Cour d'appel, 25 mai 2023. 18/05091

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 25 MAI 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/05091 - N° Portalis DBVK-V-B7C-N3C3 dont a été joint le N°RG 18/05200 Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 septembre 2018 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 17/04993 APPELANTS : Monsieur [I] [H] né le 04 Décembre 1946 à [Localité 8] (34) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 8] Représenté par Me Mikaël D'ALIMONTE de la SELARL BCA - AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER Appelant dans le n°18/05200 (Fond) Intimé dans le n°18/05091 (Fond) Monsieur [K] [E] né le 11 Avril 1943 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] et Madame [J] [L] épouse [E] née le 28 Juillet 1944 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Représentés par Me Audrey DUBOURDIEU, avocat au barreau de MONTPELLIER Appelants dans le n°18/05091 (Fond) Intimés dans le n°18/05200 (Fond) INTIMEE : SARL GAILLARD IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social RCS de MONTPELLIER n° 331 541 326 [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 8] Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué à l'audience par Me Isabelle MERLY CHASSOUANT, avocat au barreau de MONTPELLIER Intimée dans n°18/05200 (Fond) et le n°18/05091 (Fond) Ordonnance de clôture du 1er février 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 février 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Thierry CARLIER, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Camille MOLINA ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour fixée au 11 mai 2023 prorogée au 25 mai 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Camille MOLINA, Greffière. * * * EXPOSE DU LITIGE Le 21 mai 2008, par l'intermédiaire de l'agence Gaillard Immobilier, les époux [E] ont signé un compromis de vente avec monsieur [I] [H] portant sur une maison d'habitation de type T3 située [Adresse 3], pour un prix de 200 000 euros, outre 13 000 euros à titre de commission au profit de l'agence immobilière. La vente a été réitérée par acte authentique en date du 22 septembre 2008. Se plaignant de divers désordres, sur assignation du 31 décembre 2012, les époux [E] ont obtenu, par ordonnance de référé du 11 avril 2013, la désignation de madame [F] aux fins d'expertise. Le rapport d'expertise judiciaire a été déposé le 16 juin 2017. Par acte du 25 septembre 2017, les époux [E] ont fait assigner l'agence SARL Gaillard Immobilier aux fins d'indemnisation de leurs préjudices. Par jugement contradictoire rendu le 10 septembre 2018, le tribunal d'instance de Montpellier a notamment : - rejeté le moyen d'irrecevabilité tiré de la prescription de l'action, - déclaré recevable l'action engagée par monsieur et madame [E] à l'encontre de la SARL Gaillard Immobilier, - dit que la SARL Gaillard Immobilier n'a pas commis de faute à l'égard de monsieur et madame [E], et rejeté, en conséquence, leurs demandes formées à son encontre, - condamné monsieur [H] à payer à monsieur et madame [E] la somme de 24 580, 85 euros à titre de dommages-intérêts, - condamné monsieur [H] à payer à monsieur et madame [E] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et 2 000 euros à la SARL Gaillard Immobilier, - condamné monsieur [H] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire. Le 12 octobre 2018, les époux [E] ont régulièrement interjeté appel de ce jugement. Le 17 octobre 2018, monsieur [I] [H] a régulièrement interjeté appel de ce même jugement. La jonction des procédures a été prononcée le 29 mars 2019. Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 25 juillet 2022, les époux [E] sollicitent l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions. Ils demandent à ce que leur action sur le fondement de la délivrance non-conforme soit déclarée recevable et que monsieur [H] soit condamné à leur payer : - 123 000 euros au titre de la différence entre la valeur actuelle de la maison et sa valeur en l'absence de problèmes d'humidité, - 3 000 euros à chacun d'entre eux en réparation de leur préjudice moral, - 81 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, - 6 849 euros au titre du redressement fiscal. Subsidiairement, ils demandent de voir prononcer la nullité pour dol de la vente de la maison, et de voir condamner monsieur [I] [H] à leur restituer le prix de vente, soit la somme de 200 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2008 et au paiement des sommes suivantes : - 10 180 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2008 au titre des frais de notaire, - 27 679 euros au titre des taxes foncières et taxe d'habitation depuis 2009, - 81 000 euros au titre du préjudice de jouissance, - 3 000 euros à chacun d'entre eux en réparation de leur préjudice moral. Par ailleurs, ils sollicitent la condamnation de la société Gaillard Immobilier à leur verser les sommes suivantes : - 123 000 euros au titre de la différence entre la valeur actuelle de la maison et sa valeur en l'absence de problèmes d'humidité, - 3 000 euros à chacun d'entre eux en réparation de leur préjudice moral, - 81 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance. En tout état de cause, ils demandent la condamnation in solidum de la société Gaillard Immobilier et de monsieur [H] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par ses conclusions enregistrées au greffe le 27 janvier 2023, monsieur [I] [H] sollicite l'infirmation du jugement et demande à la cour de dire et juger l'action des époux [E] prescrite à son encontre, et leur action subsidiaire en annulation de la vente pour dol irrecevable. Subsidiairement, il demande de débouter les époux [E] de toutes leurs demandes indemnitaires. Plus subsidiairement, il demande de voir dire que la seule indemnisation qui pourrait être due ne saurait être supérieure à la somme de 5 000 euros. En tout état de cause, il demande de voir : - débouter les époux [E] de leurs demandes subsidiaires d'annulation de la vente, - condamner la SARL Gaillard Immobilier à le relever, garantir de toutes les condamnations qui seront prononcées à son encontre, - condamner les époux au paiement de la somme 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par ses conclusions enregistrées au greffe le 1er février 2019, la SARL Gaillard Immobilier demande de voir déclarer irrecevable la demande en annulation de la vente. Elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté les époux [E] de l'intégralité de leurs demandes. Subsidiairement, ils demandent de voir limiter l'indemnisation à de plus justes proportions et, dans le cas où la responsabilité de monsieur [H] serait retenue, de condamner ce dernier à la relever et garantir de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation in solidum de toute partie succombante au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. La clôture de la procédure a été prononcée le 1er février 2023. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et au jugement déféré. MOTIFS Sur la recevabilité de la demande en annulation de la vente Les époux [E] formulent à titre subsidiaire devant la cour une demande en annulation de la vente pour dol sur le fondement de l'article 1116 du code civil en sa version applicable au présent litige. La SARL Gaillard immobilier soutient que cette demande serait irrecevable d'une part car elle est nouvelle en cause d'appel d'autre part parce qu'elle n'a pas été publiée aux services de la publicité foncière. Si les époux [E] justifient de ce que leur demande a été publiée aux services de la publicité foncière (pièce 33 des époux [E]), en revanche force est de constater que cette demande, qui ne tend ni à opposer compensation, ni à faire écarter les prétentions adverses nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait, pas plus qu'elle ne constitue l'accessoire la conséquence ou le complément nécessaire d'une demande présentée en première instance, est présentée pour la première fois en cause d'appel en contravention avec les dispositions de l'article 563 du code de procédure civile. Dans ces conditions, elle sera déclarée irrecevable. Sur l'action dirigée contre monsieur [I] [H] Sur le fondement de l'action Monsieur [I] [H] soutient que les demandes présentées par les époux [E] le sont, sous leur véritable qualification, au titre de l'article 1641 et que leur action, soumise à la prescription biennale, était prescrite lors de leur assignation en référé du 31 décembre 2012, la vente ayant été réalisée le 22 septembre 2008. Or, il s'évince du jugement déféré que les demandes présentées au fond par les époux [E] étaient fondées sur les articles 1604 et 1134 du code civil, et subsidiairement 1382 ancien et 1240 du code civil. Ainsi, les époux [E] ont fait le choix d'un fondement juridique qui n'est pas celui de la garantie des vices cachés de l'article 1641 du code civil et il appartient dès lors à la juridiction du fond de rechercher principalement si les conditions des fondements juridiques qu'ils invoquent sont remplies. Par conséquent, l'action des époux [E] ne sera pas requalifiée en action sur le fondement de l'article 1641 du code civil et la fin de non recevoir présentée par monsieur [I] [H], tendant à voir dire et juger l'action des époux [E] prescrite sera écartée. Sur le bien fondé de l'action Sur l'obligation de délivrance d'une chose conforme Le tribunal, retenant que l'acte de vente ne mentionnait pas la rénovation du bien, que les éléments visiblement non refaits à neuf pouvaient être constatés par les époux [E] lors des visites et que les acquéreurs ne démontraient pas que les désordres étaient relatifs à des qualités du bien rentrant dans le champ contractuel, a débouté les époux [E] de leur demande sur ce fondement. Les époux [E] prétendent au contraire que monsieur [H] leur a vendu une maison présentée comme entièrement rénovée, refaite à neuf et en parfait état alors qu'elle était en réalité affectée de désordres masqués par des travaux de rénovation superficiels. Monsieur [I] [H] soutient pour sa part ne pas avoir fait état de la rénovation récente du bien. Il souligne qu'aux termes de l'acte de vente, il étaient prévu que les acquéreurs prennent les biens vendus " dans l'état où ils se trouveront le jour d'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison de leurs vices même cachés ". Si l'annonce immobilière mentionne un bien refait à neuf, pour autant, dans les relations entre le vendeur et l'acheteur, aucun élément ne laisse apparaître que la vente portait sur un bien entièrement rénové alors que, tout au contraire, l'acte de vente mentionne qu'aucune construction ou rénovation du bien n'a été effectuée dans les dix années précédant la vente et que les acquéreurs prennent le bien dans l'état dans lequel il se trouve. Au surplus, le bien avait été visité par les époux [E] avant la vente, lesquels avaient pu se rendre compte de son état apparent, état apparent correspondant à celui du bien livré. Dès lors, il n'apparaît pas, dans les relations contractuelles entre les parties, qu'il était prévu la livraison d'un bien refait à neuf. Dans ces conditions, ainsi que parfaitement analysé par le tribunal, les époux [E] échouent à prouver que le bien livré n'était pas conforme à ce qui était contractuellement prévu. Sur l'obligation d'information pré-contractuelle Le tribunal a retenu la faute du vendeur, en ce que ce dernier avait manqué à son obligation d'informer les acquéreurs de la présence d'eau en sous-sol et de la défaillance du système de renouvellement d'air du logement. Monsieur [I] [H] persiste pour sa part à soutenir qu'il n'avait pas eu connaissance des remontées d'eau et d'infiltrations avant la vente, ajoutant que la VMC fonctionnait normalement avant la vente. Il souligne la carence des époux [E] dans l'entretien de leur maison. Il ajoute ne pouvoir être tenu pour responsable des arguments commerciaux tenus par l'agent immobilier (annonce selon laquelle l'immeuble était vendu comme étant refait à neuf). Les époux [E] prétendent quant à eux que monsieur [I] [H] ne leur a pas fourni les renseignements exacts sur le bien immobilier mis en vente alors qu'il connaissait parfaitement l'existence de désordres (présence d'eau au sous-sol et défaillance du système de renouvellement d'air du logement), désordres qu'il aurait selon eux volontairement tus. Selon le rapport d'expertise, déposé le 16 juin 2017, les phénomènes de condensation et moisissures sur les parois des pièces humides ainsi que les développements d'efflorescence, de calcification, de moisissure sur les carreaux granito au sol sont dus à la défaillance du système de renouvellement d'air et à la présence d'eau dans le sous-sol. L'expert écrit : " S'agissant du système de renouvellement d'air permanent et général :Le principe de renouvellement d'air du volume habitable a été respecté à l'origine de la construction. Le système a fonctionné en l'état jusqu'en 2004, date où des entreprises non coordonnées sont intervenues à la demande de M. [H] pour changer les menuiseries existantes. Son altération s'est poursuivie par l'installation d'une VMC en 2005 par M. [H] lui-même puis par l'arrêt de son alimentation en électricité. Après l'acquisition du bien par les époux [E], outre des actes isolés et des interventions ['], le système de renouvellement d'air du logement, général et permanent est aujourd'hui totalement incohérent, détruit et n'est plus du tout assuré, S'agissant de la présence d'eau en sous-sol : Cette situation est connue dès avant la construction de la maison, avant 1950 et toujours aujourd'hui. ['] "Cette situation est connue dès avant la construction de la maison, avant 1950 et toujours aujourd'hui. ['] ". Ainsi il apparaît clairement que les désordres constatés par l'expert et dont se plaignent les époux [E] étaient connus de monsieur [I] [H], pour les uns parce qu'ils sont la conséquence des travaux effectués en 2004 et 2005 à la demande précisément de monsieur [I] [H] (travaux dont la réalité est attestée par les factures versées aux débats et les constations de l'expert judiciaire), et pour les autres parce qu'ils ont toujours existé, notamment durant la période où monsieur [I] [H] a habité la maison. Il apparaît également tout aussi clairement que ces désordres n'ont pas été portés à la connaissance des acheteurs, ce qui n'est contesté par aucune des parties. Or, en sa qualité de vendeur, il appartenait à monsieur [I] [H] de donner aux acquéreurs les informations importantes sur le bien, et donc en l'espèce de leur signaler la présence d'eau en sous-sol et les difficultés de renouvellement de l'air dans le logement nécessitant une alimentation permanente en électricité. Ne l'ayant pas fait, il a contrevenu à l'obligation pré-contractuelle qui était la sienne et commis une faute, ainsi que retenu par le tribunal. Sur l'action dirigée contre la SARL Gaillard Immobilier Le tribunal a débouté les époux [E] de leurs demandes à l'encontre de la SARL Gaillard Immobilier, retenant que si l'agent immobilier a à sa charge un devoir de renseignement au profit de l'acquéreur de l'immeuble dont il a négocié la vente, il ne lui incombe pour autant pas de se substituer au rôle d'un expert en construction. Les époux [E] soutiennent au contraire qu'il appartenait à l'agence immobilière de s'assurer que son annonce correspondait à l'état réel du bien et qu'elle aurait du vérifier l'état du bien et les alerter de la présence d'eau en sous-sol. La SARL Gaillard Immobilier prétend pour sa part avoir parfaitement informé les acquéreurs conformément aux éléments en sa possession et aux informations communiquées par son mandant, la description fournie par l'agence étant conforme à l'apparence du bien et sans contradiction avec les informations délivrées par le vendeur. Elle ajoute ne pas être un professionnel de la construction, et donc ne pas se trouver en capacité de déceler les défauts du bien. S'agissant des difficultés de renouvellement d'air entraînant des moisissures telles que décrites dans le rapport d'expertise judiciaire, il s'agit d'un désordre non visible à l'oeil nu et de ce fait difficilement décelable, sauf pour un professionnel de la construction (et non pour un professionnel de la vente), surtout alors que des travaux d'embellissement venaient d'être effectués. Or, ainsi que justement relevé par le tribunal, si l'agent immobilier est tenu de renseigner l'acquéreur sur les équipements de la maison permettant de la rendre habitable, il ne peut pour autant se substituer à un expert en construction et être tenu de donner des informations dont il ne maîtrise pas la teneur d'un point de vue technique. S'agissant de la présence d'eau en sous-sol, l'expert judiciaire a pu écrire (page 32 du rapport d'expertise) que ce désordre était du à la présence d'une nappe phréatique et à la proximité des étangs et qu'il était connu dans ce secteur de [Localité 8]. L'agent immobilier étant, à défaut d'être un professionnel de la construction, un professionnel de la vente duquel il est légitimement attendu une connaissance des secteurs et de leurs caractéristiques, il aurait du informer les acquéreurs de ce désordre qu'il ne pouvait ignorer. Ne l'ayant pas fait, il a commis une faute de nature délictuelle qui engage sa responsabilité vis-à-vis des époux [E], et le jugement sera dès lors infirmé. Sur les préjudices Le tribunal, considérant que le préjudice ne correspondait pas au coût de remise à neuf de l'habitation, a retenu une indemnisation à hauteur du coût des travaux de reprise tel que chiffré par l'expert judiciaire (16 580,85 euros), outre une indemnisation au titre du préjudice de jouissance (5 000 euros) et du préjudice moral (3 000 euros). Les époux [E] soutiennent que leur préjudice matériel s'élève en réalité à la somme de 123 000 euros correspondant à la différence entre la valeur actuelle de la maison et sa valeur en l'absence de problèmes d'humidité, outre un préjudice de jouissance à hauteur de la somme de 81 000 euros correspondant aux loyers qu'ils auraient pu percevoir depuis 2010 (108 mois x 750 euros), un préjudice fiscal à hauteur de la somme de 6 849 euros (redressement) et un préjudice moral à hauteur de la somme de 6 000 euros. Sur le préjudice matériel Les époux [E] ont pu se convaincre de l'état général de la maison en la visitant. Ils ont ainsi acquis un bien immobilier dans l'état dans lequel il se trouvait et leur préjudice réside uniquement dans les problèmes d'humidité et de présence d'eau au sous sol dont ils auraient du être informés. Ainsi, leur préjudice matériel réside, ainsi que parfaitement analysé par le premier juge, non dans la différence entre la valeur actuelle de la maison et la valeur de la maison entièrement remise à neuf, mais uniquement dans le coût des travaux nécessaires pour solutionner ces deux désordres, coût évalué par l'expert judiciaire, qui a parfaitement détaillé et justifié son chiffrage à hauteur de la somme de 16 580,85 euros. Sur le préjudice de jouissance Les époux [E], qui avaient, aux termes de l'acte de vente, acquis le bien pour l'habiter, demandent aujourd'hui une indemnisation correspondant à 108 mois de loyers. Si la maison était affectée de problèmes de ventilation et de présence d'eau en son sous-sol, pour autant aucun élément du dossier n'établit qu'elle serait devenue inhabitable, et ce d'autant qu'avant la vente litigieuse, elle avait été habitée depuis sa construction. Dans ces conditions, les époux [E] n'ont pas été privés de la jouissance totale de leur bien mais ont subi un inconfort de jouissance, lequel, au vu des éléments du dossier, peut raisonnablement être évalué à la somme de 100 euros par mois, soit pour 108 mois la somme de 10 800 euros. Sur le préjudice fiscal Les époux [E] exposent avoir du payer la somme de 6 849 euros au titre d'un redressement fiscal, monsieur [H] ne les ayant pas informés de la convention passée avec l'Etat le 11 juin 2014 aux termes de laquelle le bien était exclusivement destiné à la location à des personnes défavorisées. Ils justifient de la réalité et du montant de leur préjudice (pièces 20, 22, 23 et 24 des époux [E]). Ils sera par conséquent fait droit à leur demande. Sur le préjudice moral Les époux [E], âgés et malades (pièces 17 et 18 des époux [E]), ont subi, du fait de la situation dans laquelle ils se trouvent depuis la vente (maison présentant d'importants problèmes d'humidité et d'eau en sous-sol), un préjudice d'ordre moral qui peut justement être évalué à la somme de 6 000 euros. Sur les demandes accessoires Eu égard à l'issue du litige, le jugement sera infirmé, sauf concernant les frais de l'expertise du cabinet Ferri-Cabeo, dont la nécessité n'est pas démontrée. Monsieur [I] [H] et la SARL Gaillard Immobilier seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire. Sur les condamnations Monsieur [I] [H] et la SARL Gaillard Immobilier ayant tous deux concouru au dommage par leurs fautes, ils seront condamnés in solidum aux sommes ci-dessus, à l'exception de la somme due au titre du préjudice fiscal, qui sera à la charge exclusive de monsieur [I] [H], la demande à ce titre étant exclusivement dirigée contre ce dernier. Eu égard à l'étendue des fautes de chacun, monsieur [I] [H] ayant eu une connaissance particulièrement aïgüe des désordres du fait de travaux qu'il a lui même effectués, et qui ont eu pour effet de masquer en partie le désordre lié à l'humidité, il sera dit que monsieur [I] [H] devra garantir la SARL Gaillard Immobilier à hauteur de 80 % des condamnations prononcées. PAR CES MOTIFS, La cour, Déclare irrecevable la demande en annulation de la vente ; Ecarte la fin de non-recevoir tendant à voir dire et juger l'action des époux [E] prescrite ; Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a déclaré recevable l'action engagée par monsieur [K] [E] et madame [J] [E] à l'encontre de la SARL Gaillard Immobilier et rejeté la demande des époux [E] au titre de l'expertise du cabinet Ferri-Cabeo ; Statuant des chefs infirmés, Condamne in solidum monsieur [I] [H] et la SARL Gaillard immobilier à payer à monsieur [K] [E] et madame [J] [E] les sommes suivantes : - préjudice matériel : 16 580,85 euros, - préjudice de jouissance : 10 800 euros, - préjudice moral : 6 000 euros ; Condamne monsieur [I] [H] à payer à monsieur [K] [E] et madame [J] [E] la somme de 6 849 euros au titre du préjudice fiscal ; Condamne in solidum monsieur [I] [H] et la SARL Gaillard immobilier à payer à monsieur [K] [E] et madame [J] [E] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum monsieur [I] [H] et la SARL Gaillard immobilier aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire ; Dit que monsieur [I] [H] devra garantir la SARL Gaillard Immobilier à hauteur de 80 % des condamnations prononcées in solidum entre eux. La greffière, Le président,