Cour d'appel, 01 juin 2023. 21/03171

N° RG 21/03171 - N° Portalis DBVM-V-B7F-K7AH C1 Minute : Copie exécutoire délivrée le : la SELARL EUROPA AVOCATS la SELARL BEYLE la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE CHAMBRE COMMERCIALE ARRÊT DU JEUDI 01 JUIN 2023 Appel d'une décision (N° RG 16/03458) rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRENOBLE en date du 08 mars 2021 suivant déclaration d'appel du 08 juillet 2021 APPELANTE : S.A.R.L. DRAK'ART immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de GRENOBLE sous le n°503 801 425, représentée par son gérant en exercice, Monsieur [L] [I] domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] représentée et plaidant par Me Sylvain REBOUL de la SELARL EUROPA AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE INTIMEES ET APPELANTES SUIVANT ASSIGNATION EN DATE DU 04/01/2022 : S.C.I. ESTHAÏS au capital de 1.000 euros, immatriculée au RCS de Grenoble sous le numéro 814.823.555, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] / FRANCE S.A.S. MEDI ALPES ÉQUIPEMENT au capital de 37.000 euros immatriculée au RCS de GRENOBLE sous le numéro 453.382.541, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3] représentées et plaidant par Me Myriam TIDJANI de la SELARL BEYLE AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE INTIMEE ET APPELANTE SUIVANT ASSIGNATION EN DATE DU 14/01/2022 S.C.I. LIBELLULE au capital de 109.763,29 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de GRENOBLE sous le numéro 393 118 815, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège [Adresse 7] [Localité 4] représentée par Me Josette DAUPHIN de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE, et par Me Julien ZOCCO de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de VALENCE INTIMÉE : S.A.S. LEXGROUP [Localité 3] venant aux droits de la SCP LEXGROUP, notaires associés, immatriculée au R.C.S. de GRENOBLE sous le numéro 779 553 551, agissant poursuites et diligences de ses Gérants en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège, [Adresse 6] [Localité 3] / FRANCE représentée par Me Catherine GOARANT de la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Marie-Pierre. FIGUET, Présidente de Chambre, Mme Marie Pascale BLANCHARD, Conseillère, M. Lionel BRUNO, Conseiller, DÉBATS : A l'audience publique du 01 février 2023, Mme Marie-Pascale BLANCHARD, Conseillère qui a fait rapport, et M. Lionel BRUNO, Conseiller, assistés de Mme Alice RICHET, Greffière, ont entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour, après prorogation du délibéré, EXPOSE DU LITIGE : La SCI Libellule était propriétaire de locaux et d'une place de parking composant les lots n° 107 et 129 de la copropriété située [Adresse 1] à [Localité 3]. Elle a procédé à la division du lot n°129 en un premier local de 240 m2 qu'elle a loué à la SARL Drak'Art pour une durée d'un an par bail du 20 février 2008, puis au titre d'un bail commercial du 16 mars 2009, et un second local de 13 m2 qu'elle a donné à bail à la société AMV Isolation le 15 mars 2008. Par acte authentique du 3 mars 2016, la SCI Libellule a vendu à la SCI Esthaïs les deux lots de copropriété moyennant un prix de 237.000 euros. Se prévalant de la violation de son droit légal de préemption prévu par l'article L.145-46-1 du code de commerce, la société Drak'Art a fait assigner la SCI Libellule en nullité de la vente par acte d'huissier du 20 juin 2016. L'assignation a été publiée le 14 janvier 2019 à la Conservation des Hypothèques. Par jugement du 8 mars 2021, le tribunal judiciaire de Grenoble a : - débouté la SARL Drak'Art de sa demande d'annulation de la vente intervenue le 3 mars 2016 entre la SCI Libellule et la SCI Esthaïs ; - débouté la SARL Drak'Art de toutes ses autres demandes ; - condamné la SARL Drak'Art à payer à la SCI Libellule et la SCI Esthaïs la somme respective de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SARL Drak'Art aux dépens avec distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes. Suivant déclaration au greffe du 8 juillet 2021, la société Drak'Art a relevé appel de cette décision, en toutes ses dispositions, telles qu'elle les a énumérées dans son acte d'appel, intimant la SCI Libellule, la SCI Esthaïs et la SAS Medi Alpes Equipement. Par actes d'huissier des 22 et 30 décembre 2021, la SCI Esthaïs et la société Medi Alpes Equipement d'une part, la SCI Libellule d'autre part ont dénoncé la déclaration d'appel et assigné la SCP Lexgroup [Localité 3] devant la cour. Les différentes instances ont été jointes par ordonnances du 3 février 2022. Prétentions et moyens de la société Drak'Art: Au terme de ses dernières écritures notifiées le 21 mars 2022, la société Drak'Art demande à la cour, au visa des articles L.145-46-1 du code de commerce, 1147 ancien, 1240 et 1241 du code civil, de : - infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, - statuant de nouveau : - annuler la vente conclue entre la SCI Libellule et la SCI Esthaïs le 3 mars 2016, par acte authentique reçu par Maître [B] [F], notaire associé de la SCP Philippe Delaye - David Ambrosiano - [B] [F], publié à la Conservation des Hypothèques le 31 mars 2016 sous les références 2016 P n°2018 avec attestation rectificative publiée le 17 novembre 2016 sous les références 2016 P n°7409 ; - attribuer l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3], constituant les lots n° 107 et 129 de l'immeuble en copropriété cadastré section IN n°[Cadastre 5] à la société Drak'Art, moyennant le prix de 237.500 euros ; - fixer le délai dans lequel la société Drak'Art devra payer le prix et juger que le transfert de propriété sera conditionné par le règlement du prix à la SCI Libellule, avec effet rétroactif à la date de l'arrêt à intervenir ; - condamner in solidum la SCI Libellule et la SCI Esthaïs à payer à la société Drak'Art la somme de 124 975,43 euros arrêtée au 31 octobre 2021, augmentée des loyers venant à échéance à compter du 1er novembre 2021 jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice par elle subi ; - à titre subsidiaire, si la cour devait estimer que la société Drak'Art a uniquement subi une perte de chance d'échapper au paiement des loyers : - fixer le taux de perte de chance à 99 % et condamner in solidum la SCI Libellule et la SCI Esthaïs à payer à la société Drak'Art la somme de : 99% x 124 975,43 euros = 123 725, 68 euros augmentée de 99% des loyers venant à échéance à compter du 1er novembre 2021 jusqu'à l'arrêt à intervenir ; - déclarer opposable à la société Medi Alpes Equipement l'arrêt à intervenir; - débouter l'ensemble des parties de leurs demandes dirigées à l'encontre de la société Drak'Art ; - écarter leurs fins de non-recevoir et moyens de défense au fond ; - condamner solidairement la SCI Libellule et la SCI Esthaïs à payer à la société Drak'Art la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles de première instance et d'appel et aux entiers dépens de première instance et d'appel. La société Drak'Art soutient qu'elle devait bénéficier du droit de préemption instauré par l'article L.145-46-1 du code de commerce et sanctionné par la nullité de la vente. Elle conteste que la vente ait porté sur deux locaux commerciaux distincts, exploités par deux personnes morales différentes dans le cadre de deux baux commerciaux, alors que : - le local de 10 m² était libre de toute occupation depuis plus de deux mois, - ce local était affecté à une activité d'entrepôt qui se distingue d'une destination de commerce, - le bail conclu avec la société AMV Isolation portait sur une activité artisanale et non commerciale, - les exceptions au droit de préemption du preneur ne vise que les locaux commerciaux et ne peuvent s'appliquer en l'espèce. Elle rappelle qu'elle a confirmé au bailleur son accord pour se porter acquéreur des locaux et considère que ces derniers doivent lui être attribués au prix convenu avec la SCI Esthaïs. Elle considère que la violation de son droit de préemption l'a contrainte à verser des loyers dont elle aurait été exempte si elle était devenue propriétaire, que la réparation de son préjudice peut être poursuivi à l'encontre de son bailleur comme de l'acquéreur, ce dernier sur le fondement de la responsabilité délictuelle. A titre subsidiaire, elle invoque une perte de chance de 99 % d'échapper au paiement de loyers. En réplique à la fin de non recevoir soulevée par les intimés, elle fait valoir qu'elle a un intérêt légitime à l'annulation de la vente et à l'attribution de l'immeuble et à l'indemnisation de son préjudice, que sa capacité à payer le prix n'est pas une condition de recevabilité de son action et qu'elle justifie d'une possibilité de financement. Elle s'oppose aux prétentions indemnitaires du nouveau locataire du local de 10 m² en relevant que la nullité de la vente ne peut lui être imputée à faute et que la société Medi Alpes Développement était déjà locataire d'un local attenant et ne justifie pas de son préjudice. Prétentions et moyens de la SCI Libellule : Selon ses dernières conclusions notifiées le 24 décembre 2021, la SCI Libellule entend voir, sur le fondement des articles L.145-46-1 du code de commerce, 549, 1184 et 1382 du code civil : - confirmer le jugement du 8 juin 2021 dans toutes ses dispositions, - à titre liminaire: - constater le défaut d'intérêt à agir de la société Drak'Art, - débouter la société Drak'Art de l'ensemble de ses demandes, - condamner la société Drak'Art au paiement de la somme de 2.500 euros à la société SCI Libellule et aux entiers dépens de l'instance, - à titre principal: - constater que la demande de la société Drak'Art est irrecevable pour être dépourvue de base légale, - débouter la société Drak'Art de l'ensemble de ses demandes, - condamner la société Drak'Art au paiement de la somme de 5.000,00 euros à la société SCI Libellule et aux entiers dépens de l'instance, - à titre subsidiaire: - constater que la vente immobilière du 3 mars 2016 portait sur deux locaux commerciaux distincts, et que par voie de conséquence n'entrait pas pour la SCI Libellule et la société Drak'Art dans le champ d'application de l'article L145-46-1 du code de commerce, - débouter la société Drak'Art de l'ensemble de ses demandes, - condamner la société Drak'Art au paiement de la somme de 5.000 euros à la société SCI Libellule et aux entiers dépens de l'instance, - à titre infiniment subsidiaire: - condamner la SCI Esthaïs à restituer à la SCI Libellule tous les loyers perçus au titre des baux commerciaux consentis sur les locaux sis au [Adresse 1] entre le 3 mars 2016 et la décision à intervenir, et à ce titre enjoindre cette dernière sous astreinte à communiquer un décompte précis des loyers perçus sur la période considérée, - rejeter les demandes indemnitaires de la SCI Esthaïs en l'absence d'existence d'un quelconque préjudice indemnisable, ni de faute de la société SCI Libellule, - ordonner une compensation entre les créances réciproques, - rejeter les demandes indemnitaires de la Medi Alpes Equipement en l'absence d'existence d'un quelconque préjudice indemnisable, ni de faute de la société SCI Libellule, - condamner la société SCP Lexgroup, à payer à la société SCI Libellule, une somme correspondante à toutes les condamnations indemnitaires qui pourraient être prononcées à son encontre du fait de l'annulation de la cession du 3 mars 2016, ainsi qu'une somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral, - condamner la société SCP Lexgroup, à payer à la société SCI Libellule la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance, - rejeter toutes les demandes de la société SCP Lexgroup. La SCI Libellule soulève le défaut d'intérêt à agir de la société Drak'Art dès lors que la vente n'aurait aucun effet pour elle, la propriétaire restant alors libre de conserver son bien et alors que la locataire ne dispose pas des capacités financières de l'acquérir. Elle soutient que l'article L.145-46-1 du code de commerce invoqué ne prévoit pas la sanction de la nullité en cas de défaut d'information préalable du locataire, mais uniquement dans l'hypothèse d'un défaut d'information lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou un prix plus avantageux, que tel n'est pas le cas et que la demande de nullité ne repose sur aucun fondement juridique. A titre subsidiaire, elle considère que : - le droit de préemption est écarté en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts, - conformément à une réponse ministérielle du 12 avril 2016, le droit de préférence attribué au locataire constitue une limitation du droit de propriété et doit être interprété de manière restrictive, - il est de jurisprudence établie que ce droit ne peut jouer lorsque le preneur ne loue qu'une partie de l'ensemble immobilier vendu, - la vente du 3 mars 2016 a porté sur une cession unique de locaux commerciaux distincts et parfaitement indépendants, objets de deux baux commerciaux, - ce caractère distinct perdure puisque le nouveau propriétaire a loué le second local à un tiers, - le preneur n'étant pas l'occupant unique du bien immobilier vendu, ne peut se prévaloir du droit de préemption, - les dispositions de l'article L.145-46-1 du code de commerce visent les activités commerciales et artisanales, ces dernières s'étant par ailleurs vues reconnaître le bénéfice de la propriété commerciale et du statut des baux commerciaux. A titre subsidiaire, elle fait valoir que l'annulation de la vente emporte restitution du prix ainsi que des fruits que constituent tous les loyers perçus sur le bien par l'acquéreur, dont la bonne foi est indifférente. Elle soutient que : - la SCI Esthaïs ne justifie d'aucune perte financière, la nullité de la vente devant entrainer la caducité du contrat accessoire de prêt et la restitution des fonds prêtés contre remboursements des mensualités payées, sans application de pénalités de restitution anticipée, - aucune faute ne peut lui être imputée par la SCI Esthaïs pour justifier une indemnisation de sa perte de chance d'être propriétaire. Elle conteste le bien fondé des demandes indemnitaires présentées à son encontre par les sociétés Drak'Art et Medi Alpes Equipement, aux motifs que : - il n'est pas démontré que la locataire avait la capacité d'acquérir l'immeuble, - en contrepartie du paiement des loyers, elle a pu jouir du local, - la réalité et l'étendue du préjudice de la société Medi Alpes Equipement ne sont pas établis alors qu'elle n'exerce pas le principal de son activité sur place, que s'agissant de son siège social, il peut être transféré sans perte du chiffre d'affaires, que la perte de son bail n'est qu'hypothétique, le propriétaire pouvant choisir de la maintenir dans les lieux et que seul son manque à gagner pourrait donner lieu à indemnisation. Enfin, elle se prévaut du manquement à son obligation de résultat du notaire rédacteur de l'acte de vente, qui a affirmé à plusieurs reprises que cette cession ne relevait pas des dispositions de l'article L.145- 46-1 du code de commerce, ainsi que du défaut d'information et de conseil à son égard pour ne pas l'avoir prévenue des divergences d'interprétation de ces dispositions nouvelles et des risques de remise en cause de la vente en résultant. Prétentions et moyens des sociétés Esthaïs et Medi Alpes Equipement: Selon leurs écritures notifiées le 31 mars 2022, la SCI Esthaïs et la société Medi Alpes Equipement entendent voir : - à titre principal: - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Drak'Art de toutes ses demandes et notamment de sa demande en annulation de la vente immobilière en date du 3 mars 2016 entre la société immobilière Libellule et la société civile immobilière Esthaïs, à cet effet, - dire et juger à l'absence d'intérêt à agir de la société Drak'Art, - dire et juger que la société Drak'Art ne justifie pas de disposer de capacité financière lui permettant l'acquisition de l'immeuble, - dire et juger que la société Drak'Art n'indique pas le périmètre de son droit de préemption, - dire et juger dès lors son défaut de qualité à agir, - dire et juger que la vente en date du 3 mars 2016 portait sur un lot de copropriété comprenant deux locaux commerciaux distincts cédés par une cession unique, - dire et juger parfaite la vente intervenue le 3 mars 2016, - débouter la société Drak'Art de toutes ses demandes, - débouter la SCI Libellule de toutes ses demandes dirigées à l'encontre de la société Esthaïs, - débouter la SCI Libellule de toutes ses demandes, et notamment de celle en restitution des loyers, - dire et juger que la société Drak'Art ne peut se prévaloir d'un droit de préemption et prétendre à l'application des dispositions de l'article L.145-46-1 du code de commerce, - débouter la société Drak'Art de l'ensemble de ses demandes, - à titre subsidiaire : - condamner la société Drak'Art à payer à la société SAS Medi Alpes Equipement la somme de 191.608, 38 euros ht, - condamner la société SCI Libellule et la société Lexgroup à indemniser la société Medi Alpes Equipement de toutes conséquences tant juridiques que financières pouvant découler de l'annulation de l'acte, - condamner la société SCI Libellule et la société Lexgroup à indemniser, conformément à l'acte du 3 mars 2016, la société Esthaïs de toutes conséquences tant juridiques que financières pouvant découler de l'annulation de l'acte, - condamner la SCI Libellule et la société Lexgroup à remettre la société Esthaïs en l'état antérieur à la cession à savoir le remboursement du prêt de l'ensemble des frais bancaires, pénalités de remboursements anticipés, frais notarié, charges de copropriété, travaux, en suite de l'annulation, outre la perte de chance subie, soit la somme de 293.420,57 euros, - dire et juger que la société Esthaïs conservera à titre de préjudice les loyers perçus depuis la date de la vente, - dire et juger que la société Esthaïs sera indemnisée au titre de la perte de chance par l'allocation de la somme de 40.000 euros, - condamner la SCI Libellule et la société Lexgroup à payer à la société Esthaïs la somme de 40.000 euros, - condamner les sociétés Drak'Art et la SCI Libellule à payer chacune à la société Esthaïs la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les mêmes aux entiers dépens. Les sociétés Esthaïs et Medi Alpes Equipement contestent l'intérêt à agir de la société Drak'Art aux motifs d'une part que n'étant locataire que d'une partie du bien immobilier cédé, elle ne dispose pas du droit de préemption allégué et ne peut se voir attribuer le bien; d'autre part, qu'elle ne justifie pas des capacités financières nécessaires à l'acquisition, ni de l'obtention d'un financement bancaire dans les délais prévus par l'article L.145-46-1 du code de commerce. Elles soutiennent que : - le droit de préemption est exclu en cas de cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux, impliquant que le bien vendu excède l'assiette du bail, - la vente a porté sur des locaux commerciaux distincts, que leur superficie est indifférente, tout comme l'existence d'un seul lot de copropriété ou d'une seule référence cadastrale, - l'acquisition des locaux initialement loués à la société AMV était déterminante du consentement de la SCI Esthaïs qui souhaitait les louer à la société Medi Alpes Equipement, - il n'y a ni fraude, ni confusion, le fait que bailleur et locataire aient les mêmes dirigeants n'étant pas de nature à remettre en cause l'exclusion du droit de préemption, - à la date de la cession, il existait deux baux distincts sur l'immeuble vendu et l'activité artisanale de l'une des deux activités entre bien dans le périmètre d'application des dispositions de l'article L.145-46-1 du code de commerce, - la société Drak'Art ne peut se prévaloir d'un droit de préemption que sur la partie de l'immeuble sur laquelle elle dispose d'un titre d'occupation, - en vertu de la jurisprudence, la cession globale d'un immeuble ne peut donner lieu à l'exercice de son droit de préemption par le preneur d'une partie de l'immeuble. A titre subsidiaire, la société Esthaïs se prévaut du préjudice résultant pour elle de l'annulation de la vente, en relevant qu'elle a été constituée pour les besoins de la cession et que son préjudice englobe ses frais de constitution, les coûts d'emprunt. Elle considère qu'étant possesseur de bonne foi, elle peut conserver les loyers perçus et qu'elle subit un préjudice spécifique de perte de chance d'être propriétaire. La société Medi Alpes Equipement s'oppose au changement de propriétaire qui pourrait résulter de la nullité de la vente, n'entendant pas devenir locataire de la société Drak'Art, mais être autorisée à résilier son bail et indemnisée de ses préjudices. Prétentions et moyens de la société Lexgroup [Localité 3] : Par conclusions notifiées le 31 octobre 2022, la société Lexgroup demande à la cour, sur le fondement des articles 1382 du code civil, devenu l'article 1240 et L.145-46-1 du code de commerce, de : - à titre principal: - juger que la société Drak'Art ne pouvait se prévaloir d'un droit de préemption en qualité de locataire dans le cadre de la vente régularisée entre la SCI Libellule et la SCI Esthaïs le 3 mars 2016, - juger que la vente portait sur un lot de copropriété composé de deux locaux commerciaux distincts faisant l'objet de deux baux commerciaux distincts, - juger que depuis la régularisation de l'acte de vente du 3 mars 2016, la SCI Esthaïs donne à bail commercial le petit local au profit de la société Medi Alpes Equipement, - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société Drak'Art de ses prétentions en vue d'obtenir l'annulation de l'acte de vente du 3 mars 2016, - à titre subsidiaire: - juger que la SCI Libellule n'a formé aucune prétention à l'encontre de la société Lexgroup [Localité 3] depuis sa mise en cause en appel, - juger la SCI Libellule irrecevable en ses prétentions, - en tout état de cause: - débouter la SCI Libellule de ses prétentions financières, - débouter la société Esthaïs de l'intégralité de ses prétentions, - débouter la société Medi Alpes Equipement de ses prétentions, - condamner in solidum la SCI Libellule, la société Esthaïs et la société Medi Alpes Equipement à verser à la société Lexgroup [Localité 3] une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum la SCI Libellule, la société Esthaïs et la société Medi Alpes Equipement aux entiers dépens de l'instance. La société Lexgroup fait valoir que les prétentions de la société Drak'Art sont irrecevables en l'absence de preuve de la capacité de la société Drak'Art à procéder au règlement du prix de cession à hauteur de 237.000 euros dans le cadre de l'attribution judiciaire du bien qu'elle revendique. Elle soutient que la cession intervenue rentre dans le périmètre des exclusions du droit de préemption énoncées par l'article L.145-46-1 du code de commerce, que le bien vendu était divisé en deux locaux indépendants et faisait l'objet de deux baux commerciaux distincts aux sociétés AMV Isolation et Drak'Art, que cette dernière a été informée par ses soins de l'impossibilité d'invoquer le droit de préemption mais ne s'est pas opposée à la vente, que le notaire n'a commis aucune erreur dans la désignation du bien en visant dans l'acte le lot n°129, que depuis la vente, le second local a été loué au profit d'un tiers, la société Medi Alpes Equipement, que le locataire ne peut se prévaloir de l'exercice d'un droit de préemption en cas de cession globale de l'immeuble lorsqu'il n'est locataire que d'une partie du bien objet de la vente. Elle considère que : - la nature artisanale de l'activité exploitée dans le second local est indifférente, les dispositions de l'article L.145-46-1 du code de commerce s'appliquant aux locaux à usage commercial autant qu'artisanal, - ces dispositions ne prennent en compte que la notion de local distinct sans s'attacher aux lots de copropriété, - l'identité des dirigeants des sociétés bailleresse et locataire est inopérante. Elle fait valoir que Me [T], notaire, a informé la SCI Libellule, sa cliente, des difficultés liées à l'éventuel droit de préemption invoqué par sa locataire, qu'il a inséré dans l'acte une clause exposant la revendication de son droit de préemption par la société Drak'Art et par laquelle la SCI Libellule s'obligeait à assumer les conséquences d'une contestation de la cession par la locataire, preuve de ce qu'elle était parfaitement informée, mais a fait le choix de poursuivre la vente en toute connaissance de cause. S'agissant de la demande de garantie de la SCI Libellule, elle soulève l'absence de signification de conclusions à son encontre et estime que la cour n'est, en conséquence, saisie d'aucune demande. Elle conteste l'existence d'un préjudice réparable qui résulterait de la nullité de l'acte de vente, en raison des restitutions respectives qu'elle entraine, replaçant les parties à l'acte dans leur état d'origine. A l'égard de la société Drak'Art, elle soutient qu'elle n'a subi aucun préjudice, le paiement des loyers étant la contrepartie de la jouissance des lieux et que si elle avait acquis le bien, elle aurait dû faire face au remboursement de son emprunt. Concernant le préjudice allégué par la société Medi Alpes Equipement, elle considère qu'il n'en est rapporté aucune preuve, qu'il ne saurait correspondre qu'à la marge nette réalisée par cette société et non à son chiffre d'affaires et qu'elle exploite le principal de son activité à partir d'un autre local contigü. Elle indique qu'elle ne peut être tenue à rembourser à la SCI Esthaïs l'intégralité des frais de l'acte notarié, alors que la vente ayant été réalisée en concours avec Me [F], les deux notaires se sont partagés les émoluments et qu'il appartient à l'acquéreur de poursuivre la résolution du prêt, sans préjudice, compte tenu des restitutions réciproques, ni application de l'indemnité de résiliation anticipée. Elle considère en outre que l'indemnisation réclamée au titre d'une perte de chance est injustifiée et n'est étayée par aucune pièce. La procédure a été clôturée par ordonnance du 12 janvier 2023. MOTIFS DE LA DECISION : 1°) sur la fin de non recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir : La société Drak'Art revendique, en sa qualité de preneur à bail, le bénéfice du droit légal de préférence institué par l'article L.145-46-1 du code de commerce et en vertu duquel il lui est attribué la faculté de se porter acquéreur du bien qu'elle loue. Les moyens exposés par les intimées au soutien de la fin de non recevoir et tenant à l'existence du droit de préemption du preneur à bail commercial et la capacité de la société Drak'Art à s'acquitter du prix de cession, relèvent des conditions de fond du droit invoqué et du bien fondé de sa demande, non de sa recevabilité. Or, en sa qualité de locataire, la société Drak'Art justifie bien d'un intérêt à agir en nullité de la vente du bien immobilier qu'elle occupe en vertu du bail, dont il n'est pas contesté qu'elle a été poursuivie au bénéfice d'un tiers, sans lui avoir été préalablement notifiée. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a implicitement déclarée la société Drak'Art recevable en ses demandes. 2°) sur la nullité de la vente : L'article L.145-46-1 code de commerce dispose que:« lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification. Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.» La vente intervenue entre la SCI Libellule et la SCI Esthaïs a concerné les lots n°107 et 129 dans le bâtiment A de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3]. Le bail commercial consenti à la société Drak'Art porte sur un local de 240 m² environ faisant partie du lot de copropriété n° 129 et une place de parking constituant le lot n°107. Il ressort des pièces produites que dépend également du lot n°129 un local de 13m² qui a été donné à bail commercial à la société AMV. L'assiette du bail commercial dont est titulaire la société Drak'Art ne correspond pas à l'assiette de la vente puisqu'il ne comprend pas l'intégralité du lot n°129 et l'occupation effective du local par la société AMV comme la résiliation de son bail au 31 décembre 2015 sont sans incidence sur les limites du droit de jouissance concédé à la société Drak'Art. De plus, la nature artisanale et non commerciale de l'activité exploitée par la société AMV est également indifférente, l'article L.145-46-1 code de commerce visant expressément les deux hypothèses. En conséquence, l'acte de vente du 3 mars 2016 ayant emporté cession globale de lots de copropriété dont le local pris à bail par la société Drak'Art ne constitue qu'une partie, les dispositions de l'article L.145-46-1 du code de commerce ne trouvaient pas à s'appliquer et les demandes de la société Drak'Art en nullité de cette vente et indemnisation ne peuvent prospérer. Le jugement qui a débouté la société Drak'Art de toutes ses demandes sera donc confirmé. PAR CES MOTIFS : La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi, CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Grenoble en date du 8 mars 2021 en ses chefs de dispositif soumis à la cour, y ajoutant, CONDAMNE la SARL Drak'Art à payer la somme de 4000 euros d'une part à la SCI Libellule, d'autre part aux SCI Esthaïs et SAS Medi Alpes Equipement, en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, CONDAMNE in solidum les SCI Libellule, SCI Esthaïs et SAS Medi Alpes Equipement à verser à la SCP Lexgroup [Localité 3] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, CONDAMNE la SARL Drak'Art aux dépens de l'instance d'appel. SIGNÉ par Mme FIGUET, Présidente et par Mme RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente