Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [H] [S]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Nicolas GUERRIER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/05032 - N° Portalis 352J-W-B7I-C44RM
N° MINUTE : 13
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 24 octobre 2024
DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208
DÉFENDERESSE
Madame [H] [S],
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 septembre 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 octobre 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière
Décision du 24 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05032 - N° Portalis 352J-W-B7I-C44RM
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 7 août 2015, la société SIEMP désormais ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [S] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3].
Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1296,07 euros au titre de l'arriéré locatif, en visant une clause résolutoire.
La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [H] [S] le 17 janvier 2024.
Par assignation du 14 mai 2024, la société ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1540,08 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,Ainsi que l’autorisation suivante :
pénétrer dans le logement loué en présence d’une entreprise de nettoyage et d’un serrurier, procéder au débarras des détritus, à la désinfection, la dératisation et au nettoyage du logement,se faire accompagner par un commissaire de justice pour procéder au constat des lieux avant et après les opérations de nettoyage.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 5 septembre 2024, la société ELOGIE-SIEMP maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 juillet 2024, s'élève désormais à 1491,06 euros.
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [H] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La société ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 16 janvier 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1296,07 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 mars 2024.
Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ELOGIE-SIEMP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.
2. Sur l’indemnité d’occupation et la dette locative et d’indemnités d’occupation
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Le locataire est redevable des loyers et charges impayés jusqu'à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.
Il y a lieu d’allouer par ailleurs à la demanderesse une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le contrat s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.
En l’espèce, la société ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 juillet 2024, Mme [H] [S] lui devait la somme de 1491,06 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation.
Mme [H] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.
Elle sera également condamnée à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
3. Sur la demande d’autorisation de pénétrer dans les lieux
En application de l’article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. »
Suivant l’article 835 du code de procédure civile, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.
L'appréciation du caractère manifestement illicite d'un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et la mesure choisie ne doit tendre qu'à faire cesser le trouble manifestement illicite.
En application de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de permettre l'accès aux lieux loués pour l'exécution de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués.
Suivant l’article 7 b) il est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
L’article 1222 du code civil autorise par ailleurs le créancier d’une obligation à la faire exécuter lui même après mise en demeure.
En l’espèce, la société ELOGIE SIEMP justifie que l’entreprise de dératisation et de désinsectisation qu’elle avait mandatée pour régler des problèmes de cafards et de nuisibles dans la résidence n’a pu pénétrer chez Mme [H] [S] et la mise en demeure délivrée à Mme [H] [S] le 2 novembre 2023 pour permettre cet accès n’a pas été suivie d’effet.
Il incombe à la société ELOGIE SIEMP compte tenu de la présence de nuisibles et de cafards dans le reste de l’immeuble, établie par l’attestation de la voisine de palier de Mme [H] [S] et par l’intervention d’une société dans l’immeuble, de procéder à la dératisation et la désinsectisation de l’ensemble des logements et donc de celui de Mme [H] [S], étant relevé qu’il ne résulte pas des éléments produits au débat que l’appartement de Mme [H] [S] soit précisément à l’origine de ces infestations, la seule attestation d’une voisine sur ce point étant insuffisante.
L’absence d’autorisation de Mme [H] [S] à laisser la société ELOGIE SIEMP pénétrer dans les lieux pour procéder à ces travaux nécessaires au maintien en état du logement loué caractérise avec l'évidence requise en référé un trouble manifestement illicite permettant d'ordonner en référé des mesures de remise en état pour le faire cesser.
De plus, le constat d’huissier du 8 février 2024 réalisé dans l’appartement donné à bail à Mme [H] [S] fait ressortir un fort encombrement du logement, avec des détritus et une odeur importante, sans que Mme [H] [S] ne remédie à cette situation malgré une mise en demeure signifiée le 2 novembre 2023.
Or les détritus et odeur relevés caractérisent également, au regard de l’obligation de jouissance paisible des lieux incombant au locataire, un trouble manifestement illicite en ce qu’ils nuisent directement au voisinage et à l’hygiène de l’immeuble.
Ainsi, compte tenu du refus d’accès opposé à l’entreprise chargé de désinsectiser et dératiser le logement et à défaut par ailleurs de nettoyage des lieux et débarras des détritus par Mme [H] [S] elle-même, il y a lieu d’autoriser la société ELOGIE SIEMP à pénétrer dans le logement pour procéder à des opérations de désinsectisation, dératisation, désinfection, débarras des détritus et nettoyage des lieux.
Les frais seront avancés par la société ELOGIE SIEMP conformément à sa demande.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [H] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels ne comprennent pas le constat du 8 février 2024, non obligatoire à l’instance et relevant dès lors des frais irrépétibles.
Par ailleurs, il y a lieu de la condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à payer à la société ELOGIE SIEMP la somme de 300 euros.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 août 2015 entre la société ELOGIE-SIEMP, d’une part, et Mme [H] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 17 mars 2024,
ORDONNE à Mme [H] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE Mme [H] [S] à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 1491,06 euros (mille quatre cent quatre-vingt-onze euros et six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 31 juillet 2024,
CONDAMNE Mme [H] [S] à payer à la société ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la libération des lieux,
ENJOINT à Mme [H] [S] de laisser libre accès à son logement aux entreprises mandatées par la S.A d'HLM ELOGIE SIEMP, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l'ordonnance,
A défaut, pour Mme [H] [S] d'avoir déféré à cette injonction,
AUTORISE la S.A d'HLM ELOGIE SIEMP passé ce délai, à pénétrer dans les lieux et à procéder à la désinfection, désinsectisation, dératisation, débarras des détritus et nettoyage rendus nécessaires des lieux et ce à ses frais avancés, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin était,
DÉSIGNE la société DE LEGE LATA, commissaire de justice, pour dresser procès-verbal des opérations;
REJETTE les autres demandes,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
CONDAMNE Mme [H] [S] à payer à la société ELOGIE SIEMP la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [H] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 janvier 2024 et celui de l'assignation du 14 mai 2024 mais non le coût du constat de commissaire de justice du 8 février 2024.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
