Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Sarah KRYS ; Me Elisabeth JEANNOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/00392 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XKT
N° MINUTE :
6-2024
JUGEMENT
rendu le vendredi 27 septembre 2024
DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517
DÉFENDERESSE
Madame [M] [U], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne assistée de Me Elisabeth JEANNOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0647
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562023510354 du 15/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 juin 2024
Délibéré le 27 septembre 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier
Décision du 27 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00392 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XKT
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 20 juin 1989, la société immobilière d'economie mixte de [Localité 3] (SIEMP) aux droits de laquelle vient la SEM ELOGIE-SIEMP SA a consenti un bail d’habitation à Mme [M] [U] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 718,72 euros et d’une provision pour charges de 126,28 euros.
Mme [M] [U] est également locataire d'un emplacement de stationnement appartenant à la société SEM ELOGIE-SIEMP SA dépendant de l'immeuble situé [Adresse 1] depuis le 1er avril 2015 pour lequel aucun contrat n'est produit.
Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer à Mme [M] [U] la locataire un commandement de payer la somme principale de 3535,82 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat d'habitation.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [M] [U] le 17 juillet 2023.
Par assignation du 9 novembre 2023, la société SEM ELOGIE-SIEMP SA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire concernant le bail d'habitation et prononcer la résliation judiciaire du contrat de bail portant sur l'emplacement de stationnement, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges pour le local d'hbaitation et pour l'emplacement de stationnement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux
- 4801,22 euros au titre de l’arriéré locatif pour le local d'habitation arrêté au 9 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, et la somme de 1257, 76 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation au titre des loyers et des charges relatifs à l'emplacement de stationnement,
- 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 novembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
Initialement appelée à l'audience du 12 février 2024 l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 5 juin 2024.
À l'audience du 5 juin 2024, la société SEM ELOGIE-SIEMP SA maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 mai 2024, s'élève désormais à 9682,51 euros. Elle indique toutefois imiter sa demande de condamantion à la somme de 2918,51 euros s'agissant du logement précisant qu'il convient de déduire la somme de 6764 euros retenue au titre de la dette de logement pour la commission de surrendettement. Elle actualise en outre l'arriéré au titre de l'emplacement de stationement à la somme de 1775 euros arrêté au 31 mai 2024.
La société SEM ELOGIE-SIEMP SA considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle déclare ne pas être opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs s'agissant de l'appartement mais maintient la demande de résiliation judiciaire et d'expulsion s'agissant de l'emplacement de stationnement.
Mme [M] [U] expose avoir connu des difficultés de paiment à la suite du décès de son époux. Elle expose avoir fait l'objet de décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 3] le 11 janvier 2024 puis d'un effacement total de ses dettes par décision du 14 mars 2024.
Mme [M] [U] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Mme [M] [U] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La société SEM ELOGIE-SIEMP SA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 12 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3535,82 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 septembre 2023.
Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.
En outre, le VIII du même article, prévoit lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugementdeclôture.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre lepaiementduloyeretdecharges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [M] [U] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 80 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.
Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [M] [U] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
Il sera retenu qu'en application de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 les garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur se trouvent soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. En l'espèce, l'emplacement de stationnement situé à la même adresse et mis a disposition par le même bailleur est necesairement considéré comme l'accessoire du logement.
En conséquent, il ne sera pas fait droit à la demande de résiliation judiciaire de l'emplacement de stationnement ni aux demandes subséquentes d'explusion.
L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, la société SEM ELOGIE-SIEMP SA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mai 2024, Mme [M] [U] lui devait la somme de 9682,51 euros, soustraction faite des frais de procédure. Le bailleur indique toutefois imiter sa demande de condamnation à la somme de 2918,51 euros s'agissant du logement précisant qu'il convient de déduire la somme de 6764 euros retenue au titre de la dette de logement pour la commission de surrendettement. Elle actualise en outre l'arriéré au titre de l'emplacement de stationement à la somme de 1775 euros arrêté au 31 mai 2024. La somme dûe au titre des arriérés de loyers pour le logement et l'emplacement de stationnement s'élève à 4693, 51 euros .
Mme [M] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [M] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
3. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 873,53 euros s'agissant du logement et 56, 36 euros au titre de l'emplacement de stationnement.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SEM ELOGIE-SIEMP SA ou à son mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [M] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 juin 1989 entre la société immobilière d'economie mixte de [Localité 3] (SIEMP) aux droits de laquelle vient la société SEM ELOGIE-SIEMP SA, d’une part, et Mme [M] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 13 septembre 2023,
DEBOUTE la société SEM ELOGIE-SIEMP SA de sa demande de résiliation judiciaire de l'emplacement de stationnement,
CONDAMNE Mme [M] [U] à payer à la société SEM ELOGIE-SIEMP SA la somme de 2918,51 euros (deux mille neuf cent dix-huit euros et cinquante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif du logement et à la somme de 1775 euros au titre de l'arriéré locatif de l'emplacement de stationnement arrêté au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
AUTORISE Mme [M] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 80 euros (quatre-vingts euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [M] [U],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 septembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [M] [U] sera condamnée à verser à la société SEM ELOGIE-SIEMP SA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
DÉBOUTE la société SEM ELOGIE-SIEMP SA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [M] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 juillet 2023 et celui de l'assignation du 9 novembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 septembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
