Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/51199 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C34XS
N° : 6
Assignation du :
09 Février 2024
[1]
[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 17 septembre 2024
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDERESSE
S.A.R.L. SAVAGES TRAINING
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Julien LOMBARD de la SARL AJML, avocats au barreau de PARIS - #B0052
DEFENDEURS
S.C.I. VOLTAIRE 220 ayant son siège social [Adresse 6] et pour signification
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Sophie KOMBADJIAN de la SCP SCP D’AVOCATS RENAUD ROUSTAN, avocats au barreau de PARIS - #P139
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS MAVILLE IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocats au barreau de PARIS - #U0008
DÉBATS
A l’audience du 15 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 13 juillet 2016, à effet du 1er août 2016, la SCI IMMOBILIERE VOLTAIRE 220 a consenti à Monsieur [X] [D], agissant au nom et pour le compte de la SARL SAVAGES TRAINING, un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés notamment au rez-de-chaussée et au sous-sol du bâtiment E de l'immeuble du [Adresse 1], afin d'y exploiter une salle de sport.
L'immeuble est soumis au statut de la copropriété.
Exposant d'une part, que la toiture du bâtiment E est en très mauvais état depuis l'entrée dans les lieux et qu'elle n'a pas fait l'objet d'une réfection alors que le bailleur s'y était engagé, que d'autre part, les locaux ne bénéficient pas d'un système de ventilation ni d'une isolation acoustique lui permettant d'exploiter les locaux dans de bonnes conditions, sans que le bailleur n'ait remédié à aucun de ces vices malgré mise en demeure, la SARL SAVAGES TRAINING a, par exploit délivré le 9 février 2024, fait citer la SCI VOLTAIRE 220 et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile.
L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois afin d'être en état d'être jugée à l'audience du 15 juillet 2024. A cette audience et dans le dernier état de ses prétentions, la requérante sollicite de :
« A titre principal :
➢ DECLARER la société SAVAGES TRAINING recevable et bien fondés en ses demandes et y faisant droit compte tenu de l’urgence et l’absence de contestation sérieuse ;
➢ DEBOUTER la SCI VOLTAIRE 220 et le S.D.C. DU [Adresse 1] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
➢ CONSTATER que l’urgence est caractérisée et qu’il n’y a aucune contestation sérieuse ;
- ENJOINDRE à la SCI VOLTAIRE 220, à défaut le S.D.C. DU [Adresse 1], d’adresser à Monsieur [J] de la société CVC Consult, bureau d'étude, en mettant en copie Monsieur [U], le cabinet [C], et la Demanderesse, les documents suivants afin de lui permettre de démarrer sa mission et ainsi remettre son audit sur la conformité des Locaux Loués aux normes vis-à-vis notamment de la toiture, ventilation et isolation phonique :
o DOE accompagné des devis et factures existantes le cas échéant ;
o Les plans de l’immeuble et des locaux loués
Et ce, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du troisième (3eme) jour suivant la notification de l’ordonnance de référé,
- Dans l’hypothèse où Monsieur [J] ne serait plus disponible pour exécuter l’audit sollicité, ENJOINDRE la SCI VOLTAIRE 220, à défaut le S.D.C. DU [Adresse 1], de diligenter de tout autre bureau d’études dûment habilité pour remplacer Monsieur [J] dans les missions d’audit qui lui ont été confiées et leur adresser toute pièce requise pour démarrer leur mission, et ce, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du quinzième (15eme) jour suivant la notification de l’ordonnance de référé,
- A réception de l’audit des Locaux Loués par le bureau d’études diligenté en ce sens, ORDONNER la réalisation des travaux de réfection de la toiture, de ventilation et d’isolation phonique conformément aux préconisations du bureau d’études et de l’architecte désigné pour ce faire tout en prenant en compte la destination du Bail et des caractéristiques architecturales des Locaux Loués (notamment la hauteur sous plafond et la luminosité) et ce, dans un délai de quatre (4) mois à compter de la notification de l’ordonnance de référé, par tout moyen, étant précisé que :
* S’agissant des travaux de réfection de la toiture,
CONDAMNER la SCI VOLTAIRE 220 et le S.D.C. DU [Adresse 1] à :
▪ Remettre dans un délai de deux (2) mois copie des démarches entreprises auprès de toutes entreprises compétentes pour réaliser le désamiantage et entreprendre les travaux dans un délai de quatre (4) mois ;
▪ Si l’accord de la copropriété est requis pour procéder auxdits travaux de la toiture, convoquer une assemblée générale des copropriétaires dans un délai suffisant afin que l’assemblée générale des copropriétaires se tienne dans les deux (2) mois à compter de la notification de l’ordonnance de référé et obtenir l’accord de la copropriété et des copropriétaires pour la réalisation desdits travaux de remise aux normes de la toiture et ce, afin de se conformer avec les dispositions contractuelles et la destination des Locaux Loués ;
▪ Réaliser au préalable les travaux de désamiantage de la toiture conditionnant la remise en état de ladite toiture, dans un délai suffisant pour permettre la réalisation des travaux de remise aux normes de la toiture dans le délai de quatre (4) mois susvisé ;
▪ Réaliser les travaux de réfection de la toiture qu’ils prendront à leur charge
* S’agissant de la ventilation :
▪ CONDAMNER la SCI VOLTAIRE 220 et le S.D.C. DU [Adresse 1] à convoquer une assemblée générale des copropriétaires dans un délai suffisant afin que l’assemblée générale des copropriétaires se tienne dans les deux (2) mois à compter de la notification de l’ordonnance de référé et obtenir l’accord de la copropriété et des copropriétaires pour l’installation d’un conduit d’extraction de ventilation aux normes et procéder à son installation, et ce, afin de se conformer avec les dispositions contractuelles et la destination des Locaux Loués ;
▪ CONDAMNER la SCI VOLTAIRE 220 à remettre dans un délai de deux (2) mois copie des démarches entreprises auprès de toutes entreprises compétentes pour installer un conduit d’extraction de ventilation et à entreprendre les travaux dans un délai de quatre (4) mois ;
▪ CONDAMNER la SCI VOLTAIRE 220 à réaliser les travaux relatifs à la ventilation conformément aux prescriptions de l’architecte et du bureau d’étude qui auront été diligentés en ce sens, le coût des travaux lui incombant.
* S’agissant de l’isolation phonique :
▪ CONDAMNER la SCI VOLTAIRE 220 et le S.D.C. DU [Adresse 1] à convoquer une assemblée générale des copropriétaires dans un délai suffisant afin que l’assemblée générale des copropriétaires se tienne dans les deux (2) mois à compter de la notification de l’ordonnance de référé et obtenir l’accord de la copropriété et des copropriétaires
pour réaliser des travaux d’isolation phonique, et ce, afin de se conformer avec les dispositions contractuelles et la destination des Locaux Loués ;
▪ CONDAMNER la SCI VOLTAIRE 220 à remettre dans un délai de deux (2) mois copie des démarches entreprises auprès de toutes entreprises compétentes pour réaliser des travaux d’isolation phonique et entreprendre les travaux dans un délai de quatre (4) mois ;
▪ CONDAMNER la SCI VOLTAIRE 220 à réaliser les travaux relatifs à la ventilation conformément aux prescriptions de l’architecte et du bureau d’étude qui auront été diligentés en ce sens, le coût des travaux lui incombant.
➢ En tout état de cause, aux fins de la bonne réalisation des travaux, CONDAMNER la SCI VOLTAIRE 220 et le S.D.C. DU [Adresse 1] à remettre ou d’obtenir auprès de toute personne habilitée, les plans, côtes, descriptif des contraintes des parties collectives à prendre en considération, et toute autre information nécessaire pour constituer un dossier de travaux de remise en état des Locaux Loués complet (toiture, ventilation, isolation).
➢ En cas de fermeture temporaire des Locaux Loués pour l’exécution des travaux de mise aux normes et donc un arrêt temporaire de l’activité de la société SAVAGES TRAINING :
o FIXER un trouble de jouissance représentant, à titre principal, 100% du loyer (somme à parfaire en fonction de la durée des travaux), à défaut et à titre subsidiaire, la moitié du loyer pendant toute la durée des travaux (somme à parfaire en fonction de la durée des travaux) et CONDAMNER la SCI VOLTAIRE 220 au paiement d’une somme 240412 correspondant à la moitié du loyer pendant toute la durée des travaux au titre de son préjudice de jouissance.
o CONDAMNER la SCI VOLTAIRE 220 à indemniser la société SAVAGES TRAINING de la perte d’exploitation, qui devra correspondre à la perte de marge brut de la société SAVAGES TRAINING pendant toute la durée des travaux (somme à parfaire à l’issue des travaux) ;
➢ CONDAMNER solidairement la SCI VOLTAIRE 220 et le S.D.C. DU [Adresse 1] à rembourser à la société SAVAGES TRAINING toutes les amendes:
o Qu’elle aura été condamnée à payer jusqu’au prononcé de l’ordonnance à intervenir au titre des procédures administratives du fait de l’absence de conformité des Locaux Loués à la réglementation en vigueur et ce, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du quinzième (15eme) jour suivant la notification de l’ordonnance de référé ;
o Qu’elle serait amenée à payer jusqu’à la réalisation définitive des travaux de remise aux normes des Locaux Loués au titre des procédures administratives du fait de l’absence de conformité des Locaux Loués à la réglementation en vigueur et ce, et ce, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du quinzième (15eme) jour suivant le règlement par SAVAGES TRAINING desdites amendes. »
A titre subsidiaire, la société SAVAGES TRAINING sollicite d'être déclarée recevable et bien fondée en ses demandes sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile et formule les mêmes demandes sur cet autre fondement.
En tout état de cause, elle sollicite le rejet des prétentions adverses et sollicite la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser la somme de 6000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
En réponse, la SCI VOLTAIRE 220 conclut à titre principal au non lieu à référé, au rejet des prétentions adverses et à titre subsidiaire, sollicite la condamnation de la société SAVAGES TRAINING à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.
Elle sollicite en toute hypothèse la condamnation de la société SAVAGES TRAINING à la garantir de toutes conséquences des travaux réalisés par SAVAGES TRAINING en infraction aux clauses du bail et la condamnation de toute partie succombante à lui verser la somme de 3500€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Enfin, le syndicat des copropriétaires sollicite qu'il soit dit n'y avoir lieu à référé à titre principal. A titre subsidiaire, il sollicite de débouter les autres parties de l'ensemble des demandes formées à son encontre et de condamner la société SAVAGES TRAINING à lui verser la somme de 3500€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.
Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.
SUR CE
Sur les demandes principales fondées sur les dispositions de l'article 834 du code de procédure civile
En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Il appartient à la requérante de démontrer qu'elle se trouve dans une situation d'urgence, laquelle est caractérisée lorsqu'un retard même minime peut devenir préjudiciable à l'une des parties, et ce de façon presque irréparable.
En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la SARL SAVAGES TRAINING est entrée dans les lieux le 1er septembre 2016 à la suite de l'établissement d'un état des lieux entrant, dont la photographie de la toiture établissait le mauvais état. Les échanges entre les parties relatifs à la réfection de cette toiture et les fuites en découlant sont anciens et la requérante ne démontre pas que la situation se serait aggravée ni que l'état actuel de la toiture mettrait en péril à très court terme les conditions d'exploitation du local.
Il en est de même des griefs relatifs à l'insuffisance du système de ventilation, dont rien n'établit qu'elle mettrait en péril immédiat l'exploitation des lieux, et de l'isolation acoustique, l'imminence d'un contrôle de vérification par les services de la Ville de Paris ne caractérisant pas l'urgence.
L'une des conditions de l'article 834 du code de procédure civile faisant défaut, il n'y a pas lieu à référé sur ce fondement.
Sur les demandes subsidiaires fondées sur les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.
Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut s’agir tant de la violation des lois ou règlement, que d’une convention, même si la validité de celle-ci est contestée.
Il appartient au requérant de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste.
En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L'article 1720 dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Par ailleurs, en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de tout recours récursoire.
* sur la toiture
En vertu de l'article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Dans le cadre d'un contrat de bail commercial, les grosses réparations incombent au bailleur.
En l'espèce, la photographie de la verrière annexée à l'état des lieux entrant du 30 août 2016 établit le mauvais état de la toiture lors de la prise à bail. Il n'est pas démontré qu'il y aurait été remédié, ce que ne conteste d'ailleurs pas le bailleur, comme cela résulte des photographies jointes au courrier adressé par le gérant de la société au 23 juin 2023 et de l'étude acoustique réalisée le 6 octobre 2023, au sein de laquelle une photographie de la toiture est insérée, ainsi libellée : « Figure 9 – Toiture de la salle en très mauvais état et laissant fuiter vers l'extérieur ».
L'acousticien précise ainsi dans son rapport : « Cela s'explique par une toiture de la salle de sport RDC en plexiglass en très mauvais état, quasiment « transparente » acoustiquement, et laissant fuiter les bruits vers l'extérieur. »
Aux termes du contrat de bail, le bailleur a reconnu la nécessité de procéder à la reprise de la toiture et sa prise en charge financière, à l'article 10. Loyer du contrat qui stipule : « Il est également indiqué que le Bailleur prend à sa charge la réalisation du curage des locaux, la remise en état de la toiture et la suppression de toutes les fuites d'eau ». Lors des échanges entre les parties en 2017 et 2018, le bailleur n'a jamais contesté la réalité de la dégradation de la toiture, ni des infiltrations en découlant, ni enfin que cette réfection était à sa charge.
Enfin, la dégradation de la toiture préexistait à l'installation par la société SAVAGES TRAINING de deux conduits de ventilation métallique en 2019 sur celle-ci, de sorte que cette dégradation ne peut être imputée, avec l'évidence requise en référé, au locataire.
Le manquement de la part du bailleur à son obligation de délivrance d'un bien en bon état de réparation constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser en ordonnant la remise en état de la toiture, ce qui suppose également la réalisation préalable d'opérations de désamiantage puisqu'il est établi par les déclarations du bailleur mais également par le constat de repérage amiante du 17 janvier 2013 que la toiture est constituée de plaques ondulées en fibro-ciment, réputé amiantée et qu'elle est dégradée.
En ce qui concerne le syndicat des copropriétaires, ce dernier dénie tout intérêt à défendre à la présente action aux motifs que la toiture n'est pas une partie commune puisqu'elle est affectée à l'usage exclusif d'un copropriétaire, en l'espèce, le propriétaire du bâtiment E.
Les articles 6-2 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 disposent que les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles. Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.
L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.
En l'espèce, il résulte du règlement de copropriété que chaque bâtiment dispose de parties communes spéciales. Si le bâtiment E n'est constitué que de trois lots, dont deux caves, et que les clauses particulières du règlement de copropriété prévoient que ces lots ne peuvent être vendus séparément, de sorte qu'ils ne peuvent appartenir qu'à un seul propriétaire, l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 doit trouver à s'appliquer au cas présent puisque le règlement de copropriété précise que sont parties communes générales « les couvertures des bâtiments ».
Force est de constater que le syndicat des copropriétaires a d'ailleurs soutenu devant la cour d'appel de Paris que la toiture constituait une partie commune, ce que cette dernière a retenu par décision du 23 juin 2022.
Il résulte de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 novembre 2016 que les travaux de rénovation de la toiture ont été approuvés en résolution n°28 dans la limite de 70.000€ HT, le choix de l'entreprise et de l'architecte étant laissé à l'appréciation de la SCI VOLTAIRE 220.
Dès lors, il est établi que le principe de la rénovation de la toiture a été adopté et il n'est pas démontré que le syndicat des copropriétaires, qui n'a pas été sollicité à ce titre depuis 2016, s'opposerait à la convocation d'une seconde assemblée générale si celle-ci s'avérait nécessaire, ce qu'il conteste. Dès lors, il n'y a pas lieu à référé à l'encontre du syndicat des copropriétaires, celui-ci n'étant pas à l'évidence à l'origine du trouble subi par la requérante.
* sur la ventilation
La requérante soutient que depuis sa condamnation, par la cour d'appel de Paris le 23 juin 2022, à procéder à la dépose des conduits de ventilation installés en toiture, qui avaient permis de supprimer les problèmes de condensation, les locaux loués ne disposent plus d'un système de ventilation d'air aux normes permettant d'avoir un air intérieur sain et renouvelé nécessaire dans le cadre de l'exploitation d'une salle de sport, ce qui impacte la jouissance paisible des lieux.
En réponse, le bailleur soutient que le preneur a exploité son activité dans les lieux sans difficulté jusqu'à ce qu'il procède à des travaux d'aménagement réalisés entre le 22 décembre 2018 et le 8janvier 2019 ; que ces travaux comprenaient des travaux de modification du système de ventilation qui ont entraîné une atteinte aux parties communes et une condamnation au retrait des conduits posés en toiture ; que dès lors, l'absence alléguée d'une ventilation aux normes est exclusivement imputable au locataire.
En l'espèce, il n'est pas démontré qu'entre le 1er septembre 2016, date de son entrée dans les lieux, et le mois de décembre 2018, début des travaux portant sur le système de ventilation, le preneur a été dans l'incapacité d'exploiter paisiblement les lieux en raison d'un système de ventilation inadapté à l'exploitation d'une salle de sport.
Au contraire, l'attestation d'essais de fonctionnement réalisée le 11 février 2018 sur le système de ventilation existant alors dans les lieux relève pour chaque équipement, un essai satisfaisant, avec une mention « RAS » à l'exception du contrôle moteur CTA qui précise uniquement « Calibré à 2000 m3/h. A laisser en continu ».
Il n'est pas contestable que le preneur a mis en place un nouveau système de ventilation, qui a du faire l'objet d'une dépose en l'absence d'autorisation de l'assemblée générale.
Dès lors qu'il n'est pas établi que l'ancien système de ventilation délivré par le bailleur lors de la signature du contrat de bail était inadapté à l'exploitation d'une salle de sport et alors qu'il n'est pas démontré de désordres actuels, la requérante ne justifie pas de l'existence d'un trouble manifestement illicite. Il n'y a dès lors pas lieu à référé.
Il sera relevé à titre surabondant que la SCI VOLTAIRE 220 ne s'oppose pas à la demande de convocation d'une assemblée générale aux fins d'examiner l'installation d'un conduit de ventilation, comme cela résulte d'un courrier du 28 juillet 2023, mais rappelle au preneur qu'il doit transmettre un dossier travaux complet.
* sur l'isolation phonique
Le preneur soutient que les nuisances sonores découlent d'un problème structurel compte tenu de l'état de la toiture et qu'il incombait au bailleur de s'assurer que les locaux loués répondaient aux normes requises pour l'activité d'une salle de sport.
En réponse, le bailleur rappelle qu'aux termes du contrat de bail, il appartient au preneur de prendre toute mesure pour se conformer aux règlements administratifs et prescriptions relatives à son activité, rappelant en outre que le preneur a procédé au curage des locaux et a modifié, ce faisant, les caractéristiques acoustiques des locaux.
Le syndicat des copropriétaires soutient quant à lui que ce grief ne le concerne pas dans la mesure où elle ne concerne que les parties privatives des parties adverses.
Il est constant que le bailleur est tenu de délivrer au preneur un local conforme à l'usage pour lequel il est affecté.
Dès lors qu'il était précisé au contrat de bail que l'activité exploitée dans les lieux serait une salle de sport, il incombait au bailleur de s'assurer que les locaux étaient adaptés à cette exploitation, en tenant compte des nuisances sonores générées pour les tiers par cette activité.
Or, l'étude d'impact acoustique établie le 6 octobre 2023 a conclu à la présence de niveaux sonores supérieurs aux niveaux autorisés en Zone à Emergence Réglementée et suggère l'installation d'un limiteur. Il conclut également que l'isolement entre l'établissement et les locaux contigus présente un déficit supérieur à 5 décibels dans toutes les bandes d'octave par rapport aux exigences d'isolement fixées par l'article 2 de l'arrêté du 30 juin 1999. Il conclut que la réalisation de travaux d'isolation phonique paraît être la solution la plus adaptée pour mettre un terme à la non-conformité constatée. En outre, aux termes du rapport et comme précisé plus haut, il estime que la dégradation de la toiture laisse passer le bruit.
Il ajoute : « Un renforcement pourrait consister par exemple en un faux plafond lourd isolant type Placostill autoporteur ou suspendu par suspentes antivibratiles en remplacement du faux plafond existant (...) ».
Il résulte de ces constatations que l'injonction de réaliser les travaux de toiture est de nature à contribuer à mettre un terme aux nuisances sonores.
Il n'est pas démontré par des éléments objectifs ni techniques que les travaux d'aménagement réalisés dans les lieux par la défenderesse lors des travaux d'aménagement réalisés entre les mois de décembre 2018 et janvier 2019 seraient à l'origine de la dégradation des capacités d'isolation phonique des locaux loués, alors qu'au mois de mai 2018, l'architecte du bailleur préconisait déjà la pose d'un faux plafond isolant acoustiquement.
Dès lors, et dans la mesure où le défaut d'isolation phonique caractérise un manquement de la part du bailleur à son obligation contractuelle de délivrance d'un local donné à bail pour qu'y soit exploitée une salle de sport et que ce défaut d'isolation est à l'origine de nuisances sonores qui affectent les copropriétaires et de nature à entraîner l'établissement à l'encontre du preneur d'un procès-verbal d'infraction, comme cela résulte de la procédure initiée à son encontre par la direction de la police municipale et de la prévention de la Ville de Paris, le trouble manifestement illicite est caractérisé. Le bailleur sera enjoint de procéder aux travaux d'isolation permettant une exploitation des lieux conforme à leur affectation.
En revanche, il n'est pas démontré, avec l'évidence requise en référé, que l'isolation phonique et les travaux nécessaires pour y remédier sont de nature à porter atteinte à une partie commune ni que le syndicat des copropriétaires est à l'origine d'un trouble manifestement illicite. Dès lors, aucune mesure ne sera ordonnée à l'encontre du syndicat.
Le juge des référés est fondé à prendre les mesures qui s'imposent pour mettre un terme aux désordres. Il sera fait droit à l'injonction de procéder à la réfection de la toiture et de l'isolation phonique, laquelle devra nécessairement être mise en œuvre après la réfection de la toiture. Le dispositif de la requérante ne sera pas repris in extenso compte tenu des difficultés d'exécution susceptibles de survenir.
En ce qui concerne l'isolation phonique, plusieurs injonctions seront faites au bailleur, dans la mesure où la configuration des lieux est susceptible d'être modifiée par la création d'une isolation phonique. En effet, il résulte des échanges entre les parties que l'architecte du bailleur avait prévu un faux plafond isolant, solution non acceptée par le preneur du fait de la diminution de la hauteur sous plafond, de sorte que la nature des travaux d'isolation phonique doit être impérativement négociée entre elles.
Sur les autres demandes de la SARL SAVAGES TRAINING
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, il n'est pas établi, avec l'évidence requise en référé, que la réalisation des travaux entraînera un préjudice de jouissance, et si tel est le cas, l'importance de celui-ci, les travaux n'ayant pas encore débuté et ceux-ci ne devant se dérouler que dans une partie des lieux loués. En effet, le bâtiment E possède deux sous-sol, et le loyer est la contrepartie de l'occupation de l'intégralité du bâtiment E, de deux locaux commerciaux et d’un local technique dans le bâtiment B, ainsi que d’un bureau dans le bâtiment C, qui ne seront pas affectés par ces travaux.
La perte d'exploitation ne saurait faire l'objet d'une condamnation à provision sans que celle-ci ne soit à ce stade certaine et déterminable. Il n'y a en conséquence pas lieu à référé sur ces deux demandes.
Il n'y a pas non plus lieu à référé sur la demande de condamnation à rembourser la société SAVAGES TRAINING de toute éventuelle condamnation prononcée par le tribunal de police ainsi que des frais de procédure, dès lors qu'à ce stade de la procédure, la responsabilité de part et d'autre quant à l'absence de travaux de réparation de la toiture n'est pas précisément établie, le preneur ayant refusé en 2018 la réalisation de ces travaux, après que le bailleur a lui-même annulé ces travaux compte tenu d'opérations de désamiantage à mettre en place, et le preneur n'ayant entrepris aucune démarche auprès de son bailleur entre 2018 et 2023.
Sur la demande reconventionnelle en garantie
La SCI VOLTAIRE 220 semble solliciter la garantie du locataire compte tenu des travaux portant sur les parties communes qu'il a effectués sans solliciter l'autorisation de la copropriété. Elle vise les articles 25 et 30 du contrat de bail.
Aucune démonstration ni fondement juridique ne vient à l'appui de cette demande et aucune demande de condamnation n'est formée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre du propriétaire, de sorte que la demande est insuffisamment justifiée et déterminée pour qu'il y soit fait droit en référé.
Sur les demandes accessoires
En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI VOLTAIRE 220 au paiement des dépens ainsi qu'à verser à la SARL SAVAGES TRAINING la somme de 4000€ au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.
La SARL SAVAGES TRAINING sera, quant à elle, condamnée à verser au syndicat des copropriétaires, qui n'a jamais été sollicité avant la présente procédure, la somme de 3500€ au titre des frais irrépétibles, succombant en ses prétentions à son encontre.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes principales fondées sur l'article 834 du code de procédure civile ;
Enjoignons la SCI VOLTAIRE 220 à procéder à la réfection de la toiture du bâtiment E de l'immeuble, y compris aux opérations de désamiantage, dans un délai de huit mois à compter de la signification de l'ordonnance ;
Disons qu'à défaut et passé ce délai, la SCI VOLTAIRE 220 sera redevable d'une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant une période maximale de trois mois ;
Enjoignons la SCI VOLTAIRE 220, dans les trois mois suivant la réception des travaux de réfection de la toiture du bâtiment E, à saisir le bureau acousticien choisi conjointement par elle et la SARL SAVAGES TRAINING, qui effectuera de nouvelles mesures et préconisera les solutions permettant de remédier aux troubles si les seuils sont dépassés, et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant une période maximale de deux mois;
Enjoignons la SCI VOLTAIRE 220 dans les quinze jours de la réception de la nouvelle étude d'impact à la transmettre à la SARL SAVAGES TRAINING et à saisir un bureau d'études si besoin, et un architecte choisi conjointement par les parties, afin qu'il(s) préconise(nt) les travaux nécessaires à l'isolation phonique des lieux, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une période maximale de deux mois;
Enjoignons la SCI VOLTAIRE 220 à réaliser les travaux d'isolation phonique, dans un délai de six mois à compter de la réception de l'accord du locataire sur les travaux préconisés par l'architecte quant à la hauteur sous plafond et à la luminosité de l'atelier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant une période maximale de quatre mois;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande relative à la ventilation ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SARL SAVAGES TRAINING à l'encontre du syndicat des copropriétaires ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes en indemnisation du trouble de jouissance et de la perte d'exploitation ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes en remboursement des éventuelles amendes qui seront prononcées par le tribunal de police ainsi que sur les frais administratifs ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle en garantie ;
Condamnons la SCI VOLTAIRE 220 à verser à la SARL SAVAGES TRAINING la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Condamnons la SARL SAVAGES TRAINING à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles ;
Condamnons la SCI VOLTAIRE 220 au paiement des dépens ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Fait à Paris le 17 septembre 2024.
Le Greffier, Le Président,
Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN
