Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 13 SEPTEMBRE 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/06089 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7R2C
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Janvier 2019 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY-COURCOURONNES - RG n° 18/03029
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7], [Adresse 1] représenté par son syndic, le CABINET LAMBERT, SASU immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 810 170 373
C/O CABINET LAMBERT
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l'ESSONNE
INTIMES
Monsieur [Y] [R] [M]
né le 10 septembre 1964 à [Localité 8] (Togo)
[Adresse 2]
[Localité 5]
DEFAILLANT
Madame [S] [L] [M] née [W]
née le 26 mai 1978 à [Localité 6] (Togo)
[Adresse 2]
[Localité 5]
DEFAILLANTE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Madame Elisabeth IENNE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- DEFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * *
FAITS & PRÉTENTIONS
M. [Y] [R] [M] et Mme [S] [L] [M] sont propriétaires des lots n°29 et 47 de la résidence en copropriété [Adresse 7] sise [Adresse 1] à [Localité 5].
Par acte d'huissier du 25 juillet 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] a fait adresser à M. [Y] [R] [M] et Mme [S] [L] [M] un commandement de payer la somme de 10.062,52 €, hors frais d'acte, au titre de charges impayées.
Par exploit d'huissier du 11 mai 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] a fait assigner M. [Y] [R] [M] et Mme [S] [L] [M] devant le tribunal de grande instance d'Évry, sollicitant leur condamnation in solidum à lui payer :
la somme de 10.803,02 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2018 '01/01/2018 APPEL JANVIER 2018' inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer,
la somme de 3.000 € de dommages et intérêts,
la somme de 1.680,04 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
la somme de 2.000 € au titre de ses frais irrépétibles,
- que toute demande de délais soit rejetée,
- dans le cas où des délais seraient accordés, dire et juger qu'à défaut de respecter une échéance fixée par le présent jugement, et en cas de non règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible,
- outre leur condamnation aux dépens, avec distraction au profit de son conseil, que l'exécution provisoire soit ordonnée.
M. [Y] [R] [M] et Mme [S] [L] [M], bien que régulièrement assignés, n'ont pas comparu.
Par jugement du 25 janvier 2019, le tribunal de grande instance d'Evry a :
- condamné M. [Y] [R] [M] et Mme [S] [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de dix mille quarante huit euros et trente neuf centimes (10.048,39 €) au titre des charges et provisions impayées du 1er janvier 2014 au 1er janvier 2018, '01/01/2018 APPEL JANVIER 2018' inclus, ainsi que les intérêts au taux légal produits à compter de l'assignation du 11 mai 2018 et ce, jusqu'à parfait paiement,
- condamné in solidum M. [Y] [R] [M] et Mme [S] [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] une indemnité de trois cents euros (300 €) à titre de dommages et intérêts,
- condamné M. [Y] [R] [M] et Mme [S] [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] une somme de cent quatre vingt quinze euros et trente quatre centimes (195,34 €) au titre des frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamné M. [Y] [R] [M] et Mme [S] [L] [M] aux dépens ainsi qu'à verser une somme de mille euros (1.000 €) au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
- autorisé Maître Jean-Sébastien Tesler, membre de la Selarl Ad Litem Juris à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 19 mars 2019.
La procédure devant la cour a été clôturée le 8 mars 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 3 mars 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 1] à [Localité 5], appelant, invite la cour, à :
- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance d'Evry le 25 janvier 2019 en ce qu'il :
l'a débouté de sa demande à titre de rappel de charges de copropriété pour une somme de 360,39 €,
l'a débouté de sa demande à titre de rappel de charges de copropriété pour une somme de 197,12 € au 1er avril 2014,
l'a débouté de sa demande à titre de rappel de charges de copropriété pour une somme de 197,12 € au 1er mai 2014,
sur le quantum, l'a débouté de sa demande de dommages-intérêts pour une somme de 3.000 €,
sur le quantum, l'a débouté de sa demande de condamnation pour une somme de 1.680,04 € au titre des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
sur le quantum, l'a débouté d'une somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
statuant de nouveau,
- condamner M. [Y] [R] [M] et Mme [S] [L] [M] in solidum à lui payer les sommes de :
10.803,02 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2018, '01/01/2018 APPEL JANVIER 2018' inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,
3.000 € à titre de dommages intérêts en application de l'article 1147 du code civil,
1.680,04 € au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,
3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil à compter de la sommation de payer,
- rejeter toute demande de délais,
- si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu'à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra exigible,
- condamner M. [Y] [R] [M] et Mme [S] [L] [M] in solidum en tous les dépens et autoriser la Selarl Ad Litem Juris, représentée par Maître Jean-Sébastien Tesler à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu la signification de la déclaration d'appel et des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sise [Adresse 1] à [Localité 5] délivrée à M. [Y] [R] [M] et à Mme [S] [L] [M] le 27 mai 2019, par remise des actes en l'étude de l'huissier ;
SUR CE,
M. [Y] [R] [M] et Mme [S] [L] [M] n'ont pas constitué avocat ; l'arrêt sera rendu par défaut ;
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la demande de paiement des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf
modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
A l'appui de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la somme de 360,39 €, relative au 'solde charges 01/10/2013-30/09/2014' est bien justifié, tout comme les sommes de 197,12 € x 2 dont il est sollicité le recouvrement au 1er avril et 1er mai 2014 ;
Il produit aux débats :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [Y] [R] [M] et Mme [S] [L] [M] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,
- les appels de fonds et relevés individuels de charges du 1er janvier 2014 au 1er janvier 2018 inclus comprenant le décompte de charges du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014 (360,39 € de reste à percevoir) ainsi que l'appel de fonds du 11 mars 2014 pour 591,46 €,
- les décomptes de charges,
- les procès-verbaux d'approbation des comptes du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2017 et de vote des budgets prévisionnels du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2019 et travaux,
- le décompte dans ses écritures, des charges et provisions réclamées arrêtées au 1er janvier 2018, '01/01/2018 APPEL JANVIER 2018' inclus, faisant état d'un solde débiteur de 10.803,02 € ;
La créance du syndicat des copropriétaires est bien justifiée dans sa totalité au regard des pièces 4.1 et 3.1 produites, à savoir le décompte de charges du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014 (360,39 € de reste à percevoir) et l'appel de fonds du 11 mars 2014 pour 591,46 €, soit des mensualités de 197,22 € en avril puis 197,12 € en mai et juin ;
Il n'y a pas lieu de déduire de la créance du syndicat des copropriétaires le 'solde charges 01/10/2013-30/09/2014' et les mensualités des 1er avril et 1er mai 2014 ;
En revanche, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas davantage de l'obligation in solidum en paiement des charges de copropriété par les intimés ;
Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a condamné M. [Y] [R] [M] et Mme [S] [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de 10.048,39 € au titre des charges et provisions impayées du 1er janvier 2014 au 1er janvier 2018, '01/01/2018 APPEL JANVIER 2018' inclus, ainsi que les intérêts au taux légal produits à compter de l'assignation du 11 mai 2018, et ce, jusqu'à parfait paiement ;
M. [Y] [R] [M] et Mme [S] [L] [M] doivent être condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme 10.803,02 € au titre des charges et provisions impayées du 1er janvier 2014 au 1er janvier 2018, '01/01/2018 APPEL JANVIER 2018' inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 25 juillet 2017, date du commandement de payer sur la somme de 10.062,52 €, et de l'assignation pour le surplus ;
Sur les frais nécessaires de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;
Le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre la somme de 1.680,04 €, au titre de frais de relance, de sommation de payer et frais de syndic (dossier contentieux, tenue de compte, suivi contentieux, transmission dossier huissier, transmission dossier avocat) ;
Il justifie :
- du commandement de payer du 25 juillet 2017 et sa facture pour 195,34 €
- des factures du syndic des 24 octobre 2017, 30 janvier 2018 et 21 décembre 2015
- du contrat de syndic ;
Comme l'a dit le tribunal, il convient d'allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 195,34 € au titre du commandement de payer du 25 juillet 2017 et de rejeter le surplus de la demande, dès lors qu'elle recouvre des frais :
- intitulés 'RELANCE 3 du 02/12/2015' dont il n'est pas justifié de l'envoi à défaut de production d'un accusé de réception,
- intitulés 'TENUE DE COMPTE' et 'FRAIS BANCAIRE', pour lesquels il n'est produit aucun justificatif,
- intitulés 'FRAIS DE DOSSIER CONTENTIEUX', 'SUIVI CONTENTIEUX', 'TRANSMISSION DOSSIER HUISSIER' et 'TRANSMISSION DOSSIER AVOCAT' facturés par le syndic, qui ne peuvent être mis à la charge des seuls copropriétaires débiteurs dès lors qu'il s'agit de prestations qui constituent des actes d'administration élémentaires de la copropriété faisant parties des fonctions de base du syndic, qui n'a pas dans ce cadre déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle ;
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M. [Y] [R] [M] et Mme [S] [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] une somme de 195,34 € au titre des frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Sur la demande d'indemnisation d'un dommage lié au retard de paiement
L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ;
Depuis plusieurs années M. [Y] [R] [M] et Mme [S] [L] [M] s'abstiennent de payer les charges de copropriété à leur échéance ;
Comme l'a dit le tribunal, leur mauvaise foi ressort de ce qu'ils se sont dispensés d'honorer le règlement des charges de copropriété leur incombant pendant quatre années ;
Leurs manquements systématiques et répétés à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;
Le tribunal en allouant au syndicat des copropriétaires la somme de 300 € a insuffisamment pris en compte son préjudice ;
Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné in solidum M. [Y] [R] [M] et Mme [S] [L] [M], co-responsables du dommage, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 € à titre de dommages-intérêts ;
Il lui sera alloué à ce titre, la somme de 800 € de dommages-intérêts ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. [Y] [R] [M] et Mme [S] [L] [M], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a :
- condamné M. [Y] [R] [M] et Mme [S] [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de dix mille quarante huit euros et trente neuf centimes (10.048,39 €) au titre des charges et provisions impayées du 1er janvier 2014 au 1er janvier 2018, '01/01/2018 APPEL JANVIER 2018' inclus, ainsi que les intérêts au taux légal produits à compter de l'assignation du 11 mai 2018 et ce, jusqu'à parfait paiement,
- condamné in solidum M. [Y] [R] [M] et Mme [S] [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] une indemnité de trois cents euros (300 €) à titre de dommages et intérêts,
Statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés et y ajoutant,
Condamne M. [Y] [R] [M] et Mme [S] [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de 10.803,02 € au titre des charges et provisions impayées du 1er janvier 2014 au 1er janvier 2018, '01/01/2018 APPEL JANVIER 2018' inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 25 juillet 2017, date du commandement de payer sur la somme de 10.062,52 €, et de l'assignation pour le surplus ;
Condamne in solidum M. [Y] [R] [M] et Mme [S] [L] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] la somme de 800 € à titre de dommages-intérêts ;
Condamne M. [Y] [R] [M] et Mme [S] [L] [M] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
