Tribunal judiciaire, 30 octobre 2024. 24/51220

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/51220 - N° Portalis 352J-W-B7I-C37W5 N° : 11 Assignation du : 05 Février 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 30 octobre 2024 par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDERESSE La S.A.S. LE [Adresse 7] [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocats au barreau de PARIS - #C0260 DEFENDERESSES La S.A.S. EL&N [Adresse 7] [Adresse 1] Chez Comptacom [Localité 2] et assignée dans les lieux loués dans les lieux exploités sous l’enseigne “EL§N [Localité 8]”situé au sein de la galerie commerciale “LE [Adresse 7]” [Adresse 6] [Localité 4] désormais dans les liens d’une procédure de liquidation judiciaire prononcée par jugement du tribunal de commerce de BOULOGNE sur MER du 7 mars 2024 LA SAS LE&N FRANCE HOLDINGS [Adresse 1] Chez Comptacom [Localité 2] représentées par Maître Philippe TORRE de la SELARL REINHART MARVILLE TORRE, avocats au barreau de PARIS - #K0030 DÉBATS A l’audience du 23 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Pascale GARAVEL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Aux termes d’un acte sous seing privé signé les 19 et 25 octobre 2022 ayant fait l’objet d’un avenant en date des 27 février et 9 mars 2023, la société [Adresse 7] a donné un bail un local commercial situé au sein de la Galerie « Le [Adresse 7] » situé [Adresse 6] à la société EL&N [Adresse 9] devenue EL&N [Adresse 7], pour une durée de dix années à compter du 21 novembre 2022 pour un loyer annuel de 212 000 € hors charge et hors taxe outre un loyer variable additionnel variable. Aux termes d’un second acte sous seing privée du 19 octobre 2022, ces mêmes sociétés ont conclu un bail civil pour la location d’un local à usage de réserve pour un loyer annuel de 8400 € hors taxe et hors charge. Dans ces deux baux est mentionnée l’intervention de la société EL&France Holdings en qualité de garant solidaire du preneur pour l’ensemble des sommes dues au titre de ces contrats. Se plaignant d’impayés locatifs concernant les locaux commerciaux, la société [Adresse 7] a délivré un commandement de payer en date du 28 décembre 2023 pour un montant principal de 304 795,26 € au preneur. Le 3 janvier 2024, la société [Adresse 7] a dénoncé ce commandement de payer à la société El&N France Holdings en sa qualité de garant. Le 22 décembre 2023, un commandement de payer a également été délivré à la société EL&N [Adresse 7] sur le fondement du bail civil, concernant une dette locative d’un montant de 16 860,61 €. Le 29 décembre 2023, ce commandement a été dénoncé à la société EL&N France Holdings. Par ailleurs par deux lettres recommandées en date des 19 mai et 24 octobre 2023, le bailleur a mis en demeure son locataire d’effectuer, comme il s’y était engagé, à mettre le local en conformité avec les règles de sécurité du site et d’arrêter d’entreposer de la marchandise sur des parties communes de la galerie. Le 28 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer au preneur une sommation de se mettre en conformité en reprenant les griefs susmentionnés. Cet acte a été dénoncé à la société EL&France Holdings le 4 janvier 2024. Se prévalant de l’absence de régularisation des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois imparti ainsi que l’absence de mise en conformité avec les règles de sécurité prévus dans le règlement intérieur, le bailleur a, par exploit du 5 février 2024, fait citer la société EL&N [Adresse 7] et EL&N France Holdings devant le Président du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé afin d’obtenir l’expulsion du preneur et le paiement des impayés locatifs. Les 6 et 8 mars 2024, la société bailleresse a fait délivrer par acte d’huissier des commandements de payer visant la clause résolutoire pour chacun des baux à la société El&N [Adresse 7]. Le 14 mars 2024, ces actes ont été dénoncés à la société EL&France Holdings. Par jugement du 7 mars 2024 publié au BODACC les 11 et 12 mars 2024, le tribunal de commerce de Boulogne sur mer a prononcé la liquidation judiciaire de la société EL&N [Adresse 7] et a désigné la SELARL WRA en qualité de liquidateur judiciaire.  Le 14 mai 2024, la SELARL WRA a remis à la société Le [Adresse 7] les clefs des locaux. Dans ses dernières conclusions soutenues oralement à l’audience, la demanderesse sollicite du Président du tribunal judiciaire de : Donner acte de son désistement d’instance à l’encontre de la société EL&N [Adresse 7] et le déclarer parfait,DEBOUTER la société EL&N France Holdings de l’ensemble de ses demandes, CONDAMNER la société EL&N France Holdings par provision à payer la somme de 573 028,18 € au titre du bail commercial.CONDAMNER la société EL&N France Holdings par provision à payer la somme de 22 427,61 € au titre du bail civil, CONDAMNER la société EL&N France Holdings à payer des intérêts de retard correspondant au taux majoré de cinq points à compter de la mise en demeure adressée le 11 avril 2023 et subsidiairement à compter du 29 décembre 2023 avec capitalisation des intérêts, CONDAMNER la société EL&N France Holdings à payer la somme de 6000 € au titre des stipulations contractuelles et à titre subsidiaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER la société EL&N France Holdings aux entiers dépens. La société EL&France Holdings sollicite dans ses dernières conclusions soutenues oralement à l’audience : REJETER la demande de provision, A titre subsidiaire, EXONERER la société EL&N de sa responsabilité, A titre très subsidiaire et reconventionnel, Demander un délai aux fins de procéder à l’intervention forcée du groupement [O] [J] et la désignation d’un expert construction avec une mission classique,Ordonner des délais de grâce d’une durée de deux années. Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties. MOTIFS Sur la demande de provision au titre des loyers Aux termes de l'article 835 alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation. Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle. Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En matière locative, le preneur est tenu de verser les loyers conformément aux stipulations contractuelles sauf d’établir le caractère inexploitable des lieux loués. Cette in-exploitabilité doit être évaluée à l’aune de la destination du bail. En l’espèce, il ressort du contrat de bail commercial 19 octobre 2022 que la société EL&France Holdings est garant solidaire de la société EL&N [Adresse 7] pour l’ensemble des sommes dues cette dernière au titre dudit contrat. La société El&N France Holdings ne conteste aucunement dans ses écritures tant le principe que le quantum des impayés du preneur au titre de ce contrat de bail commercial. De la même façon, la société EL&N France Holdings garantie également la société EL&N [Adresse 7] pour l’ensemble des sommes dues au titre du bail civil conclu le 14 octobre 2022. A nouveau, dans ses écritures, il n’est formulé aucune contestation quant au principe et au montant des sommes sollicitées au titre de ce contrat. Pour contester la demande de provision, la société EL&N France Holdings oppose une faute dans la gestion des locaux par la société Espace Expansion, en charge au titre du bail commercial de cette mission. Ce manquement serait caractérisé par un manque de diligence dans l’obtention d’un tarif spécifique dit « tarif jaune » d’électricité. Or alors qu’il supporte la charge de la preuve sur ce point, la société EL&N France Holdings ne fournit aucun élément pour permettre d’établir en quoi ce retard serait constitutif d’un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur définissant une contestation sérieuse. Par ailleurs, la la société EL&N France Holdings soutient qu’un retard dans l’installation d’un bac a graisse aurait retardé également l’exploitation du restaurant par la société EL&N [Adresse 7]. A nouveau, dans ses écritures, il n’est aucunement explicité en quoi ce retard serait causé par le comportement fautif du bailleur ni en quoi cela a retardé l’exploitation du restaurant. Concernant l’amiante, de la même façon, il n’est aucunement explicité dans les écritures du défendeur en quoi cette problématique a causé un retard d’exploitation du local ni que ce retard serait dû à une inexécution contractuelle du bailleur. Concernant l’existence d’une exonération de responsabilité pour force majeur, la société EL&N France Holdings se contente pour soutenir ce moyen d’affirmer qu’une société tierce dénommé Unibail, sans préciser le contour de son intervention dans ses écritures, aurait participé à mettre la société EL&N [Adresse 7] en incapacité de paiement. Sans aucun élément au soutien de cette allégation ni explication quant à la réunion des conditions de la force majeure, ce moyen ne saurait constituer une contestation sérieuse. Ainsi, aucune contestation sérieuse ne s’oppose à la condamnation de EL&N France Holdings au paiement d’une provision correspondant aux loyers impayés par la société El&N [Adresse 7] au titre du bail commercial d’un montant de 520 934,71 € : ainsi qu’au titre du bail civil d’un montant de 20 388,74 €. Au regard des dispositions de l’article 13432 du code civil, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière à compter de la dénonciation à garant du 29 décembre 2023. Sur la demande au titre de la majoration et de la clause pénaleLa clause du bail relative au dépôt de garantie ainsi que les clauses fixant l’indemnité d’occupation au double du loyer et majorant le taux d’intérêt de retard s’analysent comme des clauses pénales ; au regard des circonstances de la cause, ces montants apparaissent manifestement excessifs; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point ni sur la clause pénale pour le même motif. sur la demande de délai pour intervention forcée et expertiseS’agissant d’un pouvoir discrétionnaire, il n’apparait aucunement opportun, de faire droit à cette demande d’appel en garantie étant précisé que la société EL&N France Holdings a la possibilité d’agir dans le cadre d’une autre instance afin d’engager la responsabilité éventuelle des cabinet [O] [J] et Espace Expansion. Concernant la demande d’expertise, il doit tout d’abord être relevé qu’elle n’est supportée dans les écritures par aucune disposition légale. Par ailleurs, cette demande s’inscrit dans un litige autonome entre la société EL&N France Holdings et le cabinet [O] [J] lié par un contrat de maîtrise d’œuvre, litige dans le cadre duquel une mesure d’expertise a déjà été ordonnée par le tribunal de commerce de Paris et aucun élément ne semble le rattacher à la demande principale formulée par la société Le [Adresse 7]. La demande d’expertise sera donc rejetée. Sur la demande délai de grâceAux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Au regard du montant très important de la dette, de l’absence de règlement intervenu depuis le début des impayés, que la défenderesse ne fournit pas d’élément précis sur sa situation financière personnelle, il y a lieu de rejeter purement et simplement la demande de délais de paiement. Sur les demandes accessoires Succombant à l’instance, la société EL&N France Holdings sera condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’apparaît pas inéquitable de la condamner au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS le désistement d’instance de la société Le [Adresse 7] à l’encontre de la société EL&N [Adresse 7] CONDAMNONS la société EL&France Holdings à titre provisionnel, à verser à la société Le [Adresse 7] la somme de 520 934,71 € au titre des impayés locatifs en application du bail commercial augmenté des intérêts légaux à compter du 29 décembre 2023 pour un montant de 304 795,26 € et de la signification de la présente ordonnance pour le surplus, CONDAMNONS la société EL&France Holdings à titre provisionnel, à verser à la société Le [Adresse 7] la somme de 20 388,74 € au titre des impayés locatifs en application du bail civil augmenté des intérêts légaux à compter du 29 décembre 2023 pour un montant de 16 860.61 € et de la signification de la présente ordonnance pour le surplus, ORDONNONS la capitalisation des intérêts à échoir sur une année entière, REJETONS la demande d’appel en garantie, REJETONS la demande de délais de paiement ; REJETONS la demande d’expertise Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Condamnons la société EL&France Holdings aux entiers dépens de l’instance Condamnons la société EL&France Holdings à payer à la société Le [Adresse 7] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 30 octobre 2024. Le greffier Le Président Pascale GARAVEL Pierre GAREAU