Cour d'appel, 21 septembre 2023. 23/00296

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 21 SEPTEMBRE 2023 N° RG 23/00296 N° Portalis DBV3-V-B7H-VUAU AFFAIRE : [D] [O] C/ S.A. LOGIREP Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 12 Décembre 2022 par le Tribunal de proximité de PUTEAUX N° RG : 12-21-0002 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 21.09.2023 à : Me Delphine BOGAERT-LENNE, avocat au barreau de VERSAILLES Me Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT ET UN SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [D] [O] née le [Date naissance 2] 1968 à [Localité 6] (GUINEE) de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Delphine BOGAERT-LENNE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 112 - N° du dossier 2023.47 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 78646-2023-000481 du 15/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) APPELANTE **************** S.A. LOGIREP agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège N° SIRET : B 393 542 428 [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par : Me Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453 Ayant pour avocats plaidants, Me Christian PAUTONNIER et Me Stéphane PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Juin 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Conseiller, Greffier, lors des débats : Monsieur Mohamed EL GOUZI, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 30 juillet 2020, la société Logirep a consenti à Mme [D] [B] née [O] un bail d'habitation portant sur l'appartement situé [Adresse 3] ( Hauts-de -Seine). Des loyers sont demeurés impayés. Par acte du 15 mars 2021, la société Logirep a fait délivrer à Mme [B] née [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d'obtenir le paiement de la somme de 7 041,41 euros, correspondant à l'arriéré locatif, arrêté au 5 mars 2021. Par acte d'huissier de justice délivré le 14 juin 2021, la société Logirep a fait assigner en référé Mme [B] née [O] aux fins d'obtenir principalement le constat de l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion de la locataire, ainsi que sa condamnation au paiement d'une somme de 3 723,24 euros, à titre de provision et d'une indemnité d'occupation. Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 12 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a : - renvoyé les parties à se pourvoir au fond, - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail entre les parties concernant le logement à l date du 15 mai 2021, - dit qu'à compter du 16 mai 2021, Mme [O] s'est trouvée occupante sans droit ni titre de l'appartement situé [Adresse 3], - ordonné l'expulsion des lieux loués de Mme [D] [B] née [O] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - dit n'y avoir lieu à ordonner le séquestre des meubles éventuellement laissés sur place, - fixé l'indemnité d'occupation due mensuellement à compter du 16 mai 2021 jusqu'à la complète libération des lieux, au montant des loyers révisables et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué, et condamné à titre provisionnel Mme [D] [B] née [O] à son paiement à la société Logirep, - condamné Mme [D] [B] née [O] au paiement à titre provisionnel à la société Logirep de la somme de 3 701,73 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupations impayées au 4 octobre 2022 et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 mars 2021, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - condamné Mme [D] [B] née [O] au paiement de la somme de 200 euros à la société Logirep en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [D] [B] née [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. Par déclaration reçue au greffe le 13 janvier 2023, Mme [B] née [O] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a : - dit n'y avoir lieu à ordonner le séquestre des meubles éventuellement laissés sur place, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - rappelé que l'ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. Dans ses dernières conclusions déposées le 23 mai 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [D] [O] épouse [B] demande à la cour, au visa des articles 804 du code de procédure civile, 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, de : 'à titre liminaire, - révoquer l'ordonnance de clôture intervenue le 23 mai 2023, sur le fond, - juger Mme [D] [B] recevable et bien fondée en ses demandes, - réformer l'ordonnance rendue le 12 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux en ce qu'elle a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 15 mai 2021 - dit qu'à compter du 16 mai 2021, Mme [B] s'est trouvée occupante sans droit ni titre, - ordonné l'expulsion des lieux loués de Mme [B] et de tous occupants, - fixé l'indemnité d'occupation due mensuellement à compter du 16 mai 2021 et condamnée à titre provisionnel Mme [B] à son paiement à la société Logirep, - condamné Mme [B] au paiement à titre provisionnel à la société Logirep de la somme de 3 701,73 euros outre intérêts, - condamné Mme [B] au paiement d'une somme de 200 euros au titre de l'article 700, - condamné Mme [B] aux dépens, statuant à nouveau : - accorder un délai de 24 mois à Mme [B] pour s'acquitter de la dette locative, - suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de 24 mois, en tout état de cause, - débouter l'intimé de toute prétention au titre de l'article 700, - statuer ce que de droit sur les dépens.' Dans ses dernières conclusions déposées le 5 juin 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Logirep demande à la cour de: '- déclarer Mme [O] épouse [B] [D] mal fondée en son appel ; - l'en débouter ainsi que de ses demandes à toutes fins qu'elles comportent ; - confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; - condamner l'appelante au titre de l'article 700 du code de procédure civile à une indemnité supplémentaire de 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ; - la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers pouvant être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile par Maître Sabrina Dourlen, avocat aux offres de droit.' L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Mme [O] sollicite in limine litis la révocation de l'ordonnance de clôture, faisant valoir qu'elle n'a reçu que tardivement ses dernières fiches de paie et le jugement du juge de l'exécution du 18 avril 2023. Elle expose être en instance de divorce depuis 2018, avoir un fils majeur à sa charge et avoir connu des difficultés professionnelles. Elle soutient se trouver dorénavant dans une situation financière stable et avoir commencé à s'acquitter de sa dette locative en cours de procédure, ce qui justifie selon elle la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement. La société Logirep indique en réponse que la demande de Mme [O] ne relevait pas d'un appel mais de la saisine du juge de l'exécution. Faisant valoir que celui-ci a d'ailleurs octroyé à l'appelante un délai de 18 mois pour quitter le logement, elle en déduit que la présente procédure est devenue inutile. Elle conclut au rejet de la demande de suspension de la clause résolutoire, exposant que la situation professionnelle précaire de Mme [O] ne lui permet pas de s'acquitter de son loyer. Sur ce, Sur la révocation de l'ordonnance de clôture L'ordonnance de clôture du 23 mai 2023 ayant été révoquée et fixée à nouveau au 6 juin 2023 afin de permettre à l'appelante de produire ses pièces, sa demande de révocation d'ordonnance de clôture est sans objet. Sur la résiliation du bail L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'. Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement. Le contrat de bail comprend une clause résolutoire et l'appelante ne conteste pas ne pas avoir payé les sommes réclamées aux termes du commandement de payer dans le délai de 2 mois imparti pour ce faire. Dès lors, en application des dispositions légales susvisées, il convient de constater que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 15 mai 2021. L'ordonnance dont appel sera confirmée en ce qu'elle a procédé à ce constat ainsi qu'en ses dispositions subséquentes relatives à l'expulsion et au versement d'une indemnité d'occupation. Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, même d'office, d'accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, les effets de la clause de résiliation étant suspendus durant le cours des délais ainsi accordés. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Si le juge de l'exécution a accordé à Mme [O] un délai avant l'expulsion, cette décision n'est pas de nature à rendre sans objet les demandes de la locataire relatives à la suspension de la clause résolutoire. Il ressort des historiques du compte de Mme [D] [O] que celle-ci procède à des règlements réguliers et que la dette a diminué au cours de la procédure d'appel puisque le décompte locatif qui fait apparaître un solde débiteur de 2 362, 91 euros à la date du 31 mai 2023 (loyer de mai inclus), dont il faut déduire la somme de 454, 38 euros correspondant à des frais, qui ne font pas partie de la dette locative. Cela démontre la bonne foi de Mme [D] [O], ses efforts pour apurer sa dette locative et sa capacité financière à assumer le loyer courant. Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire et d'accorder à Mme [D] [O] des délais de paiement pour s'acquitter de sa dette locative en précisant que si la locataire se libère dans les conditions fixées au dispositif du présent arrêt, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Sur les demandes accessoires L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Mme [O] n'ayant pas comparu devant le premier juge et la présente décision étant prise dans son intérêt, il y a lieu de dire qu'elle conservera la charge des dépens d'appel. En équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme l'ordonnance attaquée sauf en ses dispositions relatives à l'octroi de délais de paiement ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Autorise Mme [D] [O] épouse [B] à se libérer de sa dette par 19 versements mensuels successifs de 100 euros, en sus du loyer et des charges en cours, payables le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, le solde étant versé le 20ème mois ; Rappelle que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire et le loyer courant régulièrement payé, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; Dit qu'à défaut de paiement de cette mensualité ou du loyer et des charges courantes, la clause résolutoire reprendra son plein effet ; Rejette toute demande plus ample ou contraire ; Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [D] [O] épouse [B] aux dépens d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI lors du délibéré, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,