Tribunal Administratif de Toulon, 26 juin 2024. 2303060

Vu la procédure suivante : Par une requête enregistrée le 23 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de la mer, représenté par Me Naudien, demande au tribunal : 1°) d'annuler l'arrêté du 17 mars 2023 par lequel le maire de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer a délivré à la société à responsabilité limitée (SARL) R.S.C. (Ruisseau de Saint Come) un permis de construire, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux ; 2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer et de la société R.S.C. (Ruisseau de Saint Come) la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Il soutient que : - l'arrêté est illégal dès lors que le projet ne pouvait faire l'objet d'un permis de construire modificatif en raison de l'achèvement des travaux ; - il méconnaît les dispositions de l'article DG 8 du plan local d'urbanisme ; - il méconnaît les dispositions de l'article UB 12 du plan local d'urbanisme ; - il est entaché d'une fraude en raison, d'une part, de la dissimulation du fractionnement des locaux à vélos, et d'autre part, de la dissimulation de la revente de certaines places de stationnement attribuées aux visiteurs. - Par un mémoire en défense enregistré le 24 octobre 2023, la société R.S.C. (Ruisseau de Saint Come), représentée par Me Parisi, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de la mer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Elle fait valoir que : - à titre principal, la requête est irrecevable en raison : ' du défaut de qualité pour agir du syndicat des copropriétaires en l'absence d'habilitation de l'assemblée générale ; ' du défaut d'intérêt à agir à l'encontre du permis de construire modificatif ; - à titre subsidiaire, les moyens sont infondés. La requête a été communiquée à la commune de Saint-Cyr-sur-Mer le 2 octobre 2023, qui n'a pas produit de mémoire en défense. Par courrier du 20 novembre 2023, les parties ont été informées, en application des dispositions de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative, de la période à laquelle il était envisagé d'appeler l'affaire à l'audience et de la date à partir de laquelle l'instruction était susceptible d'être close dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l'article R. 613-1. Par une ordonnance du 26 mars 2024, la clôture de l'instruction a été prononcée à effet immédiat. Les parties ont été invitées, en application des dispositions de l'article R. 613-1-1 du code de justice administrative, à produire des pièces en vue de compléter l'instruction. La pièce demandée a été produite par la société R.S.C. (Ruisseau de Saint Come), enregistrée le 10 avril 2024, et communiquée. Vu les autres pièces du dossier. Vu : - le code de l'urbanisme ; - le code de justice administrative. Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique : - le rapport de Mme Martin, rapporteure, - les conclusions de Mme Faucher, rapporteure publique, - les observations de Me Parisi, représentant la société pétitionnaire, - les autres parties n'étant ni présentes ni représentées. Considérant ce qui suit : - 1. Par arrêté du 8 décembre 2016, le maire de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer a délivré à la société à responsabilité limitée (SARL) R.S.C. (Ruisseau de Saint Come) un permis de construire en vue de la réalisation de quatre immeubles collectifs comprenant 113 logements dont 34 logements sociaux sur les parcelles cadastrées section BZ n° 0002, CA n° 0002, n° 0110 et n° 0194 situées 911 avenue de Tauroentum à Saint-Cyr-sur-Mer. La société R.S.C. (Ruisseau de Saint Come) a déposé une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) le 24 mars 2021. Le 1er juin 2021, un agent assermenté de la commune de Saint-Cyr- sur-Mer a constaté la non-conformité des travaux à l'autorisation d'urbanisme délivrée et a mis en demeure la société de déposer un permis de construire modificatif pour leur régularisation. Par arrêté du 17 mars 2023, le maire de la commune a délivré à la société pétitionnaire un permis de construire modificatif. Le 30 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de la mer a exercé un recours gracieux à l'encontre de cet arrêté. Par sa requête, ce syndicat demande au tribunal d'annuler l'arrêté du 17 mars 2023, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux. 2. En premier lieu, par principe, l'autorité compétente, saisie d'une demande en ce sens, peut délivrer au titulaire d'un permis de construire en cours de validité un permis modificatif, tant que la construction que ce permis autorise n'est pas achevée, dès lors que les modifications envisagées n'apportent pas à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. 3. Toutefois, aux termes de l'article L. 462-2 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente mentionnée aux articles L. 422-1 à L. 422-3 peut, dans un délai fixé par décret en Conseil d'Etat, procéder ou faire procéder à un récolement des travaux et, lorsque ceux-ci ne sont pas conformes au permis délivré ou à la déclaration préalable, mettre en demeure le maître de l'ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité. Un décret en Conseil d'Etat fixe les cas où le récolement est obligatoire. / Passé ce délai, l'autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux ". Aux termes de l'article R. 462-6 du code précité : " A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d'achèvement, l'autorité compétente dispose d'un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration. / Le délai de trois mois prévu à l'alinéa précédent est porté à cinq mois lorsqu'un récolement des travaux est obligatoire en application de l'article R. 462-7 ". 4. Il résulte des articles L. 462-2 et R. 462-2 du code de l'urbanisme que lorsque le bénéficiaire d'un permis ou d'une décision de non-opposition à déclaration préalable a adressé au maire une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux réalisés en vertu de l'autorisation d'urbanisme, l'autorité compétente ne peut plus en contester la conformité au permis ou à la déclaration si elle ne l'a pas fait dans le délai, suivant les cas, de trois ou de cinq mois ni, dès lors, sauf le cas de fraude, exiger du propriétaire qui envisage de faire de nouveaux travaux sur la construction qu'il présente une demande de permis ou dépose une déclaration portant également sur des éléments de la construction existante, au motif que celle-ci aurait été édifiée sans respecter le permis de construire précédemment obtenu ou la déclaration préalable précédemment déposée. 5. Il ressort des pièces du dossier que la société R.S.C. (Ruisseau de Saint Come) a déclaré à la commune de Saint-Cyr-sur-Mer, le 24 mars 2021, l'achèvement et la conformité des travaux autorisés par le permis de construire délivré le 8 décembre 2016, et que par un courrier du 4 juin 2021, le maire de cette commune, qui s'est fondé sur les dispositions de l'article L. 462-2 du code de l'urbanisme, doit être regardé comme ayant mis en demeure ladite société de déposer une demande de permis de construire modificatif pour régulariser la construction. Dans ces conditions, il pouvait légalement se fonder sur ces dispositions pour délivrer un permis de 1. construire modificatif du permis initial. Par suite, le moyen tiré de ce que le projet ne pouvait faire l'objet d'un permis de construire modificatif en raison de l'achèvement des travaux doit être écarté. 6. En deuxième lieu, aux termes de l'article DG 8 du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer relatif aux modalités d'applications des règles des articles 12 relatifs au stationnement et notamment la prise en compte du stationnement pour vélo : " Au titre de l'arrêté du 20 février 2012 relatif à l'application des articles R111-14-2 à R111-14-5 du code de la construction et de l'habitation, l'espace destiné au stationnement sécurisé des vélos prévu aux articles R111-14-4 et R111-14-5 du code de la construction et de l'habitation doit être couvert et éclairé, se situer de préférence au rez-de-chaussée du bâtiment ou à défaut au premier sous-sol et accessible facilement depuis le(s) point(s) d'entrée du bâtiment. / Il possède les caractéristiques minimales suivantes : / - pour les bâtiments à usage principal d'habitation, l'espace possède une superficie de 0,75 m² par logement pour les logements jusqu'à deux pièces principales et 1,5 m² par logement dans les autres cas, avec une superficie minimale de 3 m² ; / - pour les bâtiments à usage principal de bureaux, l'espace possède une superficie représentant 1,5 % de la surface de plancher. / Cette surface peut être constituée de plusieurs emplacements ". 7. Si le syndicat requérant soutient que le projet méconnaît les dispositions de l'article DG 8 du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer dès lors qu'il ne prévoit pas un local à vélo dans chaque bâtiment, il résulte des termes mêmes dudit article que ce dernier n'impose pas que chaque bâtiment comprenne un local à vélo et permet que la surface dédiée à cet effet puisse être constituée par plusieurs emplacements. En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires ne peut utilement invoquer la méconnaissance des règles relatives au stationnement des vélos à l'encontre du permis de construire modificatif qui n'a pas pour objet de les modifier. Par suite, le moyen invoqué doit être écarté. 8. En troisième lieu, la circonstance, à la supposer établie, que les locaux pour vélos des bâtiments B-C et D-E soient fractionnés et que la société pétitionnaire ait installé des barillets sur les portes d'accès, est insuffisante, à défaut de toute autre précision, pour caractériser l'intention de la société pétitionnaire de contourner les règles d'urbanisme. Par suite, le moyen doit être écarté. 9. En quatrième lieu, aux termes de l'article UB 12 du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Cyr-sur-Mer : " Le stationnement des véhicules correspondant aux normes imposées pour les constructions et installations doit être assuré en dehors des voies et des aires de retournement, sauf indications contraires. / Les modalités de réalisation des places de stationnement sont précisées à l'article 8 des dispositions générales. () / Les places de stationnement dites " visiteurs " devront être obligatoirement réalisées en surface ". Aux termes de l'article DG 8 du plan local d'urbanisme relatif aux modalités d'applications des règles des articles 12 relatif au stationnement et notamment au stationnement des visiteurs : " Pour le calcul du nombre de places de stationnement réglementairement exigé, il convient d'arrondir au nombre supérieur dès que la décimale est supérieure ou égale à 5. () / En plus des places de stationnements demandées pour les constructions à vocation d'habitation, dans le cadre d'opération d'aménagement, les normes suivantes s'appliquent également : () / - 1 place de stationnement visiteur par tranche entamée de 3 logements. Ces places seront réalisées en supplément ". Aux termes de l'article L. 151-35 du code de l'urbanisme : " Il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, être exigé pour les constructions destinées à l'habitation mentionnées aux 1° à 3° de l'article L. 151-34 la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement ". Aux termes de l'article L. 151-34 du code précité : " Le règlement peut ne pas imposer la réalisation d'aires de stationnement lors de la construction : 1° De logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat ; / 1° bis De logements locatifs 1. intermédiaires mentionnés à l'article L. 302-16 du code de la construction et de l'habitation ; () ". 10. Si les dispositions de l'article DG 8 du plan local d'urbanisme relatif au stationnement des visiteurs ne procède pas à la distinction entre les logements en accession et les logements sociaux, il doit être interprété à la lumière des dispositions du code de l'urbanisme précitées au point précédent qui disposent que les plans locaux d'urbanisme ne peuvent imposer la réalisation de plus d'une place de stationnement par logement social. Dans ces conditions, les dispositions de l'article DG 8 du plan local d'urbanisme précitées doivent être regardées comme ne s'appliquant qu'aux logements à vocation d'accession. 11. En l'espèce, il est constant que le projet consiste dans la réalisation de 117 logements avec 82 logements en accession et 35 logements sociaux. Il ressort des pièces du dossier, et notamment de l'annexe 18 au dossier de permis de construire, que sont prévues pour les visiteurs 18 places de stationnement devant le bâtiment G, 12 places le long du bassin de rétention en limite nord du terrain d'assiette, ainsi que 4 places à l'entrée de la résidence, portant le tout à 36 places, soit plus d'une place par tranche de 3 logements à vocation d'accession. Par suite, le moyen doit être écarté. 12. En dernier lieu, la circonstance, à la supposer établie, que cinq places de stationnement pour visiteur fassent l'objet d'une vente aux copropriétaires, est insuffisante pour caractériser l'intention de la société pétitionnaire de contourner les règles d'urbanisme. Par suite, le moyen doit être écarté. 13. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que la requête du syndicat des copropriétaires doit être rejetée, y compris dans ses conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. 14. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de la mer une somme de 2 000 euros à verser à la société R.S.C. (Ruisseau de Saint Come) au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. D E C I D E : Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de la mer est rejetée. Article 2 : Le syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de la mer versera à la société R.S.C. (Ruisseau de Saint Come) une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Article 3 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de la mer, à la société R.S.C. (Ruisseau de Saint Come) et à la commune de Saint-Cyr-sur-Mer. Délibéré après l'audience du 14 juin 2024 à laquelle siégeaient : Mme Doumergue, présidente, M. Quaglierini, premier conseiller, Mme Martin, conseillère. Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 juin 2024. La rapporteure, signé K. Martin La présidente, signé M. Doumergue Le greffier, signé P. Bérenger La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision. Pour expédition conforme, P/ la greffière en chef, Le greffier.