Cour d'appel, 25 juin 2024. 22/01297

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 25 JUIN 2024 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01297 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFB2R Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Novembre 2021 -Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 11-20-000133 APPELANTS Madame [L] [T] Née le 2 février 1977 à [Localité 12] (Tunisie) Demeurant chez Mme [M] [T] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Christine SAUREL GILBON de la SCP CABINET SAUREL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0247 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004433 du 02/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) Madame [M] [T] Née le 23 mars 1951 à [Localité 8] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Christine SAUREL GILBON de la SCP CABINET SAUREL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0247 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004435 du 02/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) Monsieur [E] [T] Né le 4 mai 1941 à [Localité 10] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Christine SAUREL GILBON de la SCP CABINET SAUREL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0247 INTIMÉE Madame [F] [P] Née le 31 mai 1970 à [Localité 6] (86) [Adresse 7] [Localité 5] Représentée par Me Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1192 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Claude CRETON, président magistrat honoraire, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Madame Marie MONGIN, conseiller Monsieur Claude CRETON, président magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Le 10 février 2016, Mme [P] a donné à bail à Mme [L] [T], avec l'engagement de caution de M. [E] [T] et de Mme [M] [T], un appartement situé à [Adresse 11]. Après délivrance le 8 juillet 2019 à Mme [L] [T] d'un commandement de payer un arriéré locatif, Mme [P] a assigné Mme [L] [T], M. [E] [T] et Mme [M] [T] et demandé au tribunal de constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer, subsidiairement de prononcer la résiliation du bail, d'ordonner l'expulsion de Mme [L] [T] et de la condamner solidairement avec M. [E] [T] et Mme [M] [T] à lui payer la somme de 24 595,44 euros au titre de la dette de loyers au 4 septembre 2021, la somme de 1 500 euros par mois, hors charges, au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 8 novembre 2019, la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [L] [T], soutenant que la surface habitable du logement est de 38 m² alors que celle indiquée dans le contrat est de 40 m², a conclu à une réduction du loyer. Elle a en outre contesté le montant de la dette locative, prétendant avoir versé en trop la somme de 258,63 euros au titre des années 2016 et 2017 et effectué des paiements qui ne figurent pas sur le décompte produit par Mme [P]. Elle a en outre justifié le non-paiement de loyers par l'état de l'appartement causé par des infiltrations et un manquement de Mme [P] à son obligation de délivrance et sollicité sa condamnation à lui payer la somme de 43 618 euros en réparation de son préjudice de jouissance. Par jugement du 18 novembre 2021 du juge des contentieux de la protection a : - rejeté l'exception de nullité de l'assignation ; - constaté la résiliation du bail au 9 septembre 2019 ; - ordonné l'expulsion de Mme [L] [T] ; - fixé l'indemnité d'occupation due à compter du 9 septembre 2019 à un montant égal au loyer et aux charges ; - condamné solidairement Mme [L] [T], M. [E] [T] et Mme [M] [T] à payer à Mme [P] une somme de 23 559,97 euros au titre de l'arriéré de loyers, de charges et de l'indemnité d'occupation arrêtés au 4 septembre 2021, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2019 sur la somme de 4 023 euros ; - condamné Mme [P] à payer à Mme [L] [T] une somme de 3 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; - débouté Mme [P] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ; - débouté Mme [L] [T], M. [E] [T] et Mme [M] [T] de leur demande de délais de paiement ; - condamné in solidum Mme [L] [T], M. [E] [T] et Mme [M] [T] à payer à Mme [P] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [T] a quitté le logement le 15 décembre 2021. Mme [L] [T], M. [E] [T] et Mme [M] [T] ont interjeté appel de ce jugement. Ils concluent d'abord à la nullité du jugement qui indique que le tribunal a été saisi par une assignation du 19 novembre 2020 qui n'existe pas. Mme [L] [T] invoque ensuite l'état d'indécence du logement qui résulte de l'état des lieux d'entrée, ce qui l'a contrainte à faire des travaux de réparations. Elle indique avoir ensuite subi en 2018 des désordres provoqués par des infiltrations dans la chambre provenant de la façade de l'immeuble, des moisissures et des ruissellements sur les murs et le parquet du salon et des infiltrations dans le couloir. Elle fait valoir que Mme [P] n'ayant pris aucune mesure pour remédier à ces désordres, elle a saisi le service technique de l'habitat de la commune et qu'un inspecteur de salubrité a constaté le 9 février 2021 une importante humidité dans le logement en raison d'une aération insuffisante dans la cuisine et inexistante dans la salle d'eau et les toilettes, engendrant des moisissures dans le séjour et dans la chambre. Elle ajoute qu'il a également été constaté la présence de fissures dans le plafond du couloir du logement. Mme [L] [T] soutient que Mme [P] a ainsi manqué à son obligation de délivrance et que, compte tenu de l'indécence du logement, elle était fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution et que, par conséquent, la clause résolutoire n'a pu jouer. Compte tenu de ce manquement, elle sollicite une réduction du loyer de 40 % pendant les 70 mois d'occupation du logement et la condamnation de Mme [P] à lui payer une somme de 400 euros par mois, soit 28 000 euros, à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance. Elle demande en outre à la cour de lui accorder une franchise de loyers de deux mois en contrepartie des travaux qu'elle a réalisés dans l'appartement après son entrée dans les lieux afin de remédier aux désordres causés par un dégât des eaux antérieur à la conclusion du bail. Elle réclame également la condamnation de Mme [P] à lui rembourser la moitié des frais de l'huissier de justice auquel elle a fait appel pour constater l'état des lieux à la fin du bail. M. [E] [T] et Mme [M] [T] concluent à la nullité du cautionnement en l'absence de remise par Mme [P] d'un exemplaire du bail. A titre subsidiaire, Mme [L] [T], M. [E] [T] et Mme [M] [T] sollicitent l'octroi d'un délai de deux ans pour payer leur dette. Ils réclament enfin une somme de 3 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [P] conclut à la confirmation du jugement et à la condamnation de Mme [L] [T], M. [E] [T] et Mme [M] [T] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS DE L'ARRÊT 1 - Sur la nullité du jugement Considérant qu'il résulte des pièces versées aux débats que le tribunal a été saisi par une assignation délivrée le 2 décembre 2019 à Mme [L] [T] et par une assignation du 19 novembre 2020 à M. [E] [T] et Mme [M] [T] ; que ce n'est qu'à la suite d'une erreur matérielle que le premier juge a indiqué que le tribunal avait été saisi par une assignation du 19 novembre 2020 formée contre Mme [L] [T], M. [E] [T] et Mme [M] [T] alors que cette assignation ne visait que ces deux derniers ; qu'il n'y a pas lieu à annulation du jugement ; 2 - Sur les demandes de Mme [L] [T] - Sur la résiliation du bail Considérant que le non-respect de ses obligations par le bailleur ne permet pas au locataire de suspendre le paiement du loyer à moins que le logement soit objectivement inhabitable ; qu'en l'espèce, s'il résulte du rapport de l'inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 9] qu'il règne dans l'appartement une importante humidité de condensation dans la salle de bains et les toilettes, provoquant des moisissures dans le séjour au niveau du mur de façade, spécialement autour de l'ouvrant, et dans la chambre au niveau des angles formés par le mur de face et ceux adjacents, la gravité de ces dégradations n'est pas telle qu'elle a rendu le logement inhabitable, Mme [L] [T] ayant d'ailleurs continué à l'habiter ; qu'en conséquence, celle-ci n'était pas fondée à suspendre le paiement des loyers et qu'à défaut de paiement des sommes visées par le commandement de payer, il y a lieu de constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire ; - Sur la demande d'indemnisation du préjudice Considérant que s'il est constant que Mme [T], après son entrée dans les lieux, a réalisé des travaux de remise en état de l'appartement, elle indique que ces travaux ont été réalisés par un membre de sa famille et que Mme [P] lui a remboursé le coût des fournitures ; qu'en l'absence de conclusion d'un accord avec Mme [P] lui accordant une remise de loyers, Mme [T] n'est pas fondée à obtenir le remboursement de deux échéances de loyers ; Considérant qu'il résulte des pièces produites par Mme [T] que l'appartement présente des dégradations apparues en février 2018 dues à des infiltrations dans la chambre provenant de la façade de l'immeuble, génératrices d'humidité, et à des moisissures apparues sur les murs du salon ; qu'en avril 2018, des infiltrations ont été constatées sur les murs du couloir ; que le rapport de l'inspecteur de salubrité établit la persistance de ces désordres en mars 2021 et décembre 2021, l'humidité régnant dans l'appartement ayant été imputée à l'insuffisance de l'aération dans la cuisine, à l'absence d'aération dans la salle de bains et les toilettes et à des causes structurelles ; qu'il a également été constaté l'existence de nombreuses fissures dans le couloir ; que compte tenu de la nature de ces désordres rendant l'appartement humide et provoquant des moisissures, notamment sur les murs du salon, Mme [T] a subi de février 2018 jusqu'à son départ le 15 décembre 2021, soit pendant 46 mois et demi, un préjudice de jouissance qu'il convient d'évaluer à 150 euros par mois, soit 6 900 euros ; - Sur les réparations locatives Considérant que Mme [T] conteste une facture de 605 euros au titre du coût de travaux de remise en état après son départ (réfection des joints de la douche et du lavabo, purge de l'installation de chauffage, nettoyage de l'évacuation de l'évier, entretien de la chaudière à gaz, contrôle du serrage des poignées des fenêtres, remplacement du robinet d'arrêt des WC) ; qu'à l'exception des travaux de nettoyage de l'évacuation de l'évier, d'un montant de 99 euros, qui ne sont pas justifiés par l'état des lieux de sortie, les autres postes sont dus au titre des réparation locatives et doivent être mis à la charge de Mme [T] ; - Sur le dépôt de garantie  Considérant que Mme [T] restant redevable d'une dette locative, il n'y a pas lieu d'ordonner la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 1 000 euros qui viendra en déduction de cette dette ; 3 - Sur la nullité des cautionnements Considérant que le contrat de bail, signé par Mme [L] [T] et par les cautions, stipule qu'il a été 'fait en deux originaux (dont un pour chaque caution)' ; que M. [E] [T] et Mme [M] [T] ne sont donc pas fondés à invoquer la nullité de leurs engagements faute de remise d'un exemplaire du contrat de bail, ainsi que le prescrit l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; 4 - Sur la demande de délais de paiement Considérant que Mme [L] [T] justifie avoir perçu un revenu annuel de 17 847 euros en 2023, M. [E] [T] un revenu mensuel de 1 900 euros et Mme [M] [T] un revenu mensuel de 1 300 euros ; qu'il convient de faire droit à leur demande de délais de paiement et de les autoriser à s'acquitter de la dette en vingt-quatre mensualités. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, Rejette la demande de nullité du jugement ; Confirme le jugement sauf en ce qu'il condamne Mme [P] à payer à Mme [L] [T] la somme de 3 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et déboute Mme [L] [T], M. [E] [T] et Mme [M] [T] de leur demande de délais de paiement ; Statuant à nouveau, Condamne Mme [P] à payer à Mme [L] [T] la somme de 4 600 euros en réparation de son préjudice de jouissance ; Fixe le montant des réparations locatives dû par Mme [L] [T] à la somme de 775,83 euros ; Déboute Mme [L] [T] de sa demande de restitution du dépôt de garantie dont le montant (1 000 euros) sera déduit de sa dette ; Déboute M. [E] [T] et Mme [M] [T] de leur demande d'annulation des cautionnements ; Accorde à Mme [L] [T], M. [E] [T] et Mme [M] [T] un délai de paiement de 24 mois et les autorise à régler les sommes dues à Mme [P], la première fois le 1er du mois suivant la signification de l'arrêt, au moyen de 23 mensualités de 1 000 euros chacune et d'une 24ème mensualité égale au solde ; Dit qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité, le solde restant dû deviendra exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [L] [T], M. [E] [T] et Mme [M] [T] et les condamne à payer à Mme [P] la somme de 1 000 euros ; Les condamne aux dépens. Le greffier, La présidente,