Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 23/08042

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 30 SEPTEMBRE 2024 Chambre 5/Section 3 AFFAIRE: N° RG 23/08042 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XX2G N° de MINUTE : 24/01269 DEMANDEUR S.A.R.L. GUL MARKET [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Benjamin DONAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P74 C/ DEFENDEUR S.C.I. BEN SABEUR [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Doriane LALANDE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 150 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier. DÉBATS Audience publique du 17 Juin 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte du 1er août 2013, la SCI BEN SABEUR a donné à bail à la SARL O’PRIMEUR, aux droits de laquelle vient la SARL GUL MARKET suite à une cession intervenue le 21 mai 2015, des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à Montreuil (93). Au mois de juin 2016, la SARL GUL MARKET a subi des dégâts des eaux au sein de son local commercial, provenant de la toiture. Aux mois de juillet 2017, d’août 2018 et de septembre 2022, la SARL GUL MARKET a de nouveau subi des infiltrations. Par acte du 25 novembre 2022, la SARL GUL MARKET a assigné la SCI BEN SABEUR en référé afin qu’il soit ordonné à sa bailleresse d’effectuer les travaux et réparations nécessaires à la cessation des désordres. Par ordonnance de référé du 6 mars 2023, la SCI BEN SABEUR a été condamnée à faire réaliser, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, tous travaux nécessaires pour faire cesser les infiltrations dans les locaux loués en provenance de la toiture. Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2023, la SARL GUL MARKET a assigné la SCI BEN SABEUR devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de : -Condamner la SCI BEN SABEUR à lui payer la somme de 60 000 euros en réparation de son préjudice matériel, financier, moral et de jouissance -Condamner la SCI BEN SABEUR à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, -Condamner la SCI BEN SABEUR aux dépens. Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2024, la SCI BEN SABEUR sollicite du tribunal de : -Débouter la SARL GUL MARKET de l’ensemble de ses demandes, -Condamner la SARL GUL MARKET à une amende civile, -Condamner la SARL GUL MARKET à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, -Condamner la SARL GUL MARKET à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, -Condamner la SARL GUL MARKET aux dépens. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux écritures des parties pour un complet exposé des moyens. L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du 17 juin2024 et mise en délibéré au 30 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties. Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande d’amende civile, celle-ci ne pouvant être prononcée que d’office par le tribunal et non à la demande d’une partie. Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SARL GUL MARKET Se fondant sur les articles 1103, 1104, 1719 du code civil, et sur l’article R. 145-35 du code de commerce, la SARL GUL MARKET sollicite que la SCI BEN SABEUR soit condamnée à lui payer la somme de 60 000 euros en réparation de l’ensemble de ses préjudices matériels, financier, moral et de jouissance. Elle indique avoir subi continuellement des infiltrations d’eau depuis 2016 au sein de son local et provenant de la toiture, sans que son bailleur n’intervienne pour y mettre fin. Ses préjudices matériels consistent en une dégradation des plafonds et de la peinture, la dégradation du sol, des marchandises et des matériels. Son préjudice financier résulte de la fermeture des locaux et de l’arrêt de l’activité à chaque infiltration. Son trouble de jouissance découle des désordres ayant gravement affecté son local. Son préjudice moral consiste en les tracas causés par l’état de la toiture, les dégâts des eaux et la résistance abusive de sa bailleresse. La SCI BEN SABEUR s’oppose à cette demande. Se fondant sur les articles 1103, 1104 et 606 du code civil et sur l’article 5 du bail, elle indique qu’au mois de janvier 2016, la SARL GUL MARKET l’a informée qu’elle allait procéder à des travaux sur le toit en posant une fenêtre de toit avec aération. Quelques mois après la réalisation de ces travaux, un premier dégât des eaux a été constaté. Elle a alors procédé aux réparations nécessaires. Un second sinistre est intervenu en juillet 2017, imputé au débordement des chéneaux. Des travaux ont été effectués dès le mois de juillet 2017. En août 2018, un troisième sinistre est intervenu, de nouveau imputé au débordement des chéneaux, et la SARL GUL MARKET a alors cessé de régler ses loyers. Elle indique avoir elle-même procédé au nettoyage des chéneaux en septembre 2018, alors que ces travaux d’entretien incombaient selon elle à la locataire. En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code. Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature même du contrat de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. L’article 606 du code civil prévoit que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. En l’espèce, l’article 5 du bail met à la charge de la locataire les travaux d’entretien. Il ressort des constats amiables produits par la SARL GUL MARKET que son local a subi des infiltrations provenant de la toiture en juin 2016, juillet 2017, septembre 2017 et septembre 2022. Aucune des pièces produites ne permet de conclure à l’existence d’un désordre structurel affectant la toiture et qui serait à l’origine des infiltrations. Il ressort des factures produites par la SCI BEN SABEUR qu’elle a en juillet 2016, en octobre 2017, en septembre 2018 et en novembre 2022, fait procéder à des travaux notamment de nettoyage des chéneaux, qui ne lui incombaient pourtant pas en application du bail, le nettoyage des chéneaux relevant de l’entretien et non des grosses réparations. De plus, les photographies de la toiture prises par le couvreur en 2017 font apparaître que les chéneaux sont fortement encombrés par la végétation. Il se conclut de l’ensemble de ces éléments que la SARL GUL MARKET ne démontre pas suffisamment que la SCI BEN SABEUR ait manqué à son obligation de délivrance, la preuve de l’origine du sinistre n’étant pas rapportée. La SARL GUL MARKET sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par la SCI BEN SABEUR La SCI BEN SABEUR sollicite que la SARL GUL MARKET soit condamnée à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Elle fait valoir que la SARL GUL MARKET l’a assignée abusivement, n’apportant pas la preuve des faits qu’elle allègue. Elle ajoute que la SARL GUL MARKET a posé une fenêtre de toit en 2016, qu’elle laisse systématiquement ouverte, ce qui pourrait expliquer les infiltrations d’eau ponctuelles. En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. En l’espèce, la SCI BEN SABEUR ne produit aucune pièce de nature à démontrer que la SARL GUL MARKET laisserait systématiquement sa fenêtre de toit ouverte. Faute pour la SCI BEN SABEUR d’apporter la preuve de la mauvaise foi de la SARL GUL MARKET, qui ne saurait se déduire de l’insuffisance probatoire de son dossier de plaidoirie, la SCI BEN SABEUR sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. Sur les mesures de fin de jugement En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL GUL MARKET, partie perdante, sera condamnée aux dépens. Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI BEN SABEUR l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La SARL GUL MARKET sera donc condamnée à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, -Déboute la SARL GUL MARKET de sa demande de dommages et intérêts, -Déboute la SCI BEN SABEUR de sa demande de dommages et intérêts, -Condamne la SARL GUL MARKET à payer à la SCI BEN SABEUR la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, -Condamne la SARL GUL MARKET aux dépens. Fait au Palais de Justice, le 30 septembre 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé. LA GREFFIERE LA JUGE Madame AIT Madame CORON