Texte intégral
Du 15 novembre 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/01428 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMVR
Société VILOGIA
C/
[U] [T]
- Expéditions délivrées à
la SELARL RACINE BORDEAUX
[U] [T]
- FE délivrée à la SELARL RACINE BORDEAUX
Le 15/11/2024
Avocats : la SELARL RACINE BORDEAUX
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 novembre 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDERESSE :
Société VILOGIA
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Maître Victoire GAY substituant Maître Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE BORDEAUX
DEFENDERESSE :
Madame [U] [T]
née le 22 Janvier 1983 à
[Adresse 3] -
Bât. K - 6ème étage - appt. 541 -
[Localité 2]
Présente
DÉBATS :
Audience publique en date du 27 Septembre 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 08 Juillet 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 15 mai 2019, la Société VILOGIA a donné à bail à Madame [U] [T] un logement situé [Adresse 3], Bâtiment K, 6e étage, Appt. 541 à [Localité 2].
Par acte de commissaire de justice du 29 août 2023, la Société VILOGIA a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.273,48 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, la Société VILOGIA a assigné Madame [U] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 27 septembre 2024 aux fins de voir :
- Constater la résiliation du bail par l'effet du commandement en date du 29/08/2023,
- Condamner Madame [T] [U] en conséquence à quitter vider et rendre libre de corps et biens ainsi que de toutes personnes ou objets mobiliers se trouvant de son chef dans les locaux dont s'agit, dans les QUARANTE HUIT HEURES de la décision à intervenir,
- Dire que faute par elle de ce faire, elle y sera contrainte et expulsée si nécessaire, avec le concours de la force publique et d'un serrurier (art L 412-1 et suivants du Code de procédure civile d'exécution),
- Condamner Madame [T] [U] à payer à la SA VILOGIA une indemnité provisionnelle de 3.079,96 euros correspondant aux sommes restant dues au 01/07/2024 outre intérêts au taux légal à compter de cette date,
- Condamner Madame [T] [U] à payer à la SA VILOGIA une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des locaux,
- Condamner Madame [T] [U] au paiement de la somme de 800,00 euros au titre de l'article 700 CPC,
- Vu l'urgence, rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir (art. 514 du Code de Procédure Civile),
- Condamner Madame [T] [U], aux entiers dépens (art. 696 du Code de Procédure Civile).
L'affaire a été débattue à l’audience du 27 septembre 2024.
Lors de l’audience du 27 septembre 2024, la Société VILOGIA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2.628,86 euros au 17 septembre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délai de paiement.
En défense, Madame [U] [T] comparaît et expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 80 euros en sus du loyer courant.
Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 15 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 22 juillet 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 27 septembre 2024.
La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 31 août 2023.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La Société VILOGIA a fait signifier à Madame [U] [T] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.273,48 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 29 août 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.
Ce défaut de régularisation fonde la Société VILOGIA à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 30 octobre 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats, du diagnostic social et financier et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Madame [T] a repris le paiement d’un loyer courant, apparait en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l'arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.
Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
En cas de non-respect de ce moratoire, la Société VILOGIA sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [T].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [T] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (504,83 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la Société VILOGIA produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2.628,86 euros à la date du 17 septembre 2024.
Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :
les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (79 + 57,45 + 136,51 = 272,96 euros),
des pénalités pour non réponse à l’enquête de ressources (7,62 x 7 = 53,34 euros) sans qu’il soit justifié de la régularité de leur application.
Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [U] [T] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.302,56 euros, en deniers ou quittance à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 17 septembre 2024 – échéance du mois d'août 2024 incluse, compte tenu de virements de 612,45 euros susceptibles d’être intervenus postérieurement à ce décompte.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Madame [T] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er septembre 2024.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [U] [T].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [U] [T] à verser à la Société VILOGIA la somme de 150 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 30 octobre 2023 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 15 mai 2019 entre Madame [U] [T] et la Société VILOGIA, relatif au logement situé [Adresse 3], Bât. K, 6e étage, Appt. 541 à [Localité 2] ;
CONDAMNONS Madame [U] [T] à payer à la Société VILOGIA la somme de 2.302,56 euros, en deniers ou quittance valable à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 17 septembre 2024 (échéance du mois d'août 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Madame [U] [T] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 24 mois à raison de 23 mensualités successives de 80 euros chacune, suivies d’une 24ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
qu’en ce cas, à défaut pour Madame [U] [T] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (504,83 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [U] [T] à son paiement à compter du 1er septembre 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Madame [U] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS Madame [U] [T] à payer à la Société VILOGIA une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
