 €.
Sur la demande reconventionnelle d'indemnisation pour préjudice moral
Monsieur [E] [J] réclame une indemnité pour un préjudice moral causé par des accusations infondées et outrancières des demandeurs, aux termes de conclusions d'incident du 31 mars 2022 d'avoir « fabriqué » la pièce n°3 « dans l'unique dessein de tromper la religion du tribunal » et de ce fait, d'avoir « sciemment commis une infraction pénale de faux et usage de faux, d'usurpation d'identité par falsification de signature au préjudice de monsieur [R] et des sociétés Agir Immobilier et Élan », cette accusation à tort fût-elle portée devant une juridiction civile.
L'accusation, dont la fausseté a été avérée par la présentation au tribunal de la pièce en original, pour qu'il en vérifie l'authenticité, est de nature à causer un préjudice moral à celui qui a été accusé à tort ; cependant, ladite accusation n'a pas été maintenue au-delà des conclusions écrites citées et il n'est pas justifié d'un préjudice moral particulier par la production d'un élément de preuve tel qu'un certificat d'un professionnel de santé constatant un impact psychologique ou psychique chez monsieur [E] [J].
Dès lors, son dommage sera suffisamment couvert par l'allocation d'une indemnité d'un euro, à laquelle les demandeurs, co-responsables du dommage, seront condamnés in solidum, et le surplus de la demande à ce titre sera rejeté.
Sur la demande d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation
Il a été jugé ci-dessus que le congé du 17 novembre 2021 avait mis fin à la location de la chambre occupée par les demandeurs à la date du 22 janvier 2022.
Il convient de constater qu'ils en sont occupants sans droit ni titre et d'ordonner leur expulsion selon les modalités fixées au dispositif ci-après, dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Leur résistance justifie d'assortir cette décision d'une astreinte provisoire pour en assurer l'exécution, qu'il convient de fixer à cinq-cents euros par jour de retard, passé un délai d'exécution volontaire de deux mois suivant la signification du présent jugement et ce, pendant trois mois.
À compter du 22 janvier 2022, occupants sans droit ni titre et co-responsables du dommage subi par les propriétaires des lieux, ils devront payer, in solidum, une indemnité d'occupation.
Il est d’usage en matière de baux ou d’occupation de lieux de fixer l'indemnité d'occupation à un montant compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l’occupant dans les lieux ; cette indemnité est en pratique fixée à un montant égal à celui des derniers loyers et charges contractuels.
Il n'apparaît pas justifié de fixer l'indemnité d'occupation au double du loyer contractuel à compter du présent jugement, comme le sollicitent les défendeurs.
Il y a lieu en conséquence de condamner les demandeurs à payer, in solidum, à compter du 22 janvier 2022, une indemnité d'occupation égale aux loyers contractuels qui auraient été réglés si le contrat de location s'était poursuivi, majorés des charges prévues audit contrat, jusqu'à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ou son expulsion.
Sur les demandes tendant à la condamnation des bailleurs à restituer l'avance de loyer payée par la société ÉLAN, ainsi qu'à remettre des quittances de loyer à l'ancienne locataire
Le tribunal relève que ces demandes sont sans intérêt, puisqu'elles sont présentées par les défendeurs eux-mêmes à leur propre encontre.
Il n'y a donc pas lieu d'y faire droit.
Sur les demandes accessoires
Les demandeurs, qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens de l'instance, ainsi qu'à payer aux défendeurs une somme au titre de leurs frais irrépétibles, en plus de ceux auxquels ils ont déjà été condamnés par ordonnance du juge de la mise en état du 07 décembre 2022, qu'il convient de fixer à 7 000 € compte tenu de la nécessité de conclure plusieurs fois au fond et sur incident.
Il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation distincte au profit de madame [H] [J] à ce titre, compte tenu de la somme déjà allouée par ladite ordonnance et de l'abandon des demandes à son encontre.
Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,
Constate que la convention de location du 18 décembre 2018 consentie au profit de la société suisse AGIR IMMOBILIER SA portant sur une chambre numéro dix-neuf (19) sise [Adresse 5] à [Localité 10], appartenant en division à madame [V] [J] épouse [W], ainsi qu'à messieurs [T], [A] et [E] [J], a pris fin le 22 janvier 2022 ;
ORDONNE à monsieur [B] [R], à la SA AGIR IMMOBILIER et à la SARL ÉLAN, ainsi qu'à tous occupants de leur chef, de libérer les lieux dans les deux (2) mois suivant la signification de la présente décision, ce sous astreinte provisoire de cinq-cents euros (500 €) par jour de retard passé ce délai et ce, pendant trois (3) mois ;
ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de monsieur [B] [R], de la SA AGIR IMMOBILIER et de la SARL ÉLAN, ainsi que de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans le respect des règles fixées par les articles L.411-1 et suivants, et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamne in solidum monsieur [B] [R], la SA AGIR IMMOBILIER et la SARL ÉLAN à payer à madame [V] [J] épouse [W], ainsi qu'à messieurs [T], [A] et [E] [J] une indemnité d'occupation égale aux loyers contractuels qui auraient été réglés si le contrat de location s'était poursuivi, majorés des charges prévues audit contrat, ce à compter du 22 janvier 2022 et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par l'expulsion ou la remise des clés des lieux vidés de tous leurs effets ;
Condamne in solidum monsieur [B] [R], la SA AGIR IMMOBILIER et la SARL ÉLAN au paiement d'une amende civile de trois-mille euros (3 000 €) ;
Condamne in solidum monsieur [B] [R], la SA AGIR IMMOBILIER et la SARL ÉLAN au paiement d'une indemnité d'un euro (1 €) à monsieur [E] [J] en réparation de son préjudice moral ;
Constate que les demandes de monsieur [B] [R], de la SA AGIR IMMOBILIER et de la SARL ÉLAN tendant à remettre en cause l'ordonnance du juge de la mise en état du 07 décembre 2022 sont irrecevables ;
Rejette l'ensemble des autres demandes de monsieur [B] [R], de la SA AGIR IMMOBILIER et de la SARL ÉLAN ;
Condamne in solidum monsieur [B] [R], la SA AGIR IMMOBILIER et la SARL ÉLAN aux dépens de l'instance, ainsi qu'à payer une somme de sept-mille-euros (7 000 €) à madame [V] [J] épouse [W], ainsi qu'à messieurs [T], [A] et [E] [J] en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette les demandes de madame [V] [J] épouse [W], de madame [H] [K] épouse [J] ainsi que de messieurs [T], [A] et [E] [J] tendant au paiement d'une indemnité pour procédure abusive, à la condamnation des bailleurs à restituer l'avance de loyer payée par la société ÉLAN, ainsi qu'à remettre des quittances de loyer à l'ancienne locataire ;
Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Fait et jugé à Paris le 07 novembre 2024
Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA
