Texte intégral
MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 17 Octobre 2024
DOSSIER N° : N° RG 21/02281 - N° Portalis DBZE-W-B7F-H57Z
AFFAIRE : S.C.I. METLAF C/ S.A. CIC EST., S.A.S. STADIUM CITY, Maître [X] [B], S.C.P. [V]-BAYLE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY
POLE CIVIL section 4 CIVILE
JUGEMENT
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRESIDENT : Madame Marie-Cécile HENON-MERNIER,
Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.
GREFFIER : Madame Sabrina WITTMANN,
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.C.I. METLAF immatriculée au RCS de NANCY sous le numéro 383 553 427 pris en la personne de son Gérant en exercice Monsieur [E] [N], dont le siège social est sis 3 bis rue Jean Jaurès - 54320 MAXEVILLE
représentée par Maître Serge DUPIED de la SELARL SERGE DUPIED, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 170
DEFENDEURS
Maître [X] [B] prise en sa qualité de Mandataire Judiciaire de la société STADIUM CITY, société immatriculée au RCS de NANCY sous le n°850 734 419, demeurant 25 rue du Général Fabvier - 54000 NANCY
représenté par Maître Hélène JUPILLE de la SELARL JURI’ACT, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 030
PARTIE INTERVENANTE
S.A. CIC EST LA SA CIC EST immatriculée au RCS STRASBOURG sous le numéro 754 800 712 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés es qualité audit siège, dont le siège social est sis 31 RUE JEAN WENGER-VALENTIN - 67958 STRASBOURG CEDEX 9
représentée par Me Marie-aline LARERE, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 040
Clôture prononcée le : 12 décembre 2023
Débats tenus à l'audience du : 16 Mai 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 17 octobre 2024
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 17 Octobre 2024
le
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EXPOSE DU LITIGE
Le 21 mai 2019, la SCI METLAF a consenti à la société STADIUM CITY un bail commercial portant sur une surface de dépôt d’environ 3.200 m² située à MAXEVILLE, ainsi que 25 places de stationnement, les locaux étant destinés à une activité de football en salle.
Le loyer annuel était fixé à 179.200 € HT, à régler d’avance par trimestres tous les 1ers du mois.
Il était également prévu d’ajouter à chaque terme de loyer principal, des acomptes provisionnels égaux à 10% du loyer à titre de remboursement de la part contributive de locataire dans les charges ainsi qu’une provision pour taxes foncières (par référence à la taxe foncière 2018 et suivant les millièmes applicables au local).
Il était enfin convenu d’un dépôt de garantie d’un montant égal à un loyer trimestriel hors taxe, soit 44 800,00 € à verser à la signature du contrat.
Le 14 février 2020, la société METLAF a fait délivrer à la société STADIUM CITY un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir paiement de la somme de 23 319,76 € au titre des loyers et charges impayées.
Le 28 juillet 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nancy a constaté la résiliation du bail à compter du 15 mars 2020, ordonné l’expulsion de l’occupante et condamné la société STADIUM CITY à payer à la SCI METLAF une provision de 45 047,61 € à valoir sur les loyers et charges impayées au 15 mars 2020 ainsi qu’une indemnité provisionnelle de 21 490,60 € à compter du 15 mars 2020 jusqu’à la libération des locaux.
Le 12 mai 2021, la cour d'appel de Nancy a infirmé l’ordonnance rendue par le juge des référés et débouté la société METLAF de ses demandes, après avoir retenu que les causes du commandement de payer avaient été apurées.
Le 16 septembre 2021, la SCI METLAF a fait assigner à jour fixe la société STADIUM CITY en résiliation du bail commercial et paiement des sommes suivantes :
242.452,44 euros TTC au titre des loyers et charges impayés selon décompte établi le 16 juin 2021 ;22.561,20 euros TTC par mois pour la période courant de juillet 2021 jusqu’au mois du prononcé de la décision ;des indemnités mensuelles d’occupation non inférieures au montant du loyer et des charges actuels, soit 22.561,20 euros TTC, à compter du mois suivant celui du prononcé du jugement à intervenir, et ce jusqu’à complète libération des locaux.
L’assignation a par ailleurs été dénoncée à la banque CIC EST en raison du nantissement pris sur le fonds de commerce en garantie d’un prêt souscrit par la société STADIUM CITY.
Le 19 octobre 2021, la Société STADIUM CITY a été placée en redressement judiciaire et Maître [X] [B] a été nommée en qualité de mandataire.
Le 14 décembre 2021, la SCP [V]-BAYLE, prise en la personne de Maître [V], a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire avec mission d’assistance.
Le 8 février 2022, le Tribunal de Commerce de NANCY a prononcé la conversation du redressement judiciaire en liquidation judiciaire de la société STADIUM CITY et a désigné Maître [B] [X] en qualité de liquidateur.
Le 6 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Nancy, statuant après débats tenus à l’audience du 18 octobre 2021, a :
DEBOUTE la SCI METLAF de sa demande de résiliation du bail consenti à la société STADIUM CITY en ce qu’elle est motivée par le défaut de respect des règles applicables en cas de changement partiel de destination des lieux loués ;DEBOUTE la SCI METLAF de sa demande de résiliation du bail consenti à la société STADIUM CITY en ce qu’elle est motivée par la commission d’infractions pénales ;CONSTATE que par jugement du 19/10/2021, la société STADIUM CITY a été placée en redressement judiciaire, Maître [X] [B] exerçant les fonctions de mandataire judiciaire ;En conséquence, et s’agissant des demandes relatives au défaut de paiement des loyers et à la résiliation du contrat de bail,ORDONNE la réouverture des débats aux fins de mise en cause du mandataire judiciaire, et de fixation de la créance du bailleur ;Dès à présent,
DEBOUTE la société STADIUM CITY de sa demande de compensation de créances ;RESERVE les dépens et autres frais irrépétibles ;RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état (section 4) du 22 février 2022.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 juillet 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, la société METLAF demande au tribunal de :
FIXER au passif de la liquidation judiciaire de la société STADIUM CITY la créance de la SCI METLAF pour le montant de 545.802,36 € TTC à raison des loyers et charges impayés, indemnités d'occupation, travaux de remise en état, et plus généralement à raison de toutes sommes dues en rapport avec le bail commercial à effet au 21 mai 2019 qui avait été conclu entre la SCI METLAF et la société STADIUM CITY.FIXER au passif de la liquidation judiciaire de la société STADIUM CITY la créance de la SCI METLAF pour le montant de 3.000,00 € à raison des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens de I'instance devant comprendre les frais de délivrance de l'état des créanciers inscrits ainsi que les frais de dénonciation de l'assignation aux créanciers inscrits.RAPPELER l'exécution provisoire de la décision à intervenir, ou le cas échéant I’ORDONNER, sans appel et sans caution.DEBOUTER enfin Maître [X] [B] es qualités de Liquidateur Judiciaire de l'ensemble de ses demandes plus amples ou contraires.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, Maitre [B], es qualité de liquidateur judiciaire de la société STADIUM CITY demande au tribunal de :
Réduire à de plus justes proportions la créance de la SCI METLAF, prise en la personne de son représentant légal ; Ecarter l’exécution provisoire et en tant que besoin, dire et juger qu’il y a lieu à exécution provisoire en application des article 514 et suivants du code de procédure civile Condamner la SCI METLAF, prise en la personne de son représentant légal, à verser à Maître [B], es qualités, la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner la SCI METLAF, prise en la personne de son représentant légal, aux entiers frais et dépens, y compris ceux du CIC EST.
Par conclusions précédemment notifiées le 12 octobre 2021, la banque CIC EST a indiqué qu’elle n’entendait pas en sa qualité de créancier inscrit, suppléer la carence de la société STADIUM CITY dans le paiement des loyers et qu’elle sollicitait sa condamnation aux dépens.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 12 décembre 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
La société METLAF demande au tribunal de fixer sa créance au passif de la société STADIUM CITY à la somme de 545 802,36 € au titre de loyers et charges réclamées en exécution du contrat de bail commercial conclu le 21 mai 2019.
En défense, Maitre [B] en sa qualité de Liquidateur judiciaire de la société STADIUM CITY, demande au tribunal de réduire à de plus justes proportions la créance de la société METLAF.
Sur le contrat de bail commercial
Il ressort des stipulations du bail commercial signé le 21 mai 2019 que le contrat a été signé aux conditions suivantes :
Le loyer annuel a été fixé à 179.200 € HT, payable d’avance par trimestres, soit 44 800,00 € HT, Au loyer, ont été ajoutées :Les prestations, taxes et fournitures individuelles avec répartition au prorata des loyers payés par chaque occupant La TVA au taux en vigueur sur le montant du loyer et des chargesLa taxe foncière et l’assurance multirisque à concurrence des millièmes afférents aux lots loués soit 533/1000ème Un dépôt de garantie à verser à la signature du contrat a été fixé à un loyer trimestriel HT, soit 44 800,00 €Le bailleur a consenti au preneur une franchise de loyer à partir de la remise des clés de 2 mois afin de lui permettre de réaliser les travaux d’aménagementLe bailleur s’est engagé à prendre en charge l’enlèvement de 2 poutres (20 000,00 €), le raccordement au tout à l’égout pour les vestiaires (2 200,00 €) et l’ouverture des portes de services (10 000,00 €) les factures correspondantes étant à adresser au bailleur pour règlement.
Il a été convenu qu’en cas de retard dans le paiement des loyers de plus de 10 jours, les loyers impayés produiraient des intérêts au taux de 1,5% par mois de retard commencé, outre une somme indemnitaire forfaitaire de 153,00 € au titre de frais de relance, les frais de poursuites pour le paiement du loyer et des accessoires sont à la charge du preneur
Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 21 mai 2019 pour se terminer le 19 mai 2028.
Il ressort des échanges de courriers entre les parties, que Maitre [B] en sa qualité de liquidateur judiciaire a remis les clés des locaux pris à bail le 20 septembre 2022 et qu’un état des lieux a été effectué le 23 septembre 2022 par Maitre [K], huissier de justice.
Le bail commercial ayant pris fin par la libération des lieux et la remise des clés le 20 septembre 2022, la seule question en litige porte désormais sur le montant de l’arriéré locatif dû par la société STADIUM CITY placée en redressement judiciaire le 19 octobre 2021, puis en liquidation judiciaire le 8 février 2022.
Sur le montant de la créance de la société METLAF
Il ressort des extraits de compte produits (pièces 84, 91 et 92) que la société METLAF met en compte pour la période du 1er mai 2019 au 8 novembre 2022 au titre de l’arriéré locatif et de diverses dépenses liés à la fin de bail, déduction faite des versements et des avoirs portés au crédit du compte de la société STADIUM CITY, les sommes suivantes :
328 548,64 € au 18 octobre 202128 716,52 € au 4 février 2022179 699,20 € 8 novembre 2022Soit un total de 536 964,36 €.
La société METLAF réclame en outre, paiement de la somme de 8 838,00 € correspondant à la somme qui lui a été allouée par le tribunal correctionnel de Nancy le 10 mars 2023 en réparation de son préjudice matériel résultant des délits commis par M .Dumont, représentant légal de la société STADIUM CITY.
Le solde mis en compte a fait l’objet de contestations en défense qu’il convient d’examiner successivement pour en apprécier le bien-fondé.
Les versements venant en déduction de la créance
Si elle a pu contester les conditions d’imputation des paiements au regard des précédents enjeux liés à la mise en œuvre de la clause résolutoire, la société STADIUM CITY n’a justifié d’aucun versement autre que ceux figurant au crédit des extraits de comptes produits, de sorte qu’il convient de retenir le montant des sommes figurant au crédit du compte établi par la société METLAF.
S’agissant par ailleurs, de la demande de la débitrice tendant à la compensation de créances réciproques liées au paiement de factures de travaux en début de bail, il convient de retenir que le tribunal a rejeté sa demande par un jugement qui a autorité de chose jugée, de sorte que les contestations portant sur les conditions de règlement des factures de travaux seront écartées.
Les charges locatives
Il ressort des extraits de compte précités que la société METLAF a appelé des provisions pour charges et taxes foncières.
S’agissant tout d’abord des prestations, taxes et fournitures individuelles, il convient de relever que la société METLAF n’a fourni ni pièces justificatives des diverses dépenses engagées, ni décompte de régularisation de charges et de répartition entre les différents occupants des locaux commerciaux.
Faute de justifier du montant des dépenses, la société METLAF ne peut prétendre au paiement de sommes réclamées au titre des provisions en les affectant à sa créance, de sorte que ces sommes doivent être déduites de celles figurant au débit du compte de la société STADIUM CITY.
En conséquence, Maitre [B], ès-qualités, est fondée à voir déduire de la créance dont il est demandé la fixation, la somme de 61 374,92 €, ce montant n’ayant pour le surplus, fait l’objet d’aucune contestation de la part de la société METLAF.
S’agissant ensuite, des provisions pour taxes foncières, il ressort des avis d’imposition des taxes foncières et des relevés de comptes, que la société STADIUM CITY justifie du montant des taxes acquittées pour les années 2019-2022 et d’une régularisation opérée en fonction du montant des provisions mises en compte au titre des taxes foncières.
Maitre [B], ès-qualités, sera donc déboutée de sa contestation portant sur les taxes foncières.
Les dépenses engagées en fin de bail
La société METLAF entend obtenir paiement des sommes diverses engagées en fin de bail :
frais de remise en état des locaux : 1 842,00 € Changement de barillet : 534,00 € Réparation du préjudice matériel subi par la société METLAF résultant des infractions pénales commises par M. [R], représentant légal de la société STADIUM CITY, lequel a été condamné par le tribunal correctionnel au paiement de la somme de 8 838,00 €.
S’agissant tout d’abord des frais de remise en état, il ressort du procès-verbal établi le 23 septembre 2022 que l’huissier de justice chargé de procéder à l’état des lieux de sortie a constaté que de nombreux déchets se trouvaient dans diverses pièces des locaux.
La société METLAF justifiant de frais d’évacuation des déchets, de manutention et transport en déchetterie pour un coût de 1 842,00 €, il convient de lui allouer cette somme en réparation du préjudice lié à la remise en état des lieux.
La société METLAF justifie également d’une facture d’un montant de 534,00 € correspondant à un changement de barillet effectué le 27 septembre 2022, à une date concomitante à la libération des lieux. Il sera donc fait droit à la demande de ce chef.
La société METLAF est donc fondée à inscrire au débit du compte de la société STADIUM CITY les sommes de 1842,00 € au titre des frais de remise en état des locaux et de 534,00 € au titre des frais de changement de barillet.
En revanche, la société METLAF sera déboutée de sa demande tendant à obtenir réparation du préjudice résultant des faits de vol avec effraction pour lesquels le représentant légal de la société STADIUM CITY a été pénalement condamné dès lors que le tribunal correctionnel a déjà statué sur sa demande indemnitaire en lui allouant la somme de 8 838,00 € en réparation de son préjudice matériel.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société METLAF justifie à l’égard de la société STADIUM CITY d’une créance d’un montant de 475 589,44 € au titre de l’arriéré locatif et des frais de remise en état des locaux (enlèvement des déchets et remplacement du barillet).
Sur les mesures accessoires
La demande de Maitre [B] ès-qualités tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit sera rejetée dès lors que le montant de la créance qu’elle invoque ne suffit pas à établir au regard des circonstances et de l’ancienneté du litige, qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
Les dépens de l’instance qui sont à la charge de celui qui succombe et qui comprennent les frais de dénonciation de l’assignation à la banque CIC Est à l’exclusion de ceux afférents à la délivrance de l’état des créanciers inscrits, lesquels relèvent de l’indemnisation prévue au titre des frais irrépétibles, seront à la charge de la société STADIUM CITY, également tenue d’une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La créance de dépens et de frais irrépétibles qui ne relèvent pas de celles visées par l’article L.622-17 du code de commerce, sera fixée au passif de la procédure collective de la société STADIUM CITY.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
Statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,
Fixe au passif de la procédure collective de la SAS STADIUM CITY la créance de la SCI METLAF à la somme de 475 589,44 € TTC au titre de l’arriéré locatif et des frais de remise en état des locaux (enlèvement des déchets et remplacement du barillet) ;
Fixe au passif de la procédure collective de la SAS STADIUM CITY la créance de la SCI METLAF à la somme de 3 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette la demande de Maitre [B] ès-qualités au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Fixe au passif de la procédure collective de la SAS STADIUM CITY les dépens de l'instance comprenant les frais de dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits, à l’exclusion de ceux afférents à la délivrance de l’état des créances ;
Rejette la demande de Maitre [B] ès-qualités tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit.
Ainsi jugé et prononcé le jour, mois et ans susdits et signé par le Président et le Greffier.
Le GREFFIER LE PRESIDENT
