Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2024
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/01905 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI2D5
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Décembre 2023 -Président du TJ de PARIS- RG n° 23/56046
APPELANTE
LA VILLE DE [Localité 7], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 7], Mme [J] [G], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représentée par Me Colin MAURICE de la SARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844
INTIMÉE
Mme [L] [T]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Défaillante, déclaration d'appel signifiée le 08.02.2024 à étude
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Juin 2024, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- PAR DÉFAUT
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michèle CHOPIN, Conseillère, pour la Présidente de chambre empêchée et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par exploit du 19 juillet 2023, la ville de [Localité 7] prise en la personne de Mme la Maire de [Localité 7], a fait assigner Mme [L] [T] devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée an fond, sur le fondement notamment des dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4], bâtiment B, escalier 1, rez-de-chaussée, porte 5001, lot n° 72.
Elle demande au président du tribunal de :
condamner Mme [L] [T] à une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 7] conformément aux dispositions de l'article L 651-2 du code de la construction et de l'habitation,
ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés bâtiment B, escalier 1, rez-de-chaussée, porte 5001, lot n° 72 de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4], sous astreinte de 104 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai qu'il plaira au tribunal de fixer et se réserver la liquidation de l'astreinte,
condamner Mme [L] [T] à verser à la ville de [Localité 7] une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Par jugement réputé contradictoire du 18 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :
débouté la ville de [Localité 7] de sa demande de condamnation à une amende civile ;
débouté la ville de [Localité 7] de sa demande sous astreinte de retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1], [Localité 4] (bâtiment B, escalier 1, rez-de-chaussée, porte 5001, lot n°72) ;
rejeté la demande de la ville de [Localité 7] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné la ville de [Localité 7] aux dépens.
Par déclaration du 12 janvier 2024, la ville de [Localité 7] a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions déposées le 14 mars 2024, la Ville de [Localité 7] demande à la cour, au visa des articles 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, 492-1 du code de procédure civile, L631-7, L632-1 et L651-2 du code de la construction et de l'habitation ainsi que les articles L324-1-1, L324-2-1 et suivants du code de tourisme, de :
juger la ville de [Localité 7], prise en la personne de Mme la Maire de [Localité 7], recevable en son appel et l'y en juger bien fondée,
infirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 18 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a :
débouté la ville de [Localité 7] de sa demande de condamnation à une amende civile ;
débouté la ville de [Localité 7] de sa demande sous astreinte de retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] [Localité 4] (bâtiment B, escalier 1, rez-de-chaussée, porte 5001, lot n° 72) ;
rejeté la demande de la ville de [Localité 7] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné la ville de [Localité 7] aux dépens ;
rappelé l'exécution provisoire de plein droit ;
Et statuant de nouveau,
juger que Mme [L] [T] a enfreint les dispositions de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation en changeant l'usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l'appartement situé dans le bâtiment B, escalier 1, au rez-de-chaussée, porte 5001 de l'immeuble du [Adresse 1] [Localité 4] ( constituant le lot 72),
et condamner Mme [L] [T] à une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 7] conformément aux dispositions de l'article L651-2 du code de la construction et de l'habitation,
ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, de l'appartement situé dans le bâtiment B, escalier 1, au rez-de-chaussée, porte 5001 de l'immeuble du [Adresse 1] [Localité 4] (constituant le lot 72), sous astreinte de 104 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira de fixer,
et se réserver le liquidation de l'astreinte,
débouter Mme [L] [T] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
condamner Mme [L] [T] à verser à la ville de [Localité 7] une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner Madame [L] [T] aux entiers dépens d'instance et d'appel.
La ville de [Localité 7] soutient notamment que :
- les documents de vente et le règlement de copropriété de 1970 démontrent l'usage continu d'une habitation entre les années 1958 et 1977, précisant qu'ils concernent une location « à l'exclusion des locations commerciales ou en meublé » aux propriétaires qui étaient à l'époque M. et Mme [P] qui louaient les lieux au 1er janvier 1970 à Mme [O],
- le bien litigieux n'est pas la résidence principale du loueur et il appartient à la défenderesse de justifier qu'il s'agit effectivement du lieu de sa résidence effective,
- Mme [T] a changé de manière illicite l'usage du local d'habitation en mettant son bien en locations de courtes durées via une annonce sur le site internet AirBnb,
- Mme [T] a procédé à une déclaration en ligne et ne peut ignorer la législation applicable,
- cette activité de location a généré d'importants revenus.
La ville de [Localité 7] a fait signifier la déclaration d'appel, ses premières conclusions ainsi que ses dernières conclusions à Mme [T] par acte d'huissier de justice les 08 février et 25 mars 2024, à Etude.
Madame [T] n'a pas constitué avocat.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions de l'appelante susvisées pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.
SUR CE,
A titre liminaire, il sera rappelé que Mme [T] n'a pas constitué avocat.
En vertu de l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie intimée qui ne conclut pas est réputée s'être appropriée les motifs du premier juge.
De surcroît, en application de l'article 472 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne fera droit aux demandes de la partie appelante que si elle les estime régulières, recevables et bien fondées.
Sur l'infraction reprochée
L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.
Il résulte en outre de l'article L. 631-7, dans sa version applicable au litige, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens de cet article.
Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque permettant de préciser l'usage en cause ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale, pour une durée n'excédant pas 120 jours par an, la location d'un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d'un meublé dans le cadre d'un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).
Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 7] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.
Il revient ainsi à la Ville, pour caractériser l'infraction dénoncée de changement d'usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l'usage d'habitation.
La fiche H2 a été ici remplie le 14 octobre 1970.
Elle ne mentionne pas de date d'acquisition du bien, ce dont il se déduit uniquement que le local aurait été acheté il y a plus de trois ans par rapport à sa date d'établissement.
Elle fait état de ce que les lieux appartiennent à M. [P], et d'une occupation par Mme [O], sans mention d'un loyer au 1er janvier 1970.
Si ces mentions ont été portées à une date assez proche du 1er janvier 1970, elles ne suffisent cependant à établir un usage d'habitation au 1er janvier 1970, étant observé :
- qu'aux termes de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, le local doit être affecté à un usage d'habitation au 1er janvier 1970, le texte ne posant pas une simple présomption d'affectation à un usage d'habitation ;
- que la mention de l'occupation du bien ne se réfère pas à la date du 1er janvier 1970 (contrairement à l'hypothèse de la perception d'un loyer au 1er janvier 1970), en sorte que l'occupation ne peut être considérée comme étant acquise dès le 1er janvier 1970 ;
- qu'au demeurant, la preuve à apporter n'est pas celle de l'occupation du bien au 1er janvier 1970 mais de l'affectation du bien à un usage d'habitation à cette date de référence ;
- que de même, si le local est décrit sur la fiche comme étant à usage exclusif d'habitation, cette description ne vaut qu'à la date à laquelle la fiche est renseignée, soit au 14 octobre 1970.
Si la ville de [Localité 7] soutient que l'établissement de la fiche H2 impliquerait nécessairement un usage d'habitation au 1er janvier 1970, les dispositions invoquées du décret n°69-1076 du 28 novembre 1969 ne permettent toutefois pas non plus une telle déduction (article 38, les déclarations sont établies sur des formules spéciales fournies par l'administration ; article 39, la date de référence de la première révision foncière quinquennale des évaluations foncières des propriétés bâties est fixée au 1er janvier 1970 ; article 40, les formules visées à l'article 38 comportent, à la date de leur souscription, les renseignements utiles à l'évaluation de chaque propriété ou fraction de propriété [...] la date limite d'envoi ou de remise des déclarations est fixée au plus tard en ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels au 15 octobre 1970 pour les communes de plus de 5.000 habitants).
La présomption d'usage d'habitation au 1er janvier 1970 telle qu'alléguée ne résulte ainsi ni de ces textes ni, par ailleurs, d'aucun autre texte.
Au surplus, il faut constater :
- que l'annuaire téléphonique pour l'année 1970, qui mentionne que Mme [O] occupe l'immeuble, n'est pas de nature à établir l'usage du bien au 1er janvier 1970,
- que le modificatif du règlement de copropriété en date du 1er avril 1977 produit en cause d'appel, prévoit certes une renumérotation des lots, le lot n°20 étant renuméroté lot n°72 et ainsi décrit : « deux pièces, droit à l'usage commun des water-closets dans la cour », mais il est insuffisant à rapporter la preuve, ainsi que le soutient la ville de [Localité 7], d'un usage d'habitation continu entre 1958 et 1977,
- que les autres pièces produites (relevé de propriété, taxes d'habitation de 2017 à 2020), sont postérieures au 1er janvier 1970, ne pouvant donc déterminer l'usage du bien au 1er janvier 1970.
Aucun autre élément probant n'est versé aux débats, s'agissant de la preuve de l'usage d'habitation, qui n'apparaît donc pas établi au 1er janvier 1970.
Aussi, sans avoir à se prononcer sur les autres moyens soulevés, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la ville de [Localité 7] de sa demande, faute pour celle-ci d'établir l'usage d'habitation du bien conformément au code de la construction et de l'habitation.
Sur les autres demandes
Le sort des dépens a été exactement réglé par le premier juge, de sorte qu'il y a lieu également de confirmer le jugement entrepris sur ce point.
Partie succombante en appel, la ville de [Localité 7] sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne la ville de [Localité 7] aux dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE POUR LA PRÉSIDENTE
EMPÊCHÉE
