Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 23/06015

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE ■ PÔLE CIVIL 8ème chambre JUGEMENT RENDU LE 30 Septembre 2024 N° R.G. : N° RG 23/06015 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YSUP N° Minute : 24/ AFFAIRE Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic : C/ [W] [P] Copies délivrées le : DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic : Cabinet ATHENA - BAUER & ASSOCIES [Adresse 5] [Localité 2] représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811 DEFENDEUR Monsieur [W] [P] [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 4] défaillant En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Juin 2024 en audience publique devant : Hugues BOUTHINON-DUMAS, magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de : Elisette ALVES, Vice-Président Elsa CARRA, Juge Hugues BOUTHINON-DUMAS, magistrat à titre temporaire qui en ont délibéré. Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier. JUGEMENT prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 30 septembre 2024. EXPOSE DU LITIGE L'ensemble immobilier sis [Adresse 1] ([Adresse 3]) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Se plaignant de la défaillance de Monsieur [W] [P] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier, représenté par son syndic, le cabinet ATHENA - BAUER & ASSOCIES, l'a fait assigner devant ce tribunal aux fins de voir : CONDAMNER Monsieur [W] [P] au paiement d'une somme de 8.279,06 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du2ème trimestre 2023 incluse), ORDONNER la capitalisation des intérêts, CONDAMNER Monsieur [W] [P] au paiement d'une somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts, RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit et qu'aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu'elle soit écartée, CONDAMNER Monsieur [W] [P] à verser au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] une indemnité d'un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Monsieur [W] [P], assigné par acte remis en l'étude du commissaire de justice qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l'article 658 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile. Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 février 2024 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 25 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi. A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes : - la fiche d'immeuble, - un décompte couvrant la période du 30 mars 2022 au15 mai 2023, - une mise en demeure du 6 septembre 2022 et une relance du 22 novembre 2022 envoyées par le syndic, (accusés de réception produits), - les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 31 mars 2021, 30 mars 2022 et 30 janvier 2023 et les attestations de non-recours afférentes, - des appels de fonds, - le contrat de syndic. Sur la distinction entre les charges et frais réclamés Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale 8.279,06 euros au titre des charges impayées dues sur la période du 30 mars 2022 au 15 mai 2023, appel du 2ème trimestre 2023 inclus. L'article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. En l'espèce, il convient de distinguer les charges, prévues par l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement relevant de l'article 10-1 de ladite loi. Ainsi, conformément au décompte produit par le demandeur, les charges, d'un montant de 7.459,31 euros, seront examinées au titre de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d'un montant de 819,75 euros, seront examinés au titre de l'article 10-1 de ladite loi. Sur les sommes réclamées au titre des charges Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 7.459,31 euros au titre des charges impayées dues au titre de la période du 30 mars 2022 au 15 mai 2023, appel du 2ème trimestre 2023 inclus. En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la fiche d'immeuble, que Monsieur [W] [P] est propriétaire des lots n° 72, 418 et 531 de l'état descriptif de division. Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 31 mars 2021, 30 mars 2022 et 30 janvier 2023 qui ont notamment approuvé les comptes des exercices 2020-2021 et 2021-2022, mais aussi voté des travaux et le budget prévisionnel portant sur les exercices 2022-2023 et 2023-2024. L'examen du décompte produit pour la période du 30 mars 2022 au 15 mai 2023 laisse par ailleurs apparaître un solde débiteur à hauteur de 7.459,31 euros, après déduction de la somme de 819,75 euros réclamée au titre des frais de recouvrement. Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d'un montant de 7.459,31 euros. En conséquence, Monsieur [W] [P] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.459,31 euros au titre des charges dues pour la période du 30 mars 2022 au 15 mai 2023, appel du 2e trimestre 2023 inclus. Sur les frais nécessaires au recouvrement Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 819,75 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance. Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure. Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel. En l'espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes : - frais de mise en demeure en date du 7 juin 2022 (59,75 euros), dès lors que cette mise en demeure n'est pas produite, - frais de mise en demeure par avocat (120 euros à la date du 13 mars 2023), dont la facture n'est pas produite, - frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice (250 euros le 10 mars 2023), ainsi que de suivi de contentieux (300 euros à la date du 15 mai 2023), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l'absence de diligence exceptionnelle. Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d'une créance de 90 euros au titre des frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant à la mise en demeure du 6 septembre 2022 (40 euros) et à la relance du 22 novembre 2022 (50 euros) adressées par le syndic, lesquelles sont versées aux débats avec les accusés de réception justifiant de leur envoi et dont le coût résulte du contrat de syndic produit. En conséquence, Monsieur [W] [P] sera condamné au paiement de la somme de 90 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. Débouté du surplus de sa demande, celui-ci devra recréditer la somme totale de 729,75 euros sur le compte de Monsieur [W] [P] en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur les intérêts capitalisés Le syndicat des copropriétaires sollicite que soit ordonnée la capitalisation des intérêts sur les sommes allouées au titre des charges et des frais. L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas aux termes du dispositif de son assignation, qui lie le tribunal, que les sommes dues au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement soient productives d'intérêts. Sa demande de capitalisation des intérêts apparaît ainsi sans objet. Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande de ce chef. Sur les dommages-intérêts Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts. En vertu de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d'un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s'acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. En l'espèce, la carence de Monsieur [W] [P] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci. Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que Monsieur [W] [P] sera condamné à lui payer. Sur les demandes accessoires Monsieur [W] [P], qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile que Monsieur [W] [P] sera condamné à lui verser. Enfin, au vu de la date d'introduction de l'instance l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS Le Tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [W] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] ([Adresse 3]), représenté par son syndic, les sommes de : - 7.459,31 euros au titre des charges dues pour la période du 30 mars 2022 au 15 mai 2023, appel du 2e trimestre 2023 inclus, - 90 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (729,75 euros) doivent être recréditées sur le compte de Monsieur [W] [P], DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de capitalisation des intérêts, CONDAMNE Monsieur [W] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, les sommes de : - 500 euros à titre de dommages et intérêts, - 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, CONDAMNE Monsieur [W] [P] au paiement des dépens de l'instance, RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,