Texte intégral
COUR D’APPEL DE MONTPELLIER
TOTAL COPIES 4
COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat demandeur
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2
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1
N° RG 21/04682 - N° Portalis DBYB-W-B7F-NMUB
Pôle Civil section 2
Date : 07 Novembre 2024
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Pôle Civil section 2
a rendu le jugement dont la teneur suit :
DEMANDEURS
Madame [H] [P] épouse [D]
née le 19 Avril 1976 à [Localité 5] (75),
demeurant [Adresse 2]
Monsieur [Y] [D]
né le 09 Février 1981 à [Localité 6] (92),
demeurant [Adresse 2]
représentés par Maître Simon LAMBERT de la SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER
DEFENDEUR
Monsieur [U] [W] [F] [S] [N]
né le 08 Avril 1931 à [Localité 7],
demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Bernard VIDAL de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER et Me Pauline GARCIA, avocat plaidant au barreau de NIMES
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :
Président : Magali ESTEVE
Juge unique
assisté de Françoise CHAZAL greffier faisant fonction, lors des débats et du prononcé.
DEBATS : en audience publique du 05 Septembre 2024
MIS EN DELIBERE au 07 Novembre 2024
JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 07 Novembre 2024
EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure :
Monsieur [U] [N] est propriétaire d’un bien immobilier constitué d’un appartement avec garage et cellier sis [Adresse 1] à [Localité 4] (34).
Le 12 février 2021, Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D] formalisaient par l’intermédiaire de l’agent immobilier affilié à la SAS IAD France une proposition d’achat dudit bien pour un montant de 350.000 euros. Cette proposition était signée par Monsieur [U] [N].
Suite à information de l’agent immobilier du souhait de Monsieur [U] [N] de modifier à la hausse le prix de vente, Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D] mettaient en demeure le vendeur de procéder à la vente conformément à la proposition d’achat, par courrier recommandé avisé le 16 mars 2021.
Par courrier recommandé du 15 mars 2021, avisé le 18 mars 2021, Madame [H] [D] par l’intermédiaire d’un huissier de justice mettait en demeure Monsieur [N] [U] de procéder à la finalisation de la vente sous huit jours.
Par courrier de son assureur protection juridique en date du 1er avril 2021, renouvelé en date du 16 avril 2021, Monsieur [Y] [D] mettait en demeure Monsieur [N] [U] de procéder à la signature du compromis de vente au prix de 350.000 euros sous quinze jours.
Par courrier de son conseil en date du 15 avril 2021, Monsieur [U] [N] informait Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D] du dépôt d’une demande de protection judiciaire le concernant.
C’est dans ce contexte et à défaut d’accord entre les parties que Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D] ont assigné Monsieur [N] [U] devant le tribunal judiciaire de Montpellier par acte du 5 novembre 2021 aux fins de régularisation de la vente du bien immobilier sous astreinte et paiement de dommages et intérêts.
Par jugement du 25 février 2022, une mesure de curatelle simple était prononcée dans l’intérêt de Monsieur [U] [N] et Madame [J] [N], sa fille, était désignée en qualité de curateur.
Prétentions et moyens des parties :
Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 8 février 2024, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de leur argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les époux [D], demandent au tribunal de :
A TITRE PRINCIPAL :
CONDAMNER Monsieur [U] [N] à payer à Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D], la somme de 9.820 euros en réparation de la perte de chance de ne pas avoir de loyers à payer ;
CONDAMNER Monsieur [U] [N] à payer à Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D], la somme de 10.000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral ;
DEBOUTER Monsieur [U] [N] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions ;
SUBSIDIAIREMENT :
JUGER que la réparation du préjudice de M. [N] sera réduite à de plus justes et raisonnables proportions ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
CONDAMNER Monsieur [U] [N] à payer à Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
Au soutien de leurs prétentions ils exposent, au visa de l’article 1113 du code civil, et des articles 1582 et 1583 du code civil, que l’offre d’achat a été acceptée, ne mentionnait pas de conditions suspensives, que le vendeur a commis une faute en refusant la vente, que sa responsabilité est engagée.
Au visa de l’article 1589 du code civil, ils font valoir que le contrat de vente a été conclu, et au visa de l’article 1221 du code civil sollicitent des dommages et intérêts résultant de son inexécution.
Au visa de l’article 414-1 du code civil, ils précisent qu’il n’est pas démontré que le vendeur n’était pas sain d’esprit lors de la signature de la proposition d’achat.
Au visa de l’article 464 du code civil, ils font valoir que le préjudice n’est pas démontré.
Ils contestent les allégations d’un prix dérisoire en produisant plusieurs annonces de vente immobilières de biens comparables sur la même commune.
Aux visas des articles 1104, 1217 et 1231 du code civil, ils indiquent avoir subi un préjudice résultant des changements d’avis de la part du vendeur, en ce qu’ils ont perdu à hauteur de 90% la chance de ne plus s’acquitter d’un loyer d’un montant de 1091 euros jusqu’à ce qu’ils deviennent propriétaires en date du 4 avril 2022.
Ils précisent qu’aucune faute de leur part n’est démontrée, et que le préjudice moral du vendeur n’est pas justifié.
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Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 30 novembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [U] [N], demande au tribunal de :
Débouter Madame [P] et Monsieur [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
Condamner solidairement Madame [P] et Monsieur [D] au paiement de la somme de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,
Condamner solidairement Madame [P] et Monsieur [D] au paiement de la somme de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Les condamner solidairement aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions et pour l’essentiel, il estime que la proposition d’achat constitue un acte matérialisant des pourparlers, que son accord devait intervenir lors du compromis de vente devant notaire.
Il fait valoir qu’il n’a pas écrit la mention d’acceptation, précédant sa signature sur la proposition d’achat, et que cette acceptation n’est pas datée.
Au visa de l’article 1583 du code civil, il indique qu’à 89 ans, il n’a plus la notion de la valeur de l’argent, et produit un certificat médical en date du mois de mai 2021 établi par un médecin inscrit dans le cadre de la demande en protection judiciaire.
Au visa de l’article 464 du code civil, il indique que son engagement doit être annulé du fait du trouble psychique dont il est atteint.
Au visa de l’article 414-1 du code civil, il explique qu’il perdu la notion de l’argent.
Au visa de l’article 1169 du code civil, il indique que le prix convenu était bien en deçà des prix du marché.
Il souligne que le préjudice des acheteurs n’est pas démontré, qu’il a subi des pressions et menaces lui causant un préjudice.
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L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 aout 2024 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 5 septembre 2024.
A cette date, les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries et avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré au 7 novembre 2024.
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MOTIFS DE LA DECISION
Sur la responsabilité de Monsieur [U] [N]
Conformément à l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.
Aux termes de l’article 1114 du code civil, l'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.
Conformément à l’article 1118 du code civil, l'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre.
Tant que l'acceptation n'est pas parvenue à l'offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l'offrant avant l'acceptation.
L'acceptation non conforme à l'offre est dépourvue d'effet, sauf à constituer une offre nouvelle.
Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.
Conformément à l’article 414-1 du code civil ; pour faire un acte valable, il faut être sain d'esprit. C'est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de l'acte.
Aux termes de l’article 464 du code civil, les obligations résultant des actes accomplis par la personne protégée moins de deux ans avant la publicité du jugement d'ouverture de la mesure de protection peuvent être réduites sur la seule preuve que son inaptitude à défendre ses intérêts, par suite de l'altération de ses facultés personnelles, était notoire ou connue du cocontractant à l'époque où les actes ont été passés.
Ces actes peuvent, dans les mêmes conditions, être annulés s'il est justifié d'un préjudice subi par la personne protégée.
Conformément à l’article 1169 du code civil, un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s'engage est illusoire ou dérisoire.
En l’espèce,
il apparait de la proposition d’achat en date du 12 février 2021 qu’elle mentionne précisément le bien immobilier et ses dépendances (garage et cellier), l’adresse et la superficie de l’appartement. Le prix de 350.000 euros est par ailleurs clairement indiqué, avec la mention « sous réserve de l’acceptation des propriétaires ».
Il est précisé dans ce même document, que l’offre était valable jusqu’au 22 février 2021, que cette date correspond à la date limite à laquelle le mandataire du vendeur doit faire connaitre la réponse de ce dernier et qu’en cas de refus ou d’absence de réponse dans le délai, la proposition était considérée comme caduque.
Ainsi, il ressort de cette formulation que la caducité de l’offre, ne résulte pas d’une acceptation tardive. Par ailleurs, il apparait que par courriel du 23 février 2021, les acheteurs sollicitaient l’agent immobilier pour une seconde visite de l’appartement, suite à l’acceptation de l’offre.
Il s’en déduit donc que l’acceptation de l’offre d’achat datée du 12 février 2021 n’a pas été réalisée tardivement.
Si des dates de signature d’avant contrat et d’acte authentique notariés sont mentionnées à la proposition d’achat, il n’est pas précisé que ces étapes et ces délais constituent des clauses suspensives, et des réserves à l’offre d’achat.
La mention du paragraphe II « rédaction », indique que « le notaire consignera l’accord des parties dans les compromis et la promesse de vente », elle ne permet pas d’établir que l’accord n’est pas déterminé dans la proposition d’achat acceptée.
La proposition d’achat est signée des proposants, et sous la mention « propriétaire (s) » figure une signature, dont il n’est pas contesté qu’elle soit celle de Monsieur [U] [N]. Cette signature est apposée sous la mention manuscrite « bon pour accord au prix de vente de 332500 euros net vendeur ».
Si le défendeur indique qu’il n’a pas écrit cette mention, il apparait qu’il a été en mesure de la lire, et qu’il a apposé sa signature à la proposition mentionnant le prix net vendeur.
Ainsi, il y a lieu de constater qu’étant donné qu’il y a eu consentement des parties sur la chose et le prix, la vente du bien immobilier était parfaite.
Par ailleurs, il apparait du courrier électronique en date du 4 mars 2021 envoyé à son mandataire, agent immobilier, que Monsieur [U] [N] réitérait son accord aux conditions de la promesse d’achat, et sollicitait que les formalités de vente soient réalisées rapidement.
S’agissant de la capacité de Monsieur [U] [N] à consentir à la vente du bien au prix de 350.000 euros, il convient en premier lieu de relever que le mandat initial de vente donné par Monsieur [U] [N] à l’agent immobilier affilié à la SAS IAD France n’est pas produit, cependant il apparait de l’avenant, pièce 2 du défendeur, qu’il mentionne un mandat établi le 19 janvier 2021.
Il convient de constater que le certificat médical circonstancié du médecin [L], établi en date du 11 mai 2021, mentionne un affaiblissement dû à l’âge, ne se prononce pas, en page 4, sur les capacités de Monsieur [U] [N] à gérer seul son argent, ses démarches administratives, à comprendre les enjeux d’une procuration, fait état de troubles de la mémoire, du discernement et du jugement, et d’une très légère atteinte cognitive due à l’âge.
S’il est mentionné une vulnérabilité du fait d’une perte progressive du sens de la valeur de l’argent, il apparait que cette mention est précisée par le médecin au sens que le patient aurait été « victime d’une tentative d’arnaque immobilière récente ».
Il s’en déduit que la vulnérabilité portée au certificat médical résulte du discours tenu par Monsieur [U] [N] et ses proches au médecin, et n’est pas corroborée par d’autres éléments, tels que des tests dont les résultats seraient portés au certificat médical, notamment en page 4.
Les courriers électroniques de Monsieur [U] [N] en date du mois de mars 2021 ne permettent pas d’établir une vulnérabilité, étant par ailleurs précisé que Monsieur [U] [N] a agi par l’intermédiaire de son mandataire, agent immobilier.
Il n’est effectivement pas démontré que Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D] avaient connaissance d’un état de vulnérabilité de Monsieur [U] [N], étant donné que la mise en vente de l’appartement de Monsieur [U] [N] a été gérée par l’intermédiaire d’un agent immobilier.
Enfin, s’agissant de la valeur du bien immobilier, il convient de constater que les annonces de vente immobilières produites en demande sont dépourvues de date, que l’estimation produite en défense en date du mois de mars 2021 du site « seloger » est trop imprécise car ne résultant pas d’une visite du bien, et que celle de l’agence « Cabinet Noblot » du mois de novembre 2021 est tardive au regard des fluctuations des prix du marché immobilier. Il n’est donc pas démontré d’adéquation ou inadéquation entre le prix accepté et les prix du marché à cette période.
Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [U] [N] a engagé sa responsabilité, en refusant de poursuivre les formalités de vente de son appartement après avoir accepté la proposition d’achat du 12 février 2021.
Sur les préjudices subis
En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En l’espèce,
Il est produit les justificatifs de demande de prêt immobilier, et consultation de professionnels pour des travaux dans l’appartement objet de la proposition d’achat. Les demandeurs justifient également de leur loyer à la date du mois de juin 2021.
Il apparait des courriers de relance adressés par Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D] à Monsieur [U] [N] qu’ils avaient l’intention de se conformer aux délais mentionnés à la proposition d’achat, de sorte qu’il convient de retenir leur évaluation à hauteur de 90% de la perte de chance de ne plus régler de loyer à partir du 15 juin 2021 et jusqu’au 4 avril 2022, date de conclusion de leur achat immobilier, soit au total la somme de 9820 euros.
La seule attestation d’une collègue de travail de Madame [H] [D] ne peut suffire à établir l’existence d’un préjudice moral, pour elle et son époux, les demandes à ce titre seront rejetées.
En conséquence, Monsieur [U] [N] sera condamné au paiement de la somme de 9820 euros, à titre de dommages et intérets.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérets
Les mises en demeure adressées par Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D], ne peuvent être qualifiées d’abusives, étant donné que la vente était parfaite, de sorte qu’en l’absence de faute, la demande de dommages et intérêts de Monsieur [U] [N] sera rejetée.
Sur les autres demandes
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Monsieur [U] [N], partie succombant, sera condamné aux entiers dépens.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l'espèce, l'équité commande de condamner Monsieur [U] [N] à payer à Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, et il n’y a pas lieu de l’écarter.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [U] [N] à payer à Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D] la somme de 9820 euros (NEUF MILLE HUIT CENT VINGT EUROS) au titre de dommages et intérêts constitués par la perte de chance d’acquérir le bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4] (34) ;
DEBOUTE Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;
DEBOUTE Monsieur [U] [N] de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [U] [N] à payer à Monsieur [Y] [D] et Madame [H] [D] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
CONDAMNE Monsieur [U] [N] aux entiers dépens.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,
Françoise CHAZAL Magali ESTEVE
