Cour d'appel, 03 septembre 2024. 22/04574

N° RG 22/04574 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LUDE N° Minute : C2 Copie exécutoire délivrée le : à : la SELARL OPEX AVOCATS la SELARL DECOMBARD & BARRET AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 3 SEPTEMBRE 2024 Appel d'un jugement (N° R.G. 22/02397) rendu par le juge des contentieux de la protection de Grenoble en date du 17 novembre 2022, suivant déclaration d'appel du 20 décembre 2022 APPELANTS : M. [T] [L] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 6] Mme [F] [L] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 6] représentés par Me Guillaume HEINRICH de la SELARL OPEX AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE substitué par Me Alysson ACCATINO, avocat au barreau de GRENOBLE INTIMÉE : Mme [X] [M] née le 22 Mai 1961 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Antoine BARRET de la SELARL DECOMBARD & BARRET, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, Mme Ludivine Chetail, conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 14 mai 2024, Mme Emmanuèle Cardona, présidente chargée du rapport, assistée de Mme Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Le 5 mai 2016, Mme [X] [M] a donné en location un appartement situé au [Adresse 1] à [Localité 6] aux époux [L], pour une durée de trois ans à compter du 5 mai 2016, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, moyennant le règlement d'un loyer mensuel de 780 euros hors charges mensuelles payable d'avance le 5 du mois courant, avec indexation. Les locataires ont payé un dépôt de garantie d'un montant de 780 euros. Les époux [L] ont cessé de payer les loyers à partir du mois de janvier 2021. Mme [M] leur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire les 23 juin et 30 juin 2021 pour avoir le paiement de la somme de 5 527,73 euros, correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 5 juin202l. Les locataires ont remis les clés le 2 août 2021, après sommation par acte d'huissier et l'état des lieux de sortie a été établi par constat d'huissier le 19 août 2021. Par acte d'huissier du 3 mai 2022, Mme [M] a fait assigner les époux [L] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir constater la résiliation du bail au 6'août 2021 et les voir condamnés au paiement de diverses sommes. Par jugement en date du 17 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Grenoble a : - constaté la résiliation du bail au 6 août 2021, - condamné solidairement M. [T] [L] et Mme [F] [K] épouse [L] à régler à Mme [X] [M] la somme de 6 418,78 euros, correspondant à l'arriéré locatif, - condamné solidairement M. [T] [L] et Mme [F] [K] épouse [L] à régler à Mme [X] [M] la somme de 546,96 euros, au titre de la remise en état du logement, - dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du présent jugement, - débouté Mme [X] [M] du surplus de sa demande, - condamné solidairement M. [T] [L] et Mme [F] [K] épouse [L] à régler à Mme [X] [M] une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens d'instance, comprenant notamment le coût de la sommation de restituer les clés, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, la moitié du coût du procès-verbal du 19 août 2021, et le coût de délivrance de l'assignation. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 20 décembre 2022, les époux [L] ont interjeté appel de l'entier jugement sauf en ce qu'il a débouté Mme [X] [M] du surplus de sa demande. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Suivant dernières conclusions notifiées le 16 mars 2023, les époux [L] demandent à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il : constaté la résiliation du bail au 6 août 2021, condamné solidairement M. [T] [L] et Mme [F] [K] épouse [L] à régler à Mme [X] [M] la somme de 6 418,78 euros, correspondant à l'arriéré locatif, condamné solidairement M. [T] [L] et Mme [F] [K] épouse [L] , à régler à Mme [X] [M] la somme de 546,96 euros, au titre de la remise en état du logement, dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du présent jugement, condamné solidairement M. [T] [L] et Mme [F] [K] épouse [L] à régler à Mme [X] [M] une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens d'instance, comprenant notamment le coût de la sommation derestituer les clés, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, la moitié du coût du procès-verbal du 19 août 2021, et le coût de délivrance de l'assignation, - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [X] [M] du surplus de sa demande. Reconventionnellement : - constater la résiliation du bail au 15 février 2021 et la compensation du dernier loyer dû avec le dépôt de garanti non restitué, - condamner Mme [X] [M] au règlement de la somme de 2 500 euros à M. [T] [L] et Mme [F] [K] épouse [L] au titre du surcoût de facturation électrique causé par les défaillances connues du bailleur. Au soutien de leurs demandes, les époux [L] font valoir avoir donné congé par lettre recommandée en date du 4 janvier 2021 et convenu avec Mme [M] de quitter le logement au 15 février 2021. Ils ajoutent ne pas avoir joui paisiblement du logement en raison de la défectuosité du système électrique ayant engendré des factures importantes. Relativement aux dégradations alléguées par la bailleresse, les époux [L] soutiennent qu'elles ne résultent en réalité que de l'usure normale et de la vétusté qui ne peut être à la charge des preneurs. Enfin, ils avancent que rien ne justifie leur condamnation au titre de la résistance abusive. Dans ses conclusions notifiées le 30 mai 2023, Mme [M] demande à la cour de : - confirmer le jugement du 17 novembre 2022 en ce qu'il : constaté la résiliation du bail au 6 août 2021, condamné solidairement M. [T] [L] et Mme [F] [K] épouse [L] à régler à Mme [X] [M] la somme de 6 418,78 euros, correspondant à l'arriéré locatif, condamné solidairement M. [T] [L] et Mme [F] [K] épouse [L] , à régler à Mme [X] [M] la somme de 546,96 euros, au titre de la remise en état du logement, dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du présent jugement, condamné solidairement M. [T] [L] et Mme [F] [K] épouse [L] à régler à Mme [X] [M] une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens d'instance, comprenant notamment le coût de la sommation de restituer les clés, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, la moitié du coût du procès-verbal du 19 août 2021, et le coût de délivrance de l'assignation, - infirmer le jugement du 17 novembre 2022 en ce qu'il : Débouté Mme [X] [M] du surplus de sa demande Et statuant à nouveau : - condamner solidairement Mme [L] et M. [L], à régler à Mme [M] la somme de 1 500 euros, au titre des dommages et intérêts dus sur le fondement de la résistance abusive, - débouter les époux [L] de leur demande de fixation de la résiliation du bail au 15 février 2021 et la compensation du dernier loyer dû avec le dépôt de garantie non restitué, - débouter les époux [L] du règlement de la somme de 2 500 euros à M. [T] [L] et Mme [F] [K] épouse [L] au titre d'un prétendu surcoût de facturation électrique. - condamner les époux [L] aux entiers dépens de l'instance, outre une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 pour couvrir les frais engagés par Mme [M] pour faire valoir ses droits en cause d'appel. Au soutien de ses demandes, Mme [M] fait valoir qu'elle n'a jamais reçu la lettre recommandée dont les preneurs se prévalent et soutient n'avoir reçu que le sms par lequel les époux [L] lui indiquent avoir déménagé et sollicitent de fixer une date pour l'état des lieux de sortie. Elle ajoute avoir avisé à plusieurs reprises les locataires de la nécessité de formaliser le congé par l'envoi d'une lettre recommandée avec accusée de réception. Elle explique que c'est en raison de l'absence de congé matérialisé qu'elle n'a pas donné suite à la demande de fixation d'un état des lieux de sortie au 15 février 2021. Concernant l'arriéré locatif, Mme [M] soutient que le loyer était dû jusqu'à la remise des clés le 6 août 2021. S'agissant des dégradations locatives, Mme [M] allègue que la boîte aux lettres était abîmée, des taches étaient présentes dans l'appartement suite à un dégât des eaux que les preneurs n'ont pas déclaré, des trous sont présents sur les murs, la plaque de déclenchement de la chasse d'eau était cassée, que l'ensemble des clés n'a pas été restitué et qu'il manquait la poignée du four. Concernant la prétendue défectuosité électrique, Mme [M] allègue avoir pris la mesure de la problématique afin de procéder aux vérifications, mais que les époux [L] n'ont pas donné suite aux sollicitations de Enedis. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 30 avril 2024. MOTIVATION En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. Sur le congé Selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, 'lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d'un mois : 1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ; 2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ; 3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ; 3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ; 4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ; 5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.' En l'espèce, les appelants ne justifient pas de la régularité du congé dont ils se prévalent, dans la mesure où le courrier qu'ils produisent (pièce n°1) ne prouve aucunement la notification dudit congé à la bailleresse. Il sera ajouté que les échanges de sms (pièce n°2) ne peuvent s'analyser comme un congé valable, car ne répondant pas aux critères posés par l'article susvisé. À titre surabondant, il ressort du dossier que la bailleresse a informé à plusieurs reprises les locataires de la nécessité de lui envoyer un courrier en recommandé afin de lui notifier le congé ( pièce n°17 et 18 : sms en date du 2 février 2021 et mail du 5 février 2021). Il est ensuite constant que la restitution des clés n'est intervenue que le 2 août 2021 (pièce n°3 intimée) alors même que les locataires avaient été informés et autorisés par la bailleresse le 11 mai 2021 (pièce 19 intimée) à lui adresser les clés par lettre recommandée avec accusé de réception. Par ailleurs, il convient de rappeler que le fait de quitter les lieux n'emporte pas les effets de la restitution des lieux loués. En effet, tant que le locataire n'a pas restitué les clés, il demeure tenu de ses obligations locatives et notamment du paiement des loyers et charges. Il sera dès lors constaté la résiliation du bail en date du 2 août 2021 en confirmation du jugement. Sur l'arriéré locatif En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, Mme [M] sollicite, après déduction du dépôt de garantie, le paiement de la somme de 6 418,78 euros. Les appelants, qui contestent la date de résiliation du bail soutiennent qu'aucune somme n'est due par compensation sans pour autant justifier du règlement des loyers jusqu'au 2 août 2021. Il ressort du commandement de payer délivré aux locataires les 23 et 30 juin 2021 (pièce 2 intimée) un arriéré locatif à hauteur 5 572,78 euros. Le loyer étant dû jusqu'à la remise des clés, Mme [M] est en droit de solliciter le paiement de la somme de 5 572,78 + 813 (correspondant au loyer de juillet) + 54,20 (loyer août au prorata) = 6 439,98 euros. Il résulte du contrat sous seing privé du 5 mai 2016 que les locataires ont versé un dépôt de garantie de 780 euros. Somme qui doit être déduite de la créance de Mme [M]. Dès lors, les appelants seront condamnés à payer à Mme [M] la somme de 6 439,98-780 = 5 659,98 euros au titre de l'arriéré locatif. Il s'ensuit que le jugement entrepris sera infirmé. Sur la jouissance paisible et les dégradations locatives Sur la jouissance paisible L'article 1719 du code civil dispose que 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.' En l'espèce, les appelants invoquent la défectuosité de l'installation électrique ayant généré des factures importantes. Il ressort cependant du dossier que non seulement aucun élément n'atteste de cette défectuosité, mais surtout que la bailleresse a pris la mesure des sollicitations des locataires et mandaté Enedis en vue d'une vérification, vérification, qui n'a pu avoir lieu faute de réponse des locataires aux appels d'Enedis (pièce n° 25 intimée). Le trouble de jouissance n'étant pas caractérisé, les époux [L] seront déboutés de leur demande. Sur les dégradations locatives L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail. L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation dispose que 'le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure'. L'article 1755 du code civil dispose 'qu'aucune réparation réputée locative n'est à la charge des locataires, quand elles sont occasionnées que par vétusté ou force majeure'. L'article 1730 du code civil dispose que 's'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.' Si un état des lieux a été établi par les parties ou par un huissier lors de l'entrée et de la sortie du locataire, leur comparaison permet de déterminer si les lieux ont été dégradés en cours de jouissance. À leur entrée dans le logement, l'état des lieux faisait état d'un logement qualifié de manière générale comme étant 'neuf' (pièce n°11 intimée). L'état des lieux de sortie établi par procès-verbal de constat en date du 19 août 2021 met en évidence les dégradations suivantes (pièce n°3) : - la porte de la boîte aux lettres extérieure est pliée et dégradée dans l'angle inférieur gauche, - à l'entrée des tâches et trainées noires dans le renfoncement + quatre trous percés au mur et un écaillement de la peinture en plafond, - dans le séjour cuisine : présence de traînées noires et deux rayures sur le panneau extérieur gauche de la double porte, marque de frottement en partie basse du cadre. Quelques rayures au sol. Entre le WC et la salle d'eau : trace de sinistre en partie basse de la toile de verre murale, et sur la plinthe au-dessous. Auréoles de ton marron. Auréole noirâtre au-dessus du convecteur situé à gauche de la première chambre. La grille de l'appareil est également noircie. Présence de deux trous de chevilles aux murs et seize au plafond. La hotte est sale et pleine de graisse. - Dans les WC : le bouton droit de la plaque de déclenchement Geberit de la chasse d'eau est cassé. L'étagère du meuble sous évier est descellée. - Salle d'eau : quelques traînées noires sur la porte d'entrée. Revêtement du sol poussiéreux et la toile de verre murale comporte quelques tâches. Multiples traces de moisissures au plafond, ainsi qu'un écaillement de la peinture au dessus de la cabine de douche. - chambre 1 : trois trous de cheville percés et une étagère fixée au mur. Trace d'impact sur une plinthe et une ampoule est manquante. - chambre 2 : quelques traces noirâtres sur les murs. Impact sur la tranche de l'une des étagères du dressing. - Cellier : quelques taches noires en partie basses du mur, deux trous de chevilles sur le mur gauche, multiples traces de moisissures au plafond. La comparaison des deux états des lieux met en évidence des dégradations qui sont imputables aux locataires, lesquels ont manqué à leur obligation d'entretien. Il convient dès lors de faire droit aux demandes raisonnables de la bailleresse qui sollicite la somme de 59,99 euros pour le changement de la boîte aux lettres, 220 euros pour la chasse d'eau, 174,59 euros pour les fournitures liées au rebouchage des trous et la reprise de la peinture et 38,96 pour la serrure ; soit à la somme totale de 493,54 euros. Aucune pièce du dossier ne permet de mettre à la charge des locataires le changement de la poignée du four à hauteur de 53,41 euros. Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef. Sur la résistance abusive Aucune légèreté blâmable ou mauvaise foi n'étant en l'espèce caractérisée, la demande de Mme [M] à ce titre sera rejetée. Les appelants succombant en appel seront condamnés à payer à Mme [M] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Les mêmes seront condamnés aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi: Infirme le jugement sauf en ce qu'il a : - condamné solidairement M. [T] [L] et Mme [F] [K] épouse [L] à régler à Mme [X] [M] une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens d'instance, comprenant notamment le coût de la sommation de restituer les clés, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, la moitié du coût du procès-verbal du 19 août 2021 et le coût de délivrance de l'assignation ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Constate la résiliation du bail au 2 août 2021 ; Condamne solidairement M. [T] [L] et Mme [F] [K] épouse [L] à régler à Mme [X] [M] la somme de 5 659,98 euros, correspondant à l'arriéré locatif ; Condamne solidairement M. [T] [L] et Mme [F] [K] épouse [L] , à régler à Mme [X] [M] la somme de 493,54 euros, au titre de la remise en état du logement ; Déboute Mme [X] [M] sa demande au titre de la résistance abusive ; Déboute M. [T] [L] et Mme [F] [K] épouse [L] de leur demande au titre du surcoût de facturation électrique ; Condamne solidairement M. [T] [L] et Mme [F] [K] épouse [L] à régler à Mme [X] [M] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne solidairement M. [T] [L] et Mme [F] [K] épouse [L] aux dépens de l'instance d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE                                         LA PRÉSIDENTE