Cour de cassation, 27 février 2020. 19-12.966

CIV. 3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 27 février 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10102 F Pourvoi n° M 19-12.966 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 FÉVRIER 2020 1°/ M. H... K..., domicilié [...] , 2°/ Mme C... G..., épouse K..., domiciliée [...] , ont formé le pourvoi n° M 19-12.966 contre l'arrêt rendu le 22 novembre 2018 par la cour d'appel d'Agen (2e chambre civile et commerciale), dans le litige les opposant à la société [...], société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. K..., de Mme G..., de la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat de la société [...], après débats en l'audience publique du 21 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme K... et les condamne à payer à la société [...] la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept février deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. et Mme K.... Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme K... de leur demande de mise en oeuvre de la clause résolutoire et de leur demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail ; AUX MOTIFS d'une part QUE M. et Mme K... soutiennent que le bail se trouve résilié au 25 décembre 2013 par l'effet de la clause résolutoire en raison d'une part de l'arrêt de l'exploitation de l'activité d'hôtellerie et d'autre part du défaut d'entretien des locaux donnés à bail, à la suite du commandement délivré le 25 novembre 2013 ; que le bail commercial comporte, en sa page 8, une clause résolutoire ainsi libellée : « II est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule des conditions du bail, qui sont toutes de rigueur, comme en cas de violation d'obligations imposées au preneur par les textes légaux ou réglementaires, et un mois après un commandement ou une sommation d'exécuter, demeurés infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu'il soit nécessaire de procéder à l'accomplissement de formalités judiciaires » ; qu'en page 4 du contrat de bail commercial versé aux débats, la clause de destination des locaux est ainsi rédigée : « Les locaux, objet des présentes, sont uniquement destinés à l'exploitation d'un fonds de commerce de Bar-Hôtel-Restauration-Brasserie-et vente à emporter, ainsi que de toute autre activité connexe ou complémentaire à l'activité principale, à l'exclusion de tout autre commerce » ; qu'il résulte des constats d'huissier établis les 26 novembre et 27 décembre 2013 que la Sarl [...] a cessé l'activité de sophrologie exercée dans les lieux, activité dont il n'est pas contesté qu'elle contrevenait à la clause de destination des locaux ; qu'il est reproché à la Sarl [...] de n'exercer aucune activité d'hôtellerie dans les lieux loués et ainsi de ne pas exercer l'intégralité des activités prévue par le bail ; que le défaut d'exploitation de l'activité d'hôtellerie n'est pas contesté par le preneur ; que les appelants soutiennent à cet égard que le locataire ne peut exercer dans le bien donné à bail une activité différente de celle qui a été convenue, qu'il doit effectivement exploiter le commerce prévu et qu'il n'est donc pas libre de cesser l'activité prévue au bail ; qu'ils estiment en l'espèce qu'une activité unique a été autorisée par le bail, que les activités de bar, hôtel, restauration, brasserie et vente à emporter ne peuvent être dissociées dans la mesure où les stipulations visent l'exploitation d'un fonds de commerce avec une activité principale de « bar, hôtel, restauration, brasserie et vente à emporter » et non de « bar, hôtel, restauration, brasserie ou vente à emporter » ; que ce cependant c'est à juste titre que la Sarl [...] fait valoir qu'aucune clause du bail ne fait obligation au preneur d'exercer simultanément toutes les activités autorisées ; qu'en effet, lorsque le bail prévoit l'exercice de plusieurs activités, il doit être stipulé de manière expresse que le preneur a l'obligation de toutes les exploiter, clause qui ne figure pas dans le contrat de bail versé aux débats ; que contrairement à ce que soutiennent les appelants, les activités de bar, hôtel, restauration, brasserie, vente à emporter constituent des activités distinctes et le preneur peut exercer l'une d'entre elles sans être tenu de toutes les exercer simultanément dès lors qu'il exerce son commerce dans les limites du bail ; qu'en application de l'article 1162 ancien du code civil qui prévoit que dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation, la clause de destination des locaux ne saurait s'interpréter comme imposant au preneur l'exercice simultané des activités autorisées mais comme lui imposant l'exercice d'au moins l'une d'entre elles ; que dès lors il est constant que le preneur n'a pas modifié la destination des locaux et qu'il y exerce bien une activité de restauration, le défaut d'exploitation de l'activité d'hôtellerie ne caractérise pas un manquement du preneur à la clause de destination des locaux et ne saurait fonder la mise en oeuvre de la clause résolutoire ; ET AUX MOTIFS d'autre part QUE les époux K... font principalement valoir qu'en arrêtant d'exploiter l'activité d'hôtellerie et en utilisant certaines chambres comme réserve ou débarras, la Sarl [...] n'use pas raisonnablement de la chose louée au sens de l'article 1728 du code civil et que la gravité des manquements du preneur à son obligation d'entretien des lieux justifie de prononcer la résiliation du bail ; que cependant les manquements du preneur à ses obligations contractuelles de nature à justifier la résiliation du bail prévue par l'article 1741 code civil sont appréciés à la date à laquelle la cour statue ; qu'en l'espèce, il est constant que l'activité de sophrologie n'est plus exercée dans les lieux, que les locaux ne sont plus utilisés pour l'usage personnel du locataire ni du gérant et que les travaux prévus par le jugement de première instance ont été pour l'essentiel réalisés par la Sarl [...] ; que dès lors, la seule utilisation des chambres non exploitées à l'usage d'hôtellerie aux fins de réserve ou de débarras ne constitue pas un manquement du preneur d'une gravité telle qu'elle justifie de prononcer la résiliation judiciaire du bail ; 1/ ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes de l'écrit qui lui est soumis ; que le bail stipulait à la clause « destination des locaux » que « les locaux, objet des présentes, sont uniquement destinés à l'exploitation d'un fonds de commerce de Bar-Hôtel-Restauration-Brasserie-et vente à emporter, ainsi que de toute autre activité connexe ou complémentaire à l'activité principale, à l'exclusion de tout autre commerce » ; que la clause visait précisément et clairement une seule et unique « activité principale », les tirets figurant entre chaque terme soulignant que l'ensemble des termes constituait l'activité principale, sans pouvoir les dissocier ; que le bail faisait obligation au preneur d'exploiter un fonds de commerce de « bar-Hôtel-restauration-brasserie et vente à emporter », sans dissocier ces activités ; qu'en affirmant cependant, pour écarter la mise en oeuvre de la clause résolutoire, que la clause de destination des locaux permettait au preneur d'exercer une seule des activités visées et que le défaut d'exploitation de l'activité d'hôtellerie ne caractérisait pas un manquement du preneur à la clause de destination, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, devenu l'article 1103 du même code, et méconnu le principe de l'interdiction de dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; 2/ ALORS QUE la cour d'appel a constaté que le bail stipulait à la clause « destination des locaux » que « Les locaux, objet des présentes, sont uniquement destinés à l'exploitation d'un fonds de commerce de Bar-Hôtel-Restauration-Brasserie-et vente à emporter, ainsi que de toute autre activité connexe ou complémentaire à l'activité principale, à l'exclusion de tout autre commerce » ; qu'elle a constaté que l'utilisation des chambres non exploitées à l'usage d'hôtellerie aux fins de réserve ou de débarras constituait un manquement du preneur ; qu'en affirmant cependant, pour écarter la mise en oeuvre de la clause résolutoire, que le défaut d'exploitation de l'activité d'hôtellerie ne caractérisait pas un manquement du preneur à la clause de destination, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1134 du code civil, devenu l'article 1103 du même code, ensemble les articles 1184 du code civil, devenu les articles 1217 et 1224 du même code, et 1729 du code civil.