Texte intégral
- N° RG 23/01659 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CC7T4
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE
Date de l'ordonnance de
clôture : 02 Avril 2024
Minute n°24/727
N° RG 23/01659 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CC7T4
le
CCC : dossier
FE :
Me Benjamin JAMI
Me Maud SILBERBERG
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU SEIZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE
PARTIES EN CAUSE
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [4] sis [Adresse 2] représenté par son Syndic le cabinet BSGI sis [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant
DEFENDEUR
Monsieur [W] [M] [B] [E]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]
représenté par Maître Maud SILBERBERG de la SCP BAHUCHET-ESTIENNE-ROVEZZO-SILBERBERG, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré : M. NOIROT, Juge statuant comme Juge Unique
DEBATS
A l'audience publique du 14 Mai 2024,
GREFFIER
Lors des débats et du délibéré : Mme BOUBEKER, Greffière
JUGEMENT
réputée contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, et après prorogation du délibéré initialement prévu au 19 juillet 2024, M. NOIROT, Président, ayant signé la minute avec Mme BOUBEKER, Greffière ;
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- N° RG 23/01659 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CC7T4
EXPOSE DU LITIGE
M. [W] [E] est propriétaire d’un appartement au sein de la résidence [4], correspondant au lot n° 7 de cet ensemble immobilier sous le régime de la copropriété sis [Adresse 2] / [Adresse 3] à [Localité 6].
Courant 2019, M. [E] a cessé de payer ses charges de copropriété.
Par commandement de payer du 14 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [4] (ci-après « le SDC »), représenté par son syndic la BSGI, a fait sommer M. [E], de régler la somme de 8827,91 €, au titre d’un arriéré de charges de copropriété.
En l’absence de règlement, par acte de commissaire de justice du 3 avril 2023, le SDC a fait assigner M. [E] devant le tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de recouvrement de son arriéré de charges de copropriété.
Par ses dernières conclusions notifiées le 24 janvier 2024 par le Réseau Privé Virtuel des Avocats (RPVA), le SDC demande au tribunal, aux visas des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 55 du décret du 17 mars 1967, de :
« DEBOUTER Monsieur [W] [M] [B] [E] de toutes ses demandes, fins et prétentions.
- CONDAMNER Monsieur [W] [M] [B] [E] au paiement d’une somme de 13.011,03 € au titre des charges courantes impayées (échéance du 1er trimestre 2024 incluse).
- ORDONNER la capitalisation des intérêts.
- CONDAMNER Monsieur [W] [M] [B] [E] au paiement d’une somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts.
- RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.
- CONDAMNER Monsieur [W] [M] [B] [E] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] une indemnité d’un montant de 1200,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ».
Le SDC soutient qu’il dispose d’une créance certaine, liquide et exigible de 13011,03 € à l’encontre de M. [E], résultant des décisions d’assemblées générales ayant approuvé et fixé le montant des budgets des exercices écoulés. Il ajoute que sa créance est incontestée à hauteur de 10994,59 €.
Le SDC estime que les frais qu’il a exposés pour recouvrir sa créance sont imputables à M. [E]. Il indique que la liste des frais visés dans l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas exhaustive. Il ajoute que la somme des frais de recouvrement contestée est raisonnable et proportionnée au regard de la durée du défaut de paiement de M. [E].
Le SDC indique que le comportement de M. [E] répétitif et injustifiée lui a porté préjudice financièrement.
Concernant la demande de délai de paiement, le SDC s’y oppose estimant que M. [E] ne serait pas en mesure de s’acquitter de sa dette sur 24 mois et ne produit aucun élément en ce sens.
Par ses dernières conclusions notifiées le 4 janvier 2024 par le RPVA, M. [E] demande au tribunal, aux visas des articles 9 du code de procédure civile, et 1343-5 du code civil, de :
« Juger que Monsieur [E] reste devoir la somme de 10.994,59 €, au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées à l’échéance du 4e trimestre 2022 incluse.
Juger que Monsieur [E] pourra s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 400 € et le solde la 24e mensualité.
Juger que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC [4] du surplus de ses demandes.
Statuer ce que droit sur les dépens qui seront recouvré comme en matière d’aide juridictionnelle ».
M. [E] ne conteste pas son défaut de paiement à hauteur de 10994,59 €, qu’il explique par son licenciement, entraînant des difficultés financières.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.
La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 avril 2024.
L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 14 mai 2024 et mise en délibéré au 19 juillet 2024, prorogé au 16 septembre 2024.
MOTIFS
Sur la dette principale
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».
En l’espèce, le SDC produit les éléments suivants :
- la matrice cadastrale indiquant que M. [E] est propriétaire d’un appartement sis [Adresse 5] à [Localité 6] ;
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des 11 février 2019, 15 octobre 2020, 16 juillet 2021 et 20 mars 2023 approuvant les comptes de la copropriété et les travaux sur la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2024 ;
- l’attestation de non recours concernant les assemblées générales des 11 février 2019, 15 octobre 2020 et 16 juillet 2021 ;
- les appels de fonds de M. [E] à compter du 3e trimestre 2019 jusqu’au 1er trimestre 2024 inclus, les apurements de travaux ou charges exceptionnelles correspondants à la même période ;
- un décompte actualisé au 1er janvier 2024 de la créance du SDC, présentant un solde débiteur de 13011,03 € dont 645,95 € de frais, soit 12365,08 € hors frais de recouvrement.
M. [E] reconnaît son défaut de paiement, mais pour un montant de 10 994,59 €. Toutefois, il arrête sa créance au 1er trimestre 2022 dans le dispositif de ses conclusions et non pas à ce jour. Et il n’explique ni même ne soutient que le relevé détaillé de la créance du SDC serait erroné.
Dès lors, il sera fait droit à la demande du SDC pour un montant de 12365,08 € arrêté au 1er janvier 2024 inclus au titre des arriérés de charges de copropriété cumulés depuis le 1er juillet 2019 inclus.
Sur les frais de recouvrement
L’article 10-1 de la même loi dispose :
« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».
En l’espèce, le SDC produit un décompte actualisé de sa créance au 1er janvier 2024 comprenant des frais évalués à 645,95 €, deux contrats de syndics pour les exercices du 15 mars 2022 au 31 mars 2024, la facture du 17 février 2022 correspondant à la sommation de payer délivrée le 14 février 2022, d’un montant de 165,95 €.
Le décompte actualisé au 1er janvier 2024 de la créance du SDC ne suffit pas à établir les frais de relance, de mise en demeure et d’affranchissement antérieurs au 15 mars 2022, soit la date du plus ancien contrat de syndic produit, d’un montant de 156 €.
Dès lors, ces frais ne sont pas dus par M. [E].
Par conséquent, il sera fait partiellement droit à la demande du SDC à hauteur de 489,95 €.
Sur les dommages et intérêts, les intérêts légaux et l’anatocisme
L’article 768 du code de procédure civile dispose :
« Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées » (le tribunal met en relief).
Aux termes des articles 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ».
L’article 1343-2 du code civil dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise ».
Le défaut de paiement ne constitue pas une résistance abusive. Le législateur indemnise le préjudice en résultant par l’application de l’intérêt au taux légal. Il faut justifier d’un préjudice distinct spécifique pour être indemnisé au-delà.
En l’espèce, le SDC ne réclame pas au dispositif de ses conclusions d’intérêts légaux.
Sans intérêts, il ne saurait y avoir leur capitalisation. La demande d’anatocisme sera donc rejetée.
Le SDC ne justifie pas d’un préjudice distinct du simple retard de paiement que subit tout créancier impayé à l’échéance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.
Sur le moratoire demandé par M. [E]
L’article 1343-5 du code civil dispose :
« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment ».
En l’espèce, M. [E] produit son certificat de travail, ses impôts sur les revenus de 2022, son revenu de solidarité active de septembre à novembre 2023, son livret de famille, le certificat de scolarité de ses deux enfants, les indemnités journalières de son épouse sur la période du 1er avril au 30 septembre 2023 d’un montant de 5 951,16 €, un bulletin de paie d’octobre 2023 d’un montant de 522,90 €.
M. [E] ne produit pas ses ressources actualisées et ne produit pas d’élément sur ses charges, de sorte qu’il n’établit pas être en capacité financière de s’acquitter de sa dette par un échelonnement sur deux années.
Par conséquent, cette demande sera rejetée.
Sur les autres demandes
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Succombant, M. [E] sera condamné aux dépens de l’instance.
Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Succombant, M. [E] sera condamné à payer 500 € au SDC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire :
L’article 514 du Code de procédure civile, issu de l’article 3 du décret du 19 novembre 2019 applicable aux instances introduites au 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L’exécution provisoire de droit sera donc rappelée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [W] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] / [Adresse 3] à [Localité 6] 12365,08 € au titre des charges de copropriété arrêtés au 1er janvier 2024 ;
CONDAMNE Monsieur [W] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] / [Adresse 3] à [Localité 6] 489,05 € au titre des frais de recouvrement arrêtés au 1er janvier 2024 ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier les [4] [Adresse 2] / [Adresse 3] à [Localité 6] de sa demande d’anatocisme ;
DEBOUTE syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier les [4] [Adresse 2] / [Adresse 3] à [Localité 6] de sa demande de dommages et intérêts pour un montant de 2000 € ;
DEBOUTE Monsieur [W] [E] de sa demande de moratoire en application de l’article 1343-5 du code civil ;
CONDAMNE Monsieur [W] [E] aux dépens de l’instance ;
CONDAMNE Monsieur [W] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier les [4] [Adresse 2] / [Adresse 3] à [Localité 6] 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
