Tribunal judiciaire, 28 mai 2025. 25/01973

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Monsieur [E] [Z] Monsieur [U] [H] Copie exécutoire délivrée le : à :Me Elisabeth WEILLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 25/01973 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7ENZ N° MINUTE : JUGEMENT rendu le mercredi 28 mai 2025 DEMANDERESSE S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128 DÉFENDEURS Monsieur [E] [Z], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté Monsieur [U] [H], demeurant [Adresse 4] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Audrey BELTOU, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 mars 2025 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 mai 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier Décision du 28 mai 2025 PCP JCP fond - N° RG 25/01973 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7ENZ EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 29 juillet 2008, la société d'HLM AEDIFICAT, aux droits de laquelle vient la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à M. [E] [Z] et Mme [I] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] [Localité 7], pour un loyer mensuel de 757,13 euros outre une provision sur charges. Par courrier reçu le 20 décembre 2011, Mme [I] [B] a donné congé. Par courrier reçu le 25 juillet 2024, M. [E] [Z] a donné congé et par courrier daté du 3 septembre 2024 a restitué les clés de l'appartement et autorisé la société IMMOBILIERE 3F à pénétrer dans le logement et à mettre en décharge les effets s'y trouvant. Par actes de commissaire de justice en date du 14 et du 17 février 2025, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner M. [E] [Z] et M. [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, valider le congé donné par le locataire ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail et ordonner son expulsion, la séquestration au frais, risques et périls des défendeurs des meubles laissés dans les lieux, ainsi que leur condamnation in solidum à lui payer les sommes suivantes : • 15 129,40 euros arrêté au 27 janvier 2025 (mois de décembre 2024 inclus), • une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, majorée de 30%, jusqu'à complète reprise des lieux, ou subsidiairement égale au montant du loyer et des charges, • 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, qui comprendront le coût du procès-verbal de constat, du commandement de payer, de l'assignation et de tous les actes rendus nécessaires à l'occasion de la présente procédure. A l'audience du 5 mars 2025, la société IMMOBILIERE 3F, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Bien que régulièrement assigné à étude, M. [E] [Z] et M. [U] [H] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Pour l'exposé des moyens, il sera renvoyé aux écritures soutenues oralement à l'audience du 5 mars 2025, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIF DE LA DÉCISION Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement. Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la validation du congé En vertu des articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 combinés, le locataire peut mettre fin aux relations qui l'unissent avec le bailleur sans avoir à attendre le terme du contrat. S'il entend user de cette faculté de résiliation unilatérale, il peut le faire à tout moment à condition de donner congé dans les formes et délais imposés par l'article 15 susvisé. Ces délais sont en principe de trois mois et d'un mois notamment lorsque le congé porte sur un bien situé sur le territoire de la ville de [Localité 6]. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. Le congé, librement donné par le locataire, ne peut être valablement rétracté, sauf accord exprès du bailleur. En l'espèce, il est justifié de l'envoi par M. [E] [Z] d'un congé sous la forme d'un courrier recommandé avec avis de réception sollicitant un préavis d'un mois dans les formes et les délais requis. Le bailleur a d'ailleurs accusé réception de ce congé à effet au 25 août 2024. Ce congé doit donc être validé. Il s'ensuit que M. [E] [Z] est déchu de tout titre d'occupation à compter du 26 août 2024 et que l'expulsion de tout occupant des lieux, doit être ordonnée. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande en paiement des loyers et charges et au titre de l'indemnité d'occupation Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989. M. [E] [Z] est redevable des loyers et charges jusqu'au 25 août 2024, date de l’expiration du contrat. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Si la bailleresse indique que M. [E] [Z] a envoyé les clés par courrier daté du 3 septembre 2024 et l'a autorisée à reprendre les lieux, il apparaît également que la reprise des lieux n'a pu avoir lieu, les clés envoyées ne permettant pas d'ouvrir la porte. M. [E] [Z], n'ayant pas restitué les lieux est donc tenu au paiement de l'indemnité d'occupation. Il ressort du décompte établi par le bailleur que la somme due s'élève à 15 129,40 euros (mensualités de décembre 2024 incluse). Cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Pour la somme au principal, M. [E] [Z], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme. M. [E] [Z] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. Malgré la production d'un procès-verbal de constat d'huissier du 11 décembre 2024, ni l'identité de l'occupant des locaux ni les conditions dans lesquelles il est entré dans les lieux ne sont établies. Les demandes formées à l'encontre de M. [U] [H] doivent donc être rejetées. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire M. [E] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprendront coût du procès-verbal de constat acte préalablement autorisé par ordonnance sur requête mais pas celui du commandement de payer, acte non nécessaire dans le cadre de la présente procédure. Condamné aux dépens, M. [E] [Z] devra verser à la société IMMOBILIERE 3F une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que le congé reçu le 25 juillet 2024, relatif au bail conclu le 29 juillet 2008 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], entre la société IMMOBILIERE 3F, d'une part, et M. [E] [Z], d'autre part, a été valablement donné par M. [E] [Z] et que le bail a ainsi expiré le 25 août 2024, ORDONNE à M. [E] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, REJETTE les demandes en paiement formée à l'encontre de M. [U] [H], CONDAMNE M. [E] [Z] à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 15 129,40 euros (décompte arrêté au 31 décembre 2024, incluant la mensualité de décembre 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, CONDAMNE M. [E] [Z] à verser à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), CONDAMNE M. [E] [Z] à verser à la société IMMOBILIERE 3F une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [E] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du procès-verbal de constat mais pas celui du commandement de payer, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Fait et jugé à [Localité 6] le 28 mai 2025 le greffier le Président