Tribunal judiciaire, 09 septembre 2024. 23/05683

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 23/05683 N° Portalis 352J-W-B7H-CZUEJ N° MINUTE : 11 contradictoire Assignation du : 20 Avril 2023 JUGEMENT rendu le 09 Septembre 2024 DEMANDEURS AARPI PARDALIS association en liquidation, représentée par ses deux co-liquidateurs Maître [C] [A] et Maître [W] [L] [Adresse 2] [Localité 7] S.E.L.A.R.L. [V] FERRENTI AVOCAT venant aux droits de la SCP [N] [V] ASSOCIES [Adresse 1] [Localité 7] Madame [H] [F] [Adresse 1] [Localité 7] Madame [C] [A] [Adresse 1] [Localité 7] S.E.L.A.R.L. [O] [S] agissant par Maître [O] [S] [Adresse 5] [Localité 4] S.E.L.A.R.L. [W] [L] AVOCAT agissant par Maître [W] [L] [Adresse 5] [Localité 4] Monsieur [D] [T] [Adresse 5] [Localité 4] Monsieur [G] [R] domicilié : chez [Adresse 1] [Localité 7] Tous représentés par Me Marie-Françoise BLAIZE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0106 DÉFENDERESSE S.C.I. PIERREVENUS représentée par son gérant en exercice la société AESTIAM [Adresse 6] [Localité 3] représentée par Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0099 COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Louise FLORET, greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, lors de la mise à disposition au greffe, DÉBATS A l’audience du 13 Mai 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 16 avril 2010, la S.C.P.I. PIERREVENUS a donné à bail commercial à l’association CAA JURIS EUROPE, aux droits desquelles est venue l’AARPI PARDALIS un local, sis [Adresse 2] à [Localité 7] pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 2010 moyennant un loyer principal annuel de 191.780 euros, à destination de l’usage de “BUREAUX”. Par avenant n°1 du bail en date du 16 avril 2019, le bail a été prorogé jusqu’au 30 septembre 2020 moyennant un loyer principal annuel 219.638,45 euros. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 décembre 2021, l’AARPI PARDALIS a donné congé du bail pour le 30 juin 2022. L’assemblée générale des associés de l’AARPI PARDALIS a prononcé la dissolution de l’association au 30 juin 2022. Par acte extrajudiciaire du 23 avril 2023, l’AARPI PARDALIS, association en liquidation, représentée pas ses co-liquidateurs, Madame [C] [A] et Madame [W] [L], la SELARL [V] [J] AVOCAT, venant au droit de la SCP [V] [N] ASSOCIES, agissant par Maître [Z] [V] [J], Maître [H] [Y], épouse [K], Maître [C] [A], la SELARL [O] [S], agissant par Maître [O] [S], la SELARL [W] [L] AVOCAT, agissant par Maître [W] [L], Maître [D] [T] ont assigné la la S.C.P.I. PIERREVENUS devant la présente juridiction, aux fins essentielles de voir la S.C.P.I. PIERREVENUS condamnée à leur restituer sous astreinte la somme de 50.343,09 euros correspondant aux sommes dues au titre de la restitution du dépôt de garantie, déduction des sommes dues par l’AARPI PARDALIS au titre des loyers pour la période du 1er au 4 juillet 2022 et les taxes foncières et TEOM 2022. Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 4 janvier 2024, l’AARPI PARDALIS, association en liquidation, représentée par ses co-liquidateurs, Mme [C] [A] et Mme [W] [L], la SELARL [V] [J] AVOCAT, venant au droit de la SCP [V] [N] ASSOCIES, représentée par son gérant, Maître [Z] [V] [J], Maître [H] [Y] épouse [K], Maître [G] [R], Maitre [C] [A], la SELARL [O] [S], représentée par son gérant Maître [O] [S], la SELARL [W] [L] AVOCAT, représentée par sa gérante Maître [W] [L] et Maître [D] [T] demandent au tribunal, aux visas des articles 1103, 1199 et 1730 du code civil, de : “- CONDAMNER la SCI PIERREVENUS, à restituer à l’AARPI PARDALIS en cours de liquidation, ensemble avec la SELARL [V] [J] AVOCAT, Maître [H] [Y] épouse [K], Maître [G] [R], Maitre [C] [A], SELARL [O] [S], la SELARL [W] [L] AVOCAT et Maître [D] [T], pris en leur qualité de membres de l’AARPI PARDALIS en liquidation, la somme de 48.357,85 € portant intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 janvier 2023 - CONDAMNER la SCI PIERREVENUS à payer la somme de 8.000 € à l’AARPI PARDALIS en cours de liquidation, in solidum avec la SELARL [V] [J] AVOCAT, Maître [H] [Y] épouse [K], Maître [G] [R], Maitre [C] [A], SELARL [O] [S], la SELARL [W] [L] AVOCAT et Maître [D] [T], au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; - CONDAMNER la SCI PIERREVENUS aux entiers dépens ; - RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.” Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 8 novembre 2023, la S.C.P.I. PIERREVENUS demande au tribunal, aux visas des articles 1730, 1732, 1735 du code civil, de : “DEBOUTER L'AARPI PARDALIS, La SELARL [V] [J] AVOCAT, venant au droit de la SCP [V] [N] ASSOCIES, Maître [H] [Y] épouse [K], Maître [G] [R], Maitre [C] [A], LA SELARL [O] [S], LA SELARL [W] [L] AVOCAT, Maître [D] [T] de l’intégralité de leur demande comme étant mal fondées. DONNER ACTE à la SCPI PIERREVENUS de ce qu’elle accepte de recréditer la somme de 228 € représentant la moitié du coût de l’état des lieux de sortie. CONDAMNER L'AARPI PARDALIS, La SELARL [V] [J] AVOCAT, venant au droit de la SCP [V] [N] ASSOCIES, Maître [H] [Y] épouse [K], Maître [G] [R], Maitre [C] [A], LA SELARL [O] [S], LA SELARL [W] [L] AVOCAT, Maître [D] [T] à payer à la SCPI PIERREVENUS la somme de 3 000 € au titre de l’article l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.” Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions. Par ordonnance du 21 mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 13 mai 2024. MOTIFS - sur la demande de restitution : L’AARPI PARDALIS, association en liquidation, représentée par ses co-liquidateurs, Mme [C] [A] et Mme [W] [L], la SELARL [V] [J] AVOCAT, venant au droit de la SCP [V] [N] ASSOCIES, représentée par son gérant, Maître [Z] [V] [J], Maître [H] [Y] épouse [K], Maître [G] [R], Maitre [C] [A], la SELARL [O] [S], représentée par son gérant Maître [O] [S], la SELARL [W] [L] AVOCAT, représentée par sa gérante Maître [W] [L] et Maître [D] [T] sollicitent que la S.C.P.I. PIERREVENUS soit condamnée à leur restituer la somme de 48.357,85 € portant intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 janvier 2023. Ils soutiennent que le bail prévoyait que le montant des réparations devait être dressé par l’architecte du bailleur au jour de l’état des lieux de sortie, qu’aucun acte ni aucun constat n’a été établi au jour de la restitution des locaux; que les demandes du bailleur tendant à voir imputer sur le montant du dépôt de garantie de quelconques réparations doivent être rejetées; qu’il n’est nullement démontré que des réparations locatives leur seraient imputables; que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, établis contradictoirement, atteste que l’AARPI PARDALIS a rempli ses obligations contractuelles et restitué les lieux en parfait état d’entretien; que le bailleur a lui-même reconnu la restitution en parfait état de réparations et d’entretien puisque l’état des lieux de sortie ne fait mention d’aucune réparation, remise en état, charge d’entretien que le preneur n’aurait pas effectuée; que la rénovation des peintures et des sols n’est pas imputable à l’AARPI PARDALIS; que leur restitution a été effectuée en “bon état” ou en “état d’usage” résultant de la vétusté dont les réparations ne peuvent incomber au locataire; que l’état des lieux d’entrée et de sortie démontre qu’elle a correctement entretenu les lieux; que c’est au bailleur de démontrer le défaut d’entretien; que le contrat conclu entre la S.C.P.I. PIERREVENUS et la société DEKRA de vérification périodique des installations électriques ne peut engager l’AARPI PARDALIS; que la résiliation par l’AARPI PARDALIS du contrat de vérification périodique des installations électriques au 30 juin 2022 est logique en qu’elle avait délivré congé pour cette même date; que quittant les lieux en juillet 2022, elle n’était pas tenue de faire procéder aux vérifications au titre de l’année 2022, la dernière étant intervenue en 2021; qu’aucune disposition du bail ne prévoit que le locataire est redevable envers le bailleur de l’obligation de faire procéder aux vérifications électriques; que s’agissant du devis portant sur la remise en état de fonctionnement des éclairages de sécurité, la S.C.P.I. PIERREVENUS ne démontre pas que l’AARPI PARDALIS aurait manqué à ses obligations contractuelles d’entretien des installations électriques; que l’état des lieux de sortie ne fait état d’aucun éclairage défectueux et que l’AARPI PARDALIS a fait exécuter quelques mois avant la restitution des lieux des travaux de mise aux normes électriques préconisés par la société DEKRA; que sur le remplacement de la serrure de la porte d’entrée, les clés de cette porte ne lui ont jamais été remises; qu’elle utilisait le digicode pour ouvrir la porte; que l’état des lieux de sortie ne fait pas état de l’absence de restitution des clés de la porte principale; que le coût de l’état des lieux de sortie doit être supporté par le bailleur; que la S.C.P.I. PIERREVENUS ne démontre ni le préjudice qu’elle allègue ni le lien de causalité avec le manquement qu’elle prétend imputer à l’AARPI PARDALIS; que les charges réclamées ne sont pas dues. La S.C.P.I. PIERREVENUS s’oppose aux demandes. Elle soutient que l’état des lieux de sortie mentionne que les peintures sont en état d’usage; que les demandeurs ne justifient pas avoir entretenu les locaux depuis 2010; qu’aucune facture de travaux de peinture pendant 12 ans n’est versée; que cela démontre un défaut d’entretien; que la retenue au débit du compte locataire à la sortie est justifiée par la nécessité de remettre en état des locaux; que les demandeurs sont redevables de loyers et de charges pour une somme supérieure à 16.000 euros; que l’AARPI PARDALIS n’a pas fait procéder aux entretiens et vérifications périodiques des installations électriques ce qui lui incombait au terme du bail; que la société DEKRA a établi un rapport dans lequel il ressort des réserves; que ces réserves ont été indiquées à l’AARPI PARDALIS et qu’elle n’a pas procédé aux réparations nécessaires; que la remise en état de fonctionnement des éclairages de sécurité incombe au preneur et qu’il ne peut s’en exonérer en prétendant avoir effectué des travaux de remises aux normes quelques mois avant la restitution des locaux; que lors de l’établissement des lieux d’entrée, les clés de la porte d’entrée lui ont été remise et que l’AARPI PARDALIS ne s’est jamais plaint qu’il manquait cette clé pendant la durée du bail; que le bailleur accepte de supporter la moitié du coût de l’état des lieux de sortie et de rembourser aux demandeurs la somme de 128 euros. L’article 1730 du code civil dispose que “S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.” L’article 1732 du même code dispose que “Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.” L’article 1755 du même code dispose qu’ “aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.” Par acte sous seing privé du 16 avril 2010, la S.C.P.I. PIERREVENUS a donné à bail commercial à l’association CAA JURIS EUROPE, aux droits desquelles est venue l’AARPI PARDALIS un local, sis [Adresse 2] à [Localité 7] pour une durée de 9 ans à compter du 1er mai 2010 moyennant un loyer principal annuel de 191.780 euros, à destination de l’usage de “BUREAUX”. Par avenant n°1 du bail en date du 16 avril 2019, le bail a été prorogé jusqu’au 30 septembre 2020 moyennant un loyer principal annuel 219.638,45 euros. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 décembre 2021, l’AARPI PARDALIS a donné congé du bail pour le 30 juin 2022. Le 4 juillet 2022, l’AARPI PARDALIS et la S.C.P.I. PIERREVENUS ont réalisé un état des lieux de sortie contradictoire. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 janvier 2023, l’AARPI PARDALIS, en cours de liquidation, a mis en demeure la S.C.P.I. PIERREVENUS de lui restituer la somme de 52.547,18 euros au titre du dépôt de garantie Par courriel en date du 6 janvier 2023, la S.C.P.I. PIERREVENUS transmettait un arrêté de compte locataire faisant apparaître un solde créditeur de 1.985,24 euros après imputation des sommes suivantes : - 16.521,37 euros au titre des arriérés de loyers et de charges, - 30.858,90 euros hors taxes au titre des travaux de réparations locatives, - 674,40 euros toutes taxes comprises au titre du tarif du contrat de vérification périodique signé entre le bailleur et la société DEKRA le 21 novembre 2022, - 1.732,68 euros toutes taxes comprises au titre d’un devis de la société GENERAL ÉLECTRIQUE du 9 décembre 2022 pour une mise aux normes électriques, - 574,80 euros correspondant à la facture du 21 décembre 2022 relative au remplacement de la serrure de la porte principale, - 456 euros toutes taxes comprises correspondant au montant de l’état des lieux de sortie. Les demandeurs contestent chacun des postes de frais imputés sur le montant du dépôt de garantie. Le contrat de bail stipule à l’article V intitulé “DEPOT DE GARANTIE” que le “PRENEUR verse entre les mains du BAILLEUR ou de son mandataire, la somme de 47.945 euros correspondant à trois mois de loyer principal. Ce dépôt est versé en garantie de toutes sommes dues au départ du locataire à quelque titre que ce soit, ainsi que de l’exécution parfaite des clauses du bail. Cette somme sera conservée par la BAILLEUR pendant toute la durée du bail, jusqu’à règlement définitif de toute indemnité que le preneur pourrait devoir au BAILLEUR à l’expiration du bail et à sa sortie des lieux loués ; en aucune façon, le dernier terme de loyer ne pourra s’imputer sur le dépôt de garantie. Cette somme ne sera productive d’aucun intérêt (...) Ce dépôt de garantie devra toujours rester égal à TROIS MOIS de loyer et il sera augmenté ou diminué dans la même proportion que le loyer”. Il n’est pas contesté qu’au jour de la libération des lieux par l’AARPI PARDALIS le montant du dépôt de garantie s’élevait à la somme de 55.635,31 euros. Aux termes des dispositions de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. L'article VI-2 du contrat de bail relatif aux “CONDITIONS DE LA LOCATION” stipule que “le PRENEUR s’engage à tenir les lieux loués en bon état de réparations pendant toute la durée du bail et effectuer, le cas échéant, toutes réparations, petites ou grosses, sans distinction, à l’exception de celles prévues par l’article 606 du code civil, constituant une liste énonciative et non limitative, de telle sorte que les lieux soient restitués en fin de jouissance, en parfait état de réparations et d’entretien”. L’article XII intitulé “VISITE ET RESTITUTION DES LIEUX” stipule enfin que “au jour de l’expiration du présent bail, pour quelque cause et à quelque titre que ce soit, il sera établi un état des lieux qui comportera notamment le relevé des réparations, remises en état, charges d’entretien, non effectuées par le PRENEUR. Le montant en sera dressé par l’architecte du BAILLEUR auquel les parties contractantes donnent dudit constat, ainsi que des frais d’arrêté de compte locatif fixés forfaitairement à 91,47 euros HT révisés en fonction de la variation de l’indice INSEE mentionné au § LOYER et/ou RÉVISION DU LOYER”. * Sur l’imputation des travaux de rénovation et mises aux normes électriques : Il n’est pas contesté que l’état des lieux de sortie ne fait pas état d’un relevé des réparations, remise en état, charges d’entretien qui n’auraient pas été effectués par le preneur. Ainsi, il n’est nullement fait état de la nécessité de rénover les sols et les murs ni de la nécessité d’effectuer des travaux de mises aux normes électriques. Par ailleurs, le chiffrage des travaux n'a pas été effectué par l'architecte du bailleur conformément aux stipulations du bail. Le bailleur a simplement produit des devis effectués près de six mois après le départ de l’AARPI PARDALIS s’agissant de la rénovation des sols, lessivage et peinture ainsi que de l’installation électrique. Au demeurant, s’agissant des sols et des murs, l’état des lieux de sortie précise simplement “d’usage” et n’indique nullement qu’ils sont en mauvais état et nécessiterait des travaux de remise en état. S’agissant des travaux de mises aux normes électriques, les demandeurs justifient avoir souscrit un contrat annuel de vérification des installations électriques avec la société DEKRA et d’avoir effectué des travaux de mise en conformité préconisés par la société DEKRA en novembre 2021. Au vu de l’ensemble de ces éléments, et notamment à défaut de relevé des réparations, remise en état, charges d’entretien dans l’état des lieux de sortie ni de chiffrage par l'architecte du bailleur, tel que convenu entre les parties dans le contrat de bail, il n’y a pas lieu d’imputer sur le dépôt de garantie les sommes suivantes : - 34.048,80 euros toutes taxes comprises correspondant au devis réalisé par la société AZUR le 6 décembre 2022 pour la rénovation des locaux (lessivage, peinture et sols), - la somme de 1.732,68 euros toutes taxes comprises correspondant au montant du devis de la société GENERAL ÉLECTRIQUE du 9 décembre 2022 pour une mise aux normes électriques. * s’agissant du contrat conclu entre le bailleur et la société DEKRA Il ressort des pièces versées aux débats que la S.C.P.I. PIERREVENUS et la société DEKRA ont conclu le 21 novembre 2022 un contrat de “vérification périodique des installations électriques” et des “moyens de secours” pour un montant de 674,40 euros toutes taxes comprises. Force est de constater que ce contrat a été conclu plusieurs mois après le départ de l’AARPI PARDALIS des locaux litigieux. Ce contrat d’entretien ne peut donc être mis à la charge de l’AARPI PARDALIS alors que cette dernière n’était plus dans les lieux. Il n’y a donc pas lieu d’imputer la somme de 674,40 euros au dépôt de garantie. * sur l’imputation du remplacement de la serrure d’entrée : La S.C.P.I. PIERREVENUS justifie avoir fait changer la serrure de la porte d’entrée. Elle soutient que l’AARPI PARDALIS n’a pas restitué les clés d’entrées, ce que conteste l’AARPI PARDALIS qui soutient qu’aucune clé de la porte d’entrée ne lui a été transmise et qu’elle utilisait les badges magnétiques. Il ressort de l’état des lieux d’entrée que 11 badges magnétiques et 94 clés ont été remis à l’AARPI PARDALIS. L’état des lieux ne précise cependant pas si les clés de la porte d’entrée étaient comprises dans les 94 clés. Par ailleurs, lors de l’état des lieux de sortie il est simplement précisé que l’AARPI PARDALIS a restitué 15 badges magnétiques. Il n’est nullement fait état de l’absence de restitution par l’AARPI PARDALIS des clés de la porte d’entrée principale. Par ailleurs, la S.C.P.I. PIERREVENUS ne produit aucune pièce permettant d’établir qu’elle avait remis des clés de la porte d’entrée à l’AARPI PARDALIS lors de l’entrée des lieux en sus des badges magnétiques. Dès lors, il ne ressort d’aucune pièce versée aux débats que les clés de la porte d’entrée avaient été remises à la l’AARPI PARDALIS et que celle-ci ne les a pas restitués lors de l’état des lieux de sortie. Il n’y a donc pas lieu de déduire du dépôt de garantie la somme de 574,80 euros au titre des frais de remplacement de la serrure de la porte principale. * sur l’imputation des frais de l’état des lieux de sortie : L’article XII intitulé “VISITE ET RESTITUTION DES LIEUX” stipule enfin que “au jour de l’expiration du présent bail, pour quelque cause et à quelque titre que ce soit, il sera établi un état des lieux qui comportera notamment le relevé des réparations, remises en état, charges d’entretien, non effectuées par le PRENEUR. Le montant en sera dressé par l’architecte du BAILLEUR auquel les parties contractantes donnent dudit constat, ainsi que des frais d’arrêté de compte locatif fixés forfaitairement à 91,47 euros HT révisés en fonction de la variation de l’indice INSEE mentionné au § LOYER et/ou RÉVISION DU LOYER”. Il y a lieu de relever que le contrat de bail n’indique pas que les frais de l’état des lieux de sortie sont à la charge du preneur. Il y a lieu par ailleurs de relever que la S.C.P.I. PIERREVENUS a fait le choix de ne pas respecter les stipulations du contrat en ne faisant pas appel à un architecte. Dès lors, elle ne peut mettre à la charge du preneur les frais de l’état de sortie. Il n’y a donc pas lieu de déduire du dépôt de garantie la somme de 456 euros hors taxes au titre de l’état des lieux de sortie. * sur l’imputation des charges : S'agissant des charges locatives, selon l'article L.145-40-2 et R.145-36 du code de commerce le contrat de bail commercial doit comporter un inventaire précis des charges et taxes liés à ce bail avec leur répartition entre le bailleur et le locataire, cet inventaire donnant lieu à un état récapitulatif annuel incluant la régularisation de comptes de charges adressé par le bailleur au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de l'année pour lequel il est établi ou dans le délais de trois mois à compter de la reddition des charges pour l'exercice annuel pour les immeubles en copropriété. Il en résulte que lorsqu'il est prévu au bail le règlement de provisions, il doit y avoir une régularisation en fin d'exercice conformément aux textes précités et que l'absence de régularisation de charges dans les délais rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, de sorte qu'ils ne sont plus dus. Le contrat de bail stipule dans son article VII-2 sur “le règlement des charges par le PRENEUR se fera par le versement d’une provision trimestrielle selon la périodicité du loyer, calculée par rapport aux charges antérieure. Ces provisions viendront en déduction des charges réelles calculées annuellement. (...) Le BAILLEUR effectuera un arrêté annuel des comptes. En conséquence, il s’engage à fournir au PRENEUR un décompte exact des charges locatives pour l’année écoulée.” Il ressort du décompte produit que la S.C.P.I. PIERREVENUS a déduit du dépôt de garantie la somme de 10.983,70 euros au titre des provisions sur charges sans autre précisions. La régularisation pour charges pour l’année 2021 ayant été effectuée, faute d’autres précisions de la S.C.P.I. PIERREVENUS, il convient d’en déduire que ces provisions sur charges portent sur l’année 2022. Toutefois, il n’est pas contesté qu’aucune régularisation pour charges au titre de l’année 2022 n’a été effectuée par la S.C.P.I. PIERREVENUS. Il est constant que l'absence de régularisation de charges rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement des charges, de sorte qu'en l'absence de régularisation des charges, les provisions versées par le locataire doivent être remboursées. Il y a lieu de faire droit à la demande des demandeurs de restitution des charges pour un montant de 10.983,70 euros. Dès lors, il n’y a pas lieu de déduire cette somme du dépôt de garantie. Par ailleurs, la S.C.P.I. PIERREVENUS a également déduit du dépôt de garantie la somme de 20,71 euros au titre de la “TAXE FONCIERE 2022 ASSUJETTIS TVA - 1/07 au 4/07/2022" en sus de la somme de 2.044,06 euros au titre de la même taxe foncière. Les demandeurs s’opposent à l’imputation de cette somme faute de justificatifs. La S.C.P.I. PIERREVENUS ne justifiant pas du montant de cette somme, il n’y a pas lieu également de la déduire du dépôt de garantie. Dès lors, les sommes suivantes ont été imputées à tort sur le montant du dépôt de garantie : - 30.858,90 euros hors taxes au titre des réparations locatives, - 674,40 euros toutes taxes comprises au titre du contrat de vérification périodique conclu entre le bailleur et la société DEKRA, -1.732,68 euros toutes taxes comprises au titre de la mise aux normes électriques, - 456 euros toutes taxes comprises au titre de l’état des lieux de sortie, - 10.983,70 euros au titre des provisions sur charges de l’année 2022, - 20,71 euros au titre de la “TAXE FONCIERE 2022 ASSUJETTIS TVA - 1/07 au 4/07/2022" Dès lors, seules les sommes suivantes, non contestées par les parties, doivent être imputées sur le montant du dépôt de garantie d’un montant de 55.635,31 euros : - 1.985,25 euros au titre du solde de tout compte, - 2.988,60 euros toutes taxes comprises au titre des arriérés de loyers pour la période du 1er au 4 juillet 2002, - 2.452,87 euros toutes taxes comprises au titre de la taxe foncière 2022, - 1.124,67 euros toutes taxes comprises au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2022, Soit un total de : 47.083,92 euros auquel il convient d’ajouter la somme de 1.273,93 euros correspondant au montant de la régularisation des charges pour l’année 2021 en faveur de l’AARPI PARDALIS, soit un total de 48.357,85 euros Il y a donc lieu de condamner la S.C.P.I. PIERREVENUS à restituer à l’AARPI PARDALIS, association en liquidation, représentée par ses co-liquidateurs, Mme [C] [A] et Mme [W] [L], ensemble avec la SELARL [V] [J] AVOCAT, venant au droit de la SCP [V] [N] ASSOCIES, représentée par son gérant, Maître [Z] [V] [J], Maître [H] [Y] épouse [K], Maître [G] [R], Maitre [C] [A], la SELARL [O] [S], représentée par son gérant Maître [O] [S], la SELARL [W] [L] AVOCAT, représentée par sa gérante Maître [W] [L] et Maître [D] [T] la somme de 48.357,85 euros au titre du dépôt de garantie, outre les intérêts à compter de la présente décision, et non à compter de la mise en demeure comme sollicité par les demandeurs. -sur les demandes accessoires : La S.C.P.I. PIERREVENUS, qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l'instance. L’équité commande de condamner la la S.C.P.I. PIERREVENUS à payer à l’AARPI PARDALIS, association en liquidation, représentée par ses co-liquidateurs, Mme [C] [A] et Mme [W] [L], ensemble avec la SELARL [V] [J] AVOCAT, venant au droit de la SCP [V] [N] ASSOCIES, représentée par son gérant, Maître [Z] [V] [J], Maître [H] [Y] épouse [K], Maître [G] [R], Maitre [C] [A], la SELARL [O] [S], représentée par son gérant Maître [O] [S], la SELARL [W] [L] AVOCAT, représentée par sa gérante Maître [W] [L] et Maître [D] [T] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la S.C.P.I. PIERREVENUS sur le même fondement sera rejetée. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la S.C.P.I. PIERREVENUS à restituer à l’AARPI PARDALIS, association en liquidation, représentée par ses co-liquidateurs, Mme [C] [A] et Mme [W] [L], ensemble avec la SELARL [V] [J] AVOCAT, venant au droit de la SCP [V] [N] ASSOCIES, représentée par son gérant, Maître [Z] [V] [J], Maître [H] [Y] épouse [K], Maître [G] [R], Maitre [C] [A], la SELARL [O] [S], représentée par son gérant Maître [O] [S], la SELARL [W] [L] AVOCAT, représentée par sa gérante Maître [W] [L] et Maître [D] [T], pris en leur qualité de membres de l’AARPI PARDALIS en liquidation, la somme de 48.357,85 euros au titre du dépôt de garantie, outre les intérêts à compter de la présente décision, CONDAMNE la S.C.P.I. PIERREVENUS à payer à l’AARPI PARDALIS, association en liquidation, représentée par ses co-liquidateurs, Mme [C] [A] et Mme [W] [L], ensemble avec la SELARL [V] [J] AVOCAT, venant au droit de la SCP [V] [N] ASSOCIES, représentée par son gérant, Maître [Z] [V] [J], Maître [H] [Y] épouse [K], Maître [G] [R], Maitre [C] [A], la SELARL [O] [S], représentée par son gérant Maître [O] [S], la SELARL [W] [L] AVOCAT, représentée par sa gérante Maître [W] [L] et Maître [D] [T], pris en leur qualité de membres de l’AARPI PARDALIS en liquidation, la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; CONDAMNE la S.C.P.I. PIERREVENUS aux dépens, REJETTE toutes les autres demandes des parties, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit, Fait et jugé à Paris le 09 Septembre 2024. Le Greffier Le Président Christian GUINAND Sandra PERALTA