Tribunal judiciaire, 16 août 2024. 24/00083

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° CHAMBRE DES REFERES AFFAIRE N° RG 24/00083 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GTMU NAC : 72A JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND AUDIENCE DU 16 Août 2024 DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] prise en la personne de son syndi c la Sociét RUNIMMO GESTION, immatriculée au RCS de Saint Denis sous le n° 839 323 466 [Adresse 1] [Localité 5] Rep/assistant : Me Julien LAURENT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DEFENDERESSES S.C.I. CONCORDE LOT [Adresse 3] [Localité 5] Rep/assistant : Maître Natalia SANDBERG de l’AARPI AFFEJEE SANDBERG & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION S.E.L.A.R.L. [H], prise en la personne de Maître [S] [H], en sa qualité de mandataire judiciaire de la SCI CONCORDE LOT [Adresse 4] [Localité 5] S.E.L.A.R.L. [D] [K], prise en la personne de Maître [D] [K], en qualité d’administrateur de la SCI CONCORDE LOT [Adresse 2] [Localité 5] COMPOSITION DE LA JURIDICTION LORS DES DÉBATS : Président : Sophie PARAT Greffier : Marina GARCIA  Audience Publique du : 27 Juin 2024 LORS DU DÉLIBÉRÉ : Jugement prononcé le 16 Août 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier  Copie exécutoire à Maître LAURENT délivrée le : Copie certifiée conforme à Maître SANDBERG délivrée le : EXPOSE DU LITIGE La SCI CONCORDE LOT est propriétaire du lot de copropriété n°1 au sein de la [Adresse 7] située [Adresse 7] [Localité 6]. La société RUNIMMO GESTION est syndic dudit immeuble. Par jugement en date du 6 juillet 2023, le tribunal judiciaire a condamné la SCI CONCORDE LOT à payer la somme de 3 286,40€ au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2022, ainsi qu’aux dépens et à régler la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La mise en demeure de payer datée du 7 novembre 2023 (avis de réception signé le 9 novembre 2023) est demeurée infructueuse pendant plus de trente jours. Le syndicat des copropriétaires demandeur fait état au 1er janvier 2024 d’un solde débiteur de charges de copropriété d'un montant principal de 12 855,54 euros. Par acte de commissaire de justice délivré le 19 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic RUNIMMO GESTION a fait assigner la SCI CONCORDE LOT devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir sa condamnation à payer les arriérés de charges. Aux termes de son assignation, il demande de : DIRE que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] représenté par la société RUNIMMO GESTION est recevable et bien fondée en sa demande ; CONDAMNER la SCI CONCORDE LOT à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] représenté par la société RUNIMMO GESTION une somme de 9.820,91€ au titre des charges de copropriétés échues et impayées, somme arrêtée au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023, date de la première mise en demeure de payer. CONDAMNER la SCI CONCORDE LOT à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] représenté par la société RUNIMMO GESTION la somme de 9.744,33€ au titre des provisions sur charges non encore échues. CONDAMNER La SCI CONCORDE LOT à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] représenté par la société RUNIMMO GESTION la somme de 162,75 euros au titre des frais de recouvrement ; CONDAMNER la SCI CONCORDE LOT à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] représenté par la société RUNIMMO GESTION la somme de 1.500 euros à titre de dommages intérêts ; CONDAMNER la SCI CONCORDE LOT à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] représenté par la société RUNIMMO GESTION la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens. DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, DIRE que dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par cet huissier, par application du décret n° 2016-230 du 26 février 2016 et de l’arrêté du même jour (tarif des huissiers) devront être supportées par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Par jugement en date 22 février 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SCI CONCORDE LOT, désigné la SELARL [D] [K] en qualité d’administrateur avec mission d’assistance, et la SELARL [H] en qualité de mandataire judiciaire. Ce jugement a été publié au BODACC le 21 mars 2024. La publication précise que les créances doivent être déclarées auprès du mandataire judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la publication. Par actes de commissaire de justice délivrés les 27 et 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic RUNIMMO GESTION a fait assigner la SELARL [H] et la SELARL [D] [K] en intervention forcée. Le 27 juin 2024, la jonction des deux procédures a été ordonnée. Aux termes de ses conclusions notifiées électroniquement le 21 mai 2024, la SCI CONCORDE LOT demande à la juridiction de : - JUGER irrecevable l’action du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], - DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SARL RUNIMO GESTION de l’ensemble de ses demandes. - CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SARL RUNIMO GESTION à payer à la SCI CONCORDE LOT la somme de 2.170 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. - CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SARL RUNIMO GESTION aux entiers dépens. En défense, elle fait valoir que l’action engagée est irrecevable, faute pour le demandeur d’avoir déclaré sa créance et d’avoir mis en cause l’ensemble des parties intéressées, conformément aux dispositions de l’article L.622-21 du code de commerce. Ni la SELARL [H] ni la SELARL [D] [K] n’ont constitué avocat. Il sera renvoyé à l’assignation et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et arguments développés au soutien de ces prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile. A l’issue de l’audience du 27 juin 2024, la présidente a informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 août 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la fin de non-recevoir tirée de l’ouverture d’une procédure collective Aux termes de l’article L. 622-21 du code de commerce : « I.- Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ; 2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. » Enfin, aux termes de l’article L. 622-22 du même code : « Sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. » En l’espèce, l’action engagée par le syndicat des copropriétaires, et qui tend à la condamnation de la défenderesse à une somme d’argent pour des créances antérieures à la procédure a certes été interrompue par le jugement d’ouverture de la procédure collective de la SCI CONCORDE LOT. Néanmoins, le demandeur ayant assigné les organes de la procédure collective en intervention forcée et justifiant avoir déclaré sa créance auprès de la SELARL [H] (déclaration de créance pour 26 420,44€ déposée le 13 mai 2024), l’instance a régulièrement repris. Elle ne saurait tendre à autre chose qu’à constater, le cas échéant, les créances du syndicat des copropriétaires et à en fixer le montant. Sur la créance au titre de l’arriéré des charges de copropriété En vertu des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.» Aux termes des dispositions de l’article 10 de la même loi : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.» En application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. » Au regard des procès-verbaux d’assemblées générales transmis, des appels de fonds et du décompte versés aux débats, il convient de constater la créance du demandeur et de la fixer à la somme de 4 973,47€, correspondant aux arriérés de charges impayées pour la période du 11 mai 2023 au 31 décembre 2023 s’élevant à 6 572,80€ (budget prévisionnel 2023 approuvés par l’AG du 27 juin 2022), après déduction de la régularisation du solde des charges pour l’année 2022 s’élevant à 1 599,33€ (comptes 2022 approuvés par l’AG du 8 juin 2023) intervenue sur cette même période. Les sommes dues au titre de la période déjà visée dans le jugement rendu le 6 juillet 2023, pour lesquelles le demandeur dispose déjà d’un titre exécutoire, ainsi que la somme de 1085 euros notée “procedures recouvrement et audience”, qui ne correspondent nullement à des charges impayées, n’ont pas été prises en compte. Sur la créance au titre des provisions non encore échues En application des dispositions de l'article 19-2 susvisé, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer devant la juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond toutes les provisions du budget prévisionnel de l'année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, y compris celles non encore échues, et les sommes afférentes aux dépenses de travaux, à l'exclusion des provisions qui pourraient être dues au titre du budget prévisionnel des années suivant celle en cours au jour de la délivrance de la mise en demeure. En l’espèce, à la date de la mise en demeure du 9 novembre 2023, toutes les provisions pour le budget prévisionnel 2023 étaient déjà échues. La mise en demeure n’a pas pu avoir pour effet de rendre exigibles les provisions qui seraient dues au titre du budget prévisionnel des années postérieures, en l’occurrence au titre de l’exercice 2024. Aucune créance ne saurait être fixée à ce titre. Sur la créance au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné: a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. En application de ces dispositions, il sera rappelé que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement amiable de charges communes seront imputables au seul copropriétaire défaillant. Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l’avocat pour suivi du dossier contentieux, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui font l'objet des dépens de l'instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. Il convient de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Dès lors, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En outre, ils peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant après une mise en demeure. La creance du syndicat des copropriétaires sera fixée à la somme de 90 euros, correspondant au tarif d’une mise en demeure prévu par le contrat de syndic. Sur la créance au titre des dommages et intérêts Toute faute dans l'exercice des voies de droit, même dépourvue d'intention de nuire, est de nature à engager la responsabilité de son auteur. Il incombe au demandeur d'en apporter la preuve. La défenderesse, qui avait déjà été condamnée le 6 juillet 2023 pour un arriéré de charges de copropriété, a persisté à ne pas régler les sommes dues au syndicat des copropriétaires, causant nécessairement à ce dernier un préjudice financier, qui sera réparé par la fixation d’une créance indemnitaire de 800 euros. Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens La défenderesse, qui succombe, sera condamné à payer la somme de 1 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. PAR CES MOTIFS La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, DECLARE recevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], FIXE à la somme de 4 973,47€, (quatre mille neuf cent soixante-treize euros et quarante-sept centimes) la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à l’égard de la SCI CONCORDE LOT correspondant aux arriérés de charges impayées pour la période du 11 mai 2023 au 31 décembre 2023 ; FIXE à la somme de 90 € (quatre-vingt-dix euros) la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à l’égard de la SCI CONCORDE LOT au titre de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; FIXE à la somme de 800 (huit cents) euros la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à l’égard de la SCI CONCORDE LOT au titre des dommages et intérêts ; REJETTE la demande au titre des provisions non encore échues pour l’année 2024 ; CONDAMNE la SCI CONCORDE LOT aux entiers dépens ; CONDAMNE la SCI CONCORDE LOT à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 1 200 (mille deux cents) euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit ; LE GREFFIER LA PRESIDENTE