Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION
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DU 17 Octobre 2024
Dossier N° RG 21/05969 - N° Portalis DB3D-W-B7F-JGTJ
Minute n° : 2024/281
AFFAIRE :
[L] [I], [W] [A] épouse [I] C/ [X] [E], [P] [U] [V] épouse [E], [J] [M] [S], [K] [C]
JUGEMENT DU 17 Octobre 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique
GREFFIER lors des débats : Monsieur Farid DRIDI
GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Peggy DONET
DÉBATS :
A l’audience publique du 20 Juin 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024
JUGEMENT :
Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort
copie exécutoire à :
Me Pascale COLOZZO-RITONDALE
Me Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE - PLANTARD - ROCHAS & VIRY
Me Coline MARTIN
Délivrées le 17 Octobre 2024
Copie dossier
NOM DES PARTIES :
DEMANDEURS :
Monsieur [L] [I]
Madame [W] [A] épouse [I]
[Adresse 9]
représentés par Me Pascale COLOZZO-RITONDALE, avocat au barreau de TOULON,
D’UNE PART ;
DÉFENDEURS :
Monsieur [X] [E]
Madame [P] [U] [V] épouse [E]
[Adresse 4]
Madame [J] [M] [G]
[Adresse 2]
tous trois représentés par Me Coline MARTIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Monsieur [K] [C]
[Adresse 1]
représenté par Me Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE - PLANTARD - ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
D’AUTRE PART ;
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FAITS, PROCÉDURE
Par acte notarié en date du 8 août 2019, Monsieur [L] [I] et Madame [W] [A], épouse [I] (ci-après « les époux [I] ») ont acquis auprès de Monsieur [X] [E], Madame [P] [E] et Madame [J] [S], indivisaires, par l’intermédiaire de Monsieur [C] [K], agent immobilier, une maison à usage d’habitation située [Adresse 9] sur la commune de [Localité 5], pour la somme de 200.000 euros.
À compter d’octobre 2019, le bien immobilier acquis par les époux [I] a subi plusieurs inondations.
Par actes d’huissier de justice des 9 et 10 septembre 2021, les époux [I] ont fait assigner Monsieur [X] [E], Madame [P] [E], Madame [J] [S] et Monsieur [C] [K] aux fins d’obtenir l’indemnisation des préjudices subis sur le fondement notamment de la réticence dolosive.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 30 mai 2024, les époux [I] demandent au tribunal de :
- juger que Monsieur [C] [K], les époux [E] et Madame [J] [S] se sont rendus coupables d’un dol lors de la vente immobilière conclue le 8 août 2019 ;
- les condamner in solidum à leur payer la somme de 60.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- les débouter de l’intégralité de leurs demandes ;
- les condamner in solidum aux entiers dépens, et autoriser Me COLOZZO-RITONDALE, à recouvrer directement ceux dont elle aurait fait l’avance en application de l’article 699 du code de procédure civile ;
-CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [E] et Madame [J] [S] et Monsieur [C] [K], agent immobilier, à payer à Monsieur et Madame [I] la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
- ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.
Au soutien de leur demande en reconnaissance d’une réticence dolosive, fondée sur les articles 1112-1 et 1137 du code civil, les époux [I] font valoir que le cours de la rivière du Caramy, à l’origine des inondations dont la dernière date du 10 mars 2024, aurait été détourné depuis plusieurs années et qu’en conséquence de telles inondations étaient déjà intervenues bien avant leur prise de possession des lieux. Ils s’appuient sur les dires du voisinage dont ils produisent des attestations et précisent que ce risque inondation a été reconnu en outre dans une lettre du Maire de [Localité 10] en date du 30 septembre 2020 adressée au syndicat mixte de l’Argens.
Ils font ainsi grief aux vendeurs de ne pas avoir fait apparaître dans l’acte authentique les précédents sinistres dont a fait l’objet le bien immobilier litigieux et en déduisent que les vendeurs ont manqué à leur obligation d’information. En omettant délibérément de leur faire part du risque d’inondation auquel était exposé le bien vendu, les demandeurs affirment que les vendeurs ont commis un dol.
Concernant la responsabilité de l’agent immobilier, les demandeurs soutiennent que celui-ci a manqué à son obligation d’information et de conseil, ne pouvant légitimement ignorer ce risque puisqu’il habite le même quartier. Ils font valoir qu’il aurait dû procéder à des vérifications des dires des vendeurs et en conséquence éclairer les acquéreurs sur les risques que comportait l’acquisition du bien.
Au soutien de leur demande de dommages et intérêts fondée sur l’article 1231-1 du code civil, les époux [I] exposent avoir subi un préjudice matériel et un préjudice moral. Ils invoquent des dommages matériels importants liés aux inondations tels que la perte de nombreux objets mobiliers (lave-linge, congélateur, chauffe-eau, meubles de cuisine), de deux véhicules et de divers travaux de remise en état. Ils se fondent notamment sur un PV établi par la Selarl CDJ SUD en date du 11 mars 2024 qui constate une importance présence d’eau, de boue au sol, le non-fonctionnement du chauffe-eau, partiellement immergé, et une dégradation de la clôture. Ils indiquent avoir dû construire une barrière inondation dont le coût a été évalué à 2.950 euros.
Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 29 décembre 2023, les époux [E] et Madame [J] [S] demandent au tribunal de :
- débouter les époux [I] de l’ensemble de leurs demandes ;
- les condamner in solidum à leur payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux entiers dépens.
Les consorts [E] et [S] soutiennent d’une part qu’ils n’ont jamais eu connaissance de la survenance d’inondations antérieures à la vente, n’ayant jamais habité les lieux (le bien étant issu d’un héritage), et qu’en tout état de cause les demandeurs n’apportent pas la preuve de l’existence de ces inondations. Ils s’appuient notamment sur la carte d’aléas annexée aux diagnostics préalables à la vente, et contestent les attestations du voisinage.
Affirmant ne pas avoir commis de dol ni de manquement à leur obligation pré-contractuelle d’information, ils indiquent qu’aucune indemnisation ne peut leur être réclamée dans ces conditions.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 12 juin 2024, Monsieur [C] [K] demande au tribunal de :
- juger qu’il n’a commis aucune faute ou manquement à son devoir de conseil ;
- débouter les époux [I] de l’ensemble de leurs demandes ;
- les condamner à titre reconventionnel à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux dépens.
Monsieur [C] [K] rappelle que s’il doit se montrer rigoureux dans l’accomplissement de sa profession tant à l’égard de son client que des tiers contractants, il n’est tenu qu’à une obligation de moyen. Il expose qu’il n’a jamais constaté une quelconque trace de débordement du Caramy de son lit lorsqu’il a visité le bien immobilier litigieux, aucune trace d’inondation n’étant visible ni dans le garage, ni sur les façades de la maison.
Tous les documents d’informations et de diagnostics obligatoires avaient bien été joints au dossier du notaire et notamment l’état des risques annexé au diagnostic de Monsieur [B] du 23 avril 2019, dont il résulte que la maison n’est pas située en zone inondable. M. [K] se réfère à différentes pièces (arrêté préfectoral du 20 octobre 2011 qui établit la carte d’aléas risque inondation plaçant le bien hors d’une zone à risque, certificat d’urbanisme d’information délivré parla maire de [Localité 5]) dont il déduit que les inondations successives de 2019 seraient le fait combiné de crues exceptionnelles et du détournement du lit de la rivière par le Château [7] en 2018.
Dans ces conditions ne pouvant soupçonner un risque d’inondation, il soutient qu’il n’était pas tenu d’opérer des investigations approfondies, telles qu’une enquête de voisinage, et qu’ainsi les époux [I] ne rapportent pas l’existence d’une faute qui lui serait imputable.
Pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions respectives en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
Par ordonnance du 21 mars 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 13 juin 2024 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 20 juin 2024.
À cette audience, à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la responsabilité des vendeurs
Sur la demande de dommages et intérêts
Les requérants fondent leur demande d’indemnisation sur :
- L’article 1112-1 du code civil aux termes duquel « Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »
- L’article 1137 du code civil aux termes duquel : « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. ».
Il est admis que l’obligation pré-contractuelle d’information et le dol sont des notions proches, le dol nécessitant en outre un caractère intentionnel tenant à la volonté de tromper. En l’espèce les requérants faisant valoir qu’une réticence dolosive a été commise par les vendeurs, il y a lieu d’analyser leur prétention à l’aune des deux fondements juridiques.
Par ailleurs il convient de rappeler que l’alinéa 4 de l’article 1178 du code civil dispose que « Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ».
En application de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
Les époux [I] soutiennent d’une part avoir subi diverses inondations et d’autre part que les époux [E] et Madame [J] [S] ont vendu le bien en connaissance de ce risque d’inondation.
Pour appuyer l’existence de leur préjudice résultant de ces inondations les époux [I] produisent :
- une attestation déclarant leurs deux véhicules « économiquement irréparables » selon un rapport d’expertise établi le 9/12/19,
- diverses factures tendant au remplacement de meubles,
- une facture du 2/07/20 de la société GENIE CLOTURE visant la fourniture et la pose de clôtures et portail et réflexion du muret côté chemin d’un montant total de 20.566,81 euros,
- un procès-verbal de constat en date du 11 mars 2024 réalisé par un commissaire de justice qui constate notamment « la présence d’une forte odeur d’humidité », que « la clôture d’aspect très récent présente de nombreuses dégradation », que « le terrain situé en face de la propriété des requérants, constitué principalement de vignes est totalement inondé », que « le terrain est gorgé d’eau », que « le mur sous la terrasse est totalement imbibé d’eau »,
- des attestations de riverains de [Localité 10] selon lesquelles la rivière Caramy est régulièrement susceptible de sortir de son lit et d’atteindre les habitations,
- une lettre du maire de [Localité 10] du 30 novembre 2020 faisant état d’un « risque inondation au niveau du quartier [Localité 8] en limite entre [Localité 10] et [Localité 5] » et précise que « plusieurs habitations sont régulièrement impactées et lors des fortes pluies d’octobre et novembre 2019, nous avons dû reloger plusieurs familles, leurs habitations ayant été fortement inondées et endommagées ». Dans cette lettre sont soulignés trois causes de ces inondations : « 1° un linéaire tortueux avec des embâcles importants sur les parties proches des habitations, 2° la présence de sablières et de zones humides en amont du site qui n’ont plus totalement leur fonction de protection du milieu, 3° l’aménagement par le domaine [7] d’un plateau afin d’étendre les parcelles à planter mais qui a eu pour conséquences de modifier le lit du Caramy et les fonctions des berges».
Il résulte de ce qu’il précède que le bien immobilier acheté par les époux [I] a effectivement subi plusieurs inondations depuis 2019.
Pour autant, il appartient aux demandeurs de démontrer que les vendeurs avaient connaissance du risque d’inondation au moment de la conclusion de la vente pour engager leur responsabilité.
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Sur la caractérisation de la réticence dolosive, Monsieur et Madame [I] soutiennent qu’il était « notoire » que le bien immobilier était sujet à inondation.
Toutefois, les vendeurs rappellent à juste titre qu’ils ont réalisé cette vente dans le cadre d’une succession et par conséquent, le bien étant inoccupé depuis plusieurs années et ces derniers n’habitant pas dans la région, ils pouvaient légitimement ignorer un risque d’inondation. Ils n’étaient aucunement en contact avec les riverains et n’ont pu avoir connaissance de ce risque.
Par ailleurs, il n’est pas contesté que le document « État des risques et pollutions» en date du 23 avril 2019 de Monsieur [B], annexé à l’acte authentique de vente, ne fait état d’aucun risque d’inondation. Dès lors, les vendeurs n’ont pas été mis en mesure de le déceler.
Il résulte de la carte d’aléas risque inondation, établie par arrêté préfectoral du 20 octobre 2011, que la maison des époux [I] n’est pas située dans une zone à risque.
En outre le bien n’est toujours pas classé en zone inondable suivant la carte du plan de prévention des risques d’inondation de la section AD n°[Cadastre 3] du 19 mai 2023.
Il s’évince des éléments produits que la zone où se situe le bien n’était pas qualifiée de zone inondable au moment de la conclusion de la vente, pas plus qu’elle ne l’est aujourd’hui par ailleurs.
D’autant qu’il ressort des pièces versées au débat que ce risque d’inondation semble s’être notamment manifesté à la suite des récents travaux d’aménagement du château [7].
La lettre du maire de [Localité 10] date de 2020 et est ainsi postérieure à la vente de sorte que les vendeurs n’ont pu en avoir connaissance au moment de la vente.
Par conséquence si les époux [I] ont effectivement subi des inondations postérieurement à la vente, il s’ensuit que la preuve n’est pas rapportée de la connaissance par les vendeurs d’un risque d’inondation au moment de la conclusion de la vente.
Le tribunal observe qu’au jour de la signature de l’acte de vente, les époux [I] habitaient eux-mêmes à [Adresse 6]. Pour autant ils n’étaient pas informés de la sinistralité particulière de cette zone.
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Pour invoquer un manquement à une information pré-contractuelle, les requérants s’appuient notamment sur l’article L.125-5 du code de l’environnement qui dispose que : « IV. Lorsqu’un l’immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L. 125-2 ou de l'article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l’immeuble est tenu d'informer par écrit l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l’immeuble ou dont il a été lui-même
informé en application des présentes dispositions. En cas de vente de l’immeuble, cette information est mentionnée dans l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
V. En cas de non-respect des dispositions du présent article, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. »
Ils font ainsi grief aux vendeurs de n’avoir pas fait apparaître dans l’acte authentique de vente les sinistres survenus pendant la période où ils étaient propriétaires de l’immeuble.
Pourtant, force est de constater que les époux [I] n’apportent pas la preuve que le bien litigieux ait effectivement inondé antérieurement à la vente.
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Par voie de conséquence les époux [I] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes à l’égard des époux [E] et de Madame [S].
Sur la responsabilité de l’agent immobilier
Aux termes de l’article 1991 du code civil « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».
Aux termes de l’article 1992 du Code civil : “Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.
Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire”.
L’agent immobilier est débiteur d’une obligation de renseignement et de conseil. L’obligation d’information consiste à fournir au mandant ou au tiers contractant des informations neutres et objectives pour lui permettre d’opérer un choix éclairé. Les éléments à fournir doivent être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux.
Comme il l’a été rappelé, un état des risques déclarant le bien immobilier hors d’une zone inondable était joint à l’acte de vente.
Par ailleurs à l’occasion des visites ayant précédé la vente, il n’était pas visible que la villa avait subi des inondations. Aucune trace ou dégradation n’était de nature à conduire Monsieur [C] [K] à s’interroger sur le caractère inondable de la zone du bien immobilier.
Il est constant, qu’en l’absence d’élément justifiant un risque d’inondation porté à sa connaissance, il ne peut être reproché à Monsieur [C] [K] de ne pas avoir mené des investigations approfondies.
Par voie de conséquence les époux [I] seront déboutés de leurs demandes à l’égard de Monsieur [C] [K].
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie […]. »
Les époux [I], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.
En l'espèce, il n’apparaît pas équitable de laisser l’ensemble de ses frais irrépétibles à la charge des défendeurs de sorte que époux [I] seront condamnés à leur payer la somme de 2000 euros, respectivement aux vendeurs et à l’agent immobiliser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile selon les modalités fixées au dispositif.
Le surplus des demandes de ce chef sera rejeté.
Sur l’exécution provisoire
Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
Aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :
DÉBOUTE Monsieur [L] [I] et Madame [W] [A] épouse [I] de l’intégralité de leurs demandes ;
CONDAMNE Monsieur [L] [I] et Madame [W] [A] épouse [I] aux dépens de l’instance ;
CONDAMNE Monsieur [L] [I] et Madame [W] [A] épouse [I] à verser la somme de 2.000 euros Monsieur [X] [E], Madame [P] [V] épouse [E] et Madame [J] [S] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [L] [I] et Madame [W] [A] épouse [I] à verser la somme de 2.000 euros à Monsieur [C] [K] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le DIX-SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE.
Le greffier, Le Président,
