Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE
■
PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE
16 Septembre 2024
N° R.G. : N° RG 23/01200 - N° Portalis DB3R-W-B7H-X6HT
N° Minute : 24/
AFFAIRE
Syndicat des copropriétaires de la” Résidence Tour W” sise 77 rue Jules Michelet 92700 COLOMBES représenté par son syndic :
C/
[P] [U]
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de la” Résidence Tour W” sise 77 rue Jules Michelet 92700 COLOMBES représenté par son syndic :
Cabinet LIMA DS GESTION
130 avenue Pablo Picasso
92000 NANTERRE
représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0208
DEFENDEUR
Monsieur [P] [U]
77 rue Jules Michelet
92700 COLOMBES
défaillant
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Mai 2024 en audience publique devant :
Caroline KALIS, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :
Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge
Caroline KALIS, Juge
qui en ont délibéré.
Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
EXPOSE DU LITIGE
La résidence TOUR W sise 77 rue Jules Michelet à COLOMBES (92700) est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Se plaignant de la défaillance de M. [P] [U] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires de cette résidence, représenté par son syndic, le cabinet LIMA DS GESTION, l'a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 31 janvier 2023, aux fins de voir :
CONDAMNER Monsieur [P] [U] au paiement de la somme de 10.240,54 € au titre des charges et des frais avec intérêts qui doivent courir à compter de la date de signification du présent acte,
ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l'article 1343-2 du code civil,
CONDAMNER Monsieur [P] [U] au paiement d'une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNER Monsieur [P] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la Tour sise 77 rue Jules Michelet 92700 Colombes une indemnité d'un montant de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.
MAINTENIR l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
M. [P] [U], assigné selon acte de commissaire de justice délivré au visa de l'article 659 du code de procédure civile (courrier recommandé adressé par le commissaire de justice produit), n'a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.
Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation précitée du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 23 novembre 2023.
Le demandeur n'ayant pas donné son accord pour que la procédure se déroule sans audience, l'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 21 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires
Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.
A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- un extrait de matrice cadastrale,
- un décompte distinguant les charges et les frais, couvrant la période du 30 août 2019 au 27 octobre 2022,
- des appels de fonds,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété des 4 avril 2019, 9 septembre 2020, 26 mai 2021 et 10 septembre 2022 et les attestations de non-recours afférentes à ces assemblées,
- le contrat de syndic,
- une relance.
Sur les sommes réclamées au titre des charges
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 9.987,74 euros au titre des charges arrêtées au 27 octobre 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l'assignation.
En application de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale que M. [P] [U] est propriétaire des lots n°35 et 138 de l'état descriptif de division de l'immeuble.
Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 4 avril 2019, 9 septembre 2020, 26 mai 2021 et 10 septembre 2022 qui ont notamment approuvé les comptes des exercices 2019 à 2021 mais aussi voté le budget prévisionnel portant sur l'exercice 2022.
Concernant le montant des charges dues, le décompte laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 9.987,74 euros au 27 octobre 2022.
Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d'un montant de 9.987,74 euros.
Il sollicite que cette somme soit productive d'intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023, date de la signification de l'assignation.
L'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.
Selon l'article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
En l'espèce, les intérêts au taux légal courront à compter du 31 janvier 2023, date de la signification de l'assignation, laquelle vaut mise en demeure.
En conséquence, M. [P] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.987,74 euros au titre des charges dues pour la période du 30 août 2019 au 27 octobre 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023.
Sur les sommes réclamées au titre des frais de recouvrement
Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 252,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
L'article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de " frais nécessaires " au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l'article 9 du code de procédure civile.
En l'espèce, ne peuvent être retenus les frais de mise en demeure facturés à hauteur de 26,40 euros les 25 février 2020 et 12 février 2021 (total de 52,80 euros), le demandeur ne produisant pas les courriers justifiant de l'accomplissement de ces diligences.
Il en va de même des frais de suivi de contentieux du 8 décembre 2020 (100 euros) et de constitution de dossier du 28 septembre 2021 (100 euros), dès lors qu'il n'est pas établi que ces frais concerneraient des diligences exceptionnelles. En effet, de tels frais peuvent être imputés au seul copropriétaire débiteur uniquement lorsqu'ils sont relatifs à des diligences exceptionnelles, comme l'indique l'annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Dans le cas contraire, ces frais constituent des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et doivent, en tant que tels, être répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.
Débouté de l'ensemble de sa demande formée au titre des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme de 252,80 euros sur le compte du défendeur.
Sur la demande de capitalisation des intérêts
Le syndicat des copropriétaires sollicite que soit ordonnée la capitalisation des intérêts.
L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu'elle est sollicitée. Il est néanmoins constant qu'elle peut être écartée si la dette n'a pu être soldée en raison d'une faute du créancier.
En l'espèce, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts formée par le syndicat des copropriétaires.
Sur la demande de dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.
En vertu de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, les manquements répétés et injustifiés du défendeur à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété, qui montrent sa mauvaise foi, causent à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, que M. [P] [U] sera condamné à lui payer.
Sur les demandes accessoires
M. [P] [U], qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.
Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile que M. [P] [U] sera condamné à lui verser.
Enfin, au vu de la date d'introduction de l'instance, l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE M. [P] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence TOUR W sise 77 rue Jules Michelet à COLOMBES (92700), représenté par son syndic, les sommes suivantes :
- la somme de 9.987,74 euros au titre des charges dues pour la période du 30 août 2019 au 27 octobre 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023, les intérêts étant capitalisés annuellement,
- la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence TOUR W sise 77 rue Jules Michelet à COLOMBES (92700) de sa demande formée au titre des frais de recouvrement,
RAPPELLE que les sommes non retenues au titre des frais de recouvrement (252,80 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [P] [U],
CONDAMNE M. [P] [U] aux dépens de l'instance,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
