Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
ORDONNANCE DE REFERE N° 25/
Référés Cabinet 4
ORDONNANCE DU : 28 Février 2025
Président : Madame BENDELAC, Juge
Greffier : M. MEGHERBI, Greffier
Débats en audience publique le : 31 Janvier 2025
N° RG 24/00101 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4LTR
PARTIES :
DEMANDEUR
S.D.C. LES COLLINES DE SAINT-ANTOINE sis [Adresse 5], prise en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 14], dont le siège social est sis [Adresse 17], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE
DEFENDERESSE
S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Odile GAGLIANO, avocat au barreau de MARSEILLE
ET ENCORE EN LA CAUSE (n ° RG 24/1462)
DEMANDERESSE
S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Odile GAGLIANO, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDERESSE
S.A.S. FAYAT BATIMENT , dont le siège social est sis [Adresse 16], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Armelle BOUTY de la SELARL RACINE, avocats au barreau de MARSEILLE
ET ENCORE EN LA CAUSE (n ° RG 24/1607)
DEMANDEUR
S.D.C. LES COLLINES DE SAINT-ANTOINE sis [Adresse 5], prise en la personne de son syndic en exercice le Syndic FONCIA [Localité 14], dont le siège social est sis [Adresse 17], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE
DEFENDERESSE
S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Odile GAGLIANO, avocat au barreau de MARSEILLE
EXPOSE DU LITIGE
La SAS Bouygues Immobilier a entrepris la réalisation d’un ensemble immobilier situé [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
La SAS Fayat Bâtiment est notamment intervenue à l’acte de construire au titre du lot gros œuvre.
La réception du lot gros-œuvre est intervenue le 23 novembre 2007 avec réserves à effet du 17 octobre 2007.
Par ordonnance du 31 mars 2014, le président du tribunal de grande instance de Marseille statuant en référé a ordonné une mesure d’expertise et désigné M. [S] [Z] en qualité d’expert.
Par ordonnances de référé du 19 juin 2015, 10 février 2017, 13 avril 2018 les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à plusieurs sociétés et les opérations d’expertise ont été étendues à de nouveaux désordres.
M. [S] [Z] a rendu son rapport le 15 décembre 2020.
Par jugement du 16 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Marseille a notamment condamné la SAS Bouygues Immobilier et la SAS Fayat Bâtiment au paiement de travaux de reprises et autres désordres.
De nouveaux désordres sont apparus sur de nouveaux balcons et le syndicat des copropriétaires a fait réaliser un audit des balcons par le BET Axiolis qui a rendu un rapport le 9 mai 2023.
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Suivant actes de commissaire de justice en date du 7 février 2024 et du 12 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 12]» situé à [Adresse 15], représenté par son syndic en fonction a assigné la SAS Bouygues Immobilier en référé, au visa notamment de l’article 145 du Code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise et d’obtenir la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles et les dépens.
Cette affaire a été enregistrée sous les n° RG 24/101 et RG 24/1607.
Suivant acte de commissaires de justice en date du 10 avril 2024, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER a assigné la SAS FAYAT Bâtiment, en référé, au visa des mêmes textes et aux fins de venir concourir au débouté des prétentions du syndicat des copropriétaires et subsidiairement entendre ordonner toute mesure à son contradictoire et commune exécution.
Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 24/1462.
A l’audience du 31 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 12]» situé à [Adresse 15], représenté par son syndic en fonction a maintenu ses demandes à l’identique.
Il fait valoir que les désordres relatifs aux balcons relèvent de la garantie des vices cachés et ont été découverts après l’expiration de la garantie décennale. Il précise que les désordres sont distincts de ceux ayant fait l’objet d’une expertise par M. [Z].
Il ajoute qu’une action sur le fondement de la responsabilité contractuelle est possible contre le constructeur au-delà du délai décennal dès lors que celui-ci a manqué délibérément à ses obligations contractuelles, puisque les désordres trouvent leur origine dans un problème de dimensionnement des aciers et de qualité des bétons, qui ne pouvait être qu’intentionnel de la part du constructeur.
La SAS Bouygues Immobilier, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, demande de :
A titre principal, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande, A titre subsidiaire, renvoyer la cause et les parties au fond, A titre plus subsidiaire, limiter la mission de l’expert aux balcons des appartements A39, C95 et C96, En tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle considère que le motif légitime n’est pas caractérisé, en raison de l’expertise déjà réalisée, elle-même fondée sur des rapports d’Axiolis.
En outre, elle fait valoir que le délai de la garantie décennale a expiré en 2017 et affirme que l’article 1648 n’est pas applicable.
La SAS Fayat bâtiment, par des conclusions auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, sollicite le rejet des demandes formulées à son encontre et sa mise hors de cause.
Elle précise que la garantie des vices cachés est inapplicable en cas de construction réalisée sous le régime de la vente d’immeuble à construire. Elle ajoute que l’action au titre de la garantie décennale est prescrite et qu’aucune action ne peut être intentée sur le fondement de la responsabilité contractuelle.
L’affaire a été mise en délibéré au 28 février 2025.
SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,
Sur l’expertise :
L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »
L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.
L'existence de contestations, même sérieuses, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l'article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d'ordonner une mesure d'instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l'examen de la recevabilité d'une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.
Il suffit de constater qu'un tel procès est possible, qu'il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d'autrui.
Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l'existence d'un litige plausible, crédible, bien qu'éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d'instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619).
***
Il est acquis que le vendeur en l’état futur d’achèvement reste tenu à l’égard de l’acquéreur des vices cachés, notamment sur le fondement de la garantie décennale.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un audit des balcons réalisé par le BET Axiolis le 9 mai 2023 mettant en exergue des malfaçons ayant entrainé des désordres importants sur les balcons de la résidence des collines de [Adresse 18]. Il est observé que le rapport vise des balcons distincts de ceux ayant fait l’objet de la procédure ayant abouti au jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 16 septembre 2024. Il n’est d’ailleurs pas contesté que certains balcons ont fait l’objet d’un précédent audit par le BET Axiolis mais qu’il ne présentait pas à cette date, les désordres qui se sont révélés postérieurement.
Les défenderesses se prévalent d’une absence de motif légitime, considérant que l’action est manifestement vouée à l’échec.
Toutefois, seule l’expertise est de nature à déterminer les causes des désordres afin de comprendre les responsabilités encourues.
A ce stade, il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur les fondements juridiques invoqués par les parties, la question devant être tranchée par le juge du fond.
Le juge des référés observe qu’au regard des faits précis et objectifs décrits, un litige est plausible, dont le contenu et le fondement sont approximativement cernés et sur lesquels pourrait influer le résultat de l’expertise à ordonner.
Les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont donc réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 12]» situé à [Adresse 13] [Localité 3] [Adresse 1], représenté par son syndic en fonction le paiement de la provision initiale.
Aucune urgence ni aucun élément ne justifie de renvoyer l’affaire à une audience pour qu’il soit statué au fond. La demande doit être rejetée.
Sur les demandes accessoires :
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l'article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 12]» situé à [Adresse 15], représenté par son syndic en fonction.
Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,
Vu l’article 145 du code de procédure civile,
Ordonnons une expertise ;
Commettons pour y procéder :
[J] [K]
[Adresse 7]
[Localité 4]
Tél : [XXXXXXXX02]
Port. : 06.28.56.06.12 Mèl : [Courriel 11]
Avec pour mission de :
- prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,
- se rendre sur les lieux sis [Adresse 6], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,
- lister les désordres visés dans l’assignation et les dernières conclusions, et dans le rapport d’expertise en date du 9 mai 2023, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,
- les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d'apparition,
- déterminer l’origine, l'importance, la date d'apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d'investigations employés,
- indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique de l'ouvrage et plus généralement, quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,
- indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l'aide d'un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,
- donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d'entretien...) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,
- donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 12]» situé à [Adresse 15], représenté par son syndic en fonction du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,
* - donner tous éléments d’appréciation permettant, le cas échéant, au juge du fond de déterminer la date de réception,
* - donner tous éléments d’appréciation permettant, le cas échéant, au juge du fond de faire les comptes entre les parties,
- plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,
- établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;
Disons que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),
Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,
Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,
Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,
Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,
Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;
Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,
Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,
Ordonnons la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 12]» situé à [Adresse 15], représenté par son syndic en fonction, d’une avance de 4.400 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),
Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,
Rejetons toutes les autres demandes ;
Rejetons la demande formulée en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge de le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «[Adresse 12]» situé à [Adresse 15], représenté par son syndic en fonction.
LE GREFFIER LE MAGISTRAT
