Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2024
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/04241 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBSOA
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Février 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 19-008939
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] A [Localité 4] représenté par son syndic, la société G.I.D., SAS inscrite au RCS de Paris sous le numéro B 328 620 737
C/O CABINET GID
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0290
INTIMEE
Madame [J] [H]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Olivia AMBAULT-SCHLEICHER de la SCP VELIOT FENET GARDE AMBAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0222
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Mme Perrine VERMONT, Conseillère
Mme Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de président pour le président empêché en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
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FAITS & PROCÉDURE
Mme [J] [H] est propriétaire des lots n°21 et n°52 de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4].
Par acte d'huissier du 3 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic, la société G.I.D, a assigné Mme [H] devant le tribunal d'instance de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation au paiement d'un arriéré de charges et de diverses sommes.
Par jugement du 3 février 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de Mme [J] [H],
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance.
Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 25 février 2020.
Par ordonnance sur incident du 24 février 2021, le conseiller de la mise en état a débouté Mme [H] de sa demande tendant à déclarer caduque la déclaration d'appel du syndicat des copropriétaires.
La procédure devant la cour a été clôturée le 4 octobre 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 24 mars 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, à :
- réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris,
- condamner Mme [J] [H] à lui payer les sommes suivantes :
8.050,75 euros hors frais au titre de l'arriéré des charges de copropriété dues en principal au 15 mars 2022, outre les intérêts au taux légal en application de l'article 1153 alinéas 1er du 3 du code civil à compter de la lettre de mise en demeure du cabinet GID, et, à titre subsidiaire, de la date de délivrance de l'assignation,
653,20 € au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires requérant en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires en application des articles 1382 et suivants du code civil, ou, à titre subsidiaire 1147 et suivants du code civil,
1.520 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- juger que les intérêts produits par la somme due en principal seront capitalisés annuellement selon les modalités prévues par l'article 1154 du code civil,
- refuser tout délai de paiement et subsidiairement, si par extraordinaire des délais de paiement étaient accordés à Mme [H], juger que lesdits délais seront octroyés sous réserve du paiement des charges de copropriété courantes pour la période postérieure à celle faisant l'objet des condamnations à intervenir,
- juger en outre, et toujours si par extraordinaire des délais de paiement étaient accordés à Mme [H], qu'à défaut du paiement des charges courantes ainsi qu'en cas de non-respect d'un seul terme à sa date d'exigibilité, la totalité des sommes au paiement desquelles Mme [J] [H] sera condamnée deviendra immédiatement exigibles,
- condamner Mme [H] en tous les dépens, qui comprendront notamment les frais d'assignation, ainsi que tous les actes de procédure rendus nécessaires pour l'exécution du jugement à intervenir ;
Vu les conclusions notifiées le 3 octobre 2023 par lesquelles Mme [H], intimé, invite la cour, au visa de l'article 1343-5 du code civil, à :
- confirmer le jugement entrepris,
à titre subsidiaire, et dans l'hypothèse où la cour jugerait que la créance du syndicat des copropriétaires serait certaine, liquide et exigible,
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à hauteur de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que la somme de 1.520 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
en tout état de cause,
- lui accorder les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de sa dette,
- condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, en tous les dépens dans les conditions de l'article 699 du même code ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Sur l'arriéré de charges
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
- la matrice cadastrale démontrant la qualité de copropriétaire de la mère de Mme [H] qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété, et à propos de laquelle il explique que Mme [H] n'a pas fait réaliser les formalités de transfert à la conservation des hypothèques,
- les appels de fonds pour la période considérée,
- les procès-verbaux d'assemblée générale du 6 décembre 2018, 7 novembre 2019, 26 novembre 2020 et 30 novembre 2021 approuvant les comptes pour la période du 1er juillet 2017 au 30 juin 2021 et votant le budget prévisionnel de la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2023,
- un décompte des charges dues arrêté au 15 mars 2022, faisant apparaître un solde débiteur de 8 050,75 euros.
Mme [H] ne conteste pas sa qualité d'héritière de sa mère et ne conteste pas le montant de l'arriéré de charges.
L'arriéré de charges apparaît par conséquent établi et Mme [H] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 050,75 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 15 mars 2022. Le jugement doit être infirmé sur ce point.
Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette condamnation soit assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure délivrée par le syndic et, à titre subsidiaire, à compter de l'assignation. Néanmoins, le syndic ayant envoyé de nombreuses lettres de mise en demeure à Mme [H], la demande principale est imprécise et il ne peut dès lors y être fait droit. La condamnation sera donc assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 3 juillet 2019 sur la somme de 3 758,03 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus.
Sur les frais de recouvrement nécessaires
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Cependant, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.
En l'espèce, les frais dont le syndicat des copropriétaires demande le remboursement correspondent pour l'essentiel à des honoraires du syndic, et non pas à des frais de recouvrement à proprement parler. Le syndic a ainsi facturé des mises en demeure pour un montant de 36 euros ou de 40 euros à onze reprises, des frais de dossier précontentieux. Il n'est pas établi qu'il a procédé à des diligences exceptionnelles dépassant les diligences normales d'un syndic, qui sont à la charge de tous les copropriétaires.
En revanche, le syndicat des copropriétaires justifie de deux mises en demeure diligentées par l'avocat de la copropriété et facturées 127,20 euros chacune. Ces sommes doivent être mises à la charge de Mme [H], qui doit par conséquent être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 254,40 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires. Le jugement doit être infirmé sur ce point.
Sur les dommages et intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil «le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire».
Mme [H] a continué de ne pas régler ses charges de copropriété en dépit de deux précédentes condamnations, ce qui caractérise sa mauvaise foi.
Les manquements systématiques et répétés de Mme [H] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Mme [H] doit par conséquent être condamnée à payer la somme de 500 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts. Le jugement sera infirmé sur ce point.
Sur les délais de paiement
L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes due.
En l'espèce, si Mme [H] démontre, par la production d'un arrêt de travail, d'une attestation de paiement des indemnités journalières et de bulletins de salaire, qu'elle rencontre des difficultés financières, elle n'expose pas de quelle manière elle entend rembourser un arriéré de charges de plus de 8 000 euros tout en s'acquittant du paiement des charges courantes.
Force est de constater qu'elle a bénéficié à deux reprises déjà de délais de grâce et que, si elle a remboursé ses dettes, elle a omis de payer les charges courantes, de sorte qu'elle est attraite en justice pour la troisième fois.
Par conséquent, sa demande de délais de paiement doit être rejetée.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [H], partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer la somme de 1 520 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [H].
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Infirme le jugement en ses dispositions frappées d'appel ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne Mme [J] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 8 050,75 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété arrêté au 15 mars 2022, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 3 juillet 2019 sur la somme de 3 758,03 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus ;
Condamne Mme [J] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 254,40 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires ;
Condamne Mme [J] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
Rejette la demande de délais de paiement de Mme [J] [H] ;
Condamne Mme [J] [H] aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] la somme de 1 520 euros par application de l'article 700 du même code en cause de première instance et d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE P/ LE PRESIDENT EMPECHE
