Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
N° RG 24/00165 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GHMB
Minute : 24/ JCP
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Mathieu KARM
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[U] [Y]
Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Juge des Contentieux de la Protection
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
réputée contradictoire
DU 24 Septembre 2024
DEMANDEURS :
Monsieur [M] [F]
né le 27 Octobre 1978 à CHARTRES (28000),
Madame [R] [I] épouse [F]
née le 22 Août 1977 à CHARTRES (28000),
demeurant tous deux 12 rue des tilleuils - 28140 TILLAY LE PENEUX
représentés par la SELARL REDON-REY & ASSOCIE, demeurant 20 Quai de Tounis - 31000 TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : substituée par Me Mathieu KARM, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35
D’une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [U] [Y],
demeurant 6 rue Félibien - Étage 2 lot 41 résidence le clos Félibien bât B - 28000 CHARTRES
non comparant, ni représenté
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé
Greffier: Séverine FONTAINE
DÉBATS :
L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 04 Juin 2024 et mise en délibéré au 24 Septembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Par un contrat du 18 mai 2013, Monsieur [M] [F] et Madame [R] [I] épouse [Y] a donné à bail à Monsieur [U] [Y] un local à usage d’habitation situé au 6 rue FELIBIEN - Résidence "le clos FELIBIEN" 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel initial de 342,00 € et 48,00 € de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [M] [F] et Madame [R] [I] épouse [Y] a fait signifier le 20 novembre 2023un commandement de payer la somme de 1.406,76 € visant la clause résolutoire insérée au bail.
Monsieur [M] [F] et Madame [R] [I] épouse [Y] ont ensuite fait assigner Monsieur [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CHARTRES statuant en référé pour demander sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- d'ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [Y] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, ainsi que la séquestration des meubles ;
- d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur;
- de condamner ce dernier au paiement à titre provisionnel:
- de la somme de 2.689,05 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'au jour de la libération effective du logement,
- d'une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile
- des dépens.
A l’audience du 4 juin 2024, Monsieur [M] [F] et Madame [R] [I] épouse [Y] - représenté par leur conseil - reprennent les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 4.398,77 €.
Monsieur [M] [F] et Madame [R] [I] épouse [Y] font valoir que Monsieur [U] [Y] n'a pas repris le versement du loyer courant avant la date de l'audience et qu'ils sont opposés aux délais de paiement.
Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié à par dépôt de l'acte en l'étude le 1er mars 2024, Monsieur [U] [Y] n’est ni présent ni représenté.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.
A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
En vertu des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l'espèce.
I. SUR LA RÉSILIATION :
- sur la recevabilité de l'action :
Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de six semaines avant l'audience.
En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 4 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Monsieur [M] [F] et Madame [R] [I] épouse [Y] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, l’action est recevable.
- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
En l'espèce, le bail conclu le 18 mai 2013 contient une clause résolutoire (article : "2.11 CLAUSE RESOLUTOIRE visée dans le bail") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 novembre 2023, pour la somme en principal de 1.406,76 €.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (visé dans le commandement), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 janvier 2024.
En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 20 janvier 2024.
- sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative" et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”
En l'espèce, le versement intégral du loyer courant avant l'audience n'a pas repris ainsi qu'en justifie le bailleur et Monsieur [U] [Y], non comparant, n'apporte par définition aucun élément concernant sa situation.
En outre, le diagnostic social ne permet pas davantage de connaître la situation de Monsieur [U] [Y], qui n’a pas donné suite au rendez-vous qui lui a été fixé, ce qui empêche de lui accorder d'office des délais de paiement, faute d'informations sur ses possibilités à respecter un échéancier.
Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [U] [Y] pour organiser son départ et assurer son relogement.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la loi ° 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [U] [Y] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.
En l'espèce, Monsieur [M] [F] et Madame [R] [I] épouse [Y] produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [Y] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.398,77 € à la date du 04 juin 2024.
Monsieur [U] [Y], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4.398,77 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.406,76 € à compter du commandement de payer (20 novembre 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Compte tenu de l'absence de délais, il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant 427,43€.
III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.
En l’espèce, Monsieur [U] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.
Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.
L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge chargée des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mai 2013 entre Monsieur [M] [F] et Madame [R] [I] épouse [Y] et Monsieur [U] [Y] concernant le local à usage d’habitation situé au 6 rue FELIBIEN - Résidence "le clos FELIBIEN" 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 20 janvier 2024 et que le bail est résilié à cette date ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;
DIT n’y avoir lieu à suppression et à réduction du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [M] [F] et Madame [R] [I] épouse [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;
CONDAMNE Monsieur [U] [Y] à verser à Monsieur [M] [F] et Madame [R] [I] épouse [Y] à titre provisionnel la somme de 4.398,77 € (décompte arrêté au 04 juin 2024, incluant une dernière facture de juin 2024) (quatre mille trois cent quatre-vingt dix huit euros et soixante dix sept centimes), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2023 sur la somme de 1.406,76 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;
CONDAMNE Monsieur [U] [Y] à payer à Monsieur [M] [F] et Madame [R] [I] épouse [Y] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu'il aura mandatée à cet effet ;
FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant de 427,43€;
CONDAMNE Monsieur [U] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;
DEBOUTE Monsieur [M] [F] et Madame [R] [I] épouse [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d'Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
Ainsi ordonnée et prononcée le 24 Septembre 2024.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Séverine FONTAINE Isabelle DELORME
