Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
============
JUGEMENT du 29 Août 2024
__________________________________________
DEMANDERESSE :
S.A. HARMONIE HABITAT
8, avenue des Thébaudières Etage 16
BP 70344
44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX
représentée par Madame [C] [K], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,
DÉFENDEURS :
Monsieur [N] [P]
Appartement 502 Etage 1
9 Rue des 3 Provinces
44190 BOUSSAY
non comparant
Madame [R] [O] épouse [P]
Appartement 502 Etage 1
9 Rue des 3 Provinces
44190 BOUSSAY
non comparante D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 30 mai 2024
date des débats : 30 mai 2024
délibéré au : 29 août 2024
RG N° N° RG 24/01059 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M4XF
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à HARMONIE HABITAT
CCC à Monsieur [N] [P]
CCC à Madame [R] [O] épouse [P] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 1er février 2023 à effet au même jour, HARMONIE HABITAT a donné à bail à [N] [P] et [R] [O] épouse [P] un logement lui appartenant sis, 9 rue des Trois provinces, 1er étage appartement 502 - 44190 BOUSSAY, moyennant un loyer mensuel initial de 426,26 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 26,36 €.
Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2023, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [N] [P] et [R] [O] épouse [P] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.899,84 € arrêté au 31 octobre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HARMONIE HABITAT a fait assigner [N] [P] et [R] [O] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;
· Constater la résiliation du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;
· Ordonner l’expulsion de [N] [P] et [R] [O] épouse [P] et de tout occupant de leur chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;
· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques des locataires selon les dispositions prévues par la loi ;
· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 4.649,08 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation échus et impayés arrêtée au 18 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, à parfaire au jour de l’audience ;
· Condamner solidairement [N] [P] et [R] [O] épouse [P] à lui payer une indemnité d'occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 452,62 € à compter du 18 décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
· Condamner in solidum les locataires au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification à la préfecture ;
· Ordonner l'exécution provisoire.
Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 31 mai 2024 par les services sociaux du département, soit postérieurement à l'audience. En effet, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 mai 2024.
A ladite audience, HARMONIE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 6.081,78 € au titre des loyers et charges échus à la date du 27 mai 2024.
Régulièrement assignés à personne pour [N] [P] et à domicile pour [R] [O] épouse [P], aucun d'eux n'a comparu.
L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. Il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).
En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d'impayé à la CAF le 21 août 2023, reçue le 24 août 2023 et enregistrée le 25 septembre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 6 mars 2024.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 6 mars 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 7 mars 2024, dont il a accusé réception le 8 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 30 mai 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.
Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.
Par exploit de commissaire en date du 6 novembre 2023, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [N] [P] et [R] [O] épouse [P] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.899,84 € arrêté au 31 octobre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 janvier 2024.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [N] [P] et [R] [O] épouse [P].
Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance d’HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[N] [P] et [R] [O] épouse [P] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 6.081,78 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 27 mai 2024.
Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l'espèce, il résulte du bail que [N] [P] et [R] [O] épouse [P] sont mariés et sont à ce titre tenus à une solidarité légale prévue à l’article 220 du code civil. Le contrat de bail prévoit également en son article 7 la solidarité en cas de pluralité de locataires.
En conséquence, [N] [P] et [R] [O] épouse [P] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 6.081,78 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 27 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Ils seront enfin condamnés à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 28 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 394,54 €.
Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande des locataires, du bailleur ou d’office, à la condition que les locataires soient en situation de régler leur dette locative et qu’ils aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, aux locataires en situation de régler leur dette locative.
Lors de l’audience, HARMONIE HABITAT a indiqué s’opposer à l'octroi de délais de paiement. Le bailleur fait état de ce que le dépôt de garantie n'a pas été payé, que les locataires n'ont pas justifié de l'assurance du logement et qu'ils ont effectué deux paiements, juste avant l'audience, en avril et en mai 2024.
D'après le relevé de compte locataire, les versements de 250 € effectués les 4 avril 2024 et 6 mai 2024 sont inférieurs au montant des seuls loyers et charges, y compris après déduction des APL. Aucun loyer, et ce depuis le début du bail, n'a été réglé en intégralité. Les prélèvements ont été rejetés puis les virements ont été ponctuels et d'un montant très inférieur au montant du loyer.
[N] [P] et [R] [O] épouse [P] n'ont ainsi pas repris le paiement intégral des loyers avant l'audience.
Le diagnostic social et financier transmis indique que les défendeurs évoquent l'absence de demande des locataires qui ne semblent pas mesure les conséquences de leurs manquements. Ils sont déjà redevables d'une dette d'un précédent loyer à hauteur de 16.000 €. [R] [P] souhaite demander le divorce. [N] [P] souhaite rester dans le logement mais n'a aucune connaissance des démarches administratives ni du montant de ses ressources. Il n'a renouvelé sa demande d'AAH et s'est retrouvé sans ressources pendant plusieurs mois. Aucun soin n'est mis en place alors que cela semble nécessaire d'après les professionnels chargés de faire un bilan de la situation.
Au regard de ces éléments, les conditions légales n'étant pas remplies, aucun délai de paiement ne sera accordé à [N] [P] et [R] [O] épouse [P].
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [N] [P] et [R] [O] épouse [P], succombant à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Ils seront également condamnés à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er février 2023 entre HARMONIE HABITAT d'une part et [N] [P] et [R] [O] épouse [P] d'autre part, concernant le logement sis 9 rue des trois provinces, 1er étage appartement 502 - 44190 BOUSSAY ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 7 janvier 2024 ;
CONDAMNE solidairement [N] [P] et [R] [O] épouse [P] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 6.081,78 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 27 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE solidairement [N] [P] et [R] [O] épouse [P] à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 28 mai 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 394,54€, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
ORDONNE à [N] [P] et [R] [O] épouse [P], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;
ORDONNE à défaut l’expulsion de [N] [P] et [R] [O] épouse [P] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d'expulsion et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
CONDAMNE in solidum [N] [P] et [R] [O] épouse [P] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 29 août 2024.
Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Constance GALY
