Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 24/01907

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Julie CONVAIN Copie exécutoire délivrée le : à : Me Richard FORGET Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/01907 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BML N° MINUTE : 11 JCP JUGEMENT rendu le mercredi 18 décembre 2024 DEMANDEURS Madame [H], [Y], [R] [K] épouse [I], demeurant [Adresse 8] - [Localité 12] Monsieur [M], [W] [K], demeurant [Adresse 1] - [Localité 11] Monsieur [O] [Z] [L] [K], demeurant [Adresse 4] - [Localité 10] Monsieur [U] [N], demeurant [Adresse 2] - [Localité 11] représentés par Me Richard FORGET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1834 DÉFENDEUR Monsieur [E] [A], demeurant [Adresse 5] - [Localité 9] représenté par Me Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0024 COMPOSITION DU TRIBUNAL Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aline CAZEAUX, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 octobre 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Morgane JUMEL, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier Décision du 18 décembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/01907 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BML EXPOSE DU LITIGE Suivant acte notarié en date du 28 mars 1991, Madame [F] [X] [T] épouse [N], Madame [C] [N] épouse [K] et Monsieur [U] [N] ont acquis un appartement situé au premier étage de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 9]. La répartition des droits était la suivante : Madame [F] [X] [T] épouse [N] pour la totalité en usufruit, Madame [C] [N] épouse [K] pour la moitié en nue-propriété et Monsieur [U] [N] pour la moitié en nue-propriété. Suivant acte sous seing privé en date du 3 juillet 2008, Madame [F] [N], représentée par son mandataire, a consenti à Monsieur [E] [A] une location portant sur l’appartement susvisé situé [Adresse 5] [Localité 9], moyennant un loyer initial de 1.684 euros par mois. Par acte notarié en date du 16 janvier 2015, Madame [C] [N] épouse [K] a fait donation de ses parts dans l’appartement à ses enfants Madame [H] [K] épouse [I], Monsieur [M] [K] et Monsieur [O] [K]. Madame [F] [N] est décédée le 20 juillet 2020. Suivant acte d'huissier en date du 19 décembre 2022, Madame [H] [K] épouse [I], Monsieur [M] [K], Monsieur [O] [K] et Monsieur [U] [N] ont fait délivrer un congé pour vente du logement à Monsieur [E] [A] à effet du 31 août 2023, ce moyennant un prix de 1.387.000 euros net vendeur hors frais. Monsieur [E] [A] n’a pas accepté l’offre de vente et n’a pas libéré les lieux dans le délai imparti. Dans un courrier daté du 20 février 2023, il a indiqué aux indivisaires par l’intermédiaire de son assureur protection juridique qu’il considérait en effet que le prix de vente de 1.387.000 euros était supérieur de 35 % aux prix alors pratiqués sur le marché immobilier et que le congé pour vente était dès lors nul en raison de son prix dissuasif. Par acte d’huissier en date du 30 janvier 2024, notifié au Préfet le 31 janvier 2024 Madame [H] [K] épouse [I], Monsieur [M] [K], Monsieur [O] [K] et Monsieur [U] [N] ont fait assigner Monsieur [E] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de : déclarer les demandes de Madame [H] [K] épouse [I], Monsieur [M] [K], Monsieur [O] [K] et Monsieur [U] [N] recevables et bien fondées,constater la validité du congé pour vente, En conséquence, prononcer la résiliation du contrat de bail au 31 août 2023,ordonnner, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de Monsieur [E] [A] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 5] [Localité 9],ordonner que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par le bailleur aux frais, risques et péril du locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [E] [A] à payer à Madame [H] [K] épouse [I], Monsieur [M] [K], Monsieur [O] [K] et Monsieur [U] [N], en leur qualité de propriétaires indivisaires, à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel révisé charges et taxes en sus, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux,condamner Monsieur [E] [A] à verser à Madame [H] [K] épouse [I] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner Monsieur [E] [A] à verser à Monsieur [M] [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner Monsieur [E] [A] à verser à Monsieur [O] [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner Monsieur [E] [A] à verser à Monsieur [U] [N] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner Monsieur [E] [A] aux entiers dépens Lors de l’audience du 15 octobre 2024, Madame [H] [K] épouse [I], Monsieur [M] [K], Monsieur [O] [K] et Monsieur [U] [N], représentés par leur avocat, ont maintenu l'ensemble de leurs demandes telles que figurant dans l'acte introductif d'instance. Monsieur [E] [A], représenté par son avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection de : - débouter l’indivision [K] [I] [N] de ses demandes, - ordonner la nullité du congé pour vendre, - à titre subsidiaire, ne pas ordonner l’exécution provisoire en cas de validation de congé, - condamner chaque membre de l’indivision [K] [I] [N] au paiement de la somme de 1.000 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures déposées et soutenues oralement à l'audience du 15 octobre 2024, auxquelles il est référé en application de l’article 455 du Code de Procédure Civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité du congé pour vente : L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose : "I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé : - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ; - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ; - lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. […] Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. II. — Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. […] IV. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice." En l’espèce, la régularité formelle du congé n’est pas contestée. Monsieur [A] soulève en revanche la nullité du congé au motif que le prix de 1.387.000 euros fixé dans le congé serait dissuasif. Il convient de rappeler que le prix de vente est déterminé librement par le bailleur auquel il ne peut être reproché de chercher à tirer le meilleur profit de son bien. Cependant, si l'intention spéculative n'est pas en elle-même critiquable, le prix offert ne doit pas atteindre une proportion telle qu'il ne peut que traduire la volonté du bailleur d'empêcher le locataire d'exercer sa faculté de se porter acquéreur du bien. Ainsi, une disproportion significative du prix offert avec la réalité du marché immobilier, appréciée in concreto, est de nature à entraîner la nullité du congé. En effet, l'offre de vente notifiée par le bailleur faite pour un prix volontairement dissuasif dans l'intention évidente d'empêcher les locataires d'exercer son droit de se porter acquéreur du bien constitue une fraude affectant l'acte juridique et justifiant son annulation. Au soutien de ses prétentions relatives au caractère dissuasif du prix, Monsieur [A] invoque : -un avis de valeur du bien émanant de l’agence immobilière Engel & Völkers daté du 14 mars 2024, retenant une évaluation compris entre 950.025 euros (prix du marché) et 1.012.500 euros (prix ambitieux). -un avis de valeur donné par le cabinet Courtois le 30 janvier 2023 retenant une fourchette comprise entre 1.000.000 euros et 1.050.000 euros net vendeur, - trois relevés de transactions immobilières portant respectivement : Sur un appartement de 80 m2 situé [Adresse 6] [Localité 9] au 2ème étage vendu pour 1.040.000 euros le 29 décembre 2022 (soit 13.000 euros m2) Sur un appartement de 80 m2 situé [Adresse 7] [Localité 9] au 2ème étage vendu pour 1.127.500 euros le 8 décembre 2022 (soit 14.093,75 euros m2) Sur un appartement de 75 m2 situé [Adresse 3] [Localité 9] au 1er étage vendu pour 1.020.000 euros le 7 février 2023 (soit 13.563,83 euros m2). -une copie d’écran du site paris.notaires.fr non datée mentionnant un prix de 12.000 euros du m2 dans le quartier [Localité 13] (en précisant que l’évolution s’est faite à – 5% sur un an). -une copie d’écran du site immobilier.notaires.fr non datée faisant état d’une annonce immobilière portant sur un appartement de 72,21 m2 situé [Adresse 14] (adresse exacte non précisée) au rez-de-chaussée et proposé à la vente pour 873.600 euros. Les bailleurs se fondent pour leur part sur les pièces suivantes : -une copie d’écran d’un mail daté du 1er mars 2023 mentionnant que le résultat de l’estimation en ligne au 1er mars 2023 pour un appartement de 75 m2 de trois pièces situé [Adresse 5] [Localité 9] oscille entre une estimation basse à 1.180.923 euros, une estimation moyenne à 1.286.400 euros et une estimation haute à 1.391.894 euros. -une copie d’écran du site meilleursagents évaluant le prix m2 moyen d’un bien situé [Adresse 5] [Localité 9] à 15.802 euros au 1er octobre 2024 (de 13.203 à 21.242 euros) -une copie d’écran d’un site présenté comme celui d’impôt.gouv.fr, non datée, portant sur une liste de vente d’appartement de surface comparable et situés [Adresse 5] ou à proximité, qui ont été cédés entre avril 2021 et mars 2024 pour un prix oscillant entre 13.200 et 21.200 euros du m2. - une évaluation émanant de l’agence Moriss Immobilier retenant une estimation prix de marché à 1.300.000 euros net vendeur et une estimation haute à 1.350.000 euros net vendeur. Il existe des disparités importantes concernant le prix au m2 retenus au sein des différents documents dont se prévalent les parties. Le prix proposé dans le congé litigieux est pour sa part compris entre la fourchette basse et la fourchette haute de ces prix au m2 (certains des biens cités s’étant vendus aux alentours de 22.000 euros du m2). Dès lors, il n’est pas établi que le congé serait frauduleux en tant qu’il aurait retenu un prix du m2 volontairement dissuasif, ne correspondant pas aux prix pratiqués dans le voisinage. En tout état de cause, si le prix moyen du m2 dans le quartier du bien et si les prix de vente d’autres biens de surface comparable dans un secteur géographique proche constituent des sources d’information, ces éléments ne permettent pas de déterminer le prix réel du bien litigieux. En effet, d’autres éléments sont susceptibles d’influer sur le prix du bien (état du logement, étage du bien, état de l’immeuble, exposition, plan de l’appartement, vue offerte…). En l’occurrence, les parties s’accordent pour dire que l’appartement est situé au 1er étage dans un immeuble en pierre de taille et bénéficie d’un emplacement privilégié au sein d’un quartier très recherché de la capitale. Il présente une surface de 75 m2 et comporte trois pièces. L’examen des estimations du bien et des photographies laisse apparaître que celui-ci est lumineux malgré sa situation au premier étage, présente une triple exposition ainsi qu’une vue directe sur la Tour Eiffel. Il est néanmoins situé sur une rue passante, ce qui est susceptible de générer des nuisances sonores malgré la présence d’un double vitrage. Le locataire argue du mauvais état du logement en soulignant que le prix de vente devra tenir compte de la nécessité de travaux de rénovation. Ce point est toutefois démenti par les divers justificatifs d’entretien communiqués par les bailleurs. Parmi les éléments communiqués, seules trois estimations prennent en considération l’ensemble de ces critères et revêtent donc un caractère pertinent : -un avis de valeur du bien émanant de l’agence immobilière Engel & Völkers daté du 14 mars 2024, retenant une évaluation compris entre 950.025 euros (prix du marché) et 1.012.500 euros (prix ambitieux). -un avis de valeur donné par le cabinet Courtois le 30 janvier 2023 retenant une fourchette comprise entre 1.000.000 euros et 1.050.000 euros net vendeur, - une évaluation émanant de l’agence Moriss Immobilier retenant une estimation prix de marché à 1.300.000 euros net vendeur et une estimation haute à 1.350.000 euros net vendeur. Si le prix de vente de 1.387.000 euros visé dans le congé dépasse la fourchette haute des avis de valeur communiqués par le locataire, il est en revanche extrêmement proche de l’estimation de l’agence Moriss Immobilier. Or, eu égard à la disparité des évaluations communiquées, il ne saurait être reproché aux bailleurs d’avoir retenu un prix situé dans la fourchette haute et dépassant les estimations proposées par certaines agences. En effet, l’intention de vendre au meilleur prix est légitime et ne caractérise pas le caractère frauduleux du congé. En outre, compte tenu des caractéristiques propres du bien tenant à son emplacement et à la vue offerte par le salon, il n’est pas démontré que le prix de 1.387.000 euros n’était susceptible d’intéresser aucun acquéreur au moment de la délivrance du congé. Aucun élément ne permet de démontrer l’absence de volonté réelle des indivisaires de vendre. En revanche, Monsieur [A] n’a pour sa part pas manifesté son intention d’acquérir l’appartement en émettant une contre-proposition. En tout état de cause, l’article 15 II fait obligation au notaire, si le bailleur ne l’a pas fait, d’informer le locataire dans l’hypothèse où une vente à un prix plus avantageux pour l’acquéreur serait in fine envisagée. La volonté d’évincer Monsieur [A] d’une opération de vente de l’appartement n’est donc pas non plus établie, celui-ci devant en tout état de cause être informé de l’éventuelle baisse du prix de vente de l’appartement. Les éléments invoqués par le locataire sont donc insuffisants, en l'espèce, pour révéler le caractère frauduleux du congé délivré par les bailleurs. Le congé délivré le 19 décembre 2022 à effet du 31 août 2023, doit donc être validé. Sur la demande d’expulsion : Le congé ayant été validé à effet du 31 août 2023, Monsieur [E] [A] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2023. Il y a lieu par conséquent d’autoriser l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, dans les formes et délais prévus au dispositif. Aucun motif ne justifie de supprimer le délai de deux mois de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution. Sur l’indemnité d’occupation : Il convient de faire droit à la demande d'octroi d'une indemnité mensuelle d'occupation, laquelle sera fixée, faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, à une somme égale au montant du loyer qui aurait été normalement exigible augmenté des charges mensuelles, à compter du 1er septembre 2023 et ce jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile : L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Les demandes formulées de ce chef seront par conséquent rejetées. Sur les dépens : Monsieur [E] [A], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance tels que définis par l'article 695 du Code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire : Aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, Monsieur [A] ayant d’ores et déjà disposé de larges délais de fait pour organiser son départ des lieux. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Valide le congé notifié le 19 décembre 2022 par Madame [H] [K] épouse [I], Monsieur [M] [K], Monsieur [O] [K] et Monsieur [U] [N] à Monsieur [E] [A], à effet du 31 août 2023, Constate par conséquent que Monsieur [E] [A] est occupant sans droit ni titre des locaux objet du litige depuis le 1er septembre 2023, Dit qu'à défaut de libération spontanée des lieux situés au premier étage de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 9], il sera procédé à l'expulsion de Monsieur [E] [A] ainsi qu'à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, Rappelle que l'expulsion ne pourra être mise en œuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Rappelle, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne Monsieur [E] [A] à payer à Madame [H] [K] épouse [I], Monsieur [M] [K], Monsieur [O] [K] et Monsieur [U] [N] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été normalement exigible augmenté des charges mensuelles, à compter du 1er septembre 2023 et ce jusqu'à complète libération des lieux ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamne Monsieur [E] [A] aux entiers dépens de la présente instance tels que définis par l'article 695 du Code de procédure civile ; Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision ; Rejette le surplus des demandes. Ainsi jugé les jours, mois et an susdits. Le Greffier Le juge des contentieux de la protection